危破房改造报告区

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主任、各位副主任、各位委员：

我受区政府的委托，向区人大常委会作《关于*区危破房改造工作情况的报告》，请审议。

一、危破房改造工作基本情况

危破房改造是城市管理的基础工作，是提升城市品位的重要举措。一直以来,我区高度重视危破房改造工作，按照市委、市政府“改善居住条件，抽疏旧城密度，凸显历史文化，优化城市环境”的改造目标要求，紧抓“中调”发展战略机遇，认真贯彻落实“富民优先、民生为重”政策，不断创新工作思路，把危破房改造工作作为促进城区发展、迎接亚运会、解决民生问题的大事来抓，坚持规划先导，建设、改造与保护相结合，努力营造“两个适宜”的城区环境。在推进危破房改造工作中，区人大给予了充分的关心和支持，多次组织专题调研和现场视察，了解我区工作进展情况，提出宝贵意见和建议，进一步促进了我区危破房改造工作的开展。目前，我区的危破房改造主要分为零散危破房改造和成片危破房综合改造两部分。

（一）零散危破房改造工作基本情况。

据*年房屋安全普查统计，我区在册危破房共25.24万平方米。截至*年8月止，已完成20.85万平方米改造任务，占在册总量的82.6%，6900多户居民的居住条件得到改善。计划到2008年上半年全面完成我区*年在册和*至*年新增危房的改造任务，将提前一年半完成市下达的任务（市要求2010年前完成任务），基本解决老城区群众的居住安全问题。

今年，我区计划完成8万平方米危破房及*年新增0.98万平方米危房改造任务。为确保完成任务，区政府采取了一系列切实有效的工作措施：一是专题研究落实。区政府在今年初召开的城建城管工作会议上，专题总结了我区*年零散危破房改造工作情况，并部署了今年的工作任务；4月份召开危改专题工作会议，区政府与街道办事处签订了《*年*区私有危破房督修任务书》，明确了职能部门和街道办事处在零散私有危破房督促修缮工作中的具体任务、目标、责任；针对阶段性的私有危破房督修工作情况，编写了《*区私有危破房督修工作简报》并发送到相关单位，从而进一步调动相关单位的积极性，形成了街道和居委积极配合、区街联动的危破房改造工作新格局。二是加大私有危破房宣传督修力度。各街道办事处组织私房业主、人、使用人召开私房督修工作的动员大会，宣传政府开展危破房改造工作的有关政策，争取住户的理解和支持，协助填写“动员业主修缮的谈话记录”；协助区国土房管分局办理抢修代管手续；对于征用地块的危破房，协助区国土房管分局了解征用单位和拆迁单位的具体资料。三是落实直管危破房改造工作。区成立了专项工作小组，制定工作计划，定期召开危破房改造工作专题会议，同时建立危改工作责任制和奖惩机制，将危改任务逐幢落实到人。

在全区各有关部门的共同努力下，至*年8月，今年已完成6.98万平方米的危破房改造任务，其中包括：*年在册6万平方米，占年度计划任务的75%；新增0.98万平方米危房全部完成。小片拆危建绿项目中，大塘街、北闸、由仁巷危改地块已完成绿化建设；营房巷、玉华坊、太和里危改地块根据市规划审批意见改为修缮排危，现正在组织施工中；共和南危改地块正在办理规划审批，地块内10户住户已全部动迁完毕。

（二）成片危破房综合改造工作情况。

1、解放中成片危破房改造项目。

该地块位于解放中路以西、大德街以北、象牙北街以东和绒线街以南地段，占地面积约9800平方米。地块内各种产别的房屋共113幢、临铺79间，总建筑面积约21400平方米。需拆除各种产权房屋72幢，建筑面积约9200平方米；保留整饰建筑41幢，建筑面积约6700平方米。规划建设复建房屋总建筑面积约13400平方米；其中住宅面积9300平方米，商业、办公面积1400平方米，公建配套1500平方米,骑楼架空面积1200平方米。

解放中成片危破房改造项目是我市危破房成片改造的试点工程，采取政府主导、居民参与的改造方式，改造资金按照市、区、个人“三个一点”的原则筹集解决；采取拆旧建新与保留整饰相结合的改造方式，尊重原有传统街巷格局，对具有岭南民居特色、外立面比较美观、相连成片的红砖房进行保护性外部修缮、整饰；改造范围内直管房承租户异地永迁安置，私产房回迁安置；增加公共配套用房和绿化用地，疏通消防通道，从而达到抽疏人口密度、降低建筑容密度，改善居住条件的目的。

