民政局推进物业管理改革试点意见

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为进一步加强物业管理工作，加快物业管理体制改革，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会事业又好又快发展，根据《物权法》、《物业管理条例》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、*省《城市住宅小区物业管理办法》、《*省经济适用住房管理办法》、《*省人民政府关于加强和改进社区工作的意见》（*政发[2006]94号）、《关于加快城市棚户区改造和旧住宅区整治的意见》（*建发[2007]9号）、《中共*市委、*市人民政府关于进一步加强和改进社区工作的意见》（*发[2007]40号）等法律、法规和政策规定，结合我市实际，以龙泉街道办事处为试点，提出以下意见。

一、指导思想

以科学发展观为指导,按照构建社会主义和谐社会的要求,强化综合监督,加强协同管理,理清职能关系,明确行政责任,进一步优化物业管理市场环境,规范物业管理秩序,探索适合我市住宅区物业管理的有效模式,推进物业管理行业持续、快速、健康发展,营造我市良好的人居环境。

二、基本任务

（一）建立各有关职能部门齐抓共管、分工合作的监管机制。

（二）规范发展物业管理,建设和谐社区,提高物业管理市场化程度,实现全市物业管理规范化、专业化。

（三）加强协管,提高行业整体管理水平。对2万㎡以上的新建住宅小区全部实行专业化物业管理;对不具备物业管理条件的住宅区(楼)提供基本的卫生保洁、水电供应和安全保障。

（四）基本解决阻碍物业管理行业发展的突出问题,基本解决群众关注的物业管理热点问题,为全市居民创造安全、整洁、文明、舒适的生活和工作环境。

三、明确职责，加强协调，形成物业管理工作的强大合力

物业管理工作，要按照“属地管理、行业监督、条块结合、分类实施”的原则，在龙泉街道办事处开展试点工作，逐步完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥属地社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的协作，全面推进物业管理工作。

(一)市建设局作为全市的物业管理行政主管部门，要切实加强行业管理：

1、贯彻执行国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章和政策文件。

2、认真研究制定全市物业管理的发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；指导街道办事处（乡镇）对本辖区物业管理业务的开展。

3、会同财政等部门负责物业专项维修资金的指导和监督工作。

4、指导监督业主大会和业主委员会工作的开展。

5、加强对全市物业服务企业的资质管理，健全物业服务企业的准入和淘汰制度。

6、监管物业服务行为，调处物业管理重点纠纷案件，依法查处违法违规行为，规范物业管理市场秩序。

7、监督房地产开发企业依法履行职责。

8、负责组织对新建住宅小区的竣工验收工作。

9、负责全市老旧住宅小区综合整治的组织协调工作。

（二）市规划局对新建住宅小区配套设施的规划、设计与落实工作负总责：

1、建立公共配套设施审查会签制度，在对新建住宅项目规划进行许可时，应按照《中共*市委*市人民政府关于进一步加强和改进社区工作的意见》（*发[2007]40号）文件精神，明确物业管理用房、居民委员会办公和服务用房、电子监控设施、体育设施、公厕、垃圾转运站、公共活动场馆等公共配套设施的具体位置，并征求建设、街道办事处等部门的意见或建议。

2、会同市建设局加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理，进一步完善公共配套设施竣工验收制度，严厉查处违反规划的建设行为。

