房产局长暨房改会报告
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同志们：
今天召开全市房地产工作会议，主要任务是认真贯彻省有关房地产工作会议和市委经济工作会议精神，总结和回顾20*年工作，表彰先进，安排和部署20*年工作。下面，我先讲几点意见，等会，市政府雷良玉副市长还将作重要讲话，请大家认真领会，抓好落实。
一、20*年工作回顾
20*年，是“*”规划开局之年，是我局在改制艰难推进、小区建设举步维艰，各种矛盾交织、上访不断的困难状况下，求真务实、攻坚克难、开拓创新的一年。这一年，在市委、市政府的正确领导下，在省建设厅的精心指导下，我市房地产系统认真贯彻国家、省、市有关房地产业的决策部署，坚持用科学发展观统领全局，继续落实中央宏观调控政策，加快改革和创新，努力改善居民住房条件，促进社会和谐，实现了我市房地产业协调、健康和稳定发展，实现了“*”的良好开局。
房地产开发投资平稳增长。全年共完成房地产开发投资16.59亿元，较上年增长20.3%。其中，商品住宅建设投资11.65亿元，占总投资比例的70.2%，较上年增长19.83%。
商品房供销两旺。20*年，我市房屋施工面积达396.72万平方米，竣工房屋面积94.47万平方米，较上年同期分别增长11%和43.6%。销售商品房71.43万平方米，其中现房销售46.07万平方米，期房销售25.36万平方米，共成交商品房4813套，成交金额8.7亿元，比去年同期增长52%。商品房空置面积28.05万平方米，比上年减少7.37万平方米，其中住宅14.44万平方米，比上年减少8.78万平方米。
商品房销售价格稳步提升，涨幅合理。20*年我市商品房平均销售价格为每平方米2408.3元，其中商品住宅平均销售价格为每平方米1351.1元，比上年同期上涨3.6%。商品住宅当中，经济适用房平均销售价格为每平方米833.3元，比上年同期上涨1.6%；普通多层住宅平均销售价格为每平方米1046.2元，比上年同期上涨1.8%;普通高层住宅平均销售价格为每平方米1639.5元，比上年同期上涨4.9%；高档住宅平均销售价格为每平方米1906.9元，比上年同期上涨7.3%。
（一）完善管理手段，开展专项整治，房地产市场管理趋于规范
房地产市场和权属管理是我局核心职能，该项工作对于维护消费者合法权益、稳定住房价格、促进房地产市场健康发展具有十分重要的意义。过去，我市房地产市场管理不严，管理手段落后，特别是对商品房预（销）售合同备案管理抓得不死，给不法开发商造成了可乘之机，以致出现“都市春天”、“丰越大厦”等一房多卖、开发商潜逃事件，导致了市民对开发商和主管部门不信任、购房不放心。为恢复市民信心，树立政府部门良好形象，进一步廓清市场，我局开展了一系列行之有效的工作。
一是进一步完善管理手段和措施。在商品房预（销）售管理方面，组织起草了《衡阳市商品房销售管理实施细则》等一系列规范性文件，规范交易行为，规范审批程序，防止了开发企业一房多卖和重复办证，维护了产权人的合法利益。在房地产测绘方面，完善测绘报告制度，成立房产测绘管理办公室，对各县（市）区的测绘队实行归口管理，加强了房产测绘的规范化管理。在价格管理方面，对2005年已基本成形的衡阳市房地产市场城区房屋交易指导价格体系进行了全面细致的修正和完善，为衡阳房地产市场税费征收提供可靠依据。在房地产行政执法方面，积极倡导文明执法，认真开展房产法制宣传教育工作，引导涉房社会群体知法、懂法、守法，加大房产行政执法工作力度，严厉打击了房产管理违法违规行为。
二是举办秋季房交会。9月28日至10月2日我局在岳屏广场举办了以“秋之韵”为主题的秋季房交会。房交会上共有32个企业、32个项目参展，成交1052套、建筑面积12.44万平方米，成交金额1.46亿元，征收销售不动产税729.53万元，征收契税312.72万元；二手房交易695套，金额达6100.79万元；另有广告、设计、装饰、建材、中介服务、厨卫等13家单位参与交易，成交金额达80余万元。本届房交会是我市历届房交会中规格最高、效果最好的一次房交会。房交会上通过问卷调查，市民满意度达90%以上。通过举办房交会，为市民和开发商搭建了一个最合宜的交易平台，为市民选房提供了便利；展示了开发企业的良好形象，增强了诚信度；强化了房产市场规范管理力度，扩大了房产管理部门优化服务的影响力；拉动了消费，盘活了空置商品房，促进了二、三级市场交易，推动了楼盘设计、装饰装修、建筑材料等相关行业的发展。
三是开展房地产交易秩序专项整治。根据上级有关规定，我局于12月份组织进行了房地产交易秩序专项整治活动。此次活动共检查房地产开发企业158家、房地产中介机构91家。检查结果显示，多数开发企业管理规范，诚信较好，但还有少数企业存在一房多卖、违规售房、违规挂靠开发、自制合同、拖延备案以及一些中介机构无证经营等问题。对上述存在的问题我局按照有关规定进行了整顿和处理，并且通过这次房地产交易秩序专项整治活动，我们摸清了底子，建立了台帐，找准了问题，为建立房地产交易秩序管理长效机制，进一步规范市场打下了坚实的基础。
（二）强化保障职能，办好“八件实事”，住房保障工作初见成效
住房保障是社会保障体系的重要组成部分，是构建和谐社会的重要环节，我局将建立和完善住房保障体系、推进住房保障制度建设作为维护、实现和发展人民群众根本利益的大事来抓，认真研究对策，精心组织实施。
