影响我区房地产发展的制约因素和对策
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区委政研室
根据区委领导的安排，区委政研室会同有关部门对我区房地产市场发展情况进行了调查，现报告如下。
一、我区房地产市场发展的基本情况
1999年以来，我区先后建设了沿河、林运、酒厂、阳场、西苑、金庄、文化住宅小区（组团）7个，开发建设了台北商贸城、箭道街、台湾街、车站街等商业街。据统计，房地产开发投资完成1.8亿元，各类房屋竣工面积13万平方米，城区居民人均居住面积达到25平方米。累计完成旧城改造面积24万平方米,城区居住人口达5万多人。纵向比较，城市建设有效地改善了城市居民的居住条件和生活条件，使区驻地城市面貌大大改观。横向比较，我区的房地产市场发展与全国房地产市场持续升温的发展状况相比，仍处于“冷”的状态之中。尤其近三年来，我区完成房地产开发面积仅5万平方米，开发住宅400余套，净增城市居住人口1千人左右，阻缓了城市化步伐。但从我区的有利条件分析，台儿庄地处徐州、枣庄过渡地带，京杭运河穿城而过，积淀了深厚的运河文化，旅游资源丰富，生态环境优美，地绿、水清、气爽，城区面貌颇具江南水乡特色，是人们较为理想的城市居住选择地。城市规划面积30平方公里，建成区面积达到12平方公里，建设了七纵七横道路框架，城市基础设施较为配套完善，容纳城市人口的余地很大。所以，与全国抑制房地产市场过热的局面相比，我区房地产市场处于发展的初步阶段。
二、制约我区房地产市场发展的主要因素
在全国房地产市场投资规模居高临下、房价快速上涨的形势下，我区房地产市场发展不温不火。针对这一问题，我们进行了调查分析，认为影响我区房地产市场发展的因素很多，但主要问题是土地供应不畅，规划滞后，影响了房地产发展的规模。具体表现在以下几个方面：一是供地时间长、效率低。由于国家对耕地的严格控制，房地产市场只能盘活存量土地，从城市存量土地中取得土地，按理政府应该高度垄断一级土地市场，随时为二级市场提供土地，但是我区土地储备中心没有资金储备净地，无法为开发商及时出让土地。如果现储备、现拆迁，时间周期长，外地开发商担心在土地拍卖时有许多不确定因素，只好别寻它处投资。这样就形成一个怪圈，即没有净地外地有实力的开发商不来；而有实力的开发商不来，政府又不先行储备大宗土地。如此恶性循环，供地效率低下。二是供地零星，规划滞后。实行招标拍卖挂牌出让土地以来，共拍卖土地23宗，面积98810平方米（148亩），平均每宗土地只有6.4亩。在供地时，只是将沿街、沿闹市效益好路边地块拍卖，没有将稍远的地块整体捆绑、统一规划后拍卖。由于缺少整体规划或者规划和供地不能有效结合，零星插建控制不严，供地零散，住宅区开发建设规模较小，建设不配套，不便于实施物业管理。三是开发力量弱，拆迁费用高。我区房地产开发公司只有四家，除区建设局下属的城建综合开发公司成立稍早外，其余3家都是2002年后成立的，且4家开发公司资质为允许开发房地产的最低级（四级），由于成立时间晚、经营规模小、管理不规范，缺乏资金实力和综合竞争力，只能承揽一些零星插建工程，又要追求利益最大化，加之房地产市场监管不力，开发的商品房存在这样那样的问题也就见怪不怪了。另外拆迁费用高也影响了我区房地产市场。开发商一般只愿购买净地，但是政府无资金先拆迁，而拆迁补偿标准呈每年递增之势，甚至土地出让金不低拆迁费用，增加了拆迁的难度。如阳场小区四期开发工程补偿费用需80万元，而土地出让金估计40多万元，政府要赔一半，对于我区吃饭财政来说，无力投入，拆迁难以进行，即使开发商愿出80万元购买土地，财政也没有收益。
三、发展我区房地产的建议对策
随着城市化进程加快，农民变市民是不可逆转的历史趋势，一部分先富起来的从事二、三产业或为子女求学的农民要入城居住，城市居民追求更加舒适的居住环境，这两方面的住房消费需求，将有力拉动我区房地产在较长时期出现快速增长。从调查情况看，房屋销售基本上不存在积压，人们购买力旺盛，房地产处于买方市场。我区房地产市场潜力巨大，如果按每年增加城市居住人口1千人计算，大约要开发5万平方米的商品房。为使我区房地产市场持续快速健康发展，提出以下建议对策。
