房管局发展经济适用住房建设意见

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为贯彻落实国家有关住房政策,建立我市住房供应体系,解决中低收入家庭的住房需要,促进住房制度的改革和住宅产业的发展,现就我市经济适用住房的建设与供应提出如下实施意见:

一、统一思想,建立住房供应体系

经济适用住房是具有一定社会保障功能的微利商品房,它以现阶段社会中低收入家庭为供应对象,是城市住房供应体系的重要组成部分。

为了保持政策的连续性,将原计划立项及在建的国家安居工程转为经济适用房。同时,将城市基础设施建设的拆迁安置用房、政策允许的单位职工集资建房、政府专项用房等统一纳入经济适用住房的管理范畴。通过经济适用住房的建设,在较长时期内形成我市商品房、经济适用住房、廉租房三种住房并存的供应体系,并按我市住房生产与消费的实际,结合市场经济发展趋势,合理确定三种住房的比例关系。随着市场经济体制的不断健全,要逐步实现住房的全面市场化。

经济适用住房的建设和管理要根据我市中低收入人口的住房需求情况和城市建设拆迁安置情况,按适度超前的原则制订中期建设规划和年度建设计划,优先供应土地。经济适用住房的年度计划总量按市场需求预测,由市房地产业发展领导小组提出,经市长办公会议研究同意后纳入年度房地产开发计划。市建设行政主管部门具体负责全市经济适用住房的项目建设管理。

二、规范运作,实行集约化建设

经济适用住房的建设和管理应遵循“统一规划、合理布局、适应市场、集约建设”的原则。要根据全市居住人口的分布和城市发展方向,在城市总体规划的指导下,合理安排项目布局,倡导成建制居住区的规模化开发建设。

当前要按统分结合的原则,在政府组织下通过市场竞争确定经济适用住房建设单位。存量土地可招标建设定向出售经济适用住房。待条件成熟时,市政府将组织专门机构统一对经济适用住房进行前期开发,对建成房屋实行统一收购、销售和调配。

20*年元月起全市范围内原则停止单位自建住房和集资建房。国家政策规定的四类企事业单位的职工集资建房,在四类土地以外的地段并符合城市规划的前提下,经批准可纳入经济适用住房的计划管理。

旧城改造拆迁安置用房不再安排土地自建,结合货币安置统一由经济适用住房机构提供安置房源,实行货币结算。目前的在建项目经全面清理后,多余的用房按经济适用住房政策,公开向社会出售。

市财政安排的城市基础设施建设项目,需安置拆迁户的用房,可实行统一建设,按计划供房安置,或按成本价进行货币结算。

经济适用住房的建设实行项目招标投标制度,按市政府办公厅《转发市城乡建委关于*市经济适用住房建设项目招投标试行意见的通知》(杭政办发〔*〕149号)规定执行。

三、政策配套,严格控制建设成本

经济适用住房供地实行行政划拨。由市征地主管部门负责统一征地,拆迁补偿与安置工作由开发建设单位承担,也可由征地主管部门实行统一征地、拆迁、补偿与安置。

凡属政府行政性的收费按规定实行减半征收,杜绝各种违规的摊派、集资和变相收费。

经济适用住房的销售价格实行政府定价,按保本微利的原则确定。其构成如下:

1、建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;

2、勘察设计和前期工程费;

3、建安工程费;

4、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);

5、以上4项之和为基数的2%的管理费;

6、贷款利息;

7、税金;

8、3%以下的利润。

小区营业性配套公建实行“谁投资谁收益”的原则,其建设费用不得摊入成本。经济适用住房可按规定进行预售。

在经济适用住房中带建的廉租房,政府的收购价格不包括第8项利润。

四、适应市场,加强建设质量管理

经济适用住房要避免零星建设,独立建设的规模一般应在小区级以上,也可在成建制的商品房小区中带建。

经济适用住房户型设计应坚持“经济、适用、适度超前”的原则,并注意节约用地。现阶段以60—95平方米左右的住宅为主导户型。随着市场需求的变化,实行动态管理。

经济适用住房小区环境与配套设施建设要严格遵照《住宅小区规划设计规范》要求组织实施,注意建成后便于物业管理。为提高居住环境质量,加强配套建设的管理,市建设行政主管部门应会同计划、土管等部门建立经济适用住房建设协调与定期督查制度。

经济适用住房应实行初装修和综合竣工验收等管理制度。

经济适用住房交付使用时应提供“一卡一书”即住房保修卡和住房使用说明书。

政府鼓励在经济适用住房建设中推广应用“四新”成果,提高科技含量。

五、合理分配,确保政策落到实处

经济适用住房的房源(套数、面积)、价格、建设进度与销售情况实行公示制度,由市房地产业发展领导小组办公室负责,定期予以。

拆迁安置用房不能随意更改用途,若在建设过程中情况发生变化,应按经济适用住房政策上市供应,或由政府收购用于专项用房。

经济适用住房销售对象为在本市市区范围内具有市区居民正式户口、未曾享受标准住房分配或未达到规定面积标准下限、属中低收入的家庭(指房价收入比在4倍以上的家庭)。经济适用住房实行“一户一套”制度,即一个家庭享受一次经济适用房。原住房与新购经济适用住房之和超过家庭规定可享受面积上限标准的,按同地段商品房价格结算。

购买经济适用住房实行家庭个人申请、单位审核、定量审批、轮候购买的制度。在同等条件下,优先出售给住房困难户、引进外地特殊人才、落实私房政策中的“换约续租”户、拆除违法建筑中的困难户、灾后住房困难户、离退休职工和残疾人员中的困难户。

经济适用住房购买后进行再交易时,应补缴土地出让金及有关规定费用。各经济适用住房销售单位收取的商品房价与经济适用房价的差额部分款项全部上交市政府用作专项资金。

商业银行、住房基金应加大对经济适用住房建设与消费的支持力度,以利我市经济适用住房的健康发展。