农村土地流转调查

前言：本站为你精心整理了农村土地流转调查范文，希望能为你的创作提供参考价值，我们的客服老师可以帮助你提供个性化的参考范文，欢迎咨询。

推进农村土地流转是发展农村生产力，实现农业规模化、集约化、标准化生产和产业化经营的必然选择和重要举措。如何加快推进农村土地有序流转，通过调研，提出以下对策与建议。

一、*县农村土地流转的基本情况

*县土地流转分为集体建设用地使用权的流转和农户土地承包经营权的流转。

（一）集体建设用地使用权的流转。20*年，全县在城关、涧池、平梁3个乡镇开始试验探索。截止20*年，全县集体建设用地流转为企业用地6宗121.53亩，分别是化工厂31.16亩、新华配送中心18.51亩、亿兴硅业有限责任公司22.51亩、液化气站5.73亩、雷氏魔芋12亩、蒲溪小街新型砖厂31.5亩，流转期分别为30、40年，流转费用根据土地位置、类型、利用价值来确定，收益由土地所有者、乡镇政府、县以上政府按6：2：2比例分配。

（二）农户土地承包经营权的流转。截至20*年底，全县累计流转土地6.5万亩，占全县耕地总面积的21%，涉及农户1.59万户。流转形式主要有：一是转包：承包方在一定期限内将部分或全部土地承包经营权转包给第三方，承包方与发包方关系不变。全县转包面积为4.2万亩，占流转的64%。二是租赁：保留承包权而将使用权有偿转移给第三方。全县租赁面积0.5万亩，占流转的8%。三是借用：农户将土地承包经营权无偿借用给他人使用，从事农业生产。全县借用面积0.3万亩，占流转的5%。四是互换：依据双方的需求，便于对土地经营而进行的一种互相交换行为。全县互换面积为0.9万亩，占流转的14%。五是入股：承包户将拥有的土地使用权作价入股，与生产要素相结合，联合经营从事农业综合开发。全县入股面积0.5万亩，占流转面积的8%。六是拍卖：主要是对闲置的“四荒地”，由乡镇、村组以公开招标的方式，对其年限的使用权进行拍卖，土地的用途仍然不发生改变。全县拍卖面积0.1万亩，占流转的1%。

二、当前土地流转存在的主要问题

（一）思想认识上：农户思想观念守旧，不愿轻易将土地进行流转。主要表现在两个方面：一是保守意识浓，流转愿望不强。长期以来，土地作为农民的命根子，农民把拥有土地承包经营权看得很重，多数在其它产业就业的农民就是完全请人耕种也不愿将田土交给别人去经营，同时，也存在“脱贫即满，温饱即安”的思想而导致土地闲置甚至抛荒也不愿流转。在城郊，一些农民期盼城市扩容一次性买断土地，以获得眼前短期高额收入和补偿，思想上不愿流转。二是法律知识少，存在思想顾虑。部分农民由于对《农村土地承包法》的精神实质了解不透彻，不肯轻易将土地经营权进行转让，怕一旦转让出去很难再收回，导致出现大量外出经商务工农民在农忙季节回乡务农的情况，有的干脆使土地撂荒，白白浪费了有限的土地资源。既影响土地规模经营，又影响劳务经济。

（二）流转渠道上：土地流通渠道不畅，顺利流转受阻。一是由于目前农村土地为村集体所有，导致土地流转主要在村组内流动，不能跨区域流动。二是土地交易渠道不畅。没有正规的土地交易市场，土地流转的监督管理机构尚未组建，不能将土地需求和流转的相关信息及时提供给流转双方，土地交易基本上是由农户漫无目的寻找转让对象，或者是土地需求者主动上门与拥有承包经营权的农户联系，协商流转土地，随意完成整个交易过程。

（三）流转程序上：私下流转十分普遍，流转程序不规范。没有土地经营权流转评估、咨询公证、仲裁等中介机构，监督管理机构也不健全，基本是自发性的流转，转包、出让、租赁费用缺乏科学依据，主要是“口头协议”，未签订规范的书面合同，少数虽签有合同，但内容不规范，甚至与现行法律法规相冲突，存在纠纷隐患，导致出现大量矛盾纠纷。

（四）流转主体上：投融资渠道狭窄，土地流转经营业主缺乏。农业生产经营一般前期投入的资金回笼周期长，资金问题成为制约土地流转的重要瓶颈。在自发流转过程中，业主主要靠自有资金和社会高息借款，金融信贷业务很少涉足农村土地承包经营权流转领域，流转主要发生在小规模的散户之间，投融资渠道狭窄导致规模经营业主缺乏，一些开发意识强的农户或业主即使看准了大开发项目，也是巧媳妇难为无米之炊，无法开发大项目，导致有闲置的集体建设用地和农户承包的土地无法流转出去。

（五）流转机制上：保障和激励机制不健全，配套措施缺乏。一是保障机制不健全。一方面，农民的就业渠道不多，部分农民暂时找到非农就业，也相当不稳定，即使将田地进行流转，流转期限也很短。另一方面，缺位的农村社会保障体系加重了农民对土地的依赖程度，农民看病、养老、子女读书及生存都要靠土地，土地是安身立命之本，大部分农民不敢随便将田土进行转让。二是缺乏激励机制。对土地经营的大户和流转的大户缺乏激励机制，没有充分调动农民参与流转的积极性。

