促房地产业发展思考
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近年来，我省房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动全省国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。*7年，面对房地产市场热度有增无减，房价持续上涨状况，国家加大了调控力度，打击房地产市场中的投机行为，抑制房价过快上涨。本文从*7年我省房地产市场运行特点及房贷新政对市场的影响进行分析，提出要进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，及时调整发展战略，加大住房供应结构调整，加快保障性住房建设力度，促进我省房地产市场健康稳定发展。
近年来，我省房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动全省国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。*7年，面对房地产市场热度有增无减，房价持续上涨状况，国家加大了调控力度，打击房地产市场中的投机行为，抑制房价过快上涨。我省认真实施国家宏观调控措施，及时调整发展战略，进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，加大住房供应结构调整，加快保障性住房建设力度，促进我省房地产市场健康稳定发展。
一、房地产市场运行特点
1、投资持续增长，建安投资带动作用增强。*7年，全省房地产开发投资1132.49亿元，比上年增长43.8%，增幅虽比上年回落1.9个百分点，但与城镇固定资产投资相比，增幅高出4.1个百分点，占城镇固定资产投资的比重为29.3%，所占比重比上年高出0.8个百分点，拉动城镇固定资产投资增长12.5个百分点。
从投资结构看，建安投资快速增长，主要是新开工项目大量增加和建安投资价格上涨的推动。*7年，全省建安投资620.96亿元，增长46.7％，增幅比上年提高28.1个百分点，占全部房地产开发投资的比重由上年的53.8%提高到54.8%，拉动全省房地产开发投资增长25.1个百分点；土地购置费支出451.90亿元，增长47.7%，增幅虽比上年回落79.1个百分点，但占全部房地产开发投资的比重有所扩大，由上年的38.9%提高到*7年的40.0%。
从投资区域分布看，莆田市投资总量全年增长90.4%、三明市增长79.4%、厦门市增长61.6%，增幅分别居全省前三位；福州市增长25.0%，占全省投资总量由上年的38.3%降低为33.2%，泉州市增长31.3%，龙岩市增长39.8%。增幅分别低于全省平均水平。
2、新开工面积高速增长，供应量明显增加。新商品住宅项目的陆续开工建设，推动新开工面积强劲增长。*7年，全省新开工面积达3882.10万平方米，比上年增加1385.09万平方米，比上年增长55.5％，创*0年以来的新高，增幅比上年提高41.8个百分点，新开工面积占商品房施工面积的40.5%，所占比重较上年提高4.8个百分点。商品房竣工面积1710.32万平方米，比上年增加302.00万平方米，增长21.4％，增幅比上年提高32.0个百分点。商品房新开工面积、竣工面积持续扩大，使房地产市场商品房供应量明显增加，市场供求关系明显缓解。
3、商品房销售平稳，房价持续上涨。住房价格持续上涨和房贷新政的出台，在一定程度上抑制了投资投机需求，商品房销售趋于平缓。*7年，全省商品房销售面积2421.30万平方米，比上年增长19.8%，增幅比上年回落12.3个百分点。其中：福州市、厦门市增幅分别比上年回落25.1、34.9个百分点，两市商品房销售面积占全省的47.2%，所占比重比上年下降7.1个百分点。从套型结构看，套型面积90平方米以下销售量占14.1%，套型面积140平方米以上销售量占16.4%。销售面积平稳增长的同时，商品房销售额则呈快速增长。全省商品房销售额1134.27亿元，增长40.5%，增幅明显快于同期销售面积的增幅，商品房销售额的快速增长从另一个角度也反映了全省商品房价格的上涨情况。*7年，全省房地产市场总体上价格涨幅仍然较大，据*调查总队监测，福州、厦门、泉州三市新建商品住房销售价格指数分别比上年上涨8.1%、7.3%、7.1%。
4、土地购置减少，成交价格不断攀升。*7年，全省土地购置面积1645.99万平方米，比上年减少47.30万平方米，比上年下降2.8%，下降幅度比上年（下降7.1%）减缓4.3个百分点，其中：福州市、厦门市、泉州市分别下降41.3%、29.4%、44.0%，降幅均在70%以上，表明我省土地供应正在减少。全省土地成交价款398.47亿元，在上年增长96.2%的基础上，又增长43.7%。平均地价2421元/平方米，比上年上涨784元，增长47.9%。其中：福州市、厦门市平均地价分别为5842、12201元/平方米，分别增长1.1倍、1.2倍。土地成本作为房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一，其价格的大幅攀升势必会影响房价的上涨。