目前，该地块项目已全面完成动迁工作；工程进展顺利，1号、3号楼工程已全面完工，2号楼部分工程正进行基础施工，4～6号楼二层以上正进行水电、煤气管道等设施安装，保留整饰工程全面完成；回迁安置工作有序推进，3号楼的16户回迁户陆续回迁，同时进行了其它住户回迁安置的各项准备工作。

2、东濠涌*南地块项目。

该地块位于东濠涌以西，湛塘路以东，万福路、南油船舶大厦以南，镇龙南街、谭公后街以北，属于东濠涌沿线规划改造范围，是以骑楼为特色的商业、居住混合用地。用地面积3.2万平方米，住宅建筑面积17449平方米，商业建筑面积2749平方米，约600多户居民。操作模式以*市土地开发中心为征地主体，委托我区实施拆迁工作，完成该地块的拆迁结案工作后，再由*市土地开发中心进行土地出让。规划指标设定改造地块净容积率为4.57，拆建比1：2.09，总建筑面积42,300平方米，其中新建住宅面积35200平方米（包含回购面积16000平方米）。经测算，改造费用约需2.51亿元。

区政府在完成东濠涌沿线改造规划编制报送工作的基础上，集中力量开展了东濠涌*南地块改造的基础数据摸查、测算分析和研究论证等一系列前期工作，有针对性地征求市规划、建设、房管等部门的意见，研究制定了改造方案，并报送市政府。8月30日苏泽群常务副市长组织相关部门召开专题会议进行研究。目前，根据市长办公会议纪要（穗市长会纪[*]28号）张广宁市长和8月30日苏泽群常务副市长的指示精神，我区正在调整改造方案，加强与市土地开发中心联系，争取尽快完善后再次报送市政府审批。

二、危破房改造中存在困难和问题

我市成片改造工作尚处于起步探讨阶段，既要符合城市规划控制指标的要求、适当控制拆建比和容积率、最大限度地降低建筑密度和人口密度，又要考虑旧城区的实际，存在不少困难和问题。

（一）零散严损房改造缺乏政策法规支持。

当前危破房改造方面的法规滞后，制约了危破房改造工作的推进。我区*年在册危破房中，私有严损房约占70%，由于现行法规、规章缺位，只能采取宣传、说服、劝告等方法进行督修，遇到私有严损房业主拒修房屋时，无法可依，改造难度很大。

（二）旧城改造特别是危破房成片改造的拆建比问题。

按照目前规划控制的一般指标要求，无论政府还是市场都难以运作，特别是旧城区公建配套设施不足，加上房屋密集、人口密度大，居民居住条件差等客观原因，改造难度大。以东濠涌*南地块为例，经初步测算，由市承担市政费用2000万元后，该地块拆建比仍要达到1：2.09才有可能实现项目平衡。因此，建议制定改造规划指标要符合旧城区特点，一地一策，不能简单套用新建开发小区的规划要素指标，要在拆建比、容积率等方面结合各个地块的实际给予适当放宽，以满足地块改造需要。或者通过拆分市政工程项目，由市有关部门投资的方法，达到降低拆建比和容积率的目的。

(三)老城区要妥善安置被拆迁群众难度大。

我区作为*市中心城区，拥有成熟的社区配套资源，丰富的人文资源、教育资源，良好的生活氛围，房地产区位价值高。加上旧城区房屋密度高、人口密度高，安置费用大，拆迁难度非常大。我们已向市建议：一是考虑在我区选点建设市政重点工程项目拆迁安置房，可通过盘活烂尾地块以及在旧城综合改造中实施回迁安置，有效缓解拆迁难题。目前我区拟选取解放中路东侧地块、珠光路地块建设拆迁安置房，已报送市建委，并与市处置烂尾地工作小组协调，争取其支持；建议二是由市提供充足的房源储备，用于安置公房租户和可能发生的私房法律裁决备用房源。

三、下一阶段危破房改造的工作设想

下一阶段我区危破房改造的基本思路是：立足于中心城区发展实际，以科学发展观为指导，围绕建设生态型城区的目标，进一步转变思想观念和工作思路，充分发挥主观能动性和创造性，从全局研究和推进中调战略的实施，以规划为先导，以项目推进为抓手，修旧如旧，建新如故，着力优化中心城区空间布局，努力改善群众的居住工作环境，实现居民群众的安居乐业。

