房地产业和谐社会发展思考
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住房问题既是经济问题、也是社会问题。“居者有其屋”是构建和谐社会的重要前提之一，也体现了人人享有适当住房的协调发展观，是房地产业健康协调发展的重要理念。我国房地产自从产业化以来，社会购买力逐渐释放，随着需求的增加，房地产价格不断攀升，投机需求也开始影响房地产市场，国家为抑制房地产过热先后采取了一系列政策措施，促进房地产业稳定健康发展。目前，尽管宏观调控的积极效应已经显露，但房地产领域中一些突出问题仍未得到根本性解决。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，解决当前突出的住房问题，是促进我省房地产业的健康发展，使其更符合构建和谐社会的要求。
住房问题既是经济问题、也是社会问题。“居者有其屋”是构建和谐社会的重要前提之一，也体现了人人享有适当住房的协调发展观，是房地产业健康协调发展的重要理念。1998年住房制度改革以来，随着改革的深入推进，市场化进程的加快，商品住宅建设和供应状况发生了重大改变，住房消费成为居民消费热点，居民居住条件、居住环境有了较大改善，但是随着需求的增加，房地产价格不断攀升，投机需求也开始影响房地产市场。国家为抑制房地产过热先后采取了一系列政策措施，促进房地产业稳定健康发展。目前，尽管宏观调控的积极效应已经显露，但房地产领域中一些突出问题仍未得到根本性解决。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，解决当前突出的住房问题，是促进我省房地产业的健康发展，使其更符合构建和谐社会的要求。
一、近年来我省房地产业的发展现状
改革开放以来，特别是1998年以来，随着城镇住房制度的改革不断深化，城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业保持了快速发展的势头。目前，房地产业已成为新时期我省国民经济的重要产业。
（一）房地产开发投资快速增长，住宅比重上升。近年来，我省房地产业发展迅猛，开发投资规模逐年扩大，房地产开发投资持续较快增长。*6年，全省房地产开发投资787.36亿元，是1998年的4.8倍，年均增长21.5%，增幅比同期全社会固定资产投资高6.9个百分点，占全社会固定资产投资比重由1998年的15.8%提高到25.3%。特别是近年来，我省认真贯彻落实国家宏观调控政策，坚持在发展中搞好调控，在调控中促进发展，房地产开发投资继续保持快速稳步增长。*7年，全省房地产开发投资1132.49亿元，增长43.8%，占同期全社会固定资产投资的比重达26.2%。房地产开发结构进一步优化，商品住宅开发投资占房地产开发投资的比重不断上升。*7年，全省商品住宅开发投资776.64亿元，占房地产开发投资的比重为68.6%，比1998年提高17.0个百分点。
（二）商品房建设规模日益扩大，供应量增加。近年来，我省商品房施工和新开工规模迅速扩张，*6年，全省商品房施工、新开工面积分别为6992.74万平方米和2497.01万平方米，是1998年的2.5倍和2.6倍。随着国家宏观调控政策效应逐步显现，长期闲置的土地纷纷开工建设。*7年，全省商品房施工、新开工面积分别为9586.93万平方米和3882.10万平方米，比上年分别增长37.1%和55.5%。与此同时，我省商品房竣工面积总量也迅速增长，*7年，全省商品房竣工面积1710.32万平方米，商品住宅竣工面积1344.08万平方米，分别是1998年的2.4倍和2.5倍；*6年全省城镇居民人均住房面积达25.2平方米，比1998年增加了5.1平方米。城镇居民的居住条件有了较大改善。
（三）商品房销售持续增长，市场需求旺盛。伴随着房地产投资规模迅速扩大，市场需求强劲，商品房市场出现了供需两旺的局面。1998-*6年，全省商品房累计销售面积10530.86万平方米，年均增长18.6%，从*6年开始销售面积突破*0万平方米，*7年全省商品房销售面积2421.30万平方米，比上年继续增大。在旺盛需求的带动下，商品房销售额呈现快速增长。*6年，全省商品房销售额807.46亿元，是1998年的6.7倍，年均增长29.0%，增幅最高的是*5年，增长70.7%。*7年，全省商品房销售额1134.27亿元，比*6年增长40.5%，增幅明显高于同期销售面积（增长19.8%）的增幅。商品房销售额的增长明显快于销售面积的增长，从另一个角度也可反映全省商品房价格的上涨情况。
（四）房地产业对经济增长的拉动作用日益增强。房地产业的迅速发展，使其对经济增长的拉动作用日益增强，迅速成为国民经济新的增长点。房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量。我省房地产业增加值由1998年的89.46亿元发展到*6年的415.10亿元，年均增长21.1%，大大高于近年来GDP的平均增长幅度。在第三产业中的比重也由1998年的7.0%提高到*6年的14.0%，充分显示了房地产作为支柱产业在我省国民经济发展中的地位和作用。
二、当前房地产市场存在的主要问题
