房地产市场调研报告

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一、09年**商品房销售均价平稳增长，09年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。2009年，**市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。

09年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比09年2月份增长10.1%，相比09年全年销售均价增长0.5%，但是比较09年末的销售均价略有下降。09年12月份**市商品房成交量显著放大，09年前两个月成交量较少，相比09年1-2月份同比减少60%多。

09年前4个月**住宅市场成交量表现比较平稳，较09年同比有所减少。09年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比09年4月仍有缩减。

**未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年**的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，09年土地供应相比09年减少135万平方米左右，但是09年将在09年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年**房地产市场不会受到土地供应的限制。

二、09年以来**商品房销售情况

2009年，**市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1094.52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4097元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。

09年1-2月份**市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比09年2月份增长10.1%，相比09年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。

从各月商品房销售均价的走势来看，09年**商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是09年末到09年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看，2009年12月份**市商品房成交量显著放大，09年初可能受淡季因素和房地产"拐点论"影响，成交量较少，相比09年1-2月份同比减少60%多。-找入门资料就到入门吧

09年以来，**市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到09年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于**市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，09年该板块成交量位居全市第三。城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。-找入门资料就到入门吧

三、**各区域主要在售楼盘

根据搜房网提供的信息，**各行政区域主要在售楼盘情况如图表9所示。

玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老**和新**都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是**高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来**落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。

四、**未来两年住房建设计划

根据**市住房建设计划，09年**各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比09年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。09年**廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。09年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比09年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

09年**普通住房上市量约800万平方米，相比09年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实"90/70"政策；经济适用住房约225万平方米，与09的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比09年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比09年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年**市住房建设计划总量与09年大致持平。

总之，未来两年**的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，09年土地供应相比09年减少135万平方米左右，但是09年将在09年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年**房地产市场不会受到土地供应的限制。