公司主任日常管理讲话

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同志们：**年，我公司在政府各部门领导下，在小区业主的支持与配合下，通过全体同事的齐心协力和努力奋斗，按照公司的要求、部署，较好地完成了**年的各项工作。通过这一年来的工作，我们的工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改变，取得较好的经济效益和社会效益，物业的工作得到了大家的普遍认可。下面我就**年的工作做一简单的回顾。

一、物业日常管理工作。

自我公司进驻以来，在全体职工的共同努力下，各项工作取得了明显成效。我们是住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是公司总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，是推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。我们的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，我们进一步强化了工作意识，加快了工作节奏，提高了工作效率，以高度负责的态度认真办理小区各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，现在，我们的工作已经进入正规化发展轨道，这是大家团结协作的结果。

二、日常投诉处理维护工作

1、处理投诉方面。08年，我们共接待处理投诉1432起，已经处理完成了1420起，正在处理12起，处理率达到了99%。这其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。从投诉情况看，全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多问题已处理完毕，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。

2、收费工作。**年的收费工作完成较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成了，我们以最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创造了良好的经济效益。

3、日常维护。去年，按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、***********等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。

4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，通过不断地完善、改变管理方法，做到了园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。**年，公司获得了***爱卫先进单位称号。

5、水电维护。我们顺利完成了对辖区内的*******等35栋房屋的水电维护及日常管理；全年水电月平均损耗率分2.2---2.8%，严格控制在允许范围内；辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，未出现安全责任事故。

6、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。

7、安全管理。去年安全工作总体比较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。所以，大家在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。

三、加强学习，提高业务水平

去年，根据工作实际，我们扎实开展了业务知识的培训和学习，使大家熟练掌握各项专业技能，成为一身多能的符合型人员。通过不断的学习，使我们的工作能力得到了大幅度提高，服务质量提到了明显提升。经过不断学习、不断积累经验、知识，大家均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题。在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼大家都有了很大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，同志们能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备了较强的专业心，责任心，为不断提高工作效率和工作质量打下了坚实的基础。

四、存在的问题和今后的工作

一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位；第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求；第四，___车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去；第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重；第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担；第七，目前，我处所辖的翠竹苑、新兴苑物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。

在新的一年里，应把提高物业专业管理、服务知识、工作水平作为培训、学习重点，为公司发展壮大，贡献自己的力量。员工们应努力做到：第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习物业专业知识和相关法律常识。加强对物业发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数；第二，注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进处室对业主、其他部门的服务水平及支持、配合能力；第三，与房产、****_中心地下停车场漏水维修，7#楼地下停车层启用合理利用起来，把停放在小区道路上的车辆规范停放入车库位，改善小区车辆停放秩序混乱局面；第四，加强对辖区内的水电日常盘查、巡视，建立一个长效管理机制，从源头上堵住偷、漏、跑、冒、滴现状，尽量将水电亏损降到最低限度；第五，为改变物业、房产、工程公司无止境承担辖区基础设备设施维修费用状况，必须启用房屋维护资金，而我司目前所接受的物业大多属前期物业管理，要顺利地启用维护资金，故急需成立业主委员会，好与业主委员会重商物业管理合同续签和动用维修资金事宜。第六，在小规模物业小区，尽快成立业主委员会，与业主委员会协商调整提高物业服务费或者由业主实行自治管理，使业主、物业管理企业均受益，避免我司长期亏损。

在新的一年，我处全体同仁要以饱满的热情，服务好业主，维护好公司利益，积极为业主提供优质的服务，为公司创造更高价值，力争取得更大、更优异的工作成绩。

谢谢大家！