房管局加强农村住房建设改造意见
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*市人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见
各县(区)人民政府,开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:
为深入贯彻国家和省关于扩大内需、改善民生、促进经济增长、推动城乡经济社会一体化发展和加快社会主义新农村建设的决策部署,根据《山东省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见》(鲁政发〔2009〕17号),结合我市实际,制定本意见:
一、基本原则
(一)政府主导,多方协作。各级政府要充分发挥主导、协调作用,整合各项扶持“三农”的资金和优惠政策,采取“以奖代补、先干后补”,“银行贷款、政府贴息”以及政府集中招标采购大宗建材进行实物补助等方式,统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设,最大限度地发挥资金与政策的导向和带动作用。
(二)统筹兼顾,循序渐进。坚持统一规划、集约用地、规模开发、配套建设,制定并实施引导农村住房建设与危房改造的相关政策,确保农村住房建设与危房改造与节地、节能、环保有机结合,与加快基础设施建设、完善公共服务同步推进,努力实现农民居住由分散向集中转变、由平房向楼房转变、由村庄向新农村社区转变,促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。要学习借鉴“诸城经验”,把此项工作与新农村社区建设结合起来,坚持规划先行、试点先行、以点带面、稳步实施,成熟一户、建成一户,成熟一村、启动一村,成熟一批、改造一批,分期分批,有序推进。
(三)市场运作,多元融资。要发挥市场对资源配置的基础性作用,积极探索农村住房建设的新机制、新路子。城中村、城边村、乡镇驻地村、经济强村等要率先引入市场机制,制定激励措施,引导鼓励有实力的开发企业、建设企业参与开发建设。
(四)惠及群众,改善民生。农民是农村住房建设与危房改造的主体,要充分调动农民建设美好家园的积极性、主动性和创造性,真正把好事办实,把实事办好。要妥善处理农村住房建设与危房改造中的拆迁、用地、补助以及建设质量、资金等问题,坚持阳光操作,强化部门监管,接受社会监督。
二、工作目标及任务
(一)农村住房建设。从2009年起,用3年时间实施农村住房建设工程,确保每年新建农房2万户,力争达到2.6万户,3年直接拉动投资100亿元左右。
(二)农村危房改造。从2009年起,力争用5年时间基本完成全市1.6万户农村危房改造任务。
(三)农村基础设施和公共服务设施建设。加快推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖,统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫等设施,力争5年内全市农村道路由“村村通”逐步向“网络化”、“村内通”延伸,基本实现村庄“硬化、净化、亮化、绿化、美化”。
三、实施步骤和工作要求
在深入调查摸底的基础上,科学合理编制“三类”规划,积极稳妥推进农村住房建设与危房改造。
(一)科学进行规划设计。
1.县域村镇体系规划编制工作。以县(区)为单位,依据城市总体规划,结合新一轮土地利用总体规划修编,综合考虑当地地形地貌、地质条件、历史沿革、人文资源等因素,按照改造城中村、整合城边村、建设中心村、合并弱小村、治理空心村、培育特色村、搬迁不宜居住村的要求,编制或调整县域村镇体系规划,合理确定中心镇、一般乡镇、中心村、基层村的区位和规模,合理安排农田保护、生态涵养、基础设施、产业发展等空间布局,合理确定需要撤并的村庄和搬迁时序。2.农村住房建设与危房改造规划编制工作。以县(区)为单位,尽快制定农村住房建设三年(2009—2011年)与危房改造五年(2009—2013年)规划,按照建改结合的要求,合理确定年度建设改造计划和建设时序,优先确定2009年的目标任务。
3.农房集中连片建设或改造项目详细规划编制工作。根据农村居民实际需求,结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格,组织搞好新型农房详细规划和工程设计,同时为自建房农户免费提供设计图样和技术咨询。在选点布局、户型设计、基础和公共设施配套等方面,充分考虑农民的实际需要,合理确定农房建设标准和抗震等级,引导农民建设布局合理、功能齐全、安全实用、经济美观的“百年住宅”。
县域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划务必于2009年6月底前全部完成。农村住房建设三年规划与危房改造五年规划及年度计划要及时上报市政府审批。
(二)分类推进农村住房建设。
1.城中村和城边村要结合旧城改造和新区建设,运用房地产综合开发模式进行整建制改造、集中连片开发,倡导相邻村庄捆绑式连片开发。