一是继续推进住房货币化改革，完善住房补贴制度。在县（市）级，组织房改部门对各单位住房资金进行了一次全面清理，筹集住房补贴资金进行住房补贴发放工作。在市本级，继续采取划转单位住房资金的办法，为新参加工作的职工及按经济适用房价格购买存量公房的职工发放住房补贴。
二是认真办好“八件实事”。全年完成经济适用房竣工面积5.5569万平方米，为年度任务的139%；确定了490户低保家庭为年度廉租住房补贴保障对象，保障人数1043人，保障面积1.043万平方米；同时，会同有关部门积极协调江东村廉租住房工程有关矛盾和问题，做好工程扫尾工作。
三是抓好直管公房的经营管理。抓好直管公房租金收缴，保证直管公房租金及时、足额入库；积极支持国有企业改制，按规定对有关改制企业租赁的直管公房进行了处置和分割；把好直管公房拆迁赔偿关和在筹措改制成本时的处置变现关，确保国有资产不流失；对直管公房中的危旧住房进行了认真摸底，向市政府专题报告，逐步列入改造计划，用于廉租住房保障。
四是建立住房保障长效机制。开展住房状况调查，编制了《“*”房地产业发展规划》和《衡阳市“*”住房建设规划》，就加强住宅建设的计划管理，加大普通商品住房供应力度，调整住房供应结构，提出了可操作性的实施意见。
（三）控制拆迁规模，加强规范管理，推进城市重点项目建设
城市房屋拆迁管理历来是城市建设的难点，涉及到当事人的切身利益。拆迁管理把关不严，极易诱发信访案件，从而进一步影响到社会的稳定。因此，我局对该项工作十分重视，将其作为构建和谐社会、推进城市建设的重要工作来抓。
一是坚持计划拆迁，控制拆迁规模，严格拆迁统计月报制度，抑制了住房被动性需求。
二是严格把好拆迁审批关，加强拆迁补偿安置资金监管，规范拆迁行为，保障拆迁安置落到实处，规范拆迁市场行为。
三是立足于公平、公正，将原则性和灵活性相结合，妥善解决好各类拆迁历史遗留问题和信访突出问题，抑制了拆迁上访量，维护了社会稳定。
四是按市政府的统一安排，在西外环景观大道改造工程、蒸湘南路延伸工程等建设指挥部派驻工作人员为道路拆迁把好政策关，协调好拆迁各方的矛盾关系，为重点工程建设铺平了道路。
（五）规范物管市场，构建和谐环境，物业管理工作亮点频显
近年来，物业管理业在我市得到长足发展，已成为我市新兴的朝阳产业，在促进就业、推进城市文明社区建设，构建和谐社会方面发挥了十分重要的作用。20*年，我局继续力推该项工作，开展了一系列活动，采取了一系列举措，使该项工作再创佳绩、亮点频显。
一是认真履行行政管理职能，进一步规范物管市场。加强资质管理，严格准入门槛，对不符合条件的物管企业在年检时实行退出机制，不断净化物业管理市场；加强对各企业检查和指导，有针对性地采取相应的工作措施，促进物管企业规范化管理和诚信经营。
二是认真调研、出台政策，促进物管市场健康发展。制订《衡阳市房屋共用部位、共用设施设备维修资金管理办法》和《物业招投标暂行办法》，逐步完善我市物业管理法规体系。
三是积极开展“物业管理年活动”，推进物业管理水平上台阶。邀请中国物协副会长陈之平先生来衡阳传经，组织全市物管企业参加建设部举办的物管企业经理岗位培训班，承办全省物协年会，宣传了衡阳，推介了衡阳，进一步推动了本市物管业的发展。
目前，全市共有物管企业79家，从业人员近6000人，初步形成了一批集保安、保洁、绿化、水电、房屋设施维修养护、智能化管理、家政服务、市场经营和管理等多项服务功能的专业化物业管理队伍。20*年，本市有6个项目被评为省优秀物管项目，2个企业被评为省优秀物管企业。
（六）加强安全管理，坚持防治结合，确保房屋使用安全
安全工作责任重大，稍有疏忽，就有可能酿成严重后果。为此，我局对该项工作做到了丝毫不松懈，时刻绷紧弦，坚持预防为主、防治结合，做到了彻底消除安全隐患，杜绝了房屋安全事故。
一是认真排查，建立危旧房屋台帐。对全市存在安全隐患房屋进行了地毯式安全大检查并提出整改意见，要求各单位对危旧房屋安全管理进行整章建制，责任落实到人，彻底消除了安全隐患。全年共开展房屋鉴定150次，鉴定面积78000平方米，下发鉴定整改意见书110份。
二是加强房屋使用管理，查处违规装饰装修行为。对改变房屋使用性质、改变房屋结构、加大房屋荷载等危及房屋安全的装修装饰行为加大查处力度，共查处违法装修房屋行为30余起，避免了重大事故发生。
三是加强白蚁预防和灭治，防止蚁害。坚持以防为主、防治结合的方针，改进服务方式，拓展工作领域，全年共完成白蚁预防施工面积130万平方米，灭治面积40万平方米，实现收入223.39万元。
（七）调整改制思路，维护职工利益，企业改制工作全面推进
房产系统从2003年启动改制，工作进行了三年，但改制工作越推越被动，最后陷入了僵局。这种局面维持下去的直接后果是每推迟一个月将要增加改制成本200多万元，而且不稳定因素将长期下去。为扭转这种不利局面，20*年下半年，我局深思熟虑调整了改制思路，实行“三个确保”（确保稳定、确保职工利益、确保国有资产不流失），一举打开了改制工作僵局，实现了改制工作的全面推进。
一是调整过去由局大包大揽、企业当旁观者的作法。充分听取企业领导和职工的意见，要求各企业再召开职工大会、再统一思想，在职工大会思想都统一的基础上实行统一一家改一家，不搞整体推进。
