经营性土地有序化管理思考

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近年来，*省新干县紧紧围绕国土资源的可持续利用和经济效益的最大化这个“双赢”目标，在加强土地资产管理的同时，不断加强土地资产经营，认真贯彻执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，最大限度地发挥土地资产的经济、社会和环境效益，取得明显成效。据统计，*1年5月以来，全县经营性土地使用权实行“招拍挂”出让的23宗，总面积6.4128公顷，土地出让金收益1435万元，受到了省、市有关部门的肯定。在工作中，他们的主要做法是创新“一条思路”、做活“三篇文章”、加强“三项监督”。

一、提高认识，转变观念，创新“一条思路”。实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，既可以最大化地显现土地资产价值，提高土地使用效率，更可以有效地防止“暗箱”操作，从源头上遏制腐败。对此，县委、县政府有着清醒的认识和超前的意识，牢固树立“以地生财”观念，把招标拍卖挂牌出让经营性土地作为经营城市的一种重要手段抓紧抓实，把土地这块“黑蛋糕”做强做大。早在1994年，该县便成立土地使用制度改革领导小组，制定了《关于加强土地使用制度改革的决定》等一系列规范性文件。95年土地使用制度改革进入实质性操作阶段，当年拍卖国有土地20宗，收取土地出让金55万元。96年在县城塘头开发区建造农民一条街时，实行“招拍挂”出让制度，使每个平方米的土地、房产价增值到1*多元，在当时一举产生了轰动效应。98年一块座落在县城黄金地段，面积为266平方米的土地卖得每平方米2920元的好价钱，当时这在全省县城土地拍卖价格中也算得上冒了个尖。掘到第一桶金后，使初尝甜头的县委、县政府思路更清晰了，信心更足了。尤其是国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和国土资源部、监察部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》下发后，该县更是“起早赶市”、抢占“头班车”，明确规定：凡是房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地；对大宗用地凡有两个以上意向用地者，都必须以招标拍卖挂牌方式出让。为此，先后成立了县土地清理整顿领导小组、土地清理兑现领导小组、经营性土地清理组，并从县国土资源局、县监察局、县财政局等有关部门抽调人员集体办公，做到专人专岗专职。同时，还一连下发了《新干县人民政府关于强化土地运作的意见》、《新干县土地储备办法》、《新干县土地交易管理规定》等五个规范性文件，从而形成了全县经营性土地“一个口子进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的工作格局，使全县经营性土地公开交易工作逐步走向了法制化、规范化、制度化轨道。

二、立足县情，把握重点，做活“三篇文章”。近年来，新干县在努力盘活城区一些闲置土地的同时，紧紧围绕国企改革、小城镇规划和市容市貌建设等重点工程，选准主攻方向，挖掘土地资源，开辟“第二战场”。一是抓了国企改革房地产拍卖工作。针对国有企业改革中存在的个别企业主管部门擅自处置企业房地产、降价贱卖、“暗箱”操作、扰乱全县企业改制资产拍卖的市场秩序、导致国有资产流失严重的现状，县委、县政府及时下发了干发[*1]8号文件，明确规定国有企业改革的所有土地，不论经营性土地还是工业等其他用地，都要实行公开拍卖，县里还专门成立了国企改革房地产拍卖工作组，具体负责全县国企改革房地产拍卖工作。*1年以来，该县共对商业、林业、农业、粮食、物资、经贸等7个系统的33家改制企业的房地产进行了公开拍卖，拍卖土地面积492.15亩，变现资金1948.24万元，使全县的国企改革工作稳步推进，也得到了各企业和企业主管部门的充分肯定。二是抓了小城镇建设土地的开发拍卖工作。该县坚持走“借地生财”、“靠地建镇”的路子，充分挖掘土地资源潜力，确保土地升值增值，在小城镇建设中大打“土地牌”，大唱“土地戏”，在政府未投资一分钱、群众未出资一分钱的情况下，建造了一座座城市功能配套设施齐全的小城镇。素有吉安市“北大门”之称的大洋洲镇，在创建“全国100个示范小城镇”建设中，仅靠公开拍卖28宗土地，便获得土地收益近500万元。地处赣*岸的三湖镇，交通不便，但由于县国土局和三湖镇政府的成功运作，拍卖沿街28宗土地，面积4494.1平方米，便获得539万元土地出让金，有力解决了小城镇建设中的资金短缺问题。三是抓了城区一些闲置地段的土地开发利用工作。新干县城中心原有一块老广场，面积小，绿化差，而旁边不远处有一块数千平方米的大水塘，由于流水不畅，杂草丛生，以致臭气熏天，严重影响了市容市貌。针对这种现状，县委、县政府果断决策，科学规划，采取辟山填塘的办法，硬是在县城中心区辟出了一块占地2.5万平方米的广场用地。广场建成后，县委、县政府将广场边缘的25宗店面用地抛向市场，采取公开招标拍卖挂牌出让的方式，共拍卖土地1144平方米，变现资金504万元，首次创下了新干县每平方米价值5500元的“黄金价”。接着在靠近广场的新干宾馆店面拍卖中又创下了每平方米12600元的纪录，这些拍卖在社会上引起强烈反响。

三、主动介入，全面参与，加强“三项监督”。为确保经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作有序开展，做到公开、公平、公正，新干县各有关职能部门摆正各自位置，充分发挥职能作用，通力协作，密切配合，加强监督检查，营造良好的外部工作环境。一是加强制度监督。该县注重加强制度建设，始终把制度建设摆在重要位置，切实抓紧抓好，先后建立健全了建设用地供应总量控制和编制供应年度计划制度、国有土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、集体决策制度、土地登记资料公开查询办法、城市建设用地集中供应制度和出让前向纪检监察机关告知制度等七项制度，对招标、开标、评标、定标及评标专家的组成等都作出了严格规定，从而使“招拍挂”工作有章可循，有规可依，有效规范土地交易行为。同时对公开出让计划、公开土地信息、公开集体决策、公开程序、公开竞价、公开结果等“六公开”制度的执行情况，进行全面检查，发现问题，及时督促整改。二是加强纪律监督。今年，省监察厅、国土资源厅《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》下发后，新干县纪检监察机关充分发挥职能作用，大胆履行工作职责，主动参与，全程介入，并配合主管部门，在做好宣传发动、全面调查摸底的同时，把工作重点放在监督检查有关部门和领导干部执行国家有关法律法规和决定命令的情况上，及时纠正经营性土使用权出让违规操作的做法，今年对两起私自交易经营性土地的问题，县监察局、县国土局及时下发通知书，解除无效协议，收归土地储备中心，按规定程序进行出让，有效遏制了土地交易中腐败现象的滋生蔓延。三是加强司法监督。对土地市场涉及的垄标、串标等现象，该县公安部门加大了对房地产拍卖市场的治安管理整顿力度，重拳出击，依照有关法律严厉查处，狠刹一些不法分子的嚣张气焰。*1年，在七琴镇粮油公司房地产拍卖过程中，社会上一些闲杂人员四处活动，威胁投标人，进行垄标，致使该宗土地没有竞拍成功，造成了严重的社会影响。发现情况后，县委、县政府极为重视，公安机关及时出击，查处了10多名不法分子，并处于罚款，确保了拍卖工作顺利进行，从而有效地净化土地市场。