房管局深化住房制度改革方案

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为贯彻党的十五大关于加快改革住房制度的精神，进一步深化我市住房制度改革，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称《国务院通知》）和浙江省《关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案》（以下简称《省方案》）,结合*市实际，制定本方案。

一、指导思想、目标和基本原则

（一）深化住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城市居民日益增长的住房需求。

（二）深化住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融、培育和规范住房交易市场。

（三）深化住房制度改革的基本原则是：坚持在国家和省统一政策目标指导下，结合*和各单位实际，困地制宜,量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平衡过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

（四）自*年12月31日起，所有行政、企事业单位一律停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，单位新建住房和街齐妻周住房管微价只鱼王祀*年12月31日前单位在建、已购经济适用住房和普通住宅，在*年底前竣工交付使用的，可继续按《*市市区公有住房出售管理暂行办法》的规定向职工出售，也可按本方案规定由职工购买。

（五）今后职工解决住房问题原则上面向市场，其购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、由财政和单位住房建设资金转化的住房补贴，以及个人住房贷款。住房补贴分住房公积金补贴、一次性住房补贴和工龄住房补贴三种。

（六）凡*年1月1日后参加工作的新职工，单位除按规定比例为职工缴存住房公积金外人另按月给予不高于本人工资20%的住房公积金补贴，并纳入职工住房公积金管理。

（七）凡*年12月31日前参加工作的无房和住房未达到规定面积标准（不含住房实物分配中采取“双控”政策，购房资金已达到控制标准，而面积未达到面积标准）的老职工（包括离退休职工），由单位发给一次性住房补贴。

对无房职工发放一次性住房补贴的总额是市区上年经济适用住房平均价格的一半与该职工住房补贴面积标准及住房补贴比例的乘积。

对住房面积未达到标准的职工发放一次性住房补贴。法另行制订。

住房补贴的平均价格按国家规定的八项因素综合测定，由市人民政府确定公布。*年为每平方米建筑面积2500元。住房补贴面积标准，按甬政办发[1997]119号文件规定的上限执行，即一般干部职工为70平方米；科级干部及中级职称人员为80平方米；处级干部及副教授职称人员为90平方米；厅级干部及正教授级职称人员为115平方米。*年住房补贴比例不得高于76%。

（八）对*年底前参加工作的无房和住房未达到规定面积标准的职工（包括离退休职工），可按昌年出售公有住房成本价的0.6%与该职工可享受的住房补贴面积及*年前工龄的乘积，由所在单位给予工龄住房补贴。

（九）申请一次性住房补贴的职工，应具有20年工龄。工龄未达到20年的，按实际工作年限发放，差额部分作为职工向单位的借支，在以后工作年限内抵扣。职工工作未满20年离开原单位的，其未抵扣的借支部分由职工本人一次性偿还。

（十）职工工资水平较高的企业（含实行企业化管理的事业单位，下同）可不再发放住房补贴；职工收入与房价之比已达合理水平的企业，可适当提高住房公各金缴存比例；职工工资水平与机关事业单位相近，并有一定经济条件的企业，可按本方案发放住房补贴；经济困难的国有企业，住房补贴可逐步实行，也可降低补贴比例、住房补贴面积标准或规定补贴限额；亏损的国有企业，经职工代表大会或职工大会讨论，主管部门同意和市住房委员会办公室批准，可以暂缓实行住房补贴。

（十一）要建立住房补贴的申请、审批、发放、使用管理制度。各单位要根据申请住房补贴的职工人数和实际可划转资金数额，经调查、核实，核定发放人数，按公正合理的原则确定发放对象，经主管部门同意后，报市住房委员会办公室批准后实施。

一次性住房补贴和工龄住房补贴资金实行“专项存储、统一管理、定向使用”，按省有关规定实施管理。

（十二）住房补贴资金主要在财政和单位住房建设资金、公有住房出售收入、自有资金、财政拨付用于住房补贴的预算外资金等资金中转换。纳入预算管理的行政事业单位按资金来源渠道支付。

其余企事业单位的补贴资金,应首先从公有住房出售收入、单位自有资金中解决，不足部分经批准可列入成本。

（十三）各单位在制定住房分配货币化方案的同时，应对职工家庭住房状况进行认真普查，以每个家庭为对象，包括工龄、职务变化，已享受过实物分配和享受住房补贴情况等，建立职工家庭住房档案。加强对职工住房的动态管理，保证住房补贴准确、合理、公平地发放。

（十四）在本方案公布前，企事业单位已停止住房实物分配，实行住房分配货币化的，应与本方案衔接，并报市住房委员会办公室批准后，可继续实施。

（十五）全面推行和完善住房公积金制度，进一步提高住房公积金的覆盖率和缴存比例。按照《省方案》规定精神，有条件的单位，可适当提高住房公积金缴存比例，领取最低工资标准的职工，经批准可以暂缓缴存住房公积金，但职工单位必须按规定为其缴存住房公积金。