3、对公共配套设施不适应当前需求的住宅项目，按照业主和实际需要，依法完成规划变更。

（三）市物业管理办公室具体负责全市的物业管理的日常监督管理工作：

1、负责对全市业主大会和业主委员会、物业服务企业的日常监督和管理。

2、落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作。

3、做好物业专项维修资金的日常监督管理工作。

4、具体负责指导街道物业管理办公室、社区居委会、业主委员会、物业服务企业抓好物业管理工作。

5、指导监督实施住宅小区的整体移交与接管工作。

6、参与住宅小区竣工综合验收工作。

7、依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

8、具体负责实施全市老旧住宅小区综合整治工作。

（四）按照属地管理的原则，街道办事处指导监督本辖区内物业管理工作的开展：

1、落实办事机构、办公经费和工作人员，成立街道物业管理办公室。工作人员从街道财政供养人员中调剂。

2、制订本辖区物业管理意见，落实物业管理的各项目标措施。

3、协调建设、规划、公安、城市管理等部门加强对辖区物业管理工作的监督和检查。

4、参与住宅小区竣工验收和移交接管工作。

5、参与老旧住宅小区综合整治工作，并提出合理化建议、意见。

6、对本辖区内物业服务企业进行监督考核。

（五）街道物业管理办公室在市建设局的业务指导下，在街道办事处的领导下，具体负责本辖区的物业管理工作：

1、组织辖区单位落实各项政策措施，监督、指导辖区物业管理工作的开展；依法调处本辖区物业管理中的各类纠纷、投诉等。

2、定期向市物业管理办公室汇报本辖区物业管理工作情况。

3、指导监督业主大会和业主委员会工作的开展，保障业主委员会的正常运转，发挥业主自治作用。

4、做好居委会、业主委员会、物业服务企业、房地产开发企业等相关主体之间的协调沟通，解决物业管理工作中的实际问题。

5、指导监督物业服务工作的开展，对物业服务企业及其管理服务人员的考核工作提出意见、建议。

（六）社区居委会要指导业主委员会、物业服务企业依法履行职责，具体组织社区物业管理的实施：

1、通过法定程序，将居规民约的部分内容贯穿到业主管理规约和业主大会议事规则中，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为。

2、指导业主委员会依法选聘物业服务企业，签订物业服务合同，监督物业管理的实施。

3、督促检查物业服务企业和物业服务组织依法经营，落实管理服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。

4、业主委员会和居委会实行交叉任职，吸纳业主委员会中的党员同志进入居委会党支部，将原有计生、民政等社会事务管理任务和物业管理有关工作一并纳入管理范畴。

四、突出重点，强化措施，构建全方位的物业管理工作格局

（一）充分发挥街道物业管理办公室和居民委员会在物业管理活动中的重要作用，进一步规范业主大会和业主委员会的组建和运作。凡是符合条件的物业管理区域都要依法召开业主大会成立业主委员会。龙泉街道要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照有关程序，依法推进业主大会和业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，可从有关产权单位及物业管理区域内热心公益事业的业主中推荐人选。要加强对社区组织的领导，支持社区居委会和业主委员会的工作。进一步强化社区党组织建设，明确社区党组织的领导核心地位，社区党组织应吸纳业主委员会中的党员成员到党支部任职，业主委员会主任是党员的可担任社区党支部副书记。居委会下属委员会可增设物业管理委员会，业主委员会其他成员可以担任该委员会的成员；具有业主身份的居委会成员，也可以按照法定程序，兼任业主委员会中的职务。要多渠道筹集资金，改善和提高社区居委会和业主委员会成员的政治和经济待遇；住宅小区公共设施有收益的，经业主大会同意，可以补贴业主委员会、社区居委会的办公经费。要加强社区居委会对辖区内居民的监督管理，市委组织部、人事局等部门要根据社区工作的性质、特点，制定相应的制度，对单位和个人在评选先进、推荐优秀、入党考察、职务提拔、政治审查、资信审查时，必须书面征求属地居委会的意见、建议，否则不予认可。要强化社区居委会的管理服务职能，增强其在物业管理工作中的调处作用。各级各部门应当按照“审查监督权力前移”的原则，制定切实可行的办法，在企业办理资质和工商年检、项目审批等手续时，在居民办理最低生活保障、参军入伍、计划生育、申请困难救济、户口迁移等手续时，首先征求属地社区居委会的意见、建议。社区居委会要通过扶贫帮教、就业援助、健康教育等，开展丰富多彩的社区活动，增强社区居委会的组织力、号召力、凝聚力。

