当前房地产信贷审计中应重点关注的三个方面

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房地产业是典型的资金密集型产业，房地产开发项目的资金来源主要来自银行贷款。多数贷款买房的低收入借款人超越自身能力大量借贷，引发美国次贷危机的发生。近年来,随着我国房地产业的蓬勃发展，房地产信贷中的各种问题开始涌现，这些问题已严重威胁到我国商业银行信贷资产和我国金融体系的安全。防范和化解金融风险，一直被视为金融审计的重要目标，审计机关应充分发挥金融审计在国家经济社会中的免疫作用，强化房地产信贷业务审计，防范金融风险。

从银行信贷业务的角度看，目前房地产市场存在的突出问题表现：发放虚假房地产消费信贷，向不具备资质的房地产开发商发放贷款，发放的流动资金贷款被贷款企业挪用于房地产开发，违规向地方土地储备中和地方融资平台发放用于房地产开发的贷款，以及银行资金通过委托贷款等变相方式流入房地产市场等。因此，对房地产信贷业务审计应重点审查以下三个方面：

一是审查个人住房按揭贷款管理和住房消费信贷政策的落实情况。自*年以来，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会先后下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称央行121号文件）和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等法规文件，审计应关注商业银行按揭贷款管理和住房消费信贷政策的落实情况，一是要审查银行是否严格进行个人按揭贷款抵押登记，注意发现和反映“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的问题，严查“一人多贷”等恶意炒房、囤房、哄抬房价行为，遏制投机性购房信贷行为；二是要关注商业银行落实二套房贷政策的情况，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）中“严格住房消费贷款管理”等国家住房消费政策的相关规定，检查商业银行为完成贷款指标而放松政策控制等问题。

二是审查房地产开发贷款和土地储备贷款的管理情况。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金较少。中国人民银行统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比重在70%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重，由于房地产开发企业良莠不齐，贷款的不良率也较高。同时一些基层银行在发放房地产贷款中存在违规操作、管理混乱，甚至个别银行工作人员与开发商相互勾结，共同骗贷，给银行资产造成风险和损失。

在房地产开发贷款审计中，从房地产开发企业贷款账户入手，以揭露重大的违法违规问题为突破口，重点审查房地产项目贷款资金的流向，同时到建设、土地和房产等管理部门延伸调查房屋建设有关实际状况，必要时延伸房地产开发企业和实地勘察，查处挪用、套取资金，以及内外勾结诈骗银行资金等违法行为。同时审查抵贷资产评估价值的真实性和风险点，审查银行发放的土地储备贷款是否真实，对土地储备机构发放的土地储备贷款审计，不仅应审查土地作抵押贷款额度是否超过所收购土地评估价值的70%，还要审查贷款期限，揭露造成土地储备贷款已形成风险和损失的行为，查处银行向有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放新增贷款，揭示利用滚动开发等手段套取贷款的行为。

三是审查银行资金通过委托贷款等变相方式流入房地产市场的使用情况。对银行贷款资金变相违规流入房地产的审查，一是对商业银行的大额委托贷款和个人公积金委托贷款实行重点审查，核实委托人主体资格和贷款性质，查处以委托贷款的方式流入房地产市场的问题。如审计署2007第5号审计结果公告披露的上海市国有资产经营有限公司将从招商银行上海静安寺支行取得的年利率为5.022%的流动资金贷款2.9亿元，以委托贷款的方式按8%的年利率转贷给房地产公司的问题。二是检查企业集团和地方融资平台是否存在利用非房地产建设项目贷款购置土地，并以拆分项目和“滚雪球”等方式利用多家关联企业套取大量银行贷款，进行房地产开发等违法违规问题。