三、加快住房建设,完善城市住房供应体系

（十六）要调整房地产投资结构，重点发展经济适用住房和普通住宅。经济适用住房在供应上要向困难企业，尤其是固有困难企业中的住房困难户，科技人员，生产、工作骨干倾斜。

（十七）经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本，包括征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在3%以下。经济适用住房的开发建设，实行招投标制。市建设主管部门要加强经济适用住房开发建设的管理，计划、土地、金融部门要从立项、土地划拨、建设贷款等方面给予配合和支持，物价部门要加强对建设成本的监控。要取消各种不合理收费，切实降低成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进职工、居民购买住房。

（十八）允许企业利用现有土地或通过置换，在符合城市总体规划的前提下，组织职工集资建房，或委托房地产开发企业代建集资住房。有关部门在税费、配套政策和建设贷款等方面给予优惠和扶持，委托开发的房地产企业应严格按经济适用住房的有关规定计算成本，收取代建费，接受委托单位和政府有关部门的监督。各单位组织集资合作建房的方案，应报市住房委员会办公室审批。

（十九）建立以最低收入家庭为对象的住房社会保障体系。政府和单位应有一定数量的廉租住房，廉租住房主要从腾退的旧公房中调剂解决，也可由政府或单位利用住房资金和城市住房发展资金兴建或购买部分经济适用住房，供符合家庭人均年收入在市政府公布的最低生活保障线以下的最低收入家庭租住。廉租住房的租金水平实行政府定价。租住廉租住房由本人提出申，房管部门审定和管理。

四、继续推进现有公有住房改革，发展住房二级市场

（二十）继续按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《国务院决定》）规定，推进公有住房租金改革，在考虑职工承受能力的前提下，逐年提高公有住房租金水平，使公有住房租金达到占双职工家庭收入的合理水平。

对离退休职工、家庭确有困难的下岗职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象，以及政府规定的不可出售的公房住户职工继续实行公有住房租金减、免、补政策。

（二十一）按照《国务院决定》规定，对停止住房实物分配以前租住的公有住房，继续按《*市市区公有住房出售管理暂行办法》向住户出售。公房出售回收资金，除按规定提取房屋公共部位和共用设施的维修基金外，专项用于发放住房补贴。

（二十二）培育和发展住房二级市场。要转变职工住房消费观念，有房居民在获得住房全部产权后，可依法进入市场交易。要规范住房二级市场的交易规则和税费政策，保障住房二级市场的健康发展。

（二十三）为支持、配合旧城改造，凡于*年12月31日以前已领取拆迁许可证的项目，安置拆迁户的住房，视同停止住房实物分配前租住的公有住房，可继续按购房当年的出售公房成本价出售。

五、大力发展住房金融

（二十四）商业银行应按照国务院和中国人民银行的有关规定和要求，扩大个人住房贷款的发放范围，取消对个人住房贷款的规模限制，放宽个人住房贷款的比例和期限。

（二十五）市住房资金管理中心和商业银行要充分利用住房公积金，向中低收入职工家庭发放政策性住房贷款，积极开展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的住房组合贷款业务，简化贷款手续，提高服务水平。

（二十六）要完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

六、加强住房物业管理

（二十七）房地产主管部门要会同有关部门制定住房售后维修管理的具体办法，加强对住房售后维修管理工作的指导和监督管理。

（二十八）住宅小区要按照《*市住宅小区物业管理条例》，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。物业管理企业要加强内部管理，提高服务质量，改善小区居住环境，房地产主管部门要加强对物业管理企业的管理和监督。

七、实施步骤和要求

（二十九）各区和各部门要切实加强对深化住房制度改革工作的领导，健全工作机构。各单位要按照《国务院通知》精神和本方案的要求，在认真测算的基础上，制定切合实际的实施办法，经批准后实施。镇海、北仑、开发区要参照本方案，组织制订本区实施办法，报市住房委员会审批，市住房委员会办公室要加强对各区、各部门房改工作的指导。

（三十）各新闻单位要做好宣传工作，严格把握宣传口径，引导广大职工居民，转变住房消费观念，理解、支持和参与住房制度改革，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

（三十一）严肃房改纪律。各级监察、审计部门要加强监察检查，对违反《国务院通知》、《省方案》和本方案规定，继续实行无偿实物分配住房、扩大住房补贴面积、变相增加住房补贴或骗取住房补贴、以权谋私和公房私租牟取暴利等行为要严肃查处，并追究单位负责人和当事者的责任。

（三十二）本方案由市住房委员会办公室负责解释。原有的有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。