物业局居住小区物业管理调研报告
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近几年，加强居住小区物业管理，推进和谐社区建设，改善群众生活和工作环境问题，已成为市、区人大代表普遍关注的热点问题。在区第十四届人民代表大会第一次会议上，鲁谷、八角、苹果园代表团分别提出了加强物业管理的议案。今年，市人大常委会亦将检查、审议市政府贯彻《物业管理条例》情况。据此，区人大城建环保委陆续收集、学习了国务院《物业管理条例》、《*市物业服务费管理办法》等相关规定和外省市的部分经验介绍，研究分析了市、区有关部门近期的调研文章。集中两个月的时间，到建委进行了专题调研，向社区办、信访办了解了有关情况，与芳星园物业管理中心、新华社物业管理处、首钢物业公司，以及鲁谷地区七个居委会分别进行了座谈，调研情况如下：
根据区建委调查统计的数据显示，我区行政辖区内物业总量为2000万平方米，建筑面积1200万平方米。2万平米以上的居住小区1*个，其中上世纪80年代前建成的老旧小区46个，占44%，90年代后建成的新小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占75%，成立业主大会的小区11个，占10.5%。在区登记注册的物业管理企业44家，其中国有或国有控股企业16家，在外区登记注册企业24家，从业人员6000余人。目前，居住小区物业多元化管理体制并存，存在着商品房、单位自管房、直管公房、回迁房等多种产权房。特别是区属物业管理的小区内混杂着商品房、康居房、房改房、拆迁房、承租房以及单位直管楼等多种形态。
长期以来，区政府及建委主管部门按照市、区有关要求，认真贯彻《物业管理条例》，建立了物业管理行业监管体制，加强了对物业企业的监督检查服务，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，努力推进物业管理市场化进程。200年8月成立物管办公室以来，通过增编、设置派出机构，开展全面检查和调研活动，在基本查清我区物业管理现状的基础上，加大了行业监管力度，积极开展物业管理试点、组建业主大会试点等工作，使我区物业管理投诉和上访量明显下降。从200年5月起，在5个小区进行了四种类型的物业管理试点工作，现已取得初步成效。
总体讲，在区政府的积极推动下，我区的物业管理工作进步较快，在改善群众居住环境、促进社区建设、提高城市管理水平等方面发挥了积极作用，已有首钢黄南苑、御景山等17个小区被评为国优和市优项目。我区居住小区物业管理工作整体看是比较稳定的，在各方的有力支持配合下，没有出现大面积的、影响较大的问题。
二、我区居住小区物业管理存在的主要问题
由于各种复杂因素的影响，目前我区居住小区物业管理工作主要存在着以下七个方面的问题：
1、开发建设遗留问题仍是业主投诉的重点
200年，区信访办接待物业纠纷上访12批274人次，其中90%是开发商建设遗留问题引发的矛盾。我区某物业管理企业统计数据表明，约80%的纠纷也源于此。我们了解到的主要问题及产生的原因，一是某些开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，采取“拖、省、甩”等不当手段，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业，严重困扰着业主的生活和物管企业的正常服务。二是有些开发单位与物业企业是“父子”关系，在资产、人员、责任上划分不清、交接不规范。三是业主与开发商常常因划分公摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。四是老旧小区因建设时间早，在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式上都难以适应现在社会的生活标准，居民强烈要求改善居住环境。
2、区属物业管理企业物业费收缴率偏低
我区物业费收缴率最高能达到90%，但达到这一比例的小区相当少。区审计局20*年对4家区属国有物业企业的调研数据表明，大多数小区的物业费收缴率为70%左右（当物业收费率低于80%时将难以维持正常的经营管理活动）。以芳星园物业管理中心为例，其总收费是1000余万元，收缴率为45%，欠费达500余万元。中心所属的鲁谷重聚园小区收缴率只有10%，90%的业主欠费已达2—6年，总计260万元。主要原因：一是部分产权单位欠缴物业费。房改房、康居房原产权单位撤消或破产后，物业管理费由谁负担没有规定。一些大产权单位从未缴纳过物业费，部分物业托管单位长期欠费。二是国有物管企业未按规定收到物业管理启动资金。按照《*市居住小区物业管理办法（修正）》规定，建设单位应按建安费的2%拨付物业管理启动资金，上述4家国有物业企业中只有1家收到30万元启动资金。三是根据20*年《*市物业服务收费管理办法（试行）》规定，在首次业主大会召开前，开发商指定的前期物业企业单方制定物业费的标准，部分业主难以接受，直接造成收费困难。四是部分物业管理企业服务意识不强，业主经常以不缴物业费的方式进行对抗。五是搬迁、回迁或转非居民，认为物业的收费标准已超过其承受能力，集体欠缴物业费。据芳星园物业管理中心统计，该中心所管小区70%为拆迁安置居民，总计欠费376万元，部分业主最长欠费已达10年。六是部分职工“花钱买服务”的意识较薄弱，加上部分业主对政府的政策不满，即使有经济能力也不缴物业费。
