促进房产市场稳定发展工作意见

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一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。按照居者有其屋的要求，结合全省城镇化逐步加快的大背景，针对我县小户型住房短缺，低收入家庭租房难的实际，加大中低价位、中小户型商品房的市场供应。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要督促房地产开发企业加快项目建设和销售。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工的房地产开发用地，依法征收土地闲置费，并责令限期动工和竣工，土地闲置费原则上按出让金的20%征收。已满两年未动工开发的房地产用地，无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满一年的严格按闲置土地依法进行处理。要充分利用棚户区改造的机遇，科学规划、统筹安排，增加廉租住房、经济适用住房、租赁周转房、限价商品房和普通商品房的有效供给。要结合我县房地产开发规划建设用地和人居总规模，适当控制住宅小区的建设面积户型和住房结构比例，今后全县的住房结构体系，应当将面积60平方米以下的住房控制在20%左右，根据《县“”期间五年住房建设规划》年新建廉租住房350套，配建廉租住房81套，总建筑面积21550平方米；年新建廉租住房417套，配建廉租住房83套，总建筑面积25000平方米；年新建廉租住房200套，配建廉租住房83套；总建筑面积14150平方米；年新建廉租住房200套，配建廉租住房83套；年新建廉租住房200套，配建廉租住房83套；年新建廉租住房200套，配建廉租住房83套，总建筑面积14150平方米，五年共计划新建廉租住房1217套，60850平方米，配建廉租住房415套，总建筑面积20750平方米，用于解决低收入家庭的住房问题；将面积60-90平方米住房控制在50%左右，用于解决中等收入家庭的住房问题；将面积90-120平方米住房控制在20%左右，用于解决较高收入家庭住房问题；将面积120平方米以上的住房控制在10%左右，用于解决高收入家庭住房问题。住建部门要会同国土部门对拟出让的住房用地明确住房结构比例，作为土地出让的前置条件，并载入国有建设用地土地使用权出让合同。住建部门在核发《建设用地规划许可证》时，规划设计条件通知书》中应明确限定套型结构比例，对住房套型结构比例不符合土地出让合同约定的随意变更规划、调整容积率的不予核发《建设工程规划许可证》住建部门在初设方案审查、施工图审查备案中，对《规划设计条件通知书》中核定的户型结构比例要严格审查，对不执行核定户型结构比例的初设方案和施工图不予批复、备案，不予办理招投标和建设许可等手续。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围，有计划地适量建设限价商品房，逐步建立健全公共租赁房体系，有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品房的夹心层”群体的住房问题。从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房。对商品住房价格过高、上涨过快的现象，要加快限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房建设，切实解决低收入家庭住房困难问题。

二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。国土部门要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序，全面做到先储备、后供地”强化政府调控一级土地市场的能力，通过农用地转用和集体土地征收、旧城改造、闲置用地处置、区域性土地开发整理、鼓励有地企业建设自用住宅等措施加大居住土地的供应量，挖掘存量土地潜力，促进集约用地。住建部门要合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，理性分析拆迁补偿价格，加大城镇改造拆迁政策宣传力度，保证城镇房屋拆迁管理和实施工作公开、透明。政府的统一领导下，由住建部门牵头，发改、国土、民政、统计等相关部门配合，城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，根据《县“”期间五年住房建设规划》重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房的年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%针对我县房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的问题，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，进一步提高规划审批效率。对经营性商业用地和普通住宅用地一律实行招拍挂出让；对经济适用住房和廉租住房等保障性住房用地均以划拨方式进行供地，并按规定减免相关费用。国土部门要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的要加快申报、审批工作，财政部门要及时上缴新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费，确保供地计划落到实处。

二、合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求

三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构要坚持“区别对待，有保有压”原则，加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房建设的信贷支持，从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投放。购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）贷款首付款比例不得低于30%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。金融监管部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的现象，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政府将根据实际情况，必要时采取临时性措施，一定时期内限定购房套数。

四）继续实施差别化的住房税收政策。税务部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的一律不得给予相关税收优惠。对个人住房转让的营业税征免时限由2年调整到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税。要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。同时，要加快研究完善住房税收政策，积极开展二手房计税价格评估办法、房屋租赁应税行为管理和税源分析评估，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