5、房贷持续增长，新增贷款量减少。*7年房地产类贷款较快增长，但10月以后新增贷款量减少。截至*7年12月末，全省房地产类贷款余额2214.76亿元，比上年增长46.5％，比年初新增693.41亿元，12月新增31.25亿元，比1-9月月均新增贷款量减少37.8亿元。其中，房地产开发贷款余额791.19亿元，增长44.7%，比年初新增235.28亿元，12月仅新增9.49亿元，比1-9月月均新增贷款量减少14.9亿元；个人住房贷款余额1236.58亿元，增长51.0％，比年初新增417.55亿元，12月新增12.15亿元，为全年最低增量，比1-9月月均新增贷款量减少25.59亿元。
二、房地产市场宏观调控效果初显
1、住房供应结构调整加快。自“国六条”实施以来，特别是*7年以来，全省各地加大对住宅供应结构的调整，以逐步实现90平方米以下户型占比达到70%的目标。*7年，全省90平方米以下住宅投资171.35亿元，比上年增长78.4%，占住宅开发投资的22.1%，所占比重比上年提高3.3个百分点；90平方米以下新开工面积883.43万平方米，增长2.2倍，占新开工住宅面积的28.4%，所占比重比上年提高14.7个百分点；90平方米以下竣工面积186.30万平方米，增长26.2%，占竣工住宅面积的13.9%，所占比重比上年提高0.8个百分点。
2、经济适用房建设力度加大。为解决低收入家庭的住房困难问题，我省认真贯彻落实《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[*7]24号文），经济适用房建设力度加大。*7年，全省经济适用房开发投资16.77亿元，比上年增长36.7%，增幅比上年提高31.3个百分点；经济适用房施工面积270.52万平方米，增长97.2%，占住宅施工面积的3.6%，比上年提高1.1个百分点；经济适用房新开工面积157.70万平方米，比上年增加124.83万平方米，增长3.8倍，占住宅新开工面积的5.1%，比上年提高3.5个百分点；经济适用房竣工面积70.38万平方米，增长82.3%，占住宅竣工面积的5.2%，比上年提高1.8个百分点。
3、土地开发面积大幅提升。随着国家加大对闲置土地的处置力度，土地开发面积大量增加，待开发土地面积增速大幅回落，囤地现象减少。*7年，全省完成土地开发面积1127.00万平方米，比上年增加416.35万平方米，增长58.6%，增幅比上年提高60.7个百分点，扭转了上年增幅下降的局面。待开发土地面积1145.21万平方米，增长1.7%，增幅比上年回落102.5个百分点。土地开发面积占土地购置面积的比重为68.5%，占待开发土地面积的比重为98.4%。
三、房贷新政对市场的影响
为抑制过快上涨的房价，打击楼市中的投机行为，*7年国家出台了一系列调控政策，加大房地产市场宏观调控力度。9月份央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格房地产开发贷款管理和严格规范土地储备贷款管理，并提高第二套贷款购房的首付比例和贷款利率。从紧的房贷新政对房地产市场的影响十分明显。
1、市场交易明显减少。房贷新政出台后，市场观望气氛渐浓，消费者持币待购，惜售现象重回市场。*7年，全省商品房销售面积增幅比上年回落12.3个百分点，其中福州市、厦门市增幅分别回落25.1和34.9个百分点。存量房交易明显减缓，*7年，全省存量房成交1249.05万平方米，比上年增长0.9%，增幅比上年回落16.1个百分点。10月份以后，福、厦市场出现了“有价无市”迹象。一是在售楼盘销售进度明显放缓。福州市11月份新开楼盘大部分仅销售20%左右，较好的也才50%多，与先前楼盘开盘当天就销售80-90%形成鲜明对比；厦门市10-11月销售的商品住宅仅占同期批准预售面积的53%。二是存量房成交量明显萎缩，福州市11月份存量房市场委托卖房房源比8月份以前增加了20%，但成交量却下降50%左右；厦门市11月份存量房成交13.27万平方米，在10月份环比成交量下降25.7%的基础上，又下降11.8%。
2、土地拍卖市场降温。*7年福厦两地土地市场十分火爆，出现了大量地价房价“倒挂”现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价房价的相互推高的恶性循环。福州市在9月11日万科以27.8亿元拍得地块后，几乎所有项目房价随即抬高1000多元/平方米。10月份以后，火热的土地市场骤然进入了盘整期，土地纷纷流拍。福州市*7年最后的10幅地块共有8幅地块流拍、流挂；厦门市12月21日年内最后一次土地拍卖6宗地也有4宗“流拍”。
