浅谈城市房屋拆迁中所涉及的物权问题

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在中国社会主义市场经济逐步完善的当今,为了全面贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，有必要依据宪法，对物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出具体的规定，进一步明确物的归属，防止纷争，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度。物权法是规定有形财产归属关系的民事基本法律，调整因物（动产和不动产）的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。制定物权法的重要性表现在以下几个方面：1、制定物权法是为了维护社会主义基本经济制度。2、制定物权法是为了维护社会主义市场经济秩序。3、制定物权法是为了维护广大人民群众切身利益。4、制定物权法是实现2010年形成中国特色社会主义法律体系目标的需要。

例如，关于公共利益问题。在当今社会环境下，多数学者担心公共利益不予严格限制会出现政府借公共利益之名，行商业开发或面子工程之实，而严重伤及私权。参与起草《物权法》的某著名法学家认为，《物权法》的实质，主要是解决个人私有财产如何保护的问题。其中涉及到城市居民的房屋拆迁过程中面临的问题。具体说，就是要解决三大难题；第一，宪法和法律虽然提到，为了“社会公共利益的需要可以征收”土地，而土地不离房，必然涉及被征收土地上房屋的命运。目前所有城市里面建设用地的征收都是以公共利益为由，在实践中并没有真正明确社会公共利益需要和商业利益需要的界限。第二，就是解决如何补偿的问题。许多法律专家主张适当的或相应的或合理的补偿，但《宪法》和《物权法》只是提到给予补偿，法律究竟如何定位补偿又是一个非常麻烦的问题。第三，中国的司法审查制度还有待于完善。这里面包括有权征收的究竟是哪一级政府，也涉及到政府的强制措施能否授权的问题。政府把土地征收的使用权给了开发商，使这些企业在事实上行使了政府的强制搬迁权，从而引起冲突，所以现在有些地方规定，强制权只能是政府行使，政府不能随意授权给企业行使政府的权力。业内人士认为，现在关于物权的规定，包括行政部门通过的大量规章，地方各级行政机关不同形式的文件和政策，有些是与物权法相冲突的，如把未征收的房屋也列入了强制拆迁的范围，这是一个必须引起高度重视的问题。一些行政机关出于扩大和保护部门利益的动机，不断扩大自己的权限，从而加重了社会矛盾。在商品房买卖和城市土地的拆迁补偿过程中，很大一部分矛盾都是由于不当干预物权的五花八门的规定引起的。

目前，国内的学者对城市拆迁与物权关系的研究主要集中在以下几个方面：第一，房屋拆迁中公共利益的界定。第二，涉及物权保护的拆迁前提、标准和补偿价格。第三，拆迁安置中的物权利益。在我国城市发展过程中，房屋拆迁涉及到的利益冲突极其复杂，有时引发的公权和私权的矛盾相当尖锐。

我国从20世纪90年代开始，进行了大规模的城市改造和扩张，这使得城市房屋拆迁成为必然，旧房改新房，旧城改新城，必然导致大量的房屋拆迁。旧房屋变新房屋虽然改善了城市居民的居住条件、居住环境，甚至是居住的理念，保证了城市建设的顺利进行。但是，在拆迁中，同时也暴露出一些深层次的矛盾。近些年来，我国城市房屋拆迁已演变成为最易激化矛盾、引起冲突的领域之一。十多年来，国家和地方政府先后制定了许多关于拆迁补偿和安置的法规和规章，但并未从根本上解决房屋拆迁中的补偿纠纷。例如补偿评估涉及到被拆迁房屋所处的区位、权属状况、建筑密度、用途、建筑形式、建筑结构、建筑面积、所处楼层、房龄、格局、房内装潢等等诸多因素。达不成一致的拆迁补偿，导致不能够完全保护被拆迁人的应得利益。

究其根源，在私有房屋的拆迁中缺乏制度化,有力的物权保护应该是一个十分关键的原因。现在我国的《物权法》已经生效实施，从而使我国迈入了历史上尊重和保护物权的最好时期，具备了保护物权的更好的制度性的条件，但也有一些更为深入的问题需要探讨，《物权法》是一部大法，对房屋拆迁也只能作原则性规定，其实施有一个过程，配套的法规大多尚未颁布。所有这些都说明研讨房屋拆迁中的物权保护很有必要。

1．房屋拆迁须以公共利益为前提。首先，《宪法》中明确提出征收或征用必须以“为了公共利益的需要”为前提。《宪法》第十条中规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；第十三条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。其次，《物权法》中再次明确规定了公共利益具有前提性条件的约束作用。《城市房地产管理法》第六条也明确提出，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋……”

2．房屋拆迁必须以给予补偿为前提。《物权法》中特别强调对被征收人或被拆迁人的权益保障问题，第四十二条指出，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征收地农民的社会保障费用，保障被征收农民的生活，维护被征收农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。第四十四条还指出，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。第一百四十六条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

3．房屋拆迁的补偿标准。对于城市房屋拆迁补偿标准是否需要统一的问题，现在存在着各种各样的看法。有的学者认为拆迁标准不统一会造成拆迁市场的混乱，因为在同等情况下，如果补偿的金额相差过大，那么先搬迁的被拆迁户就会产生被欺骗、吃了大亏的不平衡心理，由此会采取各种途径和方法来使自己与他人平等，与拆迁单位或相关部门发生冲突，这样势必会造成补偿市场的混乱局面。有的学者认为，拆迁的补偿金额可由拆迁人和被拆迁人双方协商而定，由于不同的被拆迁人对补偿金额的预期存在差异，采用不同的补偿标准符合市场经济的规律。

4．房屋拆迁的评估价格。随着城市的不断扩张和城市主要地段的建设完成，城市房屋拆迁工作量也呈现出快速增长的态势，由此而涉及到房屋拆迁补偿价格评估已成为评估单位面临的复杂问题。拆迁评估价格的确认体现为拆迁人和被拆迁人作为平等法律主体之间的民事法律关系，还应该重视房地产价格的时间变化因素，即因房屋年限，俗称“房龄”的不同而产生不同的房价，加之拆迁行为是一个为期不短的过程，房地产市场价格的变化谁也无法掌控，价格的波动，因时间、地段、结构等因素而复杂多变，应采用一定的系数调整评估价格，用以确定对被拆迁人的货币补偿金额。通过完善拆迁制度，逐步协调强制拆迁中“公权”与“私权”的冲突，促进公共利益的平衡。

房屋与人们的生活息息相关。房屋的拆迁涉及到的个人利益，也就是我们所说的“私权”。在拆迁过程中被拆迁人的个人利益与公共利益之间矛盾日益尖锐。原因主要是由于公共利益的概念模糊，导致政府无法准确地把握公共利益。应该从合理界定公共利益、正确处理公共利益和个人利益的关系着手，加强对“公权”的有效监督这几方面来平衡公共利益与个人利益，构建合理的、健康的房屋拆迁物权保护制度。