两会房价

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将打压高房价寄托于"两会"，人们从未如此期待，"两会"能不能给广大住房者一个"交代"？

不断攀升的房价打碎了众多"蜗居者"的梦，越来越多的购房者把期待留给了"两会"。而众多房地产业内人士也普遍认为，此次"两会"将成为虎年楼市走向的关键，甚至将成为楼市涨跌的分水岭。然而，期待之多，房价，真能借"两会"退烧吗？

楼市为何成为"众矢之的"

"医疗、房价、教育、民生、反腐"等，在各大网站的关于2010年"两会"网民关注榜中，房价都毫无悬念地排在第一位。

就在"两会"召开前夕，本报联合搜房网在购房者中了《购房者看两会：我最关心的房地产问题》大征集活动，两日内竟引来了2000多名网友的回复。人们普遍认为目前房价过高，希望政府关注工薪阶层住房，打击开发商囤地捂盘。

而最终的数据统计，购房者最关心的房地产十大问题分别是：房价过高、工薪阶层住房难、房地产开发商囤地捂盘、"80后"住房、房产投机、闲置房征税、首套房贷优惠、住房保障、二手房市场规范、首次置业政策保障。

一位购房者表示，"一个月的工资买不起半平方米的房子，我哪年才能有自己的家呀。房价太高了，让普通老百姓难以承受。国家应该抑制房价的上涨，让普通老百姓有房住，让新来城市打拼的大学生有个立足地。希望国家能抑制房价"。

这并不是个别，类似的心声在目前已经随处可见。

地王频现、房价攀升，楼市就在地价、股价对赌的怪圈中不断推涨房价。

一个简单的例子，2009年年初北京东四环的金都心语精装修小户型才卖到8800元/平方米，到2009年12月该项目二手房的市场参考价格已经变成1.769万元/平方米；北四环的远洋·万和城2009年年初才卖到2万元/平方米，年末却已经卖到3.8万元/平方米。

而据去年美联物业一份调查显示，仅在2009年11月份北京楼市平均租售比再创纪录，就首次突破1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。而当时，业内人士告诉记者，这一比例在20*年基本在1：400左右，一年涨了25%，国际惯例是不应超过1：300。

除了租售比，房地产泡沫化的另一个指标是房价收入比。而据美联物业仅按照2009年前三季度数据推断，北京城镇居民人均年收入为26720元，双职工家庭年收入为53440元。目前北京100平方米左右的普通二手房售价普遍超过200万元，按首付50万元、贷款150万元计，20年本息合计211万元，共计261万元，一个家庭不吃不喝需要攒49年才够。

高房价不仅仅是在北京，据中国指数研究院《2009年房地产运行报告》显示，从全国整体来看，2009年，商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速均创历史新高；2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平；而与去年1月相比，深圳、北京、厦门、南昌等9个城市住宅成交均价涨幅超过30%。

半数呼声剑指高房价

正因为人们对于抑制高房价的呼声与日高涨，如何解决高房价、安置百姓住房问题越来越考验政府调控。而社会专家与人大代表们也开始不断建言献策。今年的"两会"，频频发出的关于"如何调控房价"、"治理房地产乱象"等提案更是成为一大特殊现象。

据最新统计，全国政协十一届三次会议已收到委员提案428件，立案345件。而关于房地产的提案占据了半壁江山，多数提案直指高房价。其中，关于保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。

全国人大代表、宁夏回族自治区石嘴山市市长张作理昨日就向"两会"建议：遏制房地产价格虚高需要"两轮驱动"，首先应通过政府行为满足群众基本住房需求是第一位的，在此基础上，可利用市场杠杆搞活房地产市场，使土地这一国有资产实现增值。

