已购公有住房经济适用住房和商品房土地登记发证会议上的讲话
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在全县已购公有住房、经济适用住房和商品房土地登记发证工作会议上的讲话
同志们：
近几年，我县县城区的房地产业发展迅速，住房数量剧增，促进了城区繁荣，改善了群众的居住条件。但由于我县长期以来，未开展土地分割登记工作，购房者只有房屋所有权证，而无土地使用证，不利于保护房屋所有权人合法的土地权益，也不利于住房的上市交易流通。为规范住房市场，维护购房者合法权益，根据有关法律规定、省国土资源厅的统一部署和县政府干府字[2004]23号文件要求，我县在县城城区范围内开展已购公有住房、经济适用住房和商品房土地登记发证工作。城镇已购公有住房、经济适用住房和商品房土地登记，是对楼房基座占用土地面积进行分摊的土地分割登记。这项工作的开展，涉及的单位多，已售房的单位都包含在内；涉及的住户也多，据初步统计，共有四千多户。同志们，时间紧、任务重，各单位要通力合作，确保土地分割登记工作得到优质、高效的开展。
一、统一思想，提高认识，明确开展土地分割登记工作的重要意义
土地分割登记，是一项利国利民、促进我县房地产市场发展的工作，在维护购房者权益，规范土地交易行为等方面也将起到十分重要的作用。
（一）为维护购房者权益提供了强有力的保障。目前，已购公有住房、经济适用住房和商品房的所有权人，只有房屋所有权证，而没有土地使用权证，购房者失去了对土地的支配权。现在实行土地分割登记制度，购房者将同时拥有房屋所有权证和土地使用权证。体现了公平原则，维护了购房者的权益。每个购房者都可以在转让自己的房屋时收回其已经支付的地价款，并公平地分享房屋所在地的土地增值收益。而且，一旦发生整幢房屋毁损或者需要拆除、重建或拆建的情况，购房者有权决定对该地基的处分事宜，并获得应得的补偿。随着土地使用制度改革的进一步深化，土地使用权已作为相对独立的产权进入市场。特别是近年来，随着房地产业的快速发展，城镇商品房、已购公有房和经济适用房出售和流转日益增多，在房屋交易中，容易出现购房者难以弄清所购房屋用地是否合法、购房后不知道怎样办理手续等土地权益问题。实行土地分割登记，能够很好地解决这些问题，也为购房者解决了后顾之忧。
（二）为规范土地交易行为打下坚实的基础。我县的房地产市场尚处于起步阶段，许多方面仍不规范，存在许多违规操作行为。一些群众在进行房屋交易时不在相关部门办理，而是私底下签订协议，进行买卖。国土资源部、建设部的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》规定，已购公有住房和经济适用住房所有权人要将已购房屋上市出售的，必须同时持有房屋所有权、土地使用权证书。实行土地分割登记制度后，房屋上市交易除了必须要同时拥有两证外，还必须到房产部门和国土部门分别进行房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。否则该交易行为无效，得不到法律的保障。这必将促使购房者通过正常途径来购买房屋，规范交易土地行为。
（三）增强依法使用土地的意识。有些同志认为，实行土地分割登记制度后，单位的土地分割到个人了，单位的利益也就分割给了个人，单位受到了损失。这种思想是不对的，现在单位使用的土地是国家划拨给单位只能用于办公设施的建设，属于办公用地。若单位建设办公设施以外的建筑，必须向国家交纳该土地的出让金。根据《城市房地产管理法》规定，房屋和其地基所附的土地必须产权一致，单位将房屋出售给个人，就必须将土地使用权转让给个人。
二、强化措施、突出重点，确保土地分割登记工作有效开展
土地分割登记是一项牵涉面广、涉及人员多、内容繁杂的工作，各部门在团结合作的前提下，要不断强化各项措施，把握重点，简化办事程序，一定要在年底前完成该项工作。
第一、各住房出售单位要做好自我摸底，自我准备工作。在土地分割登记工作开展中，县财政局、物价局、国土局、房管局等部门是主角，各住房出售单位是配角，主角的工作很重要，但配角的工作同样不可缺少。各住房出售单位要按照国土部门的工作要求做好各项前期调查，摸底的准备工作，协助国土部门顺利地开展工作。
一是售房单位要摸清本单位土地是否办理国有土地使用证。用地单位已办理国有土地使用证的，可以直接用于分割登记单元土地变更登记，遗失国有土地使用证的，应到井冈山报公告遗失，一个月后申请补发。售房单位或房地产开发企业已建造的公有住房、经济适用住房、商品房未取的国有土地使用证的，应持县级以上国土部门建设用地批准文件申请办理国有土地使用证。凡未经县级以上国土部门批准的，必须按规定补办用地审批手续后才可获得国有土地使用权证。
二是售房单位认真填写宗地分割情况申报、调查表。该表由国土部门统一发送，各单位按要求经过调查后填写相关内容，主要有：现房屋所有权人的姓名；房屋的房产权证办理情况；房屋的交易情况和是否办理了相关的交易手续等。该表填写后，统一送到国土资源局地籍股。