2.乡镇政府(街道办事处)驻地村庄要按照小城镇建设规划搞好建筑设计,逐步建设改造成为城镇社区,吸纳周边村庄农户入住。国家重点镇、省市级中心镇和经济强镇要率先建成城镇社区。
3.中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄要按照农村新型社区的标准,统一组织建设集中居住区,配套建设基础设施和公共服务设施。可通过宅基地置换方式,集中建房改善农民居住条件,吸纳拟撤并村庄的农户,拓展发展空间。4.县域村镇体系规划确定保留的基层村庄要结合村庄整治开展农房建设,同步配套建设相应基础设施。空心村要通过实施旧村改造,最大限度地减少闲置土地。5.县域村镇体系规划确定搬迁合并的弱小村、偏远村一律停批宅基地,通过提供优惠条件引导农户到小城镇和中心村购房、建房,或按规划实施整村搬迁。对50户以下的村庄要先行迁建,对交通条件差、不宜居住的村庄要尽快实施整村搬迁。
(三)采取多种途径改造危房。区分轻重缓急,采取多种方式,分期分批实施,从住房最困难、住房需求迫切的群众入手,优先安置无房户和整体危房户,重点扶助农村低收入危房户特别是优抚对象、农村低保户和残疾人危房户。1.对鳏寡孤独人员,可通过新建和扩建敬老院、社会福利院等方法进行安置。对残疾人家庭可通过助残资金扶持、个人适当筹资等渠道,解决危房改造资金。贫困残疾人危房改造任务要于2011年底前全部完成。
2.对结构尚好的危房,可采取工程方法修缮加固或更换部分构件,确保居住安全。
3.对规划保留村庄中因年久失修、残损破旧而无法采取工程方法消除安全隐患的危房,可由政府或村集体投资,帮助农户拆除旧房,在原宅基地重建或择址新建,产权归村集体所有。原房主愿意自行拆除并交还宅基地的,可给予一定补助。鼓励村民到中心城区、小城镇和经济强村购买、新建住房。4.有闲置房屋的镇、村集体,可将其闲置房屋用于安置危房住户。5.整体改造或迁建的村庄,应在农民集中居住区内配套建设部分周转房或老年公寓,用于解决农村低保、五保家庭住房问题。对购房、建房有困难的贫困农户,可由政府或村集体给予一定扶助。6.将城中村、城边村的困难群众逐步纳入城市住房保障范围。
四、政策扶持
(一)资金政策。
1.各级政府设立专项资金,对农村住房建设与危房改造给予资金支持,即可对新建住房农户进行直接补助,又可对项目开发单位和自建房农户给予贷款贴息。市财政从2009年开始设立专项资金,采取“以奖代补”方式对各县(区)给予奖补。2.统筹安排土地出让收益用于农村住房建设和危房改造。3.按国有土地出让平均收益的20%提取的农业土地开发资金和部分新增建设用地土地有偿使用费,统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。4.对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益,除国家规定用途外,其余部分可全部用于农村住房建设和危房改造。5.城市维护建设税新增部分,主要用于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。6.城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造,用于安置农村居民的住房,按规定减免有关行政事业性收费;城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房,不收任何费用,严禁搭车收费,更不允许自立项目乱收费。严禁向城市居民出售集体土地性质的住房。7.引导和鼓励社会各界积极捐资捐物、投工投劳,无偿提供规划、设计、监理等技术服务,支持农村住房建设、危房改造及配套设施建设。
(二)用地政策。
按照“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,坚持最严格的耕地保护和节约集约用地制度,坚守耕地红线,确保耕地和基本农田数量不减少、用途不改变、质量有提高。1.农村住房建设选址要尽量利用原有建设用地,确需新增建设用地的,要利用未利用地和劣等地,尽量不占或少占耕地。2.对农村住房建设和危房改造涉及的新增建设用地,在年度土地利用计划安排上,适当拿出部分用地指标予以保障,并比照乡镇、村公益事业用地,依法办理集体建设用地手续。3.要积极利用国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策,合理安排挂钩范围和规模,最大限度地改造农村居民点。对节约的建设用地指标,除统筹安排农村住房建设和危房改造及公益事业建设外,可置换为城镇建设用地,并通过招标、拍卖、挂牌出让方式实现土地收益最大化,获取的土地级差收益用于农村住房建设、危房改造和农村基础设施建设。4.对集中连片进行村庄建设改造的,优先安排土地整理复垦项目,实现土地整理与农房建设有机融合。5.村集体开展旧村改造节省出来的土地,复垦后由村集体组织管理使用。节约腾出的建设用地指标,可在全市范围内调剂使用。6.在城市和建制镇规划区内集中建设出售给本村村民的住宅楼,应根据当地经济发展水平、村庄地理区位、村民意愿等因素,确定建设用地供应方式。由村民集资、政府或村集体统一组织建设的农村住房,其建设用地可划拨供应,此类农村住房参照经济适用住房办法管理;采取商业运作方式连片开发的农村住房,其建设用地可采取招标、拍卖、挂牌等方式供应,此类农村住房按商品住房管理。7.对符合规划和宅基地审批条件而没有宅基地的农户,由县、乡两级政府统筹协调,为其解决宅基地。8.对拆除旧住房、交还宅基地的农户,可给予一定经济补偿。
