国土局发展土地规划意见

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《*区*镇土地利用总何体规划（20*－2010年）》（以下简称“本规划”）*镇土地利用总体规划的主要成果，也是政府评议、报上级政府审批和组织实施的政策性文件，包括：总则、土地利用现状及潜力分析、规划目标与方针、土地利用总体布局、主要用地规划和空间管制引导、规划实施与管理，附则及附表等内容。为了对本规划有一个全面的了解，现将有关问题作如下说明。

一、*镇概况

*位于*区东南部，集镇距市区15公里，属半丘陵半圩区地形。东与*县、*镇和*接壤，南与*镇相连，西与*镇隔河相望，北与*和*镇紧连，是*区建制镇之一。

全镇辖*村民委员会*个街道居委会，*个村民组，辖区总面积*平方公里。20*年全镇总人口5.4万人，其中农业人口4.5万人，非农业人口0.84万人，人口密度475人/平方公里,耕地总面积5823.90公顷，人均耕地0.1*2公顷。

*镇是*区*大建制镇之一，区域位置较佳，*省级开发区区域面积三分之一在我镇境内有*铁路及复线和*高速东西穿越，*省道北穿而过，交通便捷。

这里典型的温带气候，加上独特的地理位置，使得*拥有皖南山区的朴质，更兼江南水乡的柔美。境内山峦起伏、环境优美。南有千年古坝－*坝，滋润着*儿女；东有圣地－*，休闲度假好去处。

境内自然资源极为丰富，有储量可观的石、方解石、煤，还有锰、铜、硫、铁等金属，广袤的山场盛产、李、中草药等。

改革开放以来，*经济和社会事业得到了快速发展，人民生活水平逐步提高。程控电话容量1万门，电子网络遍布世界各地。

二、现行规划实施情况

（一）现行规划实施效果

1、强了耕地保护力度，确保了耕地总时的稳定

现行规划通过实行“占一补一”制度，加大土地开发、复垦、整理的力度，使耕地在数量及质量上保持稳定；通过严格控制建设占用耕地，尤其是基本农田，使基本农田得到特殊保护；通过中低产田改造提高了耕地质量，进一步稳定了农业的基础地位。

2、严格控制了建设用地的规模，规范了建设用地管理

通过对建设占用耕地指标的严格控制，鼓励充分利用现有建设用地、确需扩大建设用地规模的优先安排利用非耕地或劣质耕地，有效地控制了建设占用耕地的规模。同时通过建立基本农田保护区和划定各项建设用地范围，有效地制止了不按规划建设、少批多占等现象，使建设用地管理得到进一步规范。

3、提高了土地利用效率现行规划的实施使基本农田保护责任明确，稳定了农民在承包地上投资、投肥、投劳的积极性，同时通过对中低产田改造，提高耕地总体质量的同时，使耕地地力得以更大化发挥，提高了土地利用效率。

4、稳定了经济发展

现行土地利用总体规划在制订和实施过程中，注重与各专项规划、经济发展计划相轩调，将交通、水利、基础建设等用地规划及发展规划较为合理地与本地社会经济及自然实际状况相统一，促使经济以较高的速度稳定发展。

（二）现行规划主要执行情况

规划实施以来，各地严格实行土地用途管制，促进了用地管地观念的转变，有效遏制了建设用地盲目扩张，严格保护了基本农田，提高了土地利用水平；另一方面，通过合理安排用地，确保重点工程等各建设项目用地的合理需求，为我镇经济建设社会民展提供了用地保障。

通过调研民现，现行规划实施以来总体情况良好。规编制过程中公众与程度较高。规划宣传普及率达85%；现行规划实施后，土地利用率、土地产出率、土地集约度等得到明显提高；各项耕地质量指标有所提高。

（三）现行规划存在的问题

1、规划缺乏足够的动态性。现行规划在*年完成并实施以来，随着时间的推移，现行规划所依赖的基础条件发生了较大变化，因此原规划在一定程度上已缺乏现势性，不能有效地调控和指导各类用地的布局。

2、现行规划缺乏足够预见性。现行规划没有充分考虑农业结构调整对土地利用结构的影响，对新出现的土地需求预见性不强，使得现行规划不能很好地解决规划实施中出现的新情况、新问题。

