城建局旧住宅小区综合整治试点方案

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为彻底改善老旧住宅小区环境面貌，提高市民居住质量，市政府决定对我市老旧住宅小区实施综合整治，结合我市实际，制订本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，按照构建和谐社会的要求，本着“业主自愿、政府扶持、部门联动、各负其责、相互协作、先易后难、分步实施”的原则，积极稳妥的开展老旧住宅小区综合整治工作，全面提升老旧住宅小区管理水平。

二、总体工作目标

2007年的总体工作目标是完成新*区等5个老旧住宅小区综合整治与改造工作。整治工作完成后，基本恢复管理运行功能，建立长效管理机制，实施社会化、专业化、市场化的物业管理，达到环境整洁、生活方便的目标。

三、工作内容

老旧住宅小区综合整治与改造工作包括环境整治、联合执法、配套设施建设和实施物业管理等四个方面。具体内容如下：

（一）环境整治的主要工程项目

房屋修缮类：

1、外墙面的涂料粉刷；

2、破损落水管整修、更换。

绿化调整类：

1、花草树木调整，草坪铺设、补种、修剪；

2、原有景点及休闲健身场所整修、完善；

3、路沿石修补、破损窨井盖整修、更换。

（二）管理用房和公共设施项目建设

1、物业管理办公用房和经营用房的修补、建设或增补、扩建。

2、居民委员会、警务室、社区活动中心用房的修补、建设或增补、扩建。

3、宣传栏、告示牌的增设。

4、公共场地的硬化、增补、修补。

5、电子监控设施和房屋的整修、补建、扩建。

6、封堵院门、增设大门。

（三）联合执法工作

1、违章建筑、棚厦，侵占公共场地、破坏和损毁绿化现象的清理整顿。

2、马路市场、摊点的清理。

3、建立统一的广告设施，依法清理野广告。

4、对占用或闲置的公建配套设施及其收益进行清理、清退或调整，明晰产权归属。

（四）实现物业管理工作的转轨

1、筹建小区业主大会和业主委员会或进行换届选举。

2、建立业主大会、业主委员会工作运行和物业管理各项制度。

3、由业主大会选聘物业管理企业。

4、做好房地产开发企业与业主委员会之间的住宅小区移交接管工作。

四、项目管理要求

各有关部门应当按照工作要求，对列入整治计划的老旧住宅小区基本情况认真研究，明确整治内容和标准，做到精心组织、精心管理、精心施工。

（一）综合整治项目要以公开招标方式确定施工单位，实行项目经理负责制。

（二）综合整治项目要严格按照基本建设程序办理相关手续，并严格执行工程监理、合同管理、工程造价审计规定；整治项目和范围要在业主大会批准的范围内，在相关小区公示，接受居民的监督。

（三）综合整治项目要对规划设计、工程建设、竣工验收实行全过程跟踪管理，保证工程质量，严格控制造价。

（四）综合整治项目要严格按计划进度要求组织实施。

五、工作职责

（一）各街道办事处的工作职责

1、牵头做好住宅小区综合整治与改造工作的宣传和政策解释工作。

2、抓好居民委员会的建设，与市民政局联合，完善居民委员会组织。

3、组织业主大会和业主委员会的成立或换届选举工作，与市建设局等有关部门配合，做好业主委员会工作制度建设、移交接管和选聘物业管理企业工作。

（二）各相关部门的工作职责

市建设局：

1、按照市政府确定的工作目标要求，做好老旧住宅小区综合整治与改造工作的组织协调；

2、具体负责市老旧住宅小区综合整治工作领导小组办公室的日常工作；

3、负责对小区内占用或闲置的公建配套设施及其收益进行清理、清退或调整，明晰产权归属；

4、负责组织小区综合整治与改造工作的建设、竣工验收、移交接管的指导、监督工作；

5、负责供气、市政、园林、环卫设施检修、改造、维护工作；

6、按照市老旧住宅小区综合整治工作领导小组的要求，抓好综合整治工作进度的安排、调度、检查；

7、监督指导物业管理工作的实施。

市规划局：

1、负责审定小区封闭和配套设施的补建方案，并提供相关的配套资料；

2、以原有规划设计要求为依据，负责落实应当由房地产开发企业需要增补配套完善的设施设备具体指标。

市城市管理行政执法局：

1、负责拆除小区内的违法建筑、设施；

2、会同市工商局等相关部门对小区内的马路市场、乱设的摊点进行清理整顿。

市工商局、民政局、经贸局：配合各街道、各部门做好其职责范围内的工作。

市物价局：负责物业管理服务费等收费标准的审定工作。

市劳动和社会保障局：配合民政部门确定困难家庭物业管理服务费、综合整治与改造费的补助方式、标准。

市财政局：负责做好市财政拨付资金的及时到位，协助做好工程造价的审计工作。

市公安局：协助各街道、各部门做好老旧住宅小区整治与改造工作，保障联合执法工作的实施，维护整治与执法工作秩序，依法查处破坏小区公建配套设施等影响公共安全的行为。

相关管线、设施设备专业管理单位：供电部门负责小区内供电线路、设施设备调整方案的制订和实施；供水部门负责小区内供水线路、设施设备调整方案的制订和实施；供气部门负责小区内供气线路、设施设备调整方案的制订和实施；广电部门负责小区内广电线路、设施设备调整方案的制订和实施；通讯部门负责小区内通讯线路、设施设备调整方案的制订和实施。