尽管我省房地产市场总体发展态势良好，但房地产领域中一些突出问题仍未得到根本性解决，房价持续上涨、住房结构性矛盾突出、住房保障制度滞后等，依然是房地产市场中的突出“痛点”。
（一）房价涨幅较大。随着住房制度改革全面展开，我国从福利性住房分配体制步入了商品房市场体制，缺乏经济实力但住房需求强烈的中低收入阶层被裹挟进市场“需方”行列，千军万马挤商品房这座独木桥，造成了房价持续上涨。我省自*3年房地产市场出现新一轮快速发展以来，房价也连连大幅走高。据国家统计局70个重点城市房价监测报告，*4年-*7年，福州市新建商品住宅销售价格指数分别比上年上涨5.6%、5.2%、8.3%和8.1%，厦门市分别上涨8.3%、9.9%、8.6%和7.3%。房价的快速上涨和居高不下，无疑会进一步限制居民的购买需求，影响了居民的和谐生活与工作。
（二）居民收入增长低于房价增长，购房负担加重。由于过多强调住房供给的市场机制，致使房地产市场整体供求偏紧，房价节节攀升。*4年至*7年，全省城镇居民人均可支配收入平均增长11.5%，商品住宅销售额平均增长49.4%，商品住宅均价平均增长24.9%，城镇居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降。房价上涨过快，也导致居民购房负担日益加重，城镇居民人均购房支出从*4年的622元提高到*6年的1675元，年均增长64.1%。从收入与房价看，人们住房支出的压力十分沉重，许多想买房的老百姓越来越买不起房子，希望通过商品房市场的自我调节来实现中低收入家庭“居者有其屋”的目标已不可能。
（三）房地产的布局及住房结构不尽合理，市场供给失调。一是区域分布不合理。城市化进程的发展，农村剩余劳动力向城市转移以及中心城市圈的建设，使得城市住房需求急剧增长，房地产规模不断扩大。*7年，全省房地产开发投资1132.49亿元，其中福州、厦门房地产开发投资占全省的63.8%，房屋施工面积也占全省的54.4%，而其城镇人口仅占全省的32.8%。住房投资建设向中心城市的过度集中，势必造成房地产布局结构的不合理，不利于房地产业的健康发展。二是建设供应结构不合理。*7年，全省90平方米以下住宅投资占商品住宅投资的22.1%，新开工面积占住宅新开工面积的28.4%。目前我省实际销售的商品住宅套型建筑面积大多在110平方米以上，市场上中小套型普通商品住宅供应比例偏少，中低价位住宅供应比例也偏低。*7年，全省经济适用房竣工面积仅占住宅竣工面积的5.2%，销售面积仅占住宅销售面积的3.9%。住房供应结构不合理，扭曲了住房需求，抬高了商品住房平均价格，加大了中低收入家庭的购房难度。
（四）住房保障制度进展缓慢，经济适用（廉租）房建设不足。过分依赖市场解决住房问题，弱化了保障低收入阶层群众基本住房需求的政府责任，是我国住房制度改革实践的一个大教训。虽然我省先后出台了一系列政策措施，来推动保障性住房(廉租住房与经济适用房)建设，但落实力度不够。尽管全省9个设区市和51个县市出台了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法和相关配套政策，但廉租房工作进展较慢。*7年在建(含配建)廉租住房仅有13.32万平方米、2621套。经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的具有社会保障性质的普通住房，但*7年全省经济适用房开发投资仅占住宅投资的2.2%，施工面积占住宅施工面积的3.6%，竣工面积占住宅竣工面积的5.2%。这与经济适用房投资占商品住房总量的8%-10%相比，存在较大差距。此外，管理漏洞和诚信缺乏，使适用对象认定困难，经济适用房有不少帮助的不是真正应该得到帮助的人。
（五）房地产业快速发展促使金融市场风险放大。房地产开发是资金密集型企业，其发展离不开金融机构的支持。尽管近年来不断通过提高贷款利率、提高首付比例等手段提高房地产信贷门槛，出台对空置面积大、土地囤积多不再给予信贷支持等收紧银根的政策措施，但金融机构依然看好房地产市场前景，畸高的利润使得大量的银行信贷资金通过多种渠道流入房地产市场。截至*7年9月末，全省房地产类贷款余额2110.68亿元，占同期各项贷款余额的27.2%，比上年同期增长48.9%，增幅比各项贷款余额高出22.2个百分点。房地产类贷款余额比年初新增589.33亿元，占同期各项贷款增量的41.34%。其中：全省房地产开发贷款余额775.46亿元，比年初新增219.55亿元，增长48.0%。以高房价为基础的房地产信贷成为金融系统的一大隐患，如遇风波，则会给金融系统带来极大风险，进而影响国民经济的安全。