（一）科学分析,充分认识危破房改造工作的重要意义。

经过多年的危房修缮，目前，真正影响城区面貌的主要还是大量存在的破旧房对中心城区面貌影响较大的主要是大量破旧房（即严损房、一般损坏房）。据*年底普查统计，我区破旧房共有215万平方米，占地面积近70公顷（70万平方米），其中按照市统计口径的危破房仅占7%左右。这些破旧房房龄长，外观残破，缺乏公建配套设施，大都集中在解放路、起义路、东濠涌两岸及北京路等商业旺地，对城区经济发展、群众生活居住和城市景观都带来很大影响。因此，在加快危房改造、确保居民居住安全的前提下，我们要致力中心城区旧城综合改造，使我区的破旧房得到同步解决，城市文化脉络得到延续，进一步焕发城市生机和活力。

（二）全力以赴，确保完成零散危破房改造工作任务。

为突破零散危破房改造的瓶颈，8月15日，武延军区长和卞勇副区长对我区危破房改造工作进行了专题调研，根据武区长的指示精神，针对当前缺乏政策法规支持的难题，由区国土房管分局负责，组织相关人员专题进行政策法规方面的调研，并征求规划、建设等部门的意见，提出了《关于进一步推进我区旧城私有危破房改造的工作意见》，拟于近期报送区政府批转各有关部门执行。目的是整合区各有关部门的力量，同时调动居民群众的积极性和主动性，加快推进我区私有危破房改造工作。

区国土房管分局作为危破房改造的主要职能单位，要切实履行主管职能部门的责任；各街道办事处要坚决履行与区政府签订的《*区*年私有危破房督修责任书》要求，本着以人为本、为民办实事的宗旨，根据本街道零散危破房的实际，建立健全私有危破房督修管理责任制，充分发挥街道派出所、区城管中队、城管科、社区居委会的作用，各司其职，各负其责；规划建设等各相关部门要主动配合，在审批危破房改造的相关事项时，简化程序，加快办理，共同推进。

（三）三大措施，确保完成解放中旧城改造工程。

一是强化大局意识。各有关部门要树立全区一盘棋的思想，开通绿色审批通道，指定专人跟踪落实，加强合作。二是落实工作责任。具体实施单位区项目办要根据8月15日武区长专题调研的指示精神，本着服务居民群众的宗旨，强化作风建设，建立健全工作责任制和周例会制度，充分调动干部职工的积极性和主观能动性，将工程建设、回迁安置、引进物业管理等各项任务具体化，抓好落实、督办和反馈等各个环节。三是有序组织回迁。要有组织、有计划地做好回迁工作，努力解决群众提出的问题，认真细致做好解释工作。对群众提出的复建房综合差价问题、超出原产权面积部分收取费用问题，依法、依理解决，保障国家利益和群众利益不受损害。

强化三大措施的同时，着手对解放中项目的改造模式进行全面总结，从中汲取经验、教训，为今后的旧城改造工作提供借鉴。

（四）攻坚克难，尽快启动东濠涌*南改造项目。

一是根据市领导关于旧城成片改造的指示精神，深化方案的研究制定工作，同时，加强与兄弟区的关系，取长补短，争取尽快完成调整方案工作，报市政府有关部门审批；二是进一步加强与市土地开发中心、规划、建设等职能部门沟通联系，争取市的支持；三是结合东濠涌沿线改造工作规划的要求，根据*南地块的研究结果，着手准备推开沿线的整体改造工作，为全面推开东濠涌沿线改造打好基础。

（五）优选储备，加大力度推进危破房改造工作。

目前，区规划部门根据区划现状和我区未来发展的方向重新调整规划，已完成东濠涌沿线改造规划的编制报送工作。区项目办根据初步拟定的改造范围用地、规划、房屋、使用等基础数字摸查，完善基础数据资料库。对许地保护改造利用项目、中华广场西侧地块、万菱广场西侧地块、五仙观周边扩建地块等拟改造地块进行基础资料摸查，研究改造的可行性，为我区的旧城改造储备地块，争取成熟一块、改造一块，循序渐进，逐步铺开我区的旧城综合改造工作。对计划进行教育综改的第二十五中学、一德东小学等教育综合改造项目，在整合教育资源优势的同时，结合旧城改造规划、路网、商业网点布局、建筑文化特色进行合理的资源配置，确保教育综改工作与旧城综合改造同步实施，既达到校园的综合配套改造，又达到周边文化资源和商业资源同步保护和挖掘。目前，已完成上述项目原计划改造范围的用地、房屋、使用情况等基础资料的摸查，核定项目概算。

危破房改造工作事关人民群众的切身利益，事关社会的和谐稳定发展，事关城市文化脉络的延续。我区的危破房改造工作将继续按照市委、市政府的总体工作部署，进一步树立大局意识，加大工作力度，确保完成改造任务，努力为改善居民群众的生活居住条件为服务、为重塑岭南文化服务、为调整产业布局优化产业结构服务。

以上报告，请予审议。