房管局加强住房制度改革方案市

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为贯彻党的*大关于“建立城镇住房公积金，加快改革住房制度”的精神，进一步深化我市住房制度改革，加快住房建设，根据省政府《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》，结合我市实际情况，制定本实施方案。

一、指导思想、目标和基本原则

（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜、量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”平稳过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

（四）从*年12月1日起，全市停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。职工解决住房主要实行个人购买，购房资金来源有：职工工资,住房公积金，个人住房贷款，以及财政和单位原有住房建设资金可以转化的住房补贴等。

（五）停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的单位，其4倍以上部分，可对无房和住房面积未达到规定面积标准的职工实行住房补贴。本方案制定的购房补贴面积标准（见附表一）仅对实施新制度购房时适用。

职工已分配的住房，仍按房改成本价出售公有住房的政策执行。

⒈*年11月30日之前参加工作的无房和住房面积未达到规定面积标准的职工，购房时可实行一次性补贴，但个人出资部分不得低于届时按成本价购房办法计算的家庭应承担部分的一半。

①家庭购房补贴由夫妇双方所在单位按职工本人应享受的购房补贴面积标准分别计发。职工购房补贴额为每平方米建筑面积的基本补贴额和工龄补贴额的和与补贴面积之积。

②职工住房每平方米建筑面积基本补贴额以市政府每年公布的经济适用住房平均价的一半与职工每平方米建筑面积负担价之差为计算基数，房价收入比4倍以上部分，在*年底以前购房的，可以全额补贴。今后补贴比例由市政府每年公布。

职工每平方米建筑面积负担价按上一年职工平均工资的4倍除以60平方米计算，职均工资以市统计局公布数字为准。

*年每平方米建筑面积经济适用住房平均价定为2000元，*年度每平方米建筑面积职工负担价为600元。

③职工购房工龄补贴额为职工家庭每平方米建筑面积负担价、年工龄补贴率(0.6%)和1992年前工龄三项之积。

④对住房未达到规定面积标准的职工，在新购住房时，按面积差计算一次性住房补贴。

⑤购房补贴在职工购房时一次计发。工作年限在25年以上(含25年)的职工全额发放。未满25年的职工按实际工作年限计发，剩余年限的补贴作为借支，在今后工作年限内逐年抵扣。

⑥购房职工工作年限不满25年调离、辞职的，借支余额由新单位或本人在离开时一次归还。

⒉*年12月1日以后参加工作的职工，实行逐月计发住房补贴。月补贴额依据新职工上年度月平均工资的13％确定（不含公积金，不再另发租金补贴），每年核定一次。

按月计发的住房补贴进入个人住房专项资金账户，按公积金原则进行管理和使用。

⒊三资企业应严格执行锡政发[*]28号文件规定，按中方职工工资额的27％以上提取职工住房补助基金。提取的职工住房补助基金，一部分按政府规定为中方职工缴存住房公积金，剩余部分可按本方案规定，由工会统筹安排，为中方职工发放购房补贴，也可随工资直接发放给职工个人，职工按规定缴纳个人所得税。三资企业不得再用职工的住房补助基金为少数职工进行无偿分配、房改售房。过去部分三资企业提取的职工住房补助基金和无偿分配的住房应按照公正、公平、公开的原则，由企业提出办法，经企业职工代表大会（或工会）讨论通过，报市房改办批准后，妥善接轨。

（六）住房补贴资金主要从财政和单位原住房建设资金渠道中统筹解决。各级财政、税务部门和各单位要做好年度住房资金的预算（计划）、核定、划转工作，并按公正合理的原则，确定发放对象。

（七）建立购房补贴的申请、审批、发放和使用管理制度。购房补贴资金在职工购房时直接划入售房单位，防止流失。

（八）要建立健全职工个人住房公积金账户，进一步提高住房公积金的归集率，按照“房改领导小组决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则，加强住房公积金管理和制度建设。有关承办银行要为市住房基金管理中心提供良好的服务。

（九）*年度单位和个人住房公积金计缴比例仍为6％。计缴基数按职工*年度月平均工资核定。

（十）在*年11月30日前开工建设并于*年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照现行房改成本价售房政策向职工出售，亦可按照本方案规定由职工购买。

三、建立住房供应新体系

（十一）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可租住政府提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房和普通居民住宅；其它高收入家庭按市场价购、租商品住房。

（十二）新建的经济适用住房其出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

新建的经济适用住房成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在3％以下。

新建的经济适用住房只售不租，不向已购房改成本价住房或经济适用住房达标的职工出售。

（十三）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。

（十四）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。

（*）城市拆迁安置要与房改结合，原则上实行货币化安置。

（十六）拓展住房租赁市场，多种方式供应住房。鼓励房地产开发企业增加长期投资，向社会出租住房；鼓励私营业主和有经济实力的城乡居民购买商品住房作为收益性资产用于出租。

(十七)各级财政不再拨款用于单位购、建住房。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续鼓励集资、合作建房或兴办职工住房合作社等多种形式的住宅建设；鼓励有条件的企事业单位进行经济适用住房建设，允许其利用自用土地，通过集资等方式开发建设经济适用住房，并享受国家经济适用住房建设各项政策。