二是按照“三个确保”要求，制订明确的可操作性的政策。要求将政策向广大职工广泛的宣传，让职工自己算帐，凡是政策明确了的，一律实行公开，不搞暗箱操作，并主动向上级争取落实政策，使大家明确到改制维护了职工利益。
三是从实际出发，采取一企一策推动改制。在具体操作中，能重组的尽量做到重组，以增加职工的就业量，能破产改制的则采取破产改制，切实做到了从企业实际出发，加快了改制的进程。
四是强化各级的责任，增强企业的改制主体地位。对改制企业做到每个企业都有一名领导、一套班子帮助和指导抓好改制，对企业的班子成员明确抓好改制的待遇和责任，以调动企业领导班子的积极性，自觉的抓好改制。
通过调整改制思路,改制工作取得了明显的成效:到目前为止,共通过拍卖公房筹措改制成本7580余万元，8个改制企业总职工人数2671人，已移交社保1013人，有885人签订了置换身份合同,8个改制单位中,有3个单位通过验收,4个单位进行了预验收,改制实现了在稳定中推进。
（八）加强制度建设，优化政务环境，各项工作协调发展
建立和完善各种制度，坚持用制度管人、按制度办事，营造行为规范、运转协调、廉洁高效的政务环境。去年，我局先后出台了工作制度、廉政建设制度等十一个制度和规则，在制度的管理和约束下，各项开支明显减少，效率明显提高，政务环境显著改善，机关干部勤政、务实的作风明显加强，实现了各项工作的协调发展。在勤政廉政建设方面，先后开展了依法行政责任追究回头看，开展了反商业贿赂的自查自纠，针对房产系统的实际情况，出台了《廉洁从政、反腐防腐工作规定》等各种文件规定，召开廉洁从政各种会议，组织观看各类反腐倡廉教育片，通过制度有效树立了房产系统的公仆形象。在信访维稳方面，重视群众诉求，加大信访工作力度，畅通信访渠道，层层落实维稳责任制，对局系统突出的退休（退养）、涉军等4个上访群体分别明确一套班子、一名领导专抓，确保社会稳定。在维稳工作当中，各分管领导、各单位领导顶住各种压力，不厌其烦地做好解释、说服和稳控工作，体现了高度的政治责任感和强烈事业心。特别是衡房集团摊子大、人员多、矛盾多，但该单位领导能严格按照局机关的要求认真落实维稳责任；拆迁处不愿置换身份群体上访一直较为激烈，该单位党委书记亲自找上访骨干人员逐个谈心，晓之以情，动之以理，以人格魅力进行感化，以政策、法律进行教化，使该群体上访行为得到了缓和和控制。在政务服务方面，在全局广泛开展“阳光政务活动”，进一步完善首问责任制、办事时限制、责任追究制等行政效能监察制度，组织力量对改革开放以来的房地产法规政策进行汇编，积极优化经济发展环境，完善政务公开制度，加强服务窗口建设。在计划生育方面，狠抓计划生育基础工作和综合治理，层层签订责任状，加强督查和指导，确保计划生育工作不留死角，在市计划生育综合治理工作评比中连续3年保持第一。
在抓好上述工作的同时，我局认真落实市委、市政府号召，积极支持社会主义新农村建设和支持受台风影响的陆堡村开展灾后重建工作，先后投入资金20余万元，捐献大米2吨，衣服近万件。
（九）实行目标管理，开展创先争优，局属各部门、各单位与县区房管工作齐头并进
围绕年初签订的目标管理责任状，局属各单位、各部门及县（市）区千方百计，奋勇争先，狠抓落实，全局上下形成了一种争先创优、你追我赶、齐头并进的良好局面。
小区办积极抓好一期工程扫尾工作和二期工程招商引资工作，妥善解决好各种遗留问题，推行以抓销售为中心、销售以抓现金回笼为重点的销售运作，将小区尾盘推向市场，实现销售收入近3000万元、收回前期购房款1200万元、招商引资1000万元，还清了银行贷款4000万元，投入建设资金800万元，协调处理了460户房产证退还到位，启动二期工程建设，使小区建设逐步走出了困境，看到了希望。
市产权处认真办好房产发证业务，积极做好交易会承办工作和房产交易秩序清理整顿基础工作，全年完成规费收入1200万元，超计划50%，完成代征契税3060万元，超计划206%；同时坚持内强素质，外树形象，狠抓单位文化建设，深入开展文明行业创建活动，荣获省级“文明单位”称号。
市白蚁所努力拓展业务渠道，规范收费程序，开展诚信优质服务，取得了显著成绩。
市房地产经营集团总公司、市百花房地产管理中心、住宅建筑工程公司坚持二手抓，一手抓生产经营的发展，一手抓改制的稳步推进，圆满完成了各项工作任务；市经济适用房发展中心、房地产综合开发总公司积极处理好改制遗留问题，认真做好职工的思想政治工作和置换身份人员签字工作。
市房地产开发总公司克服债务重、矛盾多的困难，积极做好稳定工作，破产改制有序开展；市拆迁处、新兴公司的改制工作均有较大推进。
各县（市）区房产局去年的工作有较大的变化、较大的发展，衡阳、衡南、耒阳先后乔迁了办公楼；衡阳、南岳机构升格为正科局级，其中衡阳县房产局实现了开发管理职能的归位；衡阳、祁东、常宁积极为财政代征税收，既提高了自身地位，又增加了自身的收入；耒阳市积极加强房屋租赁管理，以税收征管（政府委托该局代征房屋出租各种税收）促进房屋租赁管理，创造了房屋租赁管理的好经验；衡山县先农小区建设效益良好，不仅上交了县里大量税收，还接续了近10年的养老保险；衡东县过去工作基础薄弱，现在通过规范管理已迎头赶上。总之，各单位工作均非常出色，有为有位，树立了房产部门的良好形象。
20*年，我市房产工作能取得上述成绩，主要依靠全市房产系统广大干部职工的辛勤劳动，在此，我代表房产局党委谨向在座各位并通过你们向全系统的干部职工致以亲切的问候和崇高的敬意！
