房地产经济如何应对金融危机的冲击

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伴随全球经济一体化进程的不断加快，全球性金融危机的冲击也日益增强，对于全世界各个产业的发展产生了许多负面影响，房地产行业就是其中之一［1］。自我国于20xx年加入世界贸易组织以来，在经济全球化趋势下，我国经济发展与世界经济之间的联系日趋密切，我国房地产经济在全球性金融危机中所受冲击也越来越严重。作为房地产企业应对金融危机的主要措施，房地产经济管理的作用十分突出。高水平的经济管理工作，已成为房地产行业有效应对金融危机冲击、获得良好发展的关键环节。

一、金融危机的内涵

金融危机又名次贷危机或者信用危机，具体而言，金融危机主要有三种表现形式：金融资产的危机（主要指全球金融资产价格出现极大跌幅）、金融机构的危机（主要指各类金融机构出现大规模倒闭或者濒临倒闭的现象）、金融市场的危机（主要指股市、债市等金融市场出现急剧暴跌的情况）。全球经济一体化背景下，全球性金融危机对于全球经济活动的冲击日益扩大，我国房地产行业也不可避免地受到金融危机的影响，2008年金融危机即是一个例证［2］。

二、房地产经济发展在金融危机中受到的影响

（一）投资幅度下降，管理难度增加

就我国房地产经济自身而言，其本来就存在导致泡沫的系统性风险因素，由于金融危机会加快我国房地产经济泡沫的破裂速度，因此会造成房地产行业所获投资大幅度下降，致使其发展进入低迷状态［3］。与此同时，金融危机的应对工作在我国房地产经济管理中属于一项复杂性的任务，容易增加房地产经济管理整体工作的难度，导致房地产经济发展的不确定性增多。

（二）失业率增加，房产销售业绩下降

作为国民经济中一个具有支柱性地位的重要产业，房地产行业创造了诸多就业就会和工作岗位，对于保障国计民生而言，意义显著。金融危机的冲击，容易导致房地产企业以大量裁员的方式来在金融危机冲击下得以存活，这显然也极其不利于国民经济的发展。与此同时，由于失业率的急速上涨，总体房产购买力下降，进而导致房产销售业绩下降。由于许多房地产企业处于经济利益而忽略市场规律，盲目做出哄抬房价的行为，这进一步加剧了房产销售业绩的下滑。

（三）资金成本向外流动，行业发展受阻

近年来，我国经济发展中主要出现了两个十分明显的趋势，其一为人民币升值，其二为人口红利下降。这两个趋势的出现，直接导致我国房地产行业吸引外资的能力急速下降，而金融危机进一步造成外商不看好我国房地产行业的未来发展前景。除外商投资下降意外，国内投资商同样减少了对国内房地产行业的投资，转而将资本投向外国其他产业。资本不足成为阻碍我国房地产行业健康发展的重要因素。

三、金融危机中提高房产经纪管理的行径

（一）保证金融产品具有创新性

金融危机冲击下，我国房地产行业本来即存在的泡沫会发生破裂，导致房地产经济发展严重受挫。然而，当前我国主要的房地产信贷产品大多有着极长的证券化链条，因而其中的泡沫风险被掩盖，人们很难形成与之相应的防范意识［4］。因此，必须创新房地产金融产品，以此增强人们的风险防范意识，提高应对金融危机的能力。现阶段，房地产行业金融产品的主流特征是抵押贷款证券化，为有效管理这种类型的金融产品，相关管理机构应在实际工作中做好金融产品的调整和创新工作。与此同时，央行应协助房地产经济管理机构做好对于放贷行为的规范、监管及控制工作，切实促进房价回落、确保房地产金融产品与大众的需求相符。

（二）提高信贷管理工作的力度

在我国银行贷款之中，房地产信贷占据了很高的比重。信贷风险过高往往是导致金融风险爆发的原因，因此要想通过经济管理手段使得房地产行业能够有效地应对金融风险冲击，就必须提高对于房地产信贷的管理力度。具体而言，首先作为主要的银行管理部门，央行与银监会需制定与相应的规范银行房地产的政策与法律法规，以此合理控制信贷风险，避免因信贷活动不规范而加剧金融风险。与此同时，房地产经济管理人员也应提高风险防范意识，不断增强自身对于房地产信贷的科学管理能力，以此充分保证房地产信贷的规范性与有序性。

（三）拓宽资金融进渠道

资金是所有产业得到发展的基础性保障条件，对于房地产产业这样的资本密集型产业而言，更是如此。要想获得充足的发展资金，房地产行业必须采取措施使自身融资渠道得到拓宽，接受来自不同主体的资金。当前，我国房地产产业的主要融资手段有三种，即贷款、企业融资、房产销售款转化，资金融进渠道极其狭窄，不但不利于经济管理工作的顺利开展，更会严重阻碍房地产经济的发展，在很大程度上限制着房地产行业抵御风险的能力提高。相关经济管理部门可以通过出台经济管理法规的手段来使民间借贷获得合法化，从而拓宽房地产行业的融资渠道，让民间资本成为助推房地产行业发展的强大动力，保证房地产行业拥有充足的资金支持。比如，温州市就在2014年审议通过了《温州市民间融资管理条例实施细则》，作为我国第一部地方性金融法规，它的出台宣告民间借贷合法化，有利于房地产行业拓宽融资渠道。

（四）有效控制房价增长

作为一种不动产，房地产具有良好的保值增值性，因而得到人们在经济活动中的一致看好。然而，一些投资者由于缺乏相应的经济与金融分析能力，往往在尚未认清房地产市场整体发展状况时就盲目跟风、跟从炒房热潮，这不仅造成了房价的恶性增长，而且进一步加剧了房地产行业固有的泡沫破裂风险［5］。因此，在经济管理过程中，必须加大对于房价的管理和控制力度，采取措施有效控制房价增长。相关部门应做好引导人民消费理念的工作，促使人民群众遵从适度消费和理性消费的原则，坚决抵制盲目消费和过度超前消费这两种不理智的消费行为，以此避免消费者陷入盲目投资房地产的情形之中，有效控制房价增长。

总而言之，要想有效地提高房地产经济管理过程中应对金融危机冲击的能力，就必须建构起对于金融危机的全面理解，充分认识金融危机在导致我国房地产行业投资幅度下降、管理难度增加、房地产相关工作失业率上升、房产销售业绩下降及融资不畅等一系列负面影响，提高对于房地产行业进行经济管理的重视力度，采取创新房地产金融产品、提高管理房地产信贷力度、拓宽房地产行业发展资金融进渠道及有效控制房价增长等策略，切实加强对房地产行业进行经济管理的能力，并以此使得我国房地产行业能够有效地应对金融危机冲击。