国房地产开发企业思考

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面向中国房地产开发企业，了一份主题为“实现管理转型，打造核心能力：中国房地产开发企业未来之路”的最新白皮书。企业咨询针对目前众多中国房地产开发企业面临的管理挑战，通过深入的分析和研究，从战略、管理控制和执行三个层面高度概括了中国房地产开发企业所应具备的九大核心能力，并结合国家宏观调控政策前瞻性地提出了九大管理转型措施建议，以期有计划有步骤地促进中国房地产开发企业的管理变革，协助其提升综合竞争力，促进其保持健康、有序和快速的发展。

中国的房地产行业已经进入了第二次高速发展的黄金时期。但是，无近忧则需谋远虑，对于缺乏对企业内部管理的重视，仍以土地增值为主要获利手段的相当数量的房地产开发企业而言，如何促进企业的管理转型并获得持续的创新能力是解决长远发展问题的关键所在，也是房地产行业关注的焦点所在。

中国房地产开发企业应全面的审视自身能力，并通过管理转型来应对未来的挑战，其核心可以体现为11个重要管理主题的转换，从“依靠资源获取效益”向“资源获取与管理出效益”转换，从“单一融资渠道”向“多元化融资渠道运作”转换，从“依靠营销提升品牌”向“营销与服务和质量提升品牌”转换，从“缺乏产品标准”向“建立标准化产品体系”转换，从“一次性客户交易”向“关注客户忠诚”转换，从“诸侯式管理”向“整合的全国性企业”转换，从“单项目资源”向“集团整体资源利用”转换，从“依靠个人和小团体能力”向“体系化管理能力”转换，从“专业能力”向“专业化管理能力”转换，从“依赖政府关系型和公关型人才”向“职业化、专业化管理团队”转换，从“缺乏和分散的信息系统支持”向“全面整合的信息系统支持”转换。

九大建议助力房地产开发企业打造核心能力实现管理转型

针对以上挑战，*提出九项具体管理转型措施，帮助中国房地产开发企业从战略管理、体系化管理控制及执行保障三个层面打造九大核心能力组合体系。

(一)重新审视和制定战略布局，提升战略布局能力

房地产开发企业必须定期和不定期地重新审视和确定原来的企业战略布局，依据战略目标方向做好空间、时间和方式的平衡布局，并结合未来发展环境、企业自身的资源实力、产品定位特点、管理运作水平、目标倾向区域市场以及消费者需求等情况进行综合分析考虑。

房地产开发企业提升战略布局能力必须要能洞察社会发展趋势，不仅要从房地产市场态势来做决策，更要具备全国和全球化视野。

(二)提升金融资本运作和品牌运作能力

房地产开发企业要大力提升金融资本运动能力并充分考虑几个重要方面：开拓多员化融资渠道并合理运作资金，同时吸纳更多专业人士提升金融资本运作能力。

打造良好的内部管理体系，通过大力提升产品质量和加强房地产开发的售后服务管理，提升企业品牌运作能力。

(三)发展产品研发与创新能力，为企业高效的内部管理和快速发展打下坚实的基础

基于企业战略布局方向和对市场及客户需求的深入把握，持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。同时将产品研发与创新与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的标准产品体系，最终做到产品研发与创新的良性循环。房地产开发企业可通过多种激励手段和建立机制平台激发企业的创新热情和能力，以做到持续创新。

(四)强化客户需求分析，确保项目策划水准和成功

将内部资源配置的重心转向市场与客户需求的调查研究和分析工作，从战略发展的高度对市场研究与开发策划能力加以系统的培育和强化，以确保项目策划的水准。

(五)设计高效的“管理和运营模式”，充分发挥集团、项目及各专业的管理职能

分为集团管理模式设计、项目管理模式、专业管理模式设计三个方面。集团管理模式设计要能清晰阐明集团与区域业务单位和项目管理团队之间的关系，重点关注如何创造集团价值;项目管理模式设计，要能清晰界定专业职能部门与项目间的业务协作关系及责权利关系，重点关注如何创造项目价值;专业管理模式设计，要能清晰地阐明企业各专业职能如何具体运作管理，重点关注专业能力和专业化管理能力的打造。

(六)从规范化流程设计开始，逐步迈向精细化运营管理

房地产开发企业内部流程管理应该体现规范化，标准化和体系化。在业务流程规范化设计的基础上，逐步迈向精细化运营管理。整个流程设计体系要能从零级流程一直到企业的四级流程，逐步细化，形成一整套从规范化到精细化的流程管理体系。

(七)建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标的实现

房地产开发企业要重视并建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标。科学的绩效管理体系由绩效管理基本原则、绩效管理载体、绩效管理步骤和绩效管理驱动四部分组成。

(八)持续发展高水平人才队伍，确保战略与管理的有效执行

房地产开发企业需要通过实施人才战略、优化企业人才环境、创新企业选拔和用人机制以保证高水平的人才队伍，逐步转变人才队伍结构。同时，人才队伍要注意从依赖个别核心人才向增强企业人才团队能力转变。

(九)持续建设业务驱动的信息系统，确保战略与管理的高效执行

房地产开发企业要持续建设业务驱动的信息系统，信息系统的构建要以业务运作为中心并能有效支持管控与决策。具体说来，在业务运营层面，通过信息技术提高业务运营效率和服务水平，在管理层面，通过整合的信息技术提高管理和管控的有效性，在支持决策层面，支持高层管控与决策。

有计划、有步骤地进行管理转型将帮助中国房地产开发企业打造出强大的核心能力系统，通过管理转型建立良好核心能力体系的房地产开发企业将极大提升其核心竞争力并获得客观的收益，使其在未来激烈竞争的市场环境下更从容应对，并且在今后的全球化和产业金融化过程中更具有吸引力。*全球企业咨询服务部战略与变革咨询业务副合伙人金毅强调：“企业核心能力体系的形成不是一个偶然的随机过程，而需要企业有意识、有计划地培育与发展。即使房地产开发企业认识到了“管理转型”的重要性，但是从“要做”到“会做”，从“会做”到“做好”，还有很长一段路要走。”