3、现行规划缺乏足够的可操作性。现行规划偏重于强调规划指标的分解落实，对规划建设用地的定位和布考虑不够充分，在基本农田布局和建设用地布局中未能有效地结合当地实际条件，不能适应城市化发展需要，规划缺乏一定的科学性和可操作性。

三、规划修改的必要性和意义

（一）规划修改的必要性

现行规划在*年至20*年期间得到了较好的贯彻实施，在耕地保护、建设用地规划管理、土地用途管制方面发挥了积极作用。但随着*省“东向发展战略”思想的提出，以及我镇经济的快速发展、工业化、城镇化过程的加快，农业结构和城镇体系战略的调整，行政区划调整工作的完成，全镇土地利用结构和布局的变化、现行土地利用总体规划在建设用地和基本农田空间布局等方面逐渐暴露出一些与新形势不相适应的问题。

1.社会经济调整及产业发展布局的变化要求土地利用布局的调整。

为了能主动融入“长三角”经济圈和适应*省“东向发展战略”的发展，*镇进行了经济结构的战略调整和产业重新布局。大力推动农业产业化，大力发展特色农业与生态农业，要求新的土地利用布局。

2.调整土地利用总体规划是加快农业和农村现代化建设的迫切需要。

在农业和农村现代化建设过程中，必须进一步优化城镇、村庄和基本农田的布局，使其成为一个完整统一的有机整体，形成城镇和农村相协调，居民点和农田相衬托的新格局，而县级土地利用规划正是调整这一格局的重要依据。因此，修改土地利用总体规划，增强规划的科学性、可行性，对于促进农业和农村现代化建设显行尤为重要。

3.调整土地利用总体规划是实现土地资源可持续利用的必然选择

新《土地管理法》实施以来，土地利用管理日益加强，而现有的规划在实施中的矛盾也不断显现，分散的建设用地布局越来越不适应新形势下土地管理的要求。因此，有必要进一步科学准确地测算建设用地规模、范围，预留必要的发展用地，把有限的用地指标落实到合适的地块上，使有限的土地资源得到最优的配置。

（二）规划修改的意义

1、为*镇实施可持续发展战略提供了必要的用地保障。通过*镇土地利用总体规划的调整，合理配置、优化各类用地，使社会、经济和生态效益协调一致，实现可持续发展。

2、土地利用总体规划在制订和实施过程中，注重与各专项规划、经济民展计划协调。将交通、水利、基础设施建设等用地规划及发展规划较为合理地与本地社会经济及自然实际状况相统一，促使经济以较高的速度稳步发展。

3、进一步提高土地资源的利用率与产出率。土地利用结构调整与优化是在不增加土地投入的条件下，实现产出增长以获取结构效益的有效途径，同时能促进土地资源利用集约型边转变，从而提高土地资源的利用率和产出率。

四、规划修改的指导思想、原则和依据

（一）规划指导思想

*镇土地利用总体规划以国家和省的的关法律、法规为指导，根据社会、经济和生态可持续发展的原则以及产业发展的实际需要，在对国民经济和社会发展用地需求做出科学预测的基础上，合理确定土地利用的方向，实行“占一补一”政策，统筹安排各业用地，从严控制建设占用耕地，优化配置和节约利用土地资源，提高土地利用率和产出率，为实现国民经济持续、稳定、健康、协调民展和保护、改善生态环境服务。

（二）规划原则

1、坚持供给引导需求、兼顾各方利益、统筹安排各类用地的原则；

2、坚持切实保护耕地、合理利用土地资源的原则；

3、坚持规划的科学性与可操作性相结合的原则；

4、坚持占用耕地与土地开发、整理、复垦相挂钩的原则；

5、坚持从实际出发、因地制宜和动态调整原则；

6、以土地资源可持续利用为根本出发点，坚持土地资源节约、集约和高效利用的原则；

7、坚持城镇面积增加与农村居民点面积减少相挂钩原则。

（三）规划修改的依据

1、《中华人民共和平共国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和平共国基本农田保护条例》、《中华人民共和平共国城市规划法》、《中华人民共和平共国环境保护法》、《中华人民共和平共国森林法》、《中华人民共和平共国水法》、《农业承包法》等。

2、《*省实施〈土地管理法〉办法》、国家《土地利用总体规划编制审批规定》、《*省乡（镇）级土地利用总体规划编制规程》、《*省划定基本农田保护区技术规程》、《村镇规划标准》。