过去的一年，虽然取得了不少成绩，但还存在不少问题。一是不稳定因素继续存在，各单位按维稳责任的要求，尚存在差距。各种群体频繁上访，影响领导精力，影响形象。二是房地产市场尚存在不少问题，各种违规交易行为时有发生，房地产市场秩序有待进一步整顿。三是行业管理手段落后，基础工作不扎实。对市场调查和分析不够，对市场形势和发展趋势把握不准；网上备案未启动，信息系统未建立；现代化的管理模式尚未启动，维修资金征收力度有待加强。四是直管公房危旧房屋多，如不加以改造，将威胁人民生命财产安全。五是住房结构调整不到位。商品房开发总量中，中低价位、中小户型房源太少，供应严重不足。以上各种问题，在今年必须逐步解决。
二、把握机遇，明确20*年全市房产和住宅业发展目标和要求
20*年是全面贯彻落实中央关于房地产业的宏观调控政策年，也是增加供给、引导需求、稳定价格、规范市场、着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展的关键年，抓好今年的各项工作，责任重大，意义十分深远。
（一）在宏观调控的新形势下，确立发展的指导思想
根据上级精神，结合我市的实际，20*年我市住宅与房地产业工作的指导思想是：以邓小平理论和“*”重要思想为指导，以科学的发展观和民本思想统领全局，围绕抓调控、抓管理、抓基础、抓改革、抓保障、突重点、攻难点、规范化要求，加强行业队伍建设，规范行业市场行为，培育行业发展品牌，促进全市住宅与房地产业持续、稳定、健康、协调发展。
（二）按照两个效益的要求提出预期目标
在市场经济的形势下，要确保房地产业有序健康发展，作为政府职能部门，必须要善于分析市场，开展市场调查，全面掌握全市居民居住状况和需求状况，科学制订发展规划。根据对全市房地产市场的分析和调查，20*年全市房地产业的预期目标如下：
1、住房供应：施工面积较上年增长10%，新开工面积较上年增长15%，竣工面积较上年增长20%（其中90平方米以下普通商品住房占住房供应总量的70%以上），竣工验收经济适用房面积4万平方米，筹集或新建廉租住房1万平方米，完成500户住房保障。
2、房屋销售：销售面积增长15%，房屋空置率降低15%；二手房交易面积突破30万平方米，房屋销售总量达到120万平方米。
3、房屋产权发证做到方便群众，一条龙服务及时办理，办证差错率控制在部频标准以内，规费收入增长20%，代征契税比上年增长15%。
4、扩大房屋租赁管理覆盖面，合同备案率达到70%以上。
5、控制拆迁规模，实行计划拆迁。全年折迁面积控制在30万平方米以内（县市区10万平方米，市区20万平方米）；严格拆迁安置资金监控，拆迁补偿安置资金监控率达到100%。
6、物业管理覆盖面达到70%以上，维修资金归集额当年实现1000万元。
7、改制重组企业要主动适应市场，做到产值和效益在上年基础上提高20%以上。
（三）按照统筹兼顾、突出重点的思路，确定工作框架
新的一年要抓的工作很多，只有理清思路，突出重点，才能有所作为、有所突破。20*年总体工作框架是“1236”，即：
把握一个主题，就是要把握时代主题，准确把握领会科学发展观和构建和谐社会两大新的执政理念的要求，深入贯彻落实国家宏观调控精神，增强住房保障供应，促进房地产市场健康平稳有序发展，为衡阳经济社会又好又快发展打造和谐人居环境，塑造衡阳房产的崭新形象。
落实两大责任，就是要落实宏观调控和住房保障两大责任。
强化三项管理，就是要强化房地产市场交易秩序管理，强化城镇房屋拆迁管理，强化房屋安全管理。
突出六个重点：就是要突出企业改制、突出调整优化住房结构、突出整顿规范房地产市场交易秩序、突出基础工作、突出物业小区建设和管理、突出抓好队伍建设这六个重点。
（四）按照三个必须、三个坚持的要求抓好工作的落实
要实现衡阳房地产业又好又快地发展，在今年的工作中：
第一，必须坚持以抓稳定为基础为前提，确保各项工作在稳定中发展，在稳定中推进。
第二，必须坚持深化改革，在改革中求发展，求突破。
第三，必须坚持求真务实、真抓实干，在求真务实中树立形象，在真抓实干中干出成效。
三、20*年的工作重点
（一）全面完成企业改制，实现改制企业在稳定中发展
我局的企业改制工作从2003年启动以来，到今年已经是第五个年头了，前段时间以来，做了大量的工作，但改制还是举步维艰，进展缓慢。去年下半年以来，通过调整思路，改制工作取得了较大的推进，但仍有一个企业未全面启动。衡房集团和百花公司的重组工作还没有完全规范，一开公司还刚进入破产程序，已经验收和预验收的4个企业，职工的签字率还未达到100%。资产的清理、移交，债权债务的处理等都还存在一系列的遗留问题，养老保险、医疗保险、失业保险、档案移交等都还有大量的工作要做，职工思想工作、稳定工作、重组工作、就业和再就业工作都来不得半点疏忽，稍有不慎就会给社会带来大的不稳定因素，甚至影响改革改制的进程。因此，全力抓好改制工作仍然是全年工作的重中之重。
1、精心组织，全面完成改制的验收
全局系统都必须继续坚持领导力度不减，改制班子不散，各方全力配合，抓好改制工作。算好时间帐，打好攻坚战，确保全局工作在10月底以前全面完成验收和债权和债务清理、资产移交等全面工作。为了抓好改制工作，局改制领导小组、局改制办、各单位负责同志要周密计划、精心组织。