3、企业面临重新“洗牌”。银行贷款规模收紧，开发贷款门槛提高，加大了开发企业通过银行融资难度。融资难是开发商面临的共同困境，一些地方的开发商由于难以筹措资金，不得不将手中的土地转卖或以项目、股权来融资，房地产市场开始进入了“大鱼吃小鱼”的兼并时代，中小发展商正在不断被实力雄厚的大发展商兼并。*7年，全省房地产开发企业有2693家，比上年下降2.3%，其中资质等级2级以下的企业比上年减少74家。存量房交易的减少，直接造成一批中小型房地产中介机构生存困难，房产中介关闭门店乃至中介倒闭现象频频出现。*7年，福州已有40多家房产中介相继倒闭。
四、*8年展望和发展建议
展望*8年，支撑房地产市场持续发展的因素依然存在。一是我省经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素；二是城市化进程加快拉动购房需求。我省城镇化水平到2010年将达到52%，城镇人口将年增约50万人，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求；三是婚龄人口对住房的需求。目前25-45岁是住房消费的主要群体，其中25-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性。因此，要进一步深化宏观调控，使一系列政策得到落实执行，使房地产业逐步实现理性回归，保持我省房地产市场持续、健康发展。
1、采取措施着力调整住房供应结构。着重抓好住房供应结构调整优化，大力增加普通商品住房供应，对商品住房价格上涨较快的地区，开展限价房和商品租赁房建设，限房价、限套型标准、限销售对象，逐步解决“夹心层”群体的住房问题。进一步落实有区别的税收政策以及信贷政策，对购买非自用或套型建筑面积90平方米以上的住房贷款，首付款比例不得低于30%；对项目资本金比例达不到35%的房地产开发企业，不发放贷款。积极发展节能省地环保型住宅，严格控制大套型商品住房建设，继续停止别墅类用地供应。继续培育房屋租赁市场，盘活存量房地产，促进一级市场发展，鼓励开发企业和机构投资进入房屋租赁市场。
2、加快保障性住房建设力度。解决低收入家庭住房问题是各级政府义不容辞的责任。要按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的统一部署，以及《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》的有关要求，从“构建和谐社会”出发，建立健全分层次的住房供应保障体系。稳步加大廉租房的建设比重，加快健全廉租住房制度，让经济特别困难的群体能够租得起，有房住。根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面。严格控制经济适用住房建设标准，严格上市交易管理，完善经济适用住房申请、审核、公示制度，加大对销售环节管理，严肃查处开发企业和经济适用住房管理部门的违规行为，确保经济适用住房真正用于解决低收入家庭住房困难。通过建立较为完善的住房保障机制，来弥补市场调节机制的不足。
3、建立科学的土地供应系统。土地是稀有不可再生资源，要以科学发展观为指导，合理、节约使用土地资源，充分优化土地资源的配置。发挥城市规划的调控作用，保证土地使用结构的合理性，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、普通商品房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目。加强土地出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前置条件，明确项目的开工、竣工时间，并加强批后项目动态监管，严格按约定条件进行开发建设。
4、加大房地产市场规范和监管力度。抑制投资性和投机性住房需求，建设、房产、土地、统计等部门应加强配合，建立定期市场分析研究机制，共同做好市场监测分析。加强房地产市场正面报道和宣传力度，正确引导房地产市场投资消费。加强对房地产市场的监管，建立房地产业的信息收集、、分析系统，将所有的房地产交易活动纳入统一的政府控制系统之中，坚决打击开发商囤积土地、捂盘惜售现象，加大房地产市场整治力度，建立房地产企业信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。
5、提倡正确的消费观念，引导住房梯度消费。货币分房制度改革和贷款消费观念的深入，使得中国喷发出巨大的购买能力，房地产市场明显出现了透支及奢侈消费的现象。住房改革短短几年时间，我国住房自有率达到80%左右，欧美国家一般在30%～68%。因此，要坚持正确的舆论导向，提倡正确的消费观念，引导广大居民树立梯度住房消费理念，消除一次到位的住房消费误区，倡导消费者在不同年龄段、不同收入水平，选择不同的住房消费方式，逐步实现人人享有适当住房。
