税务局房产交易税征收意见县
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为加强我县房产交易的税收征管,根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称“征管法”）、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国发票管理办法》、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》和其他有关法规的规定，现对我县房产交易中（不包括房地产开发企业，下同）的有关税收征管问题通知如下，希认真贯彻执行。
一、房产交易人（指房产的出让方和受让方，下同）在房产交易过程中必须开具或取得“浙江省*县销售不动产专用发票”。凭“浙江省*县销售不动产专用发票”或“不征收营业税证明”及相关部门要求提供的其他有关申报资料办理房屋契证和房屋产权证。
根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第四点，涂改发票属于未按规定开具发票的行为，对于变更（涂改）姓名的销售不动产专用发票，不得作为申报资料办理各类房屋产权证件。对历史遗留问题，如确实更改了发票的正常交易行为，由相关部门出具证明，作为申报附列资料办理房产产权证件。对违反发票管理法规，导致其他单位或个人未缴、少缴税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴税款一倍以下的罚款。
二、“浙江省*县销售不动产专用发票”的取得。房产交易的出让方在房产出让时，应当向*县地方税务局城关税务分局申请开具“浙江省*县销售不动产专用发票”，凭“浙江省*县销售不动产专用发票”向房产受让方收取款项。房产出让方在取得发票时，必须填报“*县房产交易纳税申报表”，同时提供房屋买卖合同（协议），并视税收征免规定的要求提供有关营业税营业额减除项目的发票或其他合法有效凭证，能证明符合减免税条件的相关证明材料等。城关税务分局对出让方提供的上述资料审核无误后，给予办理减免税、缴纳应纳税款、开具“浙江省*县销售不动产专用发票”等有关手续。
对于房产交易价格明显偏低或不合理的，又不能说明合理原因的，房产出让方必须提供房产评估报告书。评估报告书由*县房地产管理处有相应评估资格的人员出具。
三、因下列原因变更房屋产权的行为不属营业税征税范围，不征收营业税：
1、企业整体转让企业产权行为。整体转让企业产权是指整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为;
2、个人无偿赠送不动产的行为;
3、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为;
4、房产共有者对共有房产的分割行为。
对上述不征营业税的房屋产权变更行为，由申请房屋产权变更人提供足够的证明材料，经城关税务分局审核无误后，开具《*县房屋产权变更不征收营业税证明》。
四、其他房产交易行为的税收政策规定及管理
1、单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入额减去不动产的购置价后的余额为计税营业额，按5%计征“销售不动产”营业税；单位和个人销售抵债所得的不动产的，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额，按5%计征“销售不动产”营业税。除此以外的房产转让其营业税计税营业额为房产转让取得的全部收入额，并按5%计征“销售不动产”营业税。纳税人申报的上述全部收入额明显偏低的,以*县房地产管理处出具的评估价格作为计算依据。
2、计征营业税的营业额减除项目凭证必须真实、合法、有效，否则不得扣减营业额。除下列情况以外，以“浙江省*县销售不动产专用发票”为减除项目凭证：
（1）20*年8月1日前已发生房产交易的房产再次交易的，以原办理房产证时的“产权转移申请审批表”及房屋买卖合同（协议）作为扣除项目凭证，扣除额为产权转移申请审批表中注明的成交价或评估价（按孰高原则处理）；
（2）房改房转让以“浙江省国有住房出售收入专用票据”为扣除项目凭证，扣除额为“浙江省国有住房出售收入专用票据”注明的金额；
（3）销售抵债所得的不动产，以法院的判决书、裁定书、调解书及其他有效凭证为扣除项目凭证，扣除额为判决书、裁定书、调解书及其他有效凭证上注明的金额。
3、企业、单位（属地税征管企业所得税纳税人）转让房产按其全部收入额的1.5%预征企业所得税；属国家税务局征管的所得税纳税人，应附国税部门出具的相应证明。
个人转让房产原则上按其全部收入额的1.5%按“财产转让所得”征收个人所得税。
4、其他地方税费征税规定
房产转让人的房产转让除按上述规定征收营业税、所得税外，还应按缴纳的营业税税额征收5%的城市维护建设税和4%的城镇教育费附加，领受人按其领受的房产证按件缴纳五元的印花税，领受人的印花税可由城关税务分局委托房产管理部门代征，城关税务分局应按规定付给代征手续费。除对居民个人出售拥有的普通住宅免征土地增值税外，其他房产的出售按收入总额的1%预征土地增值税。
五、有关减免税规定及操作办法
（一）营业税减免税规定及管理
1、对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住的时间从房屋买卖合同（协议）签订的日期起计算；商品住房销售的时间以房屋买卖合同（协议）签订的日期为准。
2、个人自建自用住房，销售时免征营业税。以建设工程规划许可证、个人建房审批呈报表等为依据确定是否属个人自建自用住房。自建自用房免征营业税原则上限一套。
3、对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
对符合营业税减免税条件的房产转让，房产转让人应按规定填报《*县房产交易营业税减免申请审批表》和附送其他有关营业税减免的资料，城关税务分局对房产转让人上报的申请资料应按规定进行认真审核，对符合减免税条件的应在《*县房产交易营业税减免申请审批表》审核意见栏签署符合营业税减免税条件的理由。
（二）个人所得税减免税规定及管理
1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
2、为鼓励个人换购住房，对按市场价购房后一年内出售原有住房的，其卖房金额大于购房金额的，按照购房金额与住房销售额的比例减征个人所得税；卖房金额小于购房金额的，免征个人所得税。
对符合个人所得税减免税条件的房产转让，房产转让人应按规定填报《*县房产交易个人所得税减免申请审批表》和附送其他有关个人所得税减免的资料（如售房、购房合同，交易凭证和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料），城关税务分局对房产转让人上报的申请资料应按规定进行认真审核，对符合减免税条件的，应在《*县房产交易个人所得税减免申请审批表》审核意见栏签署符合个人所得税减免税条件的理由。
六、城关税务分局应当对房产转让中的征税、减免税等情况在《*县房产交易税收征管登记台帐》上进行认真登记。并在每月终了后十日内将上月审批的《*县房产交易营业税减免税申请审批表》、《*县房产交易个人所得税减免申请审批表》一份报县地税局备案。
七、城关税务分局要及时做好房地产交易税收政策的落实工作，及房地产交易过程中税收的征收管理和委托代征工作，对纳税人在交易过程中不按规定申请填开或取得“浙江省*县销售不动产专用发票”或进行虚假申报少缴税款的，应严格按《征管法》进行处理。
八、县地方税务局、建设局、工商行政管理分局应加强信息沟通，强化房屋交易过程中的税收管理。
九、本通知从下文之日起执行。
