推进老城区物业管理方案

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为贯彻落实市委、市政府《关于建设平安和谐社区的意见》(穗字[*］2号)精神，加快推进我市平安和谐社区建设，确保2009年前全市老城区全面实行物业管理，结合我市实际，制定如下工作方案：

一、指导思想

以邓小平理论、“*”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，坚持政府主导与居民自治相结合，坚持加强老城区环境整治建设与提高社区管理服务水平相结合，以人为本，求真务实，不断提高老城区物业管理覆盖率，建立和完善社区管理服务的长效机制，全面构建“六好”平安和谐社区，努力建设平安*、文明*、和谐*。

二、总体目标和任务

通过加快推进老城区物业管理工作，促进物业维护、社区秩序、环境卫生、绿化等社区物业管理服务走向市场化、专业化、规范化，长久保持住宅小区的环境优美、设施完善和秩序良好，有效提升居民的生活质量。通过充分发挥区、街在推进社区物业管理中的主导作用，优化行政管理资源配置，进一步完善以“属地管理、立足基层”为特征的社区物业管理运作机制。通过居民自治与政府指导监督的有效结合，引导树立“重公益、守合同、从民意”的物业管理新风尚，调和社区各类矛盾，营造和谐氛围，维护社会稳定。

在老城区环境综合整治的基础上，引导小区推行物业管理，*和*年全市老城区物业管理覆盖率分别达到50％和75％，2009年实现全市老城区物业管理基本全覆盖。

三、工作原则

(一)统筹兼顾。各区应将推进老城区物业管理工作同创建卫生、环保、文明城市及危破房改造、社区服务建设等工作结合起来，统筹安排，统一推进。

(二)突出重点。参照市建委的统计数据，除*区外，我市各区共有社区1，174个，扣除城中村社区264个和新建商品房社区279个，共有老城区社区631个。推进老城区物业管理工作应以这631个社区为重点。

(三)逐步推进。按照“因地制宜，先易后难，多种模式，逐个推进”的思路，逐步推进老城区物业管理工作，完善一个，推进一个。

四、工作内容和实施步骤

(一)制定计划。各区根据本方案制定和完善本区每年推进老城区物业管理的工作计划和实施方案，明确工作目标、部门职责和完成时限。

(二)合理确定物业管理区域。各区根据辖区的情况，参照以下方法合理确定物业管理区域：

1．建筑面积在10万平方米以上的小区；

2．可形成封闭或半封闭、相对独立的小区；

3．可形成以党政机关、企事业单位、大专院校等为主的小区；

4．以自然道路、社区分界，形成有一定人口、户数、面积规模的小区。

(三)分步实施物业管理。完成环境整治的社区分步实施物业管理，具体可根据物业管理区域的规模、配套设施设备的完善程度、居民对物业管理消费的接受能力、管理成本等因素选择实施简易社区物业服务或专业化的物业管理，最终推进物业管理实现社会化、市场化和专业化。

1．简易社区物业服务由街道或社区居委会负责组织实施，可采取组织小区内失业下岗人员、“4050”人员、领取低保人员和离退休人员组建社区服务组织或委托专业服务企业等多种形式，服务内容以社区秩序和安全维护、环境卫生保洁为主。简易物业服务不以营利为目的，其资金来源以业主、使用人交纳的服务费及利用共用场所经营所得的收益为主，对部分低收入家庭，经街道批准，给予减免服务费。资金管理工作由街道、社区居委会或社区服务组织负责。资金应用于社区物业服务，盈余部分可用于共用部位、共用设施设备的维修。

2．专业化物业管理。条件成熟的物业管理区域，可通过召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业管理企业实施专业化的物业管理。成立业主大会的筹备工作由物业所在地的社区居委会牵头负责，具体由居委会的负责人担任业主大会成立筹备组组长，按照有关规定组织召开业主大会，选举产生业主委员会，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》。

成立工作完成后，由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，以微利为原则，签订物业管理服务合同。

物业管理服务收费标准执行政府指导价，原则上只下降，不上浮。

五、组织实施

老城区的物业管理工作，由市国土房管局牵头指导，市建委、财政局、规划局、市政园林局、环保局、市容环卫局、工商局、城管支队等部门按照职责分工，配合推进；全市整治、改善旧居住小区环境工作由市城管办牵头负责；在整治基础上引进物业管理工作由各区政府总负责，具体以街道为单位，由各街道分工负责；区各职能部门按职责分工，配合推进老城区的物业管理工作。

六、工作要求和保障措施

(一)加强宣传，增强群众的物业管理意识。以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》等法规政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高居民对物业管理的认知程度。通过对周边物业管理示范小区的宣传，使居民清楚认识到社区引入物业管理能给他们带来实惠，使之逐步树立起有偿服务的意识。

(二)加大投入，改善基础设施，整治环境，引入物业管理。环境整治资金按照市、区两级共同分担的原则筹措，市本级财政投入资金由市建委从城市维护费中按每个小区10万元的标准拨付，区财政的整治资金按计划同步投入。

(三)市、区国土房管部门要加强对老城区物业管理工作的业务指导，组织对街道和居委会工作人员进行物业管理业务培训。

(四)建立由街道办事处牵头，区政府相关主管部门、区维稳及综治办、当地派出所、社区居委会、业主委员会、物业公司等代表参加的联席会议制度，协调解决小区物业管理中出现的疑难问题，处理辖区内物业公司与业主等方面存在的矛盾和问题。

(五)加大行政执法力度，规范物业管理行为。国土房管部门负责对违反《物业管理条例》的行为给予纠正和处理；规划部门负责对小区内影响城市规划的违法建设行为进行处理；城管综合执法部门负责对小区的违法建设和乱拉挂、乱摆卖等违反市容环境卫生管理规定的行为依法进行查处；市容环卫部门负责小区市容环境卫生工作的监督和管理；物价部门负责对小区涉及价格、收费的违法违规行为进行查处；公安部门负责对小区治安、消防工作进行监督和指导；市政管理部门对涉及市政道路违章设置广告牌、电话亭、书报亭及铺设供水、排水、煤气、热力、供电、通信、消防等各种管线、杆线施工时违法占用城市道路的行为进行管理和查处；交通管理部门负责对小区内擅自设置停车场及停车场违法经营等行为进行管理和查处；城市绿化管理部门对小区内的绿化保护、养护工作进行检查、监督和指导。涉及推进老城区物业管理的其他违规事项，由相关职能部门负责处理。

(六)老城区物业管理工作的检查考评和验收奖惩工作，按照市政府办公厅《印发关于开展城市环境管理达标社区创建活动工作方案的通知》(穗府办[*］17号)的有关规定执行。