三是售房单位准备好房改办出售公房审批表，包括成本价房审批表和成本价房买卖合同，若本单位未存底的，可到房改办查找相关资料。此外，各售房单位还要准备国土部门办理土地分割登记所需的其它必要资料，并且必须指定专人协助完成本单位的登记发证工作，做好与房屋所有权人的联系工作。
第二，国土部门要严格按照工作程序办事，依法开展各项工作。土地分割登记工作是否能够顺利开展，国土部门的工作是关键。整个土地分割登记程序分为土地分割申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发证书五个阶段，工作量大，而且复杂，国土部门要紧抓几个重要环节来开展工作。
首先，培训队伍，热情服务。城镇住房土地登记发证工作，专业性强，工作量大，国土资源局要加强对登记人员的培训，经过短期强化培训，一方面使工作人员懂得确权的法律政策，熟悉登记操作的规程，把住房土地登记发证工作通过他们落实下去；另一方面，要提高工作人员为群众服务的意识，转变工作作风，在具体工作中热情服务，努力为群众办实事，从组织上保证这项工作的顺利完成。
其次，摸清情况，制定规定。城镇住房土地登记过程中，必然会遇到大量的土地确权问题，涉及当事人的权益，政策性法律性很强，一定要区分不同情况，把握好政策和法律、依照县人民政府审定的“新干县已购公有住房、经济适用住房和商品房土地登记发证工作方案”和土地确权的法律政策开展工作，做到有法可依，有章可循。
再次，转变作风，提高效率。要正确处理登记工作中质量与速度的关系，在保证土地确权质量，明确住房用地登记办理程序的基础上，简化登记手续，提高办事效率，加快办证速度。要从便民、利民的要求出发，切实转变工作作风和工作思路，设立专门的住房用地登记窗口，抽调专人负责住房用地登记工作。结合我县机关效能建设要求，规定办理土地证书的期限，做到尽早审核，从快办理。
第三、严格收费标准。要加强对住房用地登记收费的管理，严格按照有关文件规定，结合新版土地证书的使用，进一步降低收费标准，减轻权利人办理住房用地登记的经济负担。这次土地分割中，主要有三个方面的收费。
1、土地使用权登记发证的费用，要按照[1990]国土[籍]字第93号和赣价房字[2000]5号、赣财综字[2000]43号文件的规定收取，每证收登记费、工本费共48元。
2、以出让方式取得的商品房开发用地，在开发商办理出让土地使用权土地登记的同时，必须办理国有土地使用权分割转让许可有关手续，缴纳有关税费。已建成房屋并已出售的，由购房者补办转让手续，缴纳有关费用，主要有4%的契税和4%的交易服务费。
3、已购公有住房和经济适用住房首次上市出售或转让的由受让人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款和有关税费。按照《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》第十三条规定，该项价款的收费标准是按房屋交易额的1%以上或标定地价的10%以上缴纳。但考虑到我县实际，按最低标准来收费，也就是按房屋交易额的1%或标定地价的10%缴纳，这个收费标准已经远低于我省的其它县市。房屋进行再次转让的，其土地增值部分，按土地增值税有关规定执行。
三、强化领导，狠抓落实，切实完善各项保障措施
土地分割登记是繁荣我县房地产市场的有效途径，各单位要大力支持配合，坚持真抓实干，努力取得土地分割登记工作的实效。
一要加强宣传。城镇住房土地登记发证涉及面广、牵涉千家万户，没有社会各界和广大群众的理解和支持，很难搞好这项工作。为确保这项工作真正取得实效，要向社会特别是用地人做好细致的宣传解释工作，通过广播、电视等媒体大力宣传住房用地登记发证工作的重要意义，还可以充分利用布告、会议等多种形式，做好宣传发动工作，争取全社会的支持和配合，促成用地依法登记的良好社会氛围的形成，为城镇住房用地登记工作顺利开展奠定良好的基础。
二要成立领导小组。为加强工作领导，处理工作中的重大问题，成立全县已购公有住房、经济适用住房和商品房土地登记发证工作领导小组，由县政府分管领导任组长，县政府办公室，县国土资源局负责人任副组长，县财政局、物价局、国土局、房管局等部门负责同志为成员。领导小组下设办公室，负责处理日常技术性工作，办公室设在县国土资源局。
三要紧密配合。相关单位要按照土地分割登记工作程序，做好各项准备工作，齐心协力，形成合力。每个单位都要切实做好各自的工作，决不允许出现推诿、拖拉等不负责任的现象。国土部门应积极与房地产管理部门进行沟通和协调，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，搞好住房用地登记和房产登记的衔接，房产等部门要加强检查工作力度，杜绝漏报、瞒报现象的发生，尽量一次性完成这项工作。
同志们，土地分割登记是一项利国利民的工作，在我县的房地产快速发展中将取到十分重要的作用，让我们大家携手同心，努力工作，共同把土地分割登记工作开展好，为我县的经济发展助推一把力。