（1）已经验收未重组的3个企业留守成员要做好三件事，第一要对原企业已经置换身份人员继续予以关心，经常了解他们的就业和思想状况，帮助他们寻找就业门路，对未签字人员上门做过细的思想工作，力争全面签好字。第二要切实管理好国有资产，确保国有资产保值增值，对公司资产、债权债务按局统一安排进行清理造册登记，对能够出租和拍卖的按国有资产处置办法和局里的统一规定拿出处理建议，对债权债务进行组织清收。第三，切实抓好稳定工作，要善于发现苗头、了解信息，当发现不稳定信息苗头时要主动带头做工作，不推卸责任，不上交矛盾，把问题和矛盾解决在萌芽状态，解决在基层。
（2）改制重组的衡房集团、百花公司、住宅公司3个单位，要按照股份制企业要求进行公司化运行，首先，要按公司法进行运作，要扩大职工的知晓权，企业章程一定要让职工明了，要从职工的实际出发，在重组中尽量多安排职工就业，特别是对困难职工和双职工就业等要伸出热情之手给予照顾性重组，真正做到无情改制有情操作；其次要轻装上阵，拓展业务，提高效益。改制能否成功，重组能否稳定，关键是效益，效益关键看头年。因此，三个重组企业的领导层次要有高度的责任心，克服困难，想方设法拓展业务，增加收入，使职工感受到改制的希望和前景，使改制重组企业真正实现改制一家成功一家，发展一家；第三，要搞好国有资产移交和上交资金的筹措工作，做好职工社保、医保、失保接续工作，抓好企业的思想教育和稳定工作，促进企业稳定发展。
（3）一开公司和新兴公司两个企业要主动抓好改制的各项工作，一开公司破产改制要加快进度，新兴公司要统一职工的思想，力争在六月底以前全面完成改制。
2、按政策切实落实好职工利益
一是局改制办要积极主动地与市改制办、国资委、劳动保障等部门联系，对职工的“三保”，要在规定时间内办理到位。对在政策范围内应给职工的利益做到不拖不欠，切实做到按政策确保职工利益。
二是各个企业要认真开展回头看，对一些职工反映强烈、符合政策的职工利益要及时兑现和落实，对不符政策的无理要求，要予以坚决抵制和做好思想工作，绝不能随便答复、乱开政策口子，引发矛盾和事端。
3、盘活资产，确保国有资产保值增值
对已经验收的企业要清理资产和债权债务，建立明细的帐目，该出租的出租，该收回的收回，该处置的按程序予以处置，确保国有资产不流失和保值增值。
（二）突出调整住房结构，落实住房保障措施
近年来，党和国家把住房保障作为民生问题，十分关注、十分重视。去年国办发[20*]37号文件明确指出，各地区特别是市、州人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、抑制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展；党的《十六届六中全会决定》也指出：要拓宽渠道，加快廉租住房建设，规范和加强经济适用房建设，逐步解决城镇低收入家庭住房困难。前不久，国务院召开会议听取北京市房地产情况汇报，国务院副总理曾培炎强调，要立足当前，着眼长远，抓紧研究建立具有中国特色的住房制度，形成节能省地的住房建设和消费模式，建立多层次的住房供应体系，解决低收入家庭的住房问题，更好地发挥房地产业在改善人民生活、促进经济社会发展中的作用。市政府彭市长在全市经济工作会议讲话中指出，住房保障工作是新形势下需要进一步强化的重要职能，按照构建和谐社会的要求，着力构建市场保障的城市住房供给模式，在管好市场的同时加强政府的住房保障力度，是我们的重要课题，调整住房结构，落实住房保障是我们今年工作的重要责任。为此，要着力抓好以下几项工作：
1、做好市场调控工作
（1）开展市场调查。这项工作是我们的薄弱环节，到目前为止，衡阳市的住房状况一直没有一个准确的调查数据，因此给科学决策、科学编制住房发展规划带来了难度，为了准确的掌握全市住房状况，今年五月开始对全市的住房状况要开展一次全面普查，在调查的基础上，结合衡阳市“*”规划，科学分析未来五年衡阳市民住房需求，制定和出台《衡阳市*住宅发展规划》，各县市该项工作要与市区同步开展。
（2）开展市场研究分析。从今年开始，建立衡阳市房地产市场预警预报系统，逐季研究分析衡阳市房地产市场情况，发现问题及时采取措施。
（3）认真贯彻落实国办发37号文件精神，加大中小户型商品住房的供应力度。规划审批阶段严格把关，落实好单套建筑面积在90平方米以内的商品住房达到新建商品住房总建筑面积70%以上这一规定。根据住房大众化的消费观念，着重发展普通商品住宅建设，加大中小户型供应力度，引导理性消费。今后申报拟建项目的规模及套型面积设计由房产部门和规划部门共同审定把关，对不符合设计要求的，要予以调整。
2、做好住房保障工作
搞好住房保障是房产管理部门的重要职责，也是实现广大人民群众“居者有其屋”的必然要求。“*”期内，我市政策性住房需求量将达到70万平方米，而现在除一些企业和学校自建的外，政府每年几乎没有供应，相当一部分低收入家庭住房困难，最低收入家庭还有近5000户无房户。解决低收入家庭和最低收入家庭的住房困难问题已提到各级政府的重要议事日程，省委、省政府和市委、市政府已将住房保障工作连续四年列入了“八件实事”的考核内容，我们必须认真抓好落实。
（1）规范经济适用房建设。要进一步规范、完善经济适用住房建设和管理制度，落实经济适用房建设与管理的各项政策，规范经济适用房的土地政策，严格供应对象和申请审查，严格执行建设标准，严格规范销售管理，严格上市交易管理，严格集资合作、建房管理，加强项目建设监管。一季度，我们将起草《经济适用住房建设管理实施办法》报市政府常务会议审定后执行，以此规范性文件为依据来推动经济适用房的建设和管理。