全国人大代表、经济学家张兆安认为，住房是特殊商品，具有商品和社会的双重属性。住房的社会属性不能用市场办法解决，而要用保障方法解决。他说，当前的住房需求呈现"橄榄形"，最高端的高收入者是纯粹市场化方式解决，最低端的低收入人群是用保障性住房的方式解决。至于中间的"夹心层"，他们很多是进入城市的白领、务工人员以及有刚性需求的婚龄年轻人，就要用"保障＋市场"的方式解决。"夹心层里面也有层次区分，收入高的、创业成功的人士，自然而然就会到橄榄形的上端，通过纯粹市场方式解决住房问题。"

因此，张兆安建议，为了满足年轻人的住房需求，当前不仅要大力建设经济适用房，还要建立层次丰富的房屋租赁市场。"廉租房是最低的托底型租赁房，此外还要有单位租赁房、公共租赁房、人才公寓、青年公寓等，满足不同层次年轻人的住房需求。"

对于去年上半年以来，我国房地产价格大幅上涨，过高的房价对公众其他消费产生了挤出效应，全国政协委员郑惠强则提出，为了解决廉租房和经济适用房之间的"夹心层"住房困难，各地政府应借鉴新加坡、中国香港等地的经验，大力建设公共租赁房。他认为，加快公共租赁房体系建设，一方面可以满足部分购房者的刚性需求，平抑房价过快上涨的局面；另一方面，通过"以租代买"的方式，使更多家庭从买房这一巨大负担中解脱出来，提高即期消费水平和远期消费能力。

房地产投资专家贾卧龙认为，从某种程度上说，关于虎年楼市走势的探讨只有等宏观政策明朗了才真正有意义，不论春节期间市场是多么的萧条，也不论各方给出怎样的预测和判断，都要看中央会继续出台怎样的政策。虽然之前的宏观调控政策已经对房地产市场的交易量产生了影响，但从目前全国的市场反应情况看房价并没有出现大的波动。因此，3月份的"两会"无疑将成为未来楼市走向的关键，虎年的房地产市场能否延续牛市，关键要听听政策的说法。

楼市长远规划意义大于调房价

事实上，针对部分城市房价上涨过快等问题，政府同样非常关注。在昨日召开的十一届全国人大三次会议新闻会上，两会全国人大外事委员会主任委员、十一届全国人大三次会议发言人李肇星也表示，部分城市房价上涨过快，政府已高度重视。

从"国十一条"到"京版十一条"，频频出台的楼市新政成为2010年伊始楼市最大的热点。然而，对于此次新政，房地产业内人士却认为对楼市作用并不大。

"不要迷恋京十一条，靠它平抑房价只是个传说"，这是时下房地产界对楼市新政的一个"玩笑式"概括。但这也正因此反映了，在"两会"前夕，房地产调控最后一只靴子落地之后，业界只能把更多期待留给"两会"。

万科副总裁毛大庆认为，市场会不会出现调整，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期会不会让他们做出降价促销的选择。

他认为，全国"两会"召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于三四月的楼市走向。尤其是3月份，市场震荡大的话，相关政策就不会出台，但相反震荡不大的话，相信依然会有相关政策出台。

但记者了解到，目前北京楼市依旧处于供不应求状态。北京房地产交易管理网数据显示，3月份，北京存量房首次跌下9万套。

"目前市场走势还不明朗，而北京商品房存量更是跌到了历史最低点，按照一般商品房供应的规律，土地交易形成商品房供应需要一年以上的时间，而2009年初恰好是土地市场最冷淡的时间。这会使得北京商品房市场的供应量很难短期出现根本性的改变，"北京中原地产三级市场研究部张大伟认为。

他表示，对于开发商来说，如此低的存量下，很少会有开发商愿意明显降价来销售。而二手房大部分是比照商品房定价，商品房价格的坚挺也会传导到二手房及土地市场。

而据亚豪机构对3月开盘项目调查显示，在有价格记录的项目中，3月整体开盘均价为21330元/平方米，这一价格与2月整体开盘均价相比，上涨幅度达13.3%。

一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，"即便房价受政策、''''''''两会''''''''影响有阶段性回调，受目前楼市供求紧张影响，房价上涨脚步依旧难以阻止"。