三、加强风险防范和市场监管

五）加快房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争的原则，严格执行信贷标准。要严格执行房地产开发项目资本金比例的规定，除保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%外，其他房地产开发项目的最低资本金比例一律为30%严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款，切实防范贷款风险。金融监管部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，防范信贷资金违规进入房地产市场，促进房地产市场健康发展。

六）继续整顿房地产市场秩序。政府成立由政府常务副县长任组长，发改、住建、国土、财政、民政、统计、审计、工商、监察、物价、地税、人民银行等有关部门为成员的领导小组，定期召开会议，研究解决房地产管理工作特别是房地产开发过程中出现的问题。住建部门要进一步加强房地产企业管理，提高房地产企业准入市场的门槛，严格准入清出制度，促使房地产企业做大做强，引导企业向规范化、规模化、集团化发展。同时要会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，同时，住建部门加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管，对已开工建设项目、已批未建项目和预售项目摸清底数，采取得力措施，分类施策，责任到人，抓建设促销售，深化合同执行监管。国土资源、财政部门要严格土地出让价款的收缴管理，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。物价等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。工商部门要加强房地产广告和销售合同监管，倡导“重合同守信用”依法查处虚假广告以及房地产销售和中介经纪中违法合同侵害消费者权益等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有企业的房地产投资行为。

七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。国土、住建、物价等部门要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”一次竞价”双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。土地出让成交后，要在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款70%首付款，余额要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过1年。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的企业和个人参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。住建部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关，对符合预售条件的项目必须按整幢办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可证后，房地产开发企业应一次性公开全部房源，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对违反法律、法规擅自预售、销售商品房的要严肃查处。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

八）加强市场监测。政府的统一领导下，发改、住建、国土、财政、统计、税务、金融等部门要继续加强房地产市场统计、分析和监测，要加强信息沟通和协调配合，建立健全房地产市场监管联席会议制度，加强对房地产市场管理问题的分析研究，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。国土资源部门要及时公布土地供应信息；住建部门要及时公布城市规划、建设信息；统计部门要研究能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息，引导消费者理性购房；物价部门要及时监审价格情况，对住房价格实施管理和监督；新闻媒体要加大促进房地产市场健康发展的政策措施及其成效的正面宣传，提高稳定市场信心；住建部门要加房地产市场信息系统建设。今后，政府每年适当安排一定的预算资金，建设房地产交易管理信息系统，逐步提高房地产市场管理的现代化水平，为政府提供及时可靠的市场信息和决策依据。

四、加快推进保障性安居工程建设

九）年全面启动城市棚户区改造工作。年—年，完成城区成片危旧房1042户，479176平方米的改造任务。根据《县“”棚户区改造规划》年改造棚户区面积55113.4平方米，其中配建经济适用房87套，建筑面积5220平方米；配建廉租住房81套，建筑面积4050平方米。年，每年改造棚户区面积84812.6平方米，配建经济适用房119套，7164平方米，配建廉租住房83套，建筑面积4150平方米。年，共改造县城棚户区479176平方米，共配建经济适用住房682套，41040平方米，共配建廉租住房496套，24800平方米。要按照《省人民政府办公厅批转省建设厅关于实施廉租住房共有产权管理指导意见的通知》甘政办发〔〕73号）规定，加快推进廉租住房共有产权管理工作，缓解廉租住房配套资金的压力等困难，促进住房保障工作的良性发展。同时，要加快经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房建设，解决中等偏下收入家庭的住房困难。加大农村危房改造力度，完成农村危旧房改造任务。

十）加大对保障性安居工程建设的支持力度。积极争取国家、省政府对我县保障性住房建设和棚户区改造的政策、资金支持。今后，县政府要将棚户区改造资金纳入财政预算，城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中安排资金支持棚房区改造项目。积极引导社会资金投入棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚房区改造。各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。

五、落实政府各有关部门责任

十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房问题和各项政策。要进一步强化稳定房价和住房保障工作的政府责任。要结合我县房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定，对于驻外机构和个人在境内投资购买房产的要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。

县政府将组织有关部门，加强对贯彻房地产市场调控政策情况的检查和指导。对房价上涨过快的房地产开发项目要进行重点督查。确保各项工作措施落到实处。