四、进一步深化现有公有住房的改革

（十八）继续推进租金改革。

从*年1月1日起，公有住房租金上调20%左右，即砖混一等住房每平方米使用面积调整到1.75元，对政府规定暂不出售的公有住房适当控制租金上调幅度。租金调整后，在原住房租金补贴的基础上，在职职工提高0.8个百分点，离、退休人员提高1个百分点，补贴基数按*年底职工工资或离退休费计算。继续对各类租金减免对象实行租金减免政策。职工租金支出超过家庭收入10%以上的部分，经市住房基金管理中心批准后，可动用该户成员的公积金支付。

(十九)稳步出售职工现租住的公有住房。

自*年12月1日起，售房成本价增加3%调整为830元，现住房折扣调整为2%，一次付款折扣调整为8%。

职工购买现有公有住房按规定的现住房购房面积标准执行（见附表二）。不超过购房面积标准下限部分的按享受政策折扣的成本价计算；下限与上限之间部分的按不享受政策折扣的成本价计算；超过上限部分的一律按市场价计算。

建房面积标准仍按《省委办公厅、省政府办公厅关于印发〈党政机关干部职工住宅建设、分配、修缮和使用管理暂行规定〉的通知》（苏办[*]140号）文件规定执行。

校园内不能分割及封闭管理的住房，教师公寓等周转用房，列入旧城改造规划地段、地处临街宜改造为营业用房的住房，平房、别墅、庭院式住房，代管房，产权尚有争议、具有历史意义和市人民政府认为不宜出售的住房不得出售。

其余仍按原有规定执行。

(二十)已取消无偿实物分配的试点单位，要认真总结经验，在原有基础上继续深化改革。

五、培育和规范住房交易市场

（二十一）对已购公有住房和经济适用住房（含安居工程住房、解困房，下同）上市交易，实行准入制度。要对城镇职工家庭进行住房状况普查登记，清查和纠正房改过程中违纪违规行为，建立个人住房档案，规范和管理已购公有住房和经济适用住房交易规则和市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易在试点的基础上逐步展开。

(二十二)职工按房改成本价所购公有住房和经济适用住房，在付清房款，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，经市房改办批准，其住房可以上市交易。交易行为包括买卖、交换、租赁和抵押。

(二十三)职工所购公有住房属下列情况之一的，暂不允许上市交易：

⒈已列入拆迁改造范围，户口已冻结的；

⒉另有公有住房租用的；

⒊校园内的；

⒋厅局级在职干部所购的；

⒌违反有关规定所购的；

⒍私搭乱建、违反有关住房管理规定的；

⒎经市房改办确认的其它不能上市交易的。

(二十四)职工将所购公有住房上市交易，应按所购公有住房的市场价格向土地管理部门缴纳1%的土地收益金和向地税部门缴纳5%的综合税费，综合税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和个人所得税。

(二*)职工所购公有住房上市交易后，不得造成新的居住困难，不得再租住公有住房，不得再按房改成本价购买公有住房。

(二十六)职工所购公有住房上市交易后，应在三个月内向市房产交易管理部门申办交易过户手续，按政府规定交易双方各自交纳有关税费。

(二十七)职工所购公有住房上市交易后，住房的管理和维修仍执行《*市市区公有住房出售后维修管理暂行办法》和《*市住宅区物业管理暂行办法》规定。住房的共用部位、共用设施、设备的维修基金随住房产权的转移而转移。

(二十八)设立职工所购公有住房上市交易的专门窗口，提供住房信息、咨询、评估、中介等服务。各有关部门要密切配合，共同规范交易规则和税收政策，做好管理和服务工作。

六、加快发展住房金融

（二十九）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

(三十)对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

(三十一)完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

(三十二)调整住房公积金贷款方向，住房公积金应当主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

（三十三）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。

（三十四）个人住房贷款的担保，可采用房产抵押、有价证券质押、房产抵押保证人担保、由专门的担保公司（保险公司、置业公司）担保等多种形式。

七、强化物业管理工作

(三*)加快改革现行住房维修、管理体制，大力推行业主自治管理与物业公司专业管理相结合的专业化、社会化、市场化的管理方式。新建住宅小区要全面推行住宅小区管理和公房售后物业管理。

(三十六)房产管理部门要加强对物业公司的资质审查，建立和完善物业管理服务标准，规范物业管理企业行为，努力培育物业管理市场，引入竞争机制，提高管理和服务水平，切实搞好住房的维修和住宅区的环境管理，解除居民的购房后顾之忧。

八、加强领导，狠抓落实，保证改革顺利实施

(三十七)本方案市级机关和有条件的企事业单位应先行实施，财力有困难的单位可积极创造条件，分步到位，也可制定适合本单位的方案，报市房改办批准后实施。

(三十八)为确保本方案顺利实施，计划、财政、税务、物价、劳动、人事、银行、建设、房管、土地等部门要抓紧制订、修改相应的政策，积极配合。

(三十九)加强房改的舆论宣传，研究房改理论，积极引导干部和群众树立住房新观念。

(四十)严肃纪律，加强监督检查。对违反苏政发（*）29号文件和本方案精神，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要严肃查处。

(四十一)本方案由市住房制度改革办公室负责解释。

(四十二)本方案自之日起各项内容分步实行。原有的有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。