（2）建立健全廉租住房制度。国办发[20*]37号文件明确指出，要“加快廉租住房制度建设，廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房的覆盖面，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在20*年底前建立并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度”。我市的廉租住房保障采取发放租赁补贴为主、新建住房实物配租和租金核减为辅的办法已经实施，但各县（市、区）这项工作基本没有开展，今年各县（市、区）必须建立廉租住房制度，加快廉租住房建设步伐，从实际出发，确定廉租住房的保障形式，切实为无房户解决实际问题。
（3）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，为促进住房二级市场和租赁市场的发展，今年要出台促进二手房交易和房屋租赁管理的具体实施办法，年内建立二手房交易超市，收集二手房交易信息，千方百计方便群众销房购房，为二手房交易和房屋租赁搭桥铺路。
（三）突出房产市场管理，规范房产市场交易秩序
整顿规范房地产市场交易秩序是一项长期任务，需要从完善制度、健全法制、强化监管等方面标本兼治。今年全市整顿和规范房地产交易秩序重点抓好以下几项工作：
1、完善制度
衡阳市商品房预售管理的办法是1994年出台、1997年补充的，随着房产业的快速发展，原来的管理办法已不能适应。由于制度不健全，对房产市场的管理约束不力，我市房产市场相继出现了一房多卖、违规建房、自制合同、无证经营、挂靠开发等违法违规事件，严重地影响了衡阳市房产市场形象，给群众选购房造成了很大的负面影响，增加了社会的不稳定因素。因此，规范和整顿衡阳房地产市场交易秩序必须从完善制度入手，去年9月，局里组织专门班子，从参观学习、调查研究入手，花了近两个月的时间代拟了《衡阳市商品房销售管理实施细则》报市政府办审定，今年一季度可望出台。该《实施细则》对预售管理、现售管理、合同管理、广告管理、信息管理等方面都作了具体的明确，具有较强的操作性。《实施细则》出台以后，要广泛向社会公开，广泛予以宣传，严格依照实施，从制度上来规范全市房地产市场的交易秩序，规范开发企业的销售行为，促进房产市场交易规范化、合法化。
2、健全法制
今年要继续按照国家发改委、建设部、工商行政管理总局等部门《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》精神继续开展房地产交易秩序的清理整顿，对去年清理整顿查出来的问题按照“三个不放过”的要求（即问题没搞清不放过，整改不落实不放过，处理不到位不放过），一一整改到位、处理到位。对群众意见大、社会反响强烈的典型案件要公开曝光、公开处理，对情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，甚至吊销执照，并追究有关人员的责任。今年初，局专门组建了房产执法大队，年后已开展工作。除对去年查出来的问题要执法处理到位外，今年要经常性的对一些房地产开发企业进行依法监督和监管，发现问题及时查处。要建立信息披露制度，只要发现违法违规行为就要公开披露、公开处罚。同时，还要建立房产110投诉热线电话，按照有诉必理、有求必应、及时服务的要求，统一受理房产方面的投诉、求助和咨询，依法加强对房地产交易市场的管理。
3、强化监督
一是强化商品房预售许可证管理。加强预（销）售活动的动态监管，从今年六月一日起我市将启动网上销售备案系统，实行网上备案和备案管理。
二是建立房地产企业信用档案，培育市场品牌，树立诚信典型。
三是建立预警预报系统，发现问题及时处理，确保房地产交易市场健康有序发展。
（四）突出住宅小区建设，健全物业管理机制
住宅小区化是城市发展的方向，实行小区物业管理是发展住宅小区的核心。目前，我市住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求已进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适性需求转变的新阶段，提高居住质量，既要靠提高小区住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理。规范发展物业管理有利于维护社会稳定，构建和谐社会。抓好小区物业管理一方面能有效地通过业主大会和业主委员会的活动，较好地实现居民的自我管理、自我教育和自我约束。另一方面物业管理在创建文明城市、维护区域公共秩序、防止可能发生灾害事故等方面都有着重要的作用。20*年我市在小区建设和物业管理方面要在以下四个方面实现突破。
1、积极拓展物业管理领域，努力提高服务质量
一是要抓规模，不断拓展物业管理的服务范围和领域。实现物业管理服务领域由小到大，由普通商品房到房改房和老旧小区，从住宅到办公、工业、医院、学校和商业物业，从单一型物业到综合型物业，从机关、企事业单位后勤管理到社会化、专业化、市场化的物业管理服务的转变，使物业管理拓展到不动产管理的各个领域。