（一）超前规划，加强宣传，提高人们的购房预期。做好前期规划工作。坚持政府主导与市场运作相结合的原则，在继续搞好沿街商住楼开发的同时，应把规模小区开发摆上议事日程，选择较大的区域，确定其建设规模，争取每年开发一个小区，如金色花园小区、月河园小区等。对近期要开发的纳入建设规划，做出具体的进度安排。土地供应前，提前公布土地供应的计划，包括建设规模、供应量、区位、方式、用途等，对住宅小区提出套型面积、标准、开竣工时间、配套设施、容积率等控制性要求。新建小区要突出规模开发和精品原则，进行高起点规划设计、高质量建设、高标准配套、高水平物业管理。加强宣传工作。对拟开发小区和建成的住宅利用效果图、举办房交会等形式进行宣传，通过宣传提高人们购买预期和开发商的投资信心。要抓住当前全国控制房地产投资规模的时机，大力开展招商引资和项目融资，借助外力求发展，重点引进实力强、口碑好的开发企业来参与我区房地产开发。
（二）搞好土地储备，垄断一级市场，提高经营城市的实力。近几年，政府虽已拍卖土地成交价格2880万元，但土地出让金大部分返给了原划拨单位，因为没有自有资金，区土地储备中心无能力储备土地，制约了房地产市场发展。对此，土地储备中心要研究如何从银行取得贷款或动员开发商在自愿前提下先行垫资，使其具有储备土地的实力。国土部门对列入年度计划或近期要开发的建设用地，有计划地收回或收购，依法实施拆迁后的净地进入土地储备库，再招拍挂出让。这样一方面可以使土地增值，增加政府收益；另一方面可以随时为开发商供地，改变土地储备库无地储备的尴尬局面，真正垄断土地一级市场，提高经营城市的实力。
（三）规范市场，堵住漏洞，形成平等竞争的局面。任何一种产业没有一个公平的竞争环境是发展不起来的。调查中发现，有相当一部分城区居民私自到城郊农村置地买房，有个别单位利用划拨土地私自开发房地产，还有的单位和居民不按规划私自乱搭乱建。这样开发出来的房子土地成本低或无成本，且不缴纳各种税费，因而售价也低。如果不堵住这个“漏洞”，人们群起而效仿之，那么房地产市场秩序将混乱，严重冲击房地产市场的健康发展，规矩房产商开发出来的商品房在价格上无法与之竞争。据反映，本地有的开发商欲垄断房地产市场，在竞拍过程中，威胁其他投标人员，甚至殴打外地开发商，以致外地开发商不敢问津我区房地产市场。相关职能部门应切实履行自己的职责，增强干事创业的责任感，大力开展我区房地产市场清理整顿活动，对私自处置土地、擅自开发房产、欺行霸市的行为要严厉处罚，以敬效尤。并研究制定出长效治理措施，规范房地产开发市场，真正形成我区房地产市场公平竞争、健康发展的局面。
（四）创造宽松环境，聚集城市人口，加快城市化进程。我区属于欠发达地区，财政供养人口月工资在1千元左右，企业工人月工资平均不到1千元，决定了人们的购买水平和承受能力不高。一方面住宅开发要以中低价位普通商品房和经济适用房为主，价格一般在8－12万元之间。对能够减免的税费尽可能减免，降低开发商供房成本，保持住我区在售房价格上的优势。另一方面政府应创造环境，推动住房消费，提高人们的购房能力。继续加大职工住房贷款力度，区住房公积金管理中心在这方面做得较好，目前，共归集住房公积金3000万元，为住房贷款1000余万元，仅今年贷款840万元，全市同期为1900万元，为提高人们购房能力发挥了积极作用。今后应提高住房公积金的标准和收缴力度，为进一步加大住房贷款力度提供条件。区农村信用社提供住房贷款2000多万元，但其利息高达9厘，用于住房消费负担较重，农信社准备积极创造条件，开办住房按揭贷款。积极探讨用土地置换的方法，将城区边缘的村庄整体迁移到城区，大规模增加城市人口数量，聚集城市人气，加快城市化进程。
（五）领导重视，协调一致，推进房地产开发工作顺利开展。房地产工作具体到建设、规划、开发、国土、拆迁等多个部门，涉及到不同的分管领导，需要在工作中形成合力，步调一致。据调查了解，阳场小区开发商急于四期工程开发，已准备100万元提供政府搞拆迁，但是涉及方方面面，需要制定联合工作方案，统一行动，故工作迟迟难以开展。政府应建立该项工作的协调机制。年初，由有关部门拿出小区开发的整体计划，制定工作进度，在实施中各个关键阶段应加强协调，互相配合，行动一致。政府办公会应定期研究房地产工作情况及部署工作，对重点具体工作要一事一议，特事特办，推进房地产开发工作顺利开展。
2005年9月18日