(三)信贷政策。
1.全力争取市外金融机构和积极引导鼓励市内各金融机构参与我市农村住房建设。2.资信优良的房地产开发和建筑施工企业,在参与农村住房建设时,市内金融机构要简化审批流程,优先为其提供贷款。3.对符合条件的自建房农户可提供小额贷款。4.具备条件的县(区)政府,可利用现有投融资机构,也可组建国有独资或股份制开发建设公司,作为农村住房集中建设改造项目的投融资主体,以项目资产及其收益为担保和质押,向金融机构申请贷款,进行拆迁安置、土地整理和项目建设。
(四)产权政策。
对农村住房,由县级政府根据土地性质,依法核发土地使用证和房产证,进行权属确认,维护农民合法权益。村庄整合改造建设农民住房,涉及占用国有土地的,向产权人颁发国有土地使用权证和房屋所有权证;涉及占用集体土地的,向产权人颁发集体土地使用权证和房屋所有权证(注明集体土地)。要按照《房屋登记办法》(建设部第168号令)的规定,确定房屋权属,建立房屋登记簿,依法进行登记。对腾退、调整和改建前后的土地,在村民协商、处理好利益关系的基础上,依法确定土地权属。坚持“一户一宅、建新拆旧”,鼓励农民拆除危旧房、交还宅基地。严禁向城市居民出售集体土地住房。
五、加强组织领导,抓好责任落实
(一)加强组织领导。市已成立农村住房建设与危房改造工作领导小组,市政府相关领导任组长、副组长,市建设、规划、房管、发改、财政、国土资源、经贸、教育、监察、民政、交通、供电、通信、农业、水利、卫生、审计、人民银行等部门、单位负责人为成员,领导小组办公室设在市建设局。各县(区)要成立相应的组织机构。
(二)明确各级责任。农村住房建设与危房改造工作,由各县(区)政府、开发区管委会负总责,各乡(镇、办)抓落实。各县(区)政府主要领导亲自抓,分管领导靠上抓,有关部门具体抓,一级抓一级,层层抓落实。坚持定期督查调度,层层签订责任书,年终检查考核;坚持一月一调度,一季一通报,每年底检查考核。对符合土地利用总体规划和城市规划、村镇规划,达到施工条件的农村住房建设项目,各级、各有关部门、单位要开辟行政审批绿色通道,简化程序,提高效率。
(三)部门分工合作。各级、各有关部门根据各自职能,各负其责,加强沟通协调,形成工作合力,扎实推进农村住房建设与危房改造工作。
建设部门:发挥好牵头作用,抓好农房建设与危房改造调查摸底、技术指导、情况调度、建房数量认定等工作。
规划部门:切实抓好“三类”规划编制。
房管部门:负责确定房屋权属,依法进行房屋登记。
发改部门:负责安排年度投资计划,积极争取国家和省政策支持。
财政部门:负责财政资金安排,积极争取中央和省财政补助。
国土资源部门:负责解决农房建设与危房改造用地问题,组织开展城乡建设用地增减挂钩试点,抓好农村土地整理、土地复垦。
经贸部门:负责组织相关工业、流通企业积极参与农房建设。
教育部门:负责抓好农村中小学校舍建设和改造。
监察部门:严格监督,及时查处违纪行为。
民政部门:做好农村低保户、五保户、优抚对象等特困家庭认定,认真组织实施农村低保户、五保户、优抚对象等特困家庭的住房救助,搞好农村敬老院和福利院扩建,发动社会捐助。
交通部门:负责继续抓好公路和客车“村村通”工作,并协助乡(镇、办)编制村庄道路规划,推进农村交通发展。
供电、通信部门:对城镇规划区外村庄改建为集中居住区的,要继续执行国家扶持农村发展的有关政策,并负责搞好集中居住区外的电力、通信设施投资和建设。
农业部门:负责农村沼气建设。
水利部门:负责农村饮水安全工程建设。
卫生部门:抓好农村医疗卫生设施建设。
审计部门:对财政专项资金使用和有关政策措施落实情况进行审查和监督。
人民银行、银监局:积极引导辖区内银行机构为全市农房建设与危房改造提供有力的信贷支持。
(四)强化监管力度。各县(区)、开发区要依据有关法律法规和地方经济条件制定本地农村住房建设与危房改造实施办法,切实保证农村住房建设与危房改造工作的顺利实施,维护农村住房建设与危房改造当事人、土地使用权人的合法权益。要建立完善的公示和群众意见征集制度,充分尊重群众的知情权和参与权,最大可能地满足大多数群众的合理要求;建立严密审核和使用透明的资金拨付制度,加强财政监督、审计监督和社会监督,对相关资金实行专账专户、专款专用。农村住房建设,无论在城市规划区内,还是在城市规划区外,都要按法定建设程序实施,认真办理规划许可、建设用地审批、施工图设计审查、招标投标、施工许可、质量安全监督、工程监理、竣工验收备案等手续,按照事权范围,市、县两级建设行政主管部门和乡镇政府要加强监督管理,确保新建农房质量、安全不出问题。
(五)进行广泛宣传。利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏和标语等多种形式,进行广泛深入宣传发动,营造有利于农村住房建设与危房改造工作健康开展的良好社会氛围,及时报道、积极宣传好典型、好经验、好做法,引导社会各界广泛参与,为改善农村人居环境做出积极贡献。