二是要抓质量，不断提升物业管理服务品质。实现物业管理服务由简单的专项服务到整体的综合服务，由一般化到标准化，由大众化到个性化，由单一的物业服务到多元化的资产管理，由以企业为中心到以业主为中心，由对客户管理到为客户服务的转变。
2、引导小区建设，进一步规范物管市场
一是要加强对新建住宅小区建设的引导，按照建设资源节约型和环境友好型社会的要求，大力支持推进创新，倡导节能、降耗、经济、生态、环保理念，要求所有新建项目必须按照现代物业管理要求配齐相应的硬件设施，并通过招投标方式实施专业化物业管理。
二是要加强物业管理企业资质管理，通过交流、培训、开展创先争优活动，全面提升物业管理行业素质和管理水平。严格执行物业管理收费报批公示制度，从严查处各种违法违规行为，依法打击恶性无序竞争，依法保护业主和企业的合法权益，通过各种措施使我市物业管理工作逐步走上规范化、法制化、品牌化的发展道路。
3、强化专项维修资金的归集、使用和管理。住宅公共部位、共用设施设备维修资金是房屋的养老保险金，加强维修资金的归集、使用和管理，对于确保资金安全和房屋及时得到修缮，对于为政府分忧、为百姓解难，促进社会稳定至关重要。今年该项工作的重点是出台《衡阳市物业专项维修资金管理办法》，并加大宣传力度、全面贯彻实施，力争年内物业维修资金归集面达70%以上，归集额突破1000万元，并按照《办法》的要求落实规范管理措施，做到按幢设帐、核算到户，确保使用恰当，确保安全。特别强调，在办理产权手续时，要对维修资金征收严格把关，没有维修资金征收到位的手续，一律不得办理产权登记发证手续，违者，将追究责任。
4、扎实推进蒸湘世纪城小区建设。蒸湘世纪城是市政府的重点工程，是我市住宅建设的示范工程和形象工程。20*年，小区建设要重点围绕搞好一期工程扫尾、处理好各类遗留问题、最大限度地回收资金和消化债务以及启动和推进二期工程建设来开展工作，要按照对购房户的承诺切实抓好各项配套设施的进一步完善工作，加强小区的环境整治和物业管理工作，加强与相关职能部门的协调，尽快搞好工程结算，尽快完善审批手续，早日将房产证发到购房户手中。
（五）突出基础建设，立足行业长远发展
要想实现我市住宅与房地产业又快又好和长久发展，必须加强基础建设。今年要重点做好以下几项基础建设工作。
1、要转变职能，完善制度
要按照有利于房地产市场发展的要求，切实转变职能，理顺行政主管部门与协会的关系，把一些事务性、服务性职能转移给协会，认真搞好协会的换届工作。要把工作的重点转到依法对房产市场及其主体的引导、规范、监管、服务上来，做到“三个弱化，三个强化”，即弱化微观直接管理，强化宏观间接管理；弱化事前审批，强化批后监管；弱化权力情结，强化服务意识。要逐步完善房地产市场管理的各项制度和工作程序，促进管理工作的规范化、制度化。
2、强化拆迁安置、房屋安全、社会稳定三项基础管理工作
（1）强化拆迁安置工作管理。
一是继续严格控制城镇房屋拆迁规模，认真落实拆迁计划，抑制被动性住房需求。市、县拆迁办要加强对拆迁计划执行的监管和拆迁工作的指导，对不符合城市规划未纳入拆迁计划或补偿资金不到位、安置方案不落实的项目，一律不得实施拆迁。
二是继续抓好拆迁信访案件的集中处理。要以高度的政治责任感，始终把维护人民群众的根本利益作为拆迁管理工作的出发点和落脚点，认真抓好拆迁矛盾纠纷的排查和调处，力求今年拆迁方面不出问题，历史遗留问题年内全面解决。
三是加强拆迁监管。做好拆迁管理的基础性工作，通过调研、测算，适时调整拆迁相关资费标准；开展拆迁项目检查，督促文明拆迁；严把拆迁项目审批关，做到拆迁主体合法、项目合法、程序合法、补偿安置标准合法、补偿安置资金到位；健全拆迁公示和听证制度，严格拆迁裁决程序，严肃查处野蛮拆迁、违法拆迁。
（2）要强化房屋安全管理。
坚持安全第一，预防为主，综合治理，完善管理机制和措施，落实责任，强化监督，切实抓好房屋安全管理工作，遏制安全事故。
第一，进一步强化房屋安全鉴定与管理工作。理清行政管理与事务性鉴定工作范畴，全力抓好行政管理工作，逐步实行鉴定与管理相分离，筹备成立房屋司法鉴定中心，开展房屋司法鉴定工作，做好鉴定备案登记工作；抓好危旧房屋安全普查工作，建立危旧房屋台帐，提出危旧房屋治理方案报政府批准实施；制订房屋安全应急预案，提出房屋安全应急措施；督促落实直管公房维修养护，避免安全事故。
第二，强化白蚁防治管理。加强资质管理，严格白蚁防治准入制度；加大白蚁预防费收取力度，确保足额收取到位；加大灭治市场执法管理力度，禁止使用禁用药物；加大科技投入，提高行业科技水平。
第三，强化房屋室内装饰装修管理。开展房屋室内装饰装修市场专项清理和整顿，规范装饰装修市场，规范装饰装修协会工作，加大管理与执法力度，促进行业健康有序发展。
（3）要强化维稳工作。稳定是基础，稳定是搞好工作的前提，没有一个稳定的环境，什么事也干不成。因此，要求房产系统的干部要以高度的责任心抓好维稳工作。
第一，要加强对维稳形势的分析和排查。要立足本行业、本单位、本部门，积极排查和化解矛盾纠纷。对排查出来的问题要建立台帐，有专人负责从源头上治理。通过化解各种矛盾，有效控制集访、群访、越级访、重复访和恶性事件。
第二，要畅通信访渠道。对所有来访人员，要随时有人接待，有人处理，有人落实；要变上访为下访，倾听群众呼声，了解群众疾苦，解决群众的实际问题，做深入细致的思想工作；要引导群众依法上访，切实维护正常的工作秩序。