（六）法律政策上：相关法律政策措施跟不上，流转效益不高。当前的相关法律政策不配套，在较大程度上对土地经营权流转起到了阻滞作用。比如《土地法》、《土地承包法》规定“土地承包方案以及土地承包给本集体以外的单位或者个人承包，应当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意”，《担保法》、《物权法》不允许土地承包经营权进行抵押担保等，使土地流转受到阻滞；林木采伐指标控制政策使有林业主因无采伐指标不能使资源变现，或者依法得到采伐指标的成本过高，造成生产者收益偏低；以及种粮直补、良种补贴未能真正补到流转后的种植者手中，等等这些影响了土地流转健康有序发展和效益的提高。

三、推进土地流转的对策及建议

（一）做好清理和宣传工作，提高思想认识。按照《农村土地承包法》规定，完善承包合同，确保耕地经营权证和山地林权证证地相符，并发放到位，对已发生的土地流转行为进行登记备案，指导未签订合同的予以补签，合同不规范的予以进一步完善。结合清理普查，积极宣传土地流转政策，提高干部群众的思想认识，使他们充分认识到土地流转不是对家庭承包制的否定，而是在长期稳定家庭承包制的基础上盘活承包地资源、提高土地资源配置效率和规模效益；充分认识到在土地流转活动中，农户有充分的自主权，任何单位和个人都不得强迫或非法阻碍。

（二）建立中介服务体系，畅通流转渠道。组建具备一定资质的公益性的土地（包括林木）价格评估机构，制定包括土地级差收入、地表农作物、区域差异、规划用途、基础设施条件等因素在内的基准价格，指导土地出让双方交易，鼓励和引导成立各种形式的农民专业合作组织，在土地流转中发挥牵线搭桥、示范带动和维护群体权益等作用，着力改变“要转的流不出，要地的得不到”的局面，确保土地流转规范有序。

（三）加强土地流转管理，依法规范流转。各级政府成立土地流转服务中心和土地流转纠纷调处仲裁机构，建立农村土地流转登记制度，开展流转主体资质审查，制定规范合同文本、监督指导流转合同的签订和备案、及时调处土地流转纠纷、查处土地流转中的坑农行为，依法做好土地经营权流转、申报、登记及合同的签订、变更、解除、签证等工作，使流转管理工作步入正常化、规范化轨道。

（四）培育流转经营主体，促进规模流转。因地制宜，结合“一村一品”布局、农业主导产业规划及工业园区规划，培育规模经营主体，壮大产业基地规模。大力推广应用先进实用生产技术，全面实行农产品标准化生产，提高农产品的科技含量和市场竞争能力，加强市场竞争主体的培植，大力发展有竞争优势和带动能力的各类加工龙头和农民专业协会组织，切实解决小农经济组织方式与国际国内大市场的矛盾，提高农民的组织化程度，促进土地流转工作有序开展。

（五）完善配套机制，鼓励土地流转。一是建立农民脱离土地束缚的激励机制。逐步建立新型农村社会保障体系，在流转中征收或在财政收益中提取社保费用，对流转后无地农民实行社保制度，解除农民的后顾之忧。二是建立业主开展土地规模经营的激励机制。对于农业产业化龙头企业按当地产业布局规划，成片集中从事土地规模经营开发建基地的，政府给予奖励；对农民专业合作组织或大户从事种养业规模经营和农业基础设施建设的，在项目安排、产品税收方面给予优惠；对业主在其获得土地使用权的土地上投资兴建农田水利基础设施，免相关手续和收费；加强林木采伐指标的依法有效监管，可设专营公司，最大限度地让利于林农，或对林木基地经营者和造林大户采取木材采伐指标单列等管理政策。三是建立社会中介服务激励机制。对于社会依法自行组建的从事土地流转经纪业务的组织或个人，可给予所得税减免或按经纪业务量大小给予一定比例的奖励。

（六）加快农村劳动力转移，先人“动”，后“动地”。加强技能培训、信息服务、劳动维权三方面的措施输出农村劳动力，放手发展农村二、三产业和个体私营经济，转移农村劳动力；鼓励有能力的农村劳动力进城务工、经商、办企业。建议对于全家自愿放弃所有承包地从事非农业生产的可以就地全家农转非。愿意落户城镇的在子女入学、工商营业登记、建购房等方面应与城镇居民一视同仁，通过农村劳动力向非农产业的转移促进农村土地流转。

（七）建议完善政策，提高流转效益。修改完善相关法律法规条文，构建促进土地流转的法律法规体系。积极探索农村土地经营权抵押贷款的有效途径和形式，逐步建立完善以土地承包经营权抵押贷款为主的土地流转投融资体系，突破农村土地不能作为抵押物的制约，解决农业融资的“瓶颈”问题。建议有关部门和机构研究制订关于全面推进土地承包经营权抵押贷款的实施细则，明确抵押的条件和范围，建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度，设计抵押贷款的风险防范措施，通过设立风险金，成立担保公司，实施市场运作等方式，积极推进开展抵押贷款业务，解决农村土地流转乃至农业产业化发展中的资金投入这一瓶颈问题。