3、《*区土地利用总体规划》（*－2010年）、《*区基本农田保护区规划法》（*－2010年）、《*区城镇体系规划》（*－2010年）、《*镇建设总体规划》（*－2010年）。

4、*镇“十一五”规划和2010年国民经济与社会发展计划。

5、省、部其他规范性文件和相关基础资料。

五、规划修改简要过程

根据《中华人民共和国土地管理法》、区政府下达我镇土地利用总体规划有关指标以及其他相关法规、政策的规定和规划修改的动态原则，在行政区划调整的基础上，对*镇土地利用总体规划进行修改工作，大致经历了以下四个阶段。

（一）组织准备阶段

这一阶段主要开展计划制定，落实经费，组成领导小组和规划小组，总体规划方案设计，选定研究专题以及业务培训等准备工作。

着先是制定工作计划，工作方案落实经费，组成领导组和工作班子。如开了领导组、工作班子会议，审议和讨论工作计划技术方案。

其次，为了修改好本次规划，在全镇对修改土地利用总体规划重要性进行广泛宣传，统一了思想、提高了认识。

最后，研究讨论了修改规划的指导思想、原则、依据和工作方法，明确了本次规划修改的目的、任务和重点内容，并制定了工作计划和方案。

（二）调查分析研究阶段

这一阶段的主要任务是收集，整理和分析有关自然资源，土地资源，土地利用和社会经济等方面的数据、图件、文件等资料，并找出土地利用中存在的主要问题。

（三）规划修改阶段

1、在收集、分析规划资料和开展前期专题调研的基础上，根据孙埠镇国民经济和社会发展及各部门各行业的用地要求，确定土地利用的方针和目标；

2、对作镇土地需求和土地供给量进行分析预测的基础上，运用综合平衡、目标规划法等方法，制定了适应当前社会经济发展的土地利用方案，并从国民经济和社会发展的角度进行了各类用地结构的调整；

3、在用地方案和土地利用结构调整的基础上，对全镇主要用地进行了规划，并制定了相应的管制导则；

4、拟定规划方案，形成文字及图件成果。落实各项地指标，进行相应的土地利用结构调整，制定规划实施措施，撰写规划文本、说明。

（四）规划成果形成阶段

在调查、分析、研究和规划修改的基础上，整理出本次规划的主要成果：

1、《*镇土地利用总体规划文本（20*－2010年）》；

2、《*镇土地利用总体规划（20*－2010年）说明》；

3、《*镇土地利用现状图（20*）》（1：1万）；

最后，由*镇向上级主管部门申请评审，根据评审结果进行修改形成最终规划成果。

六、现行规划（*－20*年）实施情况分析

1、基本农田保护面积

现行规划*镇的基本农田保护面积为5*9.90公顷，基本农田保护率为86.88%。

规划实施期间，我镇严格执行基本农田保护，基本农田保护面积和布局与规划保护一致（表1）

镇现行规划基本农田保护招待情况

单位：公顷

行政单位*年底

耕地面积规划2010年

保护面积20*年基本

农田保护面积规划指标

完成率（%）

*镇5823.885*9.865*9.90100

2、建设占用耕地控制指标执行情况

依据现行土地利用总体规划，*镇*－2010年新增建设占用耕地指标为40.98公顷,*－20*年全乡实际建设占用耕地指标为6.1公顷，剩余指标为34.88公顷（表2）。

表2*镇现行规划建设占用耕地执行情况

单位：公顷

现行规划建设用地

占用耕地面积*－20*年

实际执行剩余指标指标完成率%

*镇40.986.134.881.49

七、本规划（20*－2010年）与现行规划（*－2010年）的衔接

1、耕地基本农田保护指标的衔接

根据本规划到2010年的耕地面积规划为5863.55公顷，本规划与现行规划的耕地指标保持一致。本规划到2010年的基本农田保护指标规划为5*9.90公顷，而现行规划到2010年的基本农田保护指标规划为5*9.90公顷，本规划与现行规划的基本农田保护指标保持一致（表3）。

表3*镇规划耕地与基本农田保护指标衔接情况

单位：公顷

现行规划

2010年耕

地保有量现行规划

基本农田

保护面积现行规划

基本农田

保护率本规划2010年耕地保有量本规划基本农田保护面积本规划基本农田保护率

*镇5863.555*9.9086.885863.555*9.9086.88

2、建设用地及其占用耕地指标的衔接

本规划20*－2010年的建设用地指标规划为52.48公顷，其中占用耕地指标规划为34.88公顷，而现行规划*－2010年的规划占用耕地指标为40.98公顷(表4).