（二）进一步完善公建配套设施，发挥住宅项目整体配套功能。制定分期分批的配套设施补建和续建方案，对配套设施缺失的小区实施配套建设。规划、建设等部门要认真研究出台政策，坚持高起点规划、高标准建设的原则，落实物业管理用房、居委会办公和服务用房、电子监控设施、体育设施、公厕、垃圾转运站、公共活动场馆等。新建住宅小区的公共配套设施要一步到位；对已投入使用的住宅小区，由市规划局牵头，会同建设和街道办事处等部门，针对规划标准进行检查，督促房地产开发企业按照规划要求落实各类配套设施；对老旧住宅小区原规划中没有设立社区居委会办公和服务用房、物业管理用房和其它设施的，根据具体情况，由市建设局、街道办事处提出方案，市规划局确定位置，建设标准和经费按照《枣庄市人民政府关于加快推进棚户区和旧住宅区整治的实施意见》（枣政发[2007]96号）文件规定执行。

（三）全面建立和规范物业专项维修资金的筹集制度。对已按规定归集物业专项维修资金的，要进一步严格管理措施,保障资金管理的安全、公开、透明。对未归集物业专项维修资金的住宅小区，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，在市建设局、市财政局的监督指导下，由业主委员会按照业主大会的决定，可以采取按月按平方米的方式分步、分期向业主收缴；具备条件的，也可以一次性补缴。

（四）进一步规范前期物业管理。一方面，全面落实新建住宅小区前期物业管理招标投标制度，房地产开发企业在物业（预）销售时，应通过招投标的方式依法选聘物业服务企业，逐步取消房地产开发企业与物业服务企业“母子公司”、“兄弟公司”的现象；另一方面，要继续完善和加强公共配套设施竣工综合验收制度，确保在住宅小区交付使用前，全面落实物业管理、社区居委会办公和服务用房等各类公共配套设施。

（五）进一步严格规划把关、综合验收制度。市发改局会同市建设局、市规划局出台相关政策，指导、监督供电、供水、供热等专营公司，分类分批的完成住宅小区供电、供水、供热等相关管线和设施设备的移交接管工作，实现供电、供水、供热等相关费用由专营公司向最终用户收缴。在新建住宅小区交付使用前，必须完成专业管线和设施设备移交接管工作。不向专营公司移交管理的，一律不准交付使用。对于老旧住宅小区供电、供水、供热等相关管线和设施设备的移交接管工作，应当结合全市老旧住宅小区综合整治进度，同步整治、同步移交。

（六）加强对住宅小区移交接管工作的监督指导。新建住宅小区，房地产开发企业应当与物业服务企业依法完成住宅小区资料与物业管理用房、社区居委会办公和服务用房等各类房屋、公共设施设备的整体移交接管工作；成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业应当将接管的资料和各类房屋、公共设施设备的整体移交给业主委员会；对于清理出的本应属于全体业主的公共设施被开发公司挪用未实施移交的和后续补建的公共设施，由街道村（居）委会牵头尽快建档暂时接受移交，待业主委员会成立后，再正式进行移交。

五、加强领导，提供保障，确保物业管理工作健康发展

（一）加强组织领导。市政府成立物业管理工作委员会，主任由分管城市建设的副市长担任，市建设局主要负责人任副主任，规划、发改、水务、物价、民政、行政执法和各街道办事处主要领导为成员，办公室设在市物业管理办公室。

（二）搞好舆论宣传。各有关部门、街道要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理的目的意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，按时交纳物业管理服务费用，及时化解物业管理活动中发生的纠纷，努力形成“社区是我家、美洁靠大家”的良好氛围。

（三）加大扶持力度。要加强市物业管理机构队伍建设，逐步加大物业管理工作经费投入。要继续加大对老旧住宅小区的整治力度，力争在3-5年内基本完成全市老旧住宅小区综合整治工作，恢复管理运行功能，建立长效管理措施，实施社会化、专业化、市场化的物业管理，达到环境整洁、生活方便的目标。

（四）加强监督考核。要建立物业管理工作目标考核制度，市政府每年与有关责任单位签订物业管理工作目标责任书，定期进行考核，切实调动工作积极性，促进物业管理工作扎实深入开展。