(六)房地产业过快发展带来了一系列的社会问题。一是大批“房奴”孕育而生。受住房消费观念的制约，大多数人过于追求住房自有，在住宅投资上超前消费，大大超过个人经济承受能力。截至*7年9月末，全省个人住房贷款余额1158.73亿元，占个人消费贷款余额的74.46%，比年初新增339.7亿元，增长54.1%。透支未来收入购置住房已愈来愈成为流行的消费方式，产生了大批的“房奴”。二是加剧贫富差距。房价上涨过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向少数高收入者、特别是投机购房者和房地产商人手中集聚，大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，收入差距进一步拉大。*7年高、低收入家庭间人均收入差距仍较大，10%高收入组平均收入是10%低收入组的6.64倍，比*6年扩大0.13倍。三是市场竞争不规范，存在大量信息不对称、市场垄断等市场机制不完善的问题。房地产成本不透明，其背后隐藏着房地产商的巨额利润。房地产的开发利润远远高出一般企业利润；房地产商利用信息不对称制造虚假需求现象，进而哄抬房价；开发商垄断经营、二手房市场和房屋租赁市场不规范等。四是存在生态失衡问题。房地产业发展的结构性失衡，一方面使得一些大城市过度拥挤，人流和物流的过度集中，形成了交通堵塞、环境恶化；另一方面乡村小城镇更加凋蔽，城乡差别扩大，导致生态平衡与自然资源配置失调。
上述问题如不能得到很好解决，不仅会影响我省房地产业健康、持续发展，而且会对深入贯彻科学发展观，构建和谐社会产生负面作用。
三、以科学发展观为指导，促进房地产市场健康发展的几点建议
在以科学发展观统领各项事业的时候，房地产的健康发展是突现建设和谐社会要求最重要的途径之一。当前要使房地产市场得到一个健康和谐的发展，既要强化和完善金融调控，又需要“两条腿”走路，“一条腿”是发展商品房市场，“另一条腿”是搞好规划、紧抓保障性住房建设，这是解决当前住房问题的根本出路。
（一）强化金融信贷政策。一要严格金融纪律，防止恶性竞争。我国商业银行的利润主要集中依赖于存贷款差这一传统业务，因此各金融机构要严格金融纪律，对房地产信贷资金要严格把关，不得违规经营，不得自行放宽信贷政策；二要提高预警能力。金融部门要广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，重视房地产市场研究，及时规避风险；三要深化改革，防范流动性泡沫，抑制外资炒房。利用金融杠杆，如发行债券、提高准备金、利率等手段收缩流动性资金。另外，要完善外汇管理体制，有效控制、减少外资过多流向房地产市场。
（二）加快住房供应结构调整，引导合理消费。要从我国国情出发，进一步加大住房供应结构的调整力度，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。要继续深化完善住房建设，把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。要加强对各地新建住房结构比例落实情况的督查，在规划、施工、商品房预售等环节认真把关，力争新审批、新开工的商品住房建设总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到国家规定的70%目标。要坚持正确的舆论导向，提倡正确的消费观念，引导广大居民树立梯度住房消费理念，消除一次到位的住房消费误区，倡导消费者在不同年龄段、不同收入水平，选择不同的住房消费方式，逐步实现人人享有适当住房。
（三）大力发展廉租房和经济适用房。解决低收入家庭住房问题是各级政府义不容辞的责任，要按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的统一部署，以及《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》的有关要求，从“构建和谐社会”出发，建立健全分层次的住房供应保障体系。稳步加大廉租房的建设比重，加快健全廉租住房制度，让经济特别困难的群体能够租得起，有房住。根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面。严格控制经济适用住房建设标准，严格上市交易管理，完善经济适用住房申请、审核、公示制度，加大对销售环节管理，严肃查处开发企业和经济适用住房管理部门的违规行为，确保经济适用住房真正用于解决低收入家庭住房困难。通过建立较为完善的住房保障机制，来弥补市场调节机制的不足。
（四）建立科学的土地供应系统。土地是稀有不可再生资源，要以科学发展观为指导，合理、节约使用土地资源，充分优化土地资源的配置。发挥城市规划的调控作用，保证土地使用结构的合理性，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、普通商品房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目。加强土地出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前置条件，明确项目的开工、竣工时间，并加强批后项目动态监管，严格按约定条件进行开发建设。
（五）加大房地产市场规范和监管力度。抑制投资性和投机性住房需求，建设、房产、土地、统计等部门应加强配合，建立定期市场分析研究机制，共同做好市场监测分析。加强房地产市场正面报道和宣传力度，正确引导房地产市场投资消费。加强对房地产市场的监管，建立房地产业的信息收集、、分析系统，将所有的房地产交易活动纳入统一的政府控制系统之中，坚决打击开发商囤积土地、捂盘惜售现象，加大房地产市场整治力度，建立房地产企业信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。