表4*镇规划建设占用耕地指标衔接情况]

单位:公顷

现行规划建设用地

占用耕地面积*－20*年

实际建设占用

耕地面积现行规划剩余建设中用耕地面积本规划建设占用耕地面积

*镇40.986.134.8834.88

八、规划修改中若干具体问题的说明

（一）关于基础数据的来源

1、人口资料：包括历年人口、城镇人口、农村人口、暂住人口、流动人口、自然增长人口、机械增长人口等，其主要来源于*镇国民经济与社会发展统计资料，公安部门的统计资料等。

2、有关经济与社会发展方面的规划指标主要来源于*镇相关部门的规划资料。

3、土地方面的数据主要来源于历年各项建设用地资料、土地出让、转让资料、以及土地登记等资料；*镇历年土地利用变更调查资料；*镇土地整理、复垦和开发指标等。

4、有关规划方面的资料主要来源于历年社会经济统计年鉴、基本建设投资统计、农业用地效益资料、物价变化资料；气候、水文、工程地质、地形地貌、水系、植被、气象和主要自然灾害资料；孙埠镇各部门发展规划及用地计划资料。

（二）重要指标的依据

1、农业用地指标

耕地、园地、林地等各项用地量的预测，分别从需求和供应两个方面进行预测，对于预测结果在区级指标之内，以县级别分解指标作为*镇的用地指标，在耕地需求方面，与县级规划一样，从粮食生产总需求、粮食生产水平、粮地系数三方面预测；在耕地供应方面，则在耕地后备资源评价的基础上，结合社会经济条件的耕地开发能力进行预测，园地及林地在未利用地适宜评价的基础上，根据人口与经济发展水平的结果，对规划期间园地、林地开发及非农业建设占用园地、林地情况预测。

本次规划的生产潜力预测主要是对农作物单产进行预估，预测2010年粮食作物的单产为6225.00公斤/公顷。年。

2、建设用地预测

（1）人口发展预测

人口的民展变化关系着国民经济发展速度、城乡居民建设规模和土地的承载力，因此，人口预测是土地需求量预测的前提。

按人口自然增长率和人口的机械增长预测，2010年全镇人口将达到7.5万人。

（2）城镇建设用地预测

根据土地供给决定土地需求的原则及我镇经济发展与地关系状况，并按照城镇人均建设用地规划相关规定的要求，城镇用地总规模将由20*年的157.27公顷调整到2010年的180.15公顷。

（3）农村居民点用地预测

由于对土地集约利用的追求，行政村的合并，农村居民点的整理，同时中心村建设步伐加快，拆村并点，农村居民点用地集约度进一步提高，人均用地面积将大幅度减少。本次规划期内农村居民点用地将由现状（20*）年的569.521公顷调整到规划年（2010年）的562.63公顷，到2010年农村居民点用地规模减少6.89公顷。

（4）独立工矿用地预测

*镇20*年的独立工矿用地为26.61公顷。规划期内独立工矿用地将分布城镇以外集中，主要以内涵挖潜为主，但由于长三角地区的产业转移的带动下，*镇独立工矿用地面积还将进一步快速增长。预计到2010年独立工矿用地面积将增加到41.11公顷，净增加14.5公顷。

（5）交通用地预测

根据我镇规划期内交通用地指标，至2010年，我镇各类交通用地规模基本保持不变。

（6）水利工程用地预测

根据我镇规划期内水利设施用地指标，至2010年，我镇水利设施用地规模基本保持不变。

3、基本农田保护区规划指标

遵照国务院《基本农田保护条例》、安徽省等有关法律、法规，孙埠镇土地利用总体规划要确保耕地保有量和基本农田，规划期间基本农田保护面积为5*9.90公顷。

4.土地利用结构优化和平衡表的编制

为了保护规划用地指标的落实和使我镇各类用地的配置能从国民经济和社会发展的角度得到合理的安排，增强本规划的实用性和科学性，在部门用地指标调整上，多次进行了由镇政府组织的部门用地协调会，反复讨论、协商，广泛征求意见，尽可能地从行政、经济和技术上合理安排各类用地，同时，根据全镇经济和社会发展趋势，从提高土地利用率和产出率、走集约和节约用地的道路出发，积极引导部门接受镇规划用地指标。

