建委建筑物改造装修管理意见

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目前，市区个别单位和个人违法违规擅自将综合楼或办公楼改建为住宅，或将住宅由大户型改造为小户型等，改变了建筑物原批准的使用性质，不仅破坏了城市规划，给城市基础设施的正常运行带来了很大压力，而且改造后的建筑物达不到技术规范要求，带来了许多质量问题、安全隐患和社会问题。对此，必须严格管理，存在问题的要坚决予以制止和纠正。为进一步加强对建筑物（包括构筑物，下同）改造、装修活动的管理，保障工程质量和公共安全，维护各方当事人的合法权益，根据《建筑法》、《城乡规划法》、《*省建筑市场管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，提出如下意见：

一、加强建筑物改造装修规划管理。本意见所称改造装修，是指为使建筑物达到一定的环境质量和使用要求，使用建筑材料对建筑物外表和内部进行改造、修饰处理的建筑活动，不包括已确权给个人的住宅室内装饰装修。建筑物改造装修原则上不得改变其使用性质；确有特殊情况需要改变的，须在不违反规划的前提下，经规划主管部门审查批准后，方可实施。

二、建筑物改造装修后的使用性质应与土地用途一致。改造装修后建筑物的使用性质与土地原批准用途不一致的，须在办理工程规划许可证前到国土资源部门办理土地变更手续，并按规定补缴土地出让金。

三、严格履行基本建设程序。凡投资30万元以上的装饰装修工程，应办理施工图审查、质量监督、施工招标投标、安全监督、施工许可和竣工验收备案等相关手续；超过50万元的，还须委托建设监理。涉及改变外观造型的，应经规划部门审查批准。

四、从事改造装修的单位应具备相应资质。施工、设计、监理单位须持有相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接工程。凡是将建筑物分割改造后对外出售的，改造建设单位须具有相应的房地产开发资质。

五、加强改造装修工程设计管理。改造装修工程须依据施工图设计文件施工。改造装修工程装修人须将施工图设计文件报施工图审查机构审查，确保结构和消防安全，满足使用功能。施工图设计文件未经审查合格的，不得使用。施工中需要修改设计文件的，应经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位修改；其中对经审查批准的设计文件进行修改的，应报原审查机构审查。

六、加强改造装修工程发包管理。新建工程的装饰装修原则上应与主体工程一并发包。确有特殊原因不能一并发包的，可在经建设行政主管部门批准的基础上，由总包单位通过招标进行分包，签订分包合同并经审查备案，办理施工许可证后方可施工。与主体工程一并发包的装饰装修项目，应随主体工程一并办理招标投标和施工许可手续。改造装修人不得将项目分解，规避招标投标管理和施工许可管理。

七、加强改造装修工程施工管理。改造装修不得拆改建筑物主体结构、承重结构或加大荷载。确需拆改或加大荷载的，应经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位对设计方案的安全性进行审定后，方可进行改造装修。改造装修应保证建筑物的整体性、抗震性和结构安全，严格执行相关的质量标准，遵守有关施工和安全的强制性规范。危险房屋或验收不合格的房屋不得改造装修。改造装修过程中，应当采取有效措施，加强对易燃材料的管理，严格遵守操作规程，做好安全防范工作；严格控制施工现场各类粉尘、有害气体、固体废弃物、噪音、振动等对环境的污染和危害；对建筑外立面的装修部位及相关区域，要按主管部门要求实行有效围挡，维护城市容貌；改造装修所产生的废弃物，应及时清运，并按照城市管理部门指定的位置、方式和时间堆放，严禁乱丢乱倒。

八、加强改造装修工程竣工验收备案管理。改造装修工程竣工后，应经质量检测机构进行室内环境质量检测，并达到国家规定标准。有关单位要按照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令第78号）和《*海市实施房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法细则》（*建发（2*）13号）的有关规定，对改造装修工程进行竣工验收，经建设主管部门备案后，方可交付使用和办理产权登记手续。改造后使用性质为住宅或公寓类的项目，还要委托物业管理。

九、加大宣传力度，维护业户知情权。建设主管部门要通过电视、广播、报刊等渠道，加大宣传力度，让建设单位明确其改建装修需履行的基本建设程序、一旦违反规定建设需承担的责任；对出售房屋，要让购房人明确购买此类房屋的利弊，做到谨慎置业，特别在办理产权证前，房管部门应对购房户的知情情况进行把关，要求建设单位向购房业户提交房屋使用说明书。

十、加大对违法违章改造装修行为的查处力度。各级各有关部门要依据《建筑法》、《城乡规划法》、《土地法》、《招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规，加强对改造装修工程的监督管理，严肃查处建设单位及参建企业违反基本建设程序和违法违规承接工程等行为，杜绝装饰装修过程中擅自改变使用性质、变动建筑主体、改变承重结构和乱砸乱建、使用有害物质含量超标材料等现象。