经贸局房地产市场发展的意见
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各镇人民政府，各街道办事处，开发区*、*港管委，市政府各部门、单位：
为深入贯彻落实科学发展观，完善房地产市场调控政策，合理引导住房建设和消费，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众居住条件，促进房地产市场健康发展，根据国家、省、市有关文件精神，结合我市实际，现提出如下实施意见：
一、坚持民生优先，加大保障性住房建设力度
（一）争取用3年时间基本解决城乡低收入住房困难家庭住房问题。按照政府主导、市场化运作、多渠道筹资、多元化供应的原则，进一步加大经济适用住房、廉租住房保障和危旧房改造力度。争取到2011年底，基本解决城市低收入家庭的住房困难和农村困难群众住房安全问题。加快推进市区城中村改造，确保安置住房按期建设，群众按时回迁，提升群众生活质量，改善城市环境。从住房最困难、最急需的群众入手，按照“分期分批推进、分户分类实施”的原则，积极开展农村危旧房改造。
（二）加大经济适用住房和廉租住房建设力度。科学编制实施住房保障规划和年度住房建设计划，保持合理的建设规模。探索多渠道保障性住房供应机制，筹集保障性住房建设资金。通过货币补贴、住宅小区配建、收购城中村改造存量商品房等渠道，保障经济适用住房和廉租住房供应；对符合贷款条件的，商业银行要加大信贷支持力度；在确保住房公积金资金安全的前提下，可探索将部分闲置资金补充用于经济适用住房建设和供应。扩大经济适用住房的保障范围，放宽市区户口年限、工作年限和住房困难户认定标准等条件；城市低收入家庭的认定标准调整为上年度城镇居民年人均可支配收入的80%。落实经济适用住房优惠政策，按照《*市开发住宅楼盘配建经济适用住房暂行办法》（文政发〔2008〕12号）等文件规定落实优惠政策；开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房、廉租房，可按经济适用住房、廉租房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税、印花税；对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（三）加快推进市区城中村改造。以加快回迁安置房和基础设施建设为重点，积极稳妥推进市区城中村拆迁改造工作。城中村改造享受以下优惠政策：新建房屋建筑面积中，相当于拆除旧房建筑面积部分，免征城市基础设施大配套费；免缴可行性研究报告编制费、环境影响报告编制费；对建有满足基本人防要求的地下车库的城中村改造项目，免缴防空地下室易地建设费；对城中村改造项目的回迁安置房及其地下车库部分，免缴价格调节基金、房地产综合开发管理费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、水土保持设施补偿费，减半收取防雷装置竣工验收检测费、施工图审查费、规划技术服务费等中介服务收费。
二、落实税费政策，鼓励普通住房消费
（一）落实国家有关住房转让的优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
执行住房转让环节营业税调整政策：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
（二）对个人购买普通商品住房给予适当补贴。凡在2009年3月22日至2010年3月21日内签订购房合同、缴纳购房契税的，对个人首次购买90平方米及以下的普通商品住房，暂免收交易手续费；在取得房屋所有权证后，暂按其所缴纳地方契税数额的60%给予补贴；对于个人首次购买90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下的住房，暂按其所缴纳地方契税数额的30%给予补贴。
（三）明确普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率0.8以上，单套建筑面积144平方米以下，住房实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。
三、优化信贷政策，提高住房消费能力
（一）严格执行国家、省、*市有关住房贷款的优惠政策。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
（二）明确首次贷款购买住房的标准和对象。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》（建房〔2008〕215号）规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。对居民家庭有年满18周岁子女而购买第二套住房的，贷款、契税政策可按照首套住房政策执行。
（三）充分发挥住房公积金的作用。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。提高住房公积金最高贷款额度，适当延期还款期限。缴存住房公积金的职工及其直系亲属（配偶、父母、子女）购房时均可以缴存职工的名义申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款的条件放宽为连续足额缴存6个月，住房公积金贷款最低首付比例调整为20%。新建住房的公积金贷款额度提高到40万元，贷款期限最长计算到借款人男65周岁、女60周岁，同时不超过30年；二手房住房公积金贷款额度提高到30万元，贷款最长期限为20年。职工本人及其直系亲属购房或用于归还贷款时均可申请提取公积金。
四、合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境
（一）增加融资渠道，减轻企业资金压力。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，符合国家规定条件的，均可享受研究开发费用企业所得税前加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录中用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。
（二）减轻房地产开发企业税费负担。严格落实国家政策，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税。
严格执行国家有关规定，取消城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建筑工程质量监督费。进一步降低房地产咨询服务收费。各类涉及房地产项目的中介、咨询、技术服务机构和建筑劳保征收机构等要搞好服务成本、计费基数测算，严格按照《*市人民政府办公室关于印发取消和减免部分收费项目的通知》（文政办发〔2008〕44号）的要求，按照最低标准收取费用，以切实减轻房地产开发企业负担。
对无供水、供热采暖设施的地下车库、储藏室（草厦子）等，免缴集中供水、供热设施配套费。
下调防空地下室易地建设费征缴标准，鼓励有条件的项目按人防要求建设防空地下室。小区配套的附建式人防工程施工图设计、工程监理要面向市场，符合住房和城乡建设部相应资质管理规定的建筑工程设计、监理单位，均可以进行所承揽建设项目的附建式人防工程的施工图设计和工程监理，任何部门和单位不得以任何理由分解施工图设计任务和工程监理任务，不得另行单独收取人防工程设计费和工程监理费。对于应建6B级防空地下室而未修建的，经人防主管部门批准，按房屋建筑面积每平方米60元标准缴纳防空地下室易地建设费。人防工程免征城市基础设施配套费。
（三）合理调控土地供应。要确保保障性住房用地供应，优先安排城中村改造用地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地；对于基础设施尚不配套的城市外延区域，原则上不再增加新的商品住房开发项目；对于改变用地性质进行房地产开发的项目，规划、国土部门要严格把关。严禁非法占用集体土地进行非农业项目建设；任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发，进行商品房建设。对未取得合法用地手续的建设项目,发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政公用企业不得通电、通水、通热、通气，国土部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，构成闲置的，依法收回土地使用权，重新安排开发建设。
（四）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目取得《商品房预售许可证》后，暂未出售的商品房，开发商可申请办理在建工程抵押权登记。商品房竣工验收且办理了所有权初始登记，将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
五、加强行业管理和指导，促进房地产市场健康有序发展
（一）落实稳定房地产市场的职责。要建立完善住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，定期分析形势，提出相应对策。发展改革、建设、房管、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要加强信息交流与沟通，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，适时对房地产市场进行预测分析和信息披露，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
（二）引导房地产企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
（三）改进和加强对房地产开发的监管。房地产开发主管部门要通过建立房地产企业资信管理机制，强化房地产开发项目建设条件意见书、开发经营权、开发项目手册和开发项目竣工综合验收等制度，切实加强对房地产开发项目的全过程监督管理。要围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，加大执法检查力度，重点查处违法违规、扰乱市场秩序、虚假宣传、恶意炒作、误导消费等行为，切实保障消费者合法权益。
（四）加强舆论宣传引导。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央、省、市出台的各项政策措施及其成效，着力增强市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。加大“人居*”城市品牌的宣传力度，进一步提升城市形象，吸引外来投资和消费。成立建筑与房地产业协会，充分发挥行业协会作用，积极引导和帮助房地产开发企业提高抗风险能力和应对形势变化能力。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。
本意见中属国家、省、*市制定的税费优惠政策，按国家、省、*市规定的时间要求执行；涉及我市出台的鼓励政策，从2009年3月22日至2010年3月21日暂执行一年。