⑴农、果、林、水产部门用地：农业部门用地给予优先安排和满足，优化大农业结构，实行多种经营，增加蔬菜、经济作物、果园面积，提高大农业经济从价值。

⑵镇区、工矿部门用地：镇区、工矿部门的用地在本着集约和节约的原则，进行统筹安排。

以此为原则，采用综合平衡法，根据各类用地在规划期内的增减变化，编制了20*－2010年的土地利用平衡表。

5.土地利用分区

土地利用分区的主要目的是为土地用途管制实行提供依据，用地区域类型的划分是根据土地利用总体规划规程中的有关规定进行，并突出了农业用地的划分，共分为农业用地区、园业用地区、林业用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区、其他用地区等七个区。

在具体区划划分方法上，是以土地利用现状分析、土地适宜性分析和区域自然和社会经济发展为基础，根据土地主导用途的不同，采用定量研究与定性分析相结合的方法。为确保土地用途管制的实行，还针对每种土地用地区的用途特点，制定了详细的用途管制细则。

6.各项用地指标的分解

*镇镇级土地利用总体规划是整个土地利用总体规划体系的最终落实点，是县级规划得发实施的基本保障，因此在镇规划主要用地控制指标，服从县级规划分解指标，特别是非农建设占用耕地、耕地开发、复垦指标上，以确保县级耕地总量占补平衡的实现，另外对退耕还林指标也给保证。

7.用地布局的依据

⑴规划年全镇国民经济和社会发展对土地所作的战略安排。

⑵各部门用地发展规划中的布局要求。

⑶《土地管理法》及相关法、法规对用地布局所作的要求。

⑷全镇的自然、社会经济条件、土地利用方式、土地质量和土地生产效益的差异。

（三）与城镇规划的协调情况

考虑到城镇规划用地分类与土地利用规划用地分类的技术口径不同，本次土地利用规划与城镇规划用地规划协调的着重点放在城镇建设用地新占农用地、特别是新占耕地面积上，而对城镇用地现状面积、规划面积不强求统一。在城镇建设用地新占农用地、特别是新占耕地面积方面，城镇规划与土地利用总体规划是统一的。

（四）与其它规划的协调

本规划在与生态、农业、水利、林业等部门规划的协调方面，充分考虑了这些部门的规划成果，优先保证了这些部门的胜地需求，在本质上是协调一致的，只是在具体的土地面积数据上按照上级部门的要求统一采用了土地部门的数据。

九、规划方案的可行性分析

1、组织上的可行性。在规划的整个过程中，从最初的技术方案的论证到资料的收集和规划讲座稿子论证都多次进行了专家、部门的调查咨询，保证了一次规划的科学性、合理性和可行性。

2、基础数据和资料的可行性。整个规划都是以土地详查和变更调查数据为基础基准，国民经济、社会发展的统计年鉴等资料的权威性强。各部门提供的基础数据、规划数据和资料是各有关部门根据自身的发展，经过长时间的努力完成的，具有较强的可靠性。

十、需要进一步说明的问题

1、关于规划范围的说明

本次规划范围为*镇辖区全部土地，土地总面积11440.*公顷。

2、关于规划时间的说明

基期年20*年，规划期20*—2010年。

3、关于土地质量评价的说明

土地质量评价坚持为生产服务原则，采用联合国《土地评价纲要》提出的土地适宜性评价思路（ITC）并结合*区*镇目前土地的利用方式进行。

4.关于基础数据口径不一致问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和国家有关的规定，要求土地利用总体规划中土地面积的基础数据必须是土地详细和土地变更调查数据，因此，本次规划中将所有其它数据都统一到了土地变更调查数据的基础上，会与专利号部门提供的原始数据不完全一致，由于土地详杳和变更调查，是严格按照土地利用现状三大类进行的，各类土地利内涵，与各部门用地类型划分存在较大的差异，故二者在外延上有明显的区别。

十一、规划修改的成果

1、《*区*镇土地利用总体规划（20*－2010年）》；

2、《*区*镇土地利用总规划（20*－2010年）说明》；

3、《*区*镇土地利用总规划图（20*－2010年）》。