3、物业管理企业在运行过程中遇到诸多难题
一是物业管理企业由于职责决定，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律规定的粗疏，不利于物管企业维权，如：对欠缴物业费案件一般不支持违约赔偿的诉讼请求，已结案的，以减免或支持1年租金为主；开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任。由于物业管理企业在司法诉讼中的失利，令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理，一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。三是20*年2月的《*市专项维修基金使用管理办法》第四条规定，基金使用时应按照“专户存储、业主决策、核算到户”的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是国有物业企业运作中受到非市场因素制约，加大了企业的运行成本。如：为保障社会稳定，接管部分“问题楼物业”；担负一部分政府职能，长期支付社区公共设施维护费用；因物业管理成本提高，需承担其与低物业收费产生的差价等等。五是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题，物业管理企业不是管理的责任主体，没有权力组织协调处理各方面的关系。我们认为，以上问题发展下去，将使物业管理企业面临发展困境，难以担当物业市场的主体责任，直接降低了物业管理企业对房屋建筑、公共设施、设备保养维修的专业化管理服务水平，使业主资产的保值、增值受到损害。
4、物业管理企业服务行为亟待规范
一是有些物业管理企业服务理念有偏差，以盈利为直接目的，收费与服务不符，缺乏专业技术人员，维修不到位，从业人员资质不高。二是部分从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的物业管理企业，以管理者自居，服务意识差。三是物业管理企业在日常维护上收支不透明，小区内公共设施的经营收益不向业主公示，侵占业主的公共利益，引起多数业主不满。
5、组建业主大会有实际难度，运行不畅
主要原因：一是部分小区开发期较长，物业管理区域难以确定，业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大，业主成分复杂，实际组织过程十分繁琐；四是大多数业主参与物业服务产品的消费意识不高，普遍处于散漫化状态，缺乏“有思想有行为”的组织型运作。五是由于业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺，业主委员会本身也不是法人实体，无法承担其活动所产生的民事法律责任，在协调物业企业和业主间矛盾时，实际的作用是有限的。
6、物业管理立法滞后，政府管理指导工作比较被动
《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而*市的物业管理实施条例细则至今仍未出台，很多具体问题依照20*年3月《*市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》无法解决。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使行政管理和物业管理关系难以理顺，监管部门间缺乏有效的沟通，基层工作难以开展落实。
7、大多数群众对物业管理市场尚未形成正确认识
主要原因，一是主流媒体宣传引导不到位。我国的物业管理源于香港、盛于深圳、发于京沪穗，主流媒体在初期推广物业管理时做了较为过度的正面宣传，当问题逐渐暴露出来后，媒体又批判性地报道了物业管理中的种种问题。这种信息不对称的宣传，使不同地区的群众在本地物业管理发展过程中良莠难分，物管企业也处于进退两难的境况。二是物业管理部门、业主、物业管理企业之间缺乏有效沟通。由于三方对物业管理市场认知程度不同，存在着物管企业的服务理念与群众的物业消费期望值间的矛盾，以及物业服务范围、标准等规定与企业运作间的多重矛盾。业主、物业管理企业均自称“弱势群体”，加之诉求渠道有限，短期内难以实现三者间的有效沟通，群众对物管市场的良性发展信心不足。大多数业主在物业纠纷中持消极观望态度，采取极端行为的业主渐多，社区的和谐建设受到较大影响。
三、对我区居住小区物业管理工作的几点建议
物业管理是随市场经济发展而产生的新事物，目前仍处在混沌和探索阶段，准确的定位十分必要。就定位而言，物业管理企业作为经营性企业，向居民和政府提供的是
居住小区物业管理问题的研究
