房产局经济运行发展汇报

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为积极应对国际金融危机带来的困难和挑战，实现扩内需、保增长的目标，县委、县政府及各相关部门积极研究房地产扶持政策，一季度，房地产市场在政府各项优惠政策组合拳的刺激下，逐步从低迷的状态中转暖，并呈现出“销售快速增长，价格相对平稳”的良好局面。

一、一季度房地产市场运行基本情况

一季度，全县房地产市场经过阶段性调整后，市场进一步回归理性，刚性需求开始有效释放，销售形势逐步转暖：

1、新建商品房上市量减少。全县共批准预售面积29.15万平方米，同比减少17.65%，由于新建项目减少,新建商品房上市量也同步减少,市场主要以消化存量房为主。目前市场供销比为1.05:1，市场供销比的降低，有利于市场的健康发展。

2、商品房销售形势转好。截至三月底，全县共销售商品住房4241套，同比增长112%，占*年销售总套数的一半；销售面积49.16万平方米，同比增长84.33%，达到去年年销售面积的45%；商品房销售额12.4亿元，同比增长205.8%。其中销售前三名为：凤凰城共销售432套4.21万平方米，未来蜂巢共销售345套3.1万平方米，方略佳境共销售335套3.86万平方米。一季度销售形势反映出政府购房财政补贴活动的作用明显，其中3月份，商品房销售面积环比增长达到200%。目前全县商品房销售对象以省内外县居民为主，占销售总量的56%左右，县内居民购房占总量的34%左右，外省居民购房占10%左右。

3、销售价格相对稳定。全县商品房平均价格3189元/平方米，同比增长5%，其中：商品住宅均价为2803元/㎡，别墅均价为8506元/㎡，非住宅均价为6554元/㎡，商品房价格保持了相对稳定的态势，住宅价格与市区相比仍有较为明显的优势。在户型结构上，中小户型占销售比例的63%，90㎡以下的小户型是市场需求的主力户型。

4、商品房抵押维持在较低水平。全县共办理商品房抵押手续2574宗，抵押面积37.81万平方米，同比减少36.24%，商品房贷款金额9亿元，同比减少32.93%，房地产信贷受金融危机影响，规模比往年有所减小。

二、原因分析及相关困难和问题

房地产市场开始回暖,成交量显著放大,主要是受房价调整、政策刺激及降息后购买力提升等因素的综合影响。市场虽然回暖了，但是支撑市场回暖的基础仍相对薄弱，回暖的持续性也有待检验。我们认为回暖原因主要有以下几点：

1、房价调整，刚性需求开始释放。经历*年楼市的冷淡，开发商对住宅的销售价格进行了调整，长沙县的总体房价降了，冷静的购房者不难发现长沙县的区域房价低，没有泡沫，对我县房价合理性的认同感越来越高，刚性需求开始释放。

2、政府各项扶持政策以及购房财政补贴活动加速了购房需求的释放。今年，政府出台了《关于进一步促进长沙县县域房地产业发展的意见》，制订了10条房地产业扶持政策，包括奖励开工施工、降低两项保证金、加快基础设施配套等十个方面。通过实施这一系列更宽松、更灵活、更有实质性、更有突破性的政策措施，全县的房地产业有了一个新的发展。同时，不限对象、不限套数的财政补贴活动进一步刺激了购房热情，居民不再徘徊观望，购房刚性需求有效激活，活动开展起至3月底，全县共销售商品住房2498套，其中办理了购房补贴手续的达780套。活动开展对刺激住房消费、拉动市场的作用十分明显。

3、价格预期看涨，推动商品住宅销售回暖。万家丽北路、新世纪大道、人民路等一系列城市对接口的拉通，加快了融城市步伐。松雅湖建设项目的铺开，更为宜居星沙写下了浓墨重彩的一笔，星沙作为长沙市副中心的地位和宜居城市的品质将有质的提升。市民对星沙的房价预期不断上涨，购房者积极主动出手推动了我县商品住宅销售的逆市飘红。

4、农村被拆迁人口货币安置拉动商品住宅消费。松雅湖拆迁牵涉3000人口的安置，初步估计有10万平方米的住房需求，10万㎡的需求相对于我县100万㎡的年销售量其作用有限，但10万㎡的住房需求在短时间内释放，对繁荣目前低迷的房地产市场，重建消费者信心十分重要，对房地产销售有一定的拉动作用。

一季度全县房地产市场开始回暖,但问题仍然比较突出：

一是开工量明显不足。一季度，全县房地产新建项目仅一个，续建项目共8个，别墅楼盘基本处于停工状态，暮云区域楼盘开发进展缓慢。企业在经济形势不乐观的情况下，尤其是对房地产市场前景尚不能作出明确判断之时，企业开发投资及开发进度明显减缓。房地产开发投资的减少，对拉动全县经济增长的作用预计将没有往年明显。

二是商品房新上市量减少。目前政府财政补贴活动及松雅湖征地拆迁项目有效地激活了全县的住房需求，但由于新建商品房项目减少，商品房新上市量也同步减少，目前市场主要还是以消化去年的存量房为主。

三是资金链偏紧。部分项目建设资金短缺，开发建设难以为继，存在烂尾楼风险，须对此引起足够重视。

三、后阶段运行趋势及推进产业发展的建议

我县的房地产市场经过去年近一年的调整，应该说是比较理性的，不存在什么泡沫，我们认为后阶段：

1、在财政补贴等一系列扶持政策的支持下，目前良好的销售形势有望保持较长一段时间。目前雨花区和开福区也出台了一系列楼市政策，对市场的刺激作用很大，后阶段我们如何利用本县优势做好区域性房地产市场的文章，有待我们密切关注市场变化，及时采取相关措施予以应对。

2、今年，政府建立了房地产联席会议制度，并开展“两帮两促”活动，积极协调解决影响房地产业发展中的重大问题。将继续加强对开工项目、待开工项目以及资金困难项目的跟踪服务，及时掌握楼盘开发建设情况，重点支持促进城市发展、提升城市品位的高品质项目，积极扶持普通老百姓可消费的项目，切实提高对房地产开发建设的有效调控，使开发建设做到有紧有松，理性发展。

3、我们预计上半年全县房地产开发投资力度减小的情况不会有太大的改观，后阶段，将积极为企业服务，切实为企业排忧解难，大力推进项目开工建设，积极促进住房销售，全力服务经济发展。另外，媒体的宣传也十分重要，建议政府不定期的加大多种形式的宣传力度。我们相信，随着全球经济形势的好转，以及国家对房地产市场相关政策的逐步倾斜，加上我县房地产市场区域的特殊性，我县的房地产市场有望尽早渡过市场低迷期，并继续保持平稳健康发展态势。