房地产业财务报告

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现金流和负债管理值得肯定：前期一直比较担忧的资金情况并未出现继续恶化的迹象，包括资产负债率、流动比率、速动比率、现金/短期借款、净现金流状况大都比08年中期数据还有所好转。

09年企业盈利能力将会下降，但属于意料之中：虽然前三季度多数房地产上市公司净利润保持了较高增长，但企业盈利环比下滑的趋势非常明显，销售收入（预售）同比增速下滑明显，再考虑到降价销售将越来越普遍，未来几个季度企业利润增速和利润率势将出现下滑，但这是我们前期预计之中的状况。

政策虽渐好，但在市场调整时期企业保持财务的稳健性仍然是硬道理，我们推荐公司重要基础之一就是财务稳健性。万科、保利地产、陆家嘴、张江高科、金融街、华侨城、中国国贸的各项财务指标均优于或接近行业平均水平，这些公司大都是我们9月份以来持续推荐的投资标的。就分项财务数据看：

陆家嘴、金融街、亿城股份、华侨城扣除预收帐款后的负债率表现最优，万科、保利、张江高科、中华企业、金地集团也优于或接近均值。

短期偿债能力方面，亿城股份、华发股份、金融街、保利地产、陆家嘴和北京城建的流动比率较优。

华侨城、中国国贸、中华企业经营性现金流状况最好。

收入增长率方面，陆家嘴、华侨城的营业收入和销售收入（预售收入）均最优。

盈利能力方面，陆家嘴、中国国贸、张江高科、华侨城的盈利能力更强，毛利率和净利润率出众。

在当前形势下，开发商的分化加剧，品牌开发商凸显竞争优势。在市场调整中，行业龙头万科、保利地产2008年1－9月份销售业绩明显好于行业水平，08年以来公司市场份额相比07年进一步上升。而从前段时间降价促销的效果来看，表明消费者更倾向于选择品牌开发商，对其降价促销也比较容易认同。

4万亿刺激内需政策导致今日股价的大幅上升前，估值再次接近历史底部。随着近期房地产上市公司股价的又一次回落，无论是观察ttmPE或是最近期的PB，地产板块中主要一、二线公司的估值自9月18日反弹后，再一次接近或正处于历史底部，其估值水平与2005年上半年指数处于1000多点的时期相当。

投资建议：行业、货币、刺激内需等政策都呈现趋势性向好，消费者预期将慢慢扭转，我们维持行业"领先大市－A"的投资评级。但危机过程中市场必定有波折，我们仍然建议投资者在股价下调过程中建仓，不宜过度追高。