中经联盟秘书长陈云峰表示，作为开发商，高房价确实是个问题，但如何有效地改变高房价是个技术性难题。政协委员们提出的很多民生问题还是很有建设性意义的。

陈云峰认为，结构性、规划性、长远性地解决房地产存在的问题意义更大于立刻调房价。而目前土地制度的改进就可以体现政府调控的效果。

两会观点

房产商利润率太高

全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志：根据国土资源部城市地价监测信息测算，2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元，利润率达到30%。

重构土地税制推进费改税

全国政协委员、山东经济学院房地产研究所名誉所长郭松海：建议在房地产保有环节开征统一的物业税。物业税具体环节应包括：一是将现行土地保有环节的城镇土地使用税、房产税、土地出让金等不动产税费合并征收；二是征收范围包括城镇和农村；三是税率可以由国家统一立法，规定幅度税率，各地根据自己的经济情况选择具体的适用比例税率；四是以物业估定价值为计税依据。

杜绝廉租房出售

全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基：廉租房建设，的确需要投入大量资金。但是目前，某些地区为解决资金问题，把廉租房进行出售，这实际上改变了廉租房的性质。拿廉租房去卖，是利用了种种廉租房政策的优惠措施，性质上成为房地产开发，名义上是解决了建设资金问题，可实际上真正需要廉租房的中低收入人群并不会因此获益。因此他建议，一定要杜绝廉租房的出售。

发展公租房解决夹心层心病

全国政协委员郑惠强：发展公共租赁房，首先有利于国民经济持续、平稳、健康发展。郑惠强说，去年上半年以来，我国房地产价格大幅上涨，过高的房价对公众其他消费产生了挤出效应。加快公共租赁房体系建设，一方面可以满足部分购房者的刚性需求，平抑房价过快上涨的局面；另一方面，通过"以租代买"的方式，使更多家庭从买房这一巨大负担中解脱出来，提高即期消费水平和远期消费能力。

发展中小城市可有效控制房价

全国政协委员、中国城建控股集团总裁于炼：城市规模与人居生活环境值得关注，发展中小城市、合理控制城市规模是抑制大城市房价过快上涨的有效措施。城市发展不均衡是导致部分城市房地产泡沫的重要原因，应当从财政政策、产业政策、人口政策以及城市规划等多方面鼓励发展中小城市，实行差异化政策。

我国局部城市存在房地产泡沫，而非全局性的泡沫，刚刚出台的房地产调控政策对大城市房地产调控是正确的，但对中小城市房地产市场发展、农村城市化进程却有不利影响。建议房地产政策不应当一刀切，应当区别对待。

优先对豪华别墅征物业税

全国政协委员、财政部科研所所长贾康：有关部门应抓紧研究制定在我国开征物业税的方案，建议将税的名称在方案中规范地表述为"房地产税"。建议有关方面积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议，在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通，通报"空转"试点地区的有关情况，增进各方对此项重要改革的理解与认同。

对于一般性消费住房，物业税开征初期不应该考虑征收。实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征。但是，管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。而对于对一定面积以下的"居民第一套自用住房"实行永不实征，是可以考虑的。

房地产泡沫造成金融系统性风险

全国政协委员、中国人保健康监事长刘京生：高房价增加了金融业系统性风险。2009年，全年房地产开发贷款和住房按揭贷款均快速增长；保险业房屋贷款信用保证保险趋势性增长57%，其中家庭购房主要贷款风险通过贷款信用保证保险转嫁给了保险公司。在市场逆转或利息调升时，"地王"上开发的楼盘最有可能成为烂尾楼，开发商的资金链将断裂，开发贷款和按揭贷款的违约率将快速上升，这都将大大增加银行业和保险业的系统性风险。