第三，层层落实维稳责任。坚持谁主管谁负责、谁联系谁负责、下级对上级负责、一级对一级负责的维稳责任制，严格责任追究制度，对当前几个突出的信访问题，继续贯彻每个问题一套班子、一名领导专门抓的办法，切实落实维稳工作责任。
3、落实计划生育、招商引资的工作措施
一是要落实计划生育的工作措施。抓好计划生育工作是一项长期而艰巨的任务。今年，计划生育工作要按照深入基层抓落实、突出重点抓基础的工作思路，认真落实计划生育的各项工作措施，狠抓流动人口综合治理，全面完成市政府指定我局的各项工作目标。要求各单位党政一把手要亲自抓，负总责，层层签订责任状，严格执行一票否决；各改制单位要将计划生育托付移交工作放在重点位置，安排专人抓好落实；各县（市）区房产局及产权处、衡房集团要继续在产权过户、房屋租赁这两个重要环节上加大对流动人口计划生育的综合把关力度；各物业管理企业要协助计生部门对管理区域内流动人口计划生育进行监督，及时报告，提供优质服务。局计生办要切实加强对计生工作的督查和指导，创新工作方法，力保计生工作的领先地位。
二是要落实招商引资的工作措施。
招商引资是借用外力、促进发展的有效手段，是市政府考核部门工作的重要内容之一，也是我们房产系统抢抓机遇、加快发展的一项最基础性工作。因此，各单位、各部门要充分认识该项工作的重要性，要切实落实各项措施，切实抓出成效。第一，要强化服务意识，转变工作作风，减少办事环节，提高行政效率，规范行政许可，依法行政，公平办事，在房产管理工作方面为我市招商引资工作营造一个好的环境；第二，要立足行业特点，结合企业改制和住宅小区建设精心磷选出一批优势项目，全方位扩大开放，敞开大门招商，放胆放手引资；第三，要树立“领导先导”观念，认真落实责任，在招商引资工作中，主要领导的主要精力要放在招商引资上，对招商引资的信息要亲自掌握、亲自研究，对重大客户要亲自拜访、亲自过问、亲自落实。
4、加快基础设施建设
目前，我市房地产管理基础设施陈旧和落后、缺乏，与飞速发展的信息社会不协调，与日益发展的房地产市场不适应。因此，加强基础设施建设已成为当务之急，刻不容缓。
首先，要加快房地产信息系统建设。
一是建设好办公局域网，开通房地产管理专业网站，推进电子政务建设和办公现代化建设。二是要加快房地产技术设施建设，升级现有产权管理软件，更新硬件设备，添置安全设施，开发物业管理、直管公房管理等各类子系统，实现预售网上备案和档案管理电子化；三是要整合房地产各管理环节的信息、逐步建立和完善房地产市场预警预报体系，加快实现房地产市场信息系统基本技术、基础数据及数据采集的标准化。
其次，要加强房地产交易场所建设。
年内要建设好一个信息集中、方便快捷、服务优质的二手房超市，集中本市二手房转让和租赁信息，要求本市所有的二手房都要进场交易，并以此为契机规范中介企业行为，盘活二手房市场。
5、开展有利于行业发展的基础活动
年内，要举办1-2次房地交易会和家装博览会，要广泛开展各种形式的业务交流活动；要对直管公房进行一次全面的清理，加大欠租的收缴力度，依法打击二房东，对非法转租牟利行为进行集中整治。
（六）突出队伍建设，打造行业形象。
一方面，转变作风，改进方法，切实加强自身建设。房产工作直接面对基层、面对群众，工作作风关系到党和政府形象，关系到党同人民群众的血肉联系。全市房产系统的同志必须创新思路、创新方法、发扬艰苦奋斗、求真务实的好作风。一要加强学习。要在全系统大力倡导联系实际、清新务实的学风，做到学以致用，提高能力。要密切关注国际、国内经济发展大势，准确把握国家宏观经济脉搏，善于从战略高度谋划房产事业发展思路、科学确定工作目标和方向。二要加强廉政建设和行政效能建设。全面贯彻落实总书记在中纪委第七次全会上的重要讲话精神，深入开展反腐倡廉宣传教育，认真落实党风廉政建设责任制，继续深入开展治理商业贿赂专项工作，坚定不移地推进房产系统党风廉政建设工作和反腐败工作，时刻绷紧拒腐防变这根弦；坚持依法行政，认真落实《首问责任制》、《办事时限制》、《行政过错责任追究制》，切实提高行政效能。三要营建和谐氛围。要在房产系统倡导和谐理念，培养和谐精神，增加和谐因素，消除不和谐根源。市局要积极支持县局工作，多为他们排忧解难，多组织开展一些有益活动，各县房产部门也要严格执行国家和省、市各项政策和工作部署，做到政令畅通、令行禁止，上、下一条心，全市一盘棋。
另一方面，着力提升企业素质，推动企业上规模，创品牌。加强市场监管、规范企业行为；开展各种层面的专业知识培训，不断提升企业的业务素质，深入开展创先争优活动，在业内形成一种奋发向上、力争先进的工作氛围。督促企业加强诚信建设，加大对企业不诚信行为的教育和整治力度；依托行业协会订立自律公约，建立企业诚信平台；引导企业加快结构调整步伐，推进生产经营标准化。以提高企业自主创新能力和核心竞争力为重点，加快结构调整，实现产业升级，培养一批有实力、上规模、守诚信的骨干企业，充分发挥支柱产业作用，展示房产企业良好形象。
同志们，让我们以邓小平理论和“*”重要思想为指导，以科学发展观统领全局，全面落实国家对房地产业的宏观调控目标，全面贯彻落实市第九次党代会和市委经济工作会议精神，以奋发有为的精神状态，以求真务实、艰苦奋斗的工作作风，夯实基础，扎实工作，争创一流，为构建和谐房产、推动我市住宅与房地产业持续、健康、协调发展而努力奋斗！