六、资金来源

（一）按照原有的规划设计要求应当配备而未建设的房屋和设施设备，由原房地产开发企业承担补建和改造资金。

（二）专业管理部门负责管理的管网设施设备由各专业管理部门负责。

（三）其他改造资金采取以下方式筹集：

1、设立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的新兴北区、新兴南区和荆河小区筹集方式

(1)市财政承担20%；

(2)原房地产开发企业承担30%；

(3)所属街道财政承担10%；

(4)业主承担40%，从物业共用部位、共用设施设备专项维修资金中列支。

2、未设立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的奎文北区和馍馍庄小区二期筹集方式

(1)市财政承担50%;

(2)原房地产开发企业承担30%；

(3)所属街道承担10%；

(4)按照有关规定建立或续筹物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，或按照实际需要，向业主收缴综合整治与改造费用的10%。

七、实施步骤

（一）动员发动和调研摸底阶段（3月24日至3月31日）。市政府组织召开全市老旧住宅小区综合整治动员会议，各部门、街道办事处按照会议要求，做好层层动员，通过电视、报纸、广播、网络等开展宣传工作。同时组织人员开展调研，核算费用，做好各项前期准备工作。

（二）实施综合整治与改造阶段（4月1日至11月10日）。各街道办事处、各部门按照分工，加强协作，开展全面整治与改造工作。

（三）检查验收和总结表彰阶段（11月11日至11月30日）。市政府办公室会同有关部门将对全市老旧住宅小区综合整治与改造工作进行全面检查验收与考核，表彰在活动中涌现出的先进单位和个人。

八、保障措施

（一）加强组织领导，形成工作合力。为加强对老旧住宅小区综合整治工作的领导，市政府成立以市委常委、常务副市长杨位明同志任组长，市长助理王文奎，市政府党组成员、建设局局长周长秦同志任副组长，行政执法、规划、水务、民政、物价、工商、劳动和社会保障、经贸、广电、供电、公安、财政等部门和荆河、龙泉、北辛、善南街道主要负责人为成员的领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，周长秦同志兼任办公室主任，朱绍猛同志任办公室副主任。市政府各部门、街道办事处也要成立专门机构、抽调精干力量，积极主动的做好配合工作，把老旧住宅小区综合整治工作与构建和谐社区结合起来，与落实政府工作报告的任务结合起来，与切实改善群众生活和居住环境结合起来，进一步明确责任，细化目标任务，形成合力，大力推进老旧住宅小区综合整治工作。

（二）抓好业主委员会、居民委员会的组建和换届工作。按照法定的程序，组织成立业主大会、业主委员会和居民委员会等基层自治组织，对已经成立业主大会、业主委员会和居民委员会的，加强制度建设，促进其依法开展工作。

（三）进一步明确任务，积极开展综合整治与改造工作。各房地产开发企业要在制订老旧住宅小区综合整治预算的基础上，经有关部门批准后，按照本方案进行落实，并同步做好施工队伍的招标、工程造价的审查、施工监理与行政执法等工作。

（四）做好物业管理企业的选聘和住宅小区的移交接管工作，建立长效管理机制。进行综合整治改造后，尽快完成住宅小区整体移交接管，由业主委员会选聘物业管理队伍后，物价部门要及时审定物业管理服务收费标准，实施物业管理。同时，居民委员会要做好计划生育、优军优抚、帮教扶贫、人民调解等工作。有关部门和所属街道办事处要加强配合和业务指导，加强业主委员会与居民委员会、物业管理企业的协作，建立长效管理机制。

（五）严格目标考核，保证整治效果。为确保今年工作目标的落实，市政府根据全市老旧住宅小区整治与改造工作的总体要求，与各有关部门、街道办事处签订老旧住宅小区整治与改造工作目标责任书，列入年度工作考核指标。对领导有力，完成任务出色的单位和个人给予奖励；对工作推进不力，未能按照计划完成任务的，要追究相应责任。

（六）坚持不懈抓好新建住宅小区的管理工作。各有关部门、街道办事处要从本次老旧住宅小区综合整治改造工作中吸取经验和教训，建立和完善相应的工作机制，堵塞原有工作中存在的漏洞，确保新建小区不出现管理真空，全面提升住宅小区和城市管理水平。