地产投资项目范文精选

下面我给大家介绍一下房地产投资项目分析方法。我是建设部标准定额研究所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产投资项目分析方法是建设部和我们单位编了一本房地产投资项目分析方法，还编了一本房地产开发项目经济评价方法与案例，针对房地产开发项目在经济层面怎么做，下面我就简单介绍一下。

一、房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域

1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。

比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。

2、可行性研究还可以用于房地产的规划。

大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。

摘要：房地产业作为高投入高附加值的产业，不仅能为社会创造财富，为国家提供积累，又带动众多相关产业的发展。但房地产投资项目规模大，周期长等特点决定了其高风险性。面对这些众多的风险，在投资项目中如何做到项目管理的规范化即对整个项目业务流程的整合、统筹是摆在企业面前的一道难题。因此，风险管理成为房地产开发投资重要一环。

关键词：房地产投资；项目风险；管理

1风险管理理论的兴起，发展及现状

风险管理问题最先起源于第一次世界大战后的德国。1931年美国管理协会首先倡导风险管理，并在以后的若干年里，以学术会议及研究班等多种形式集中探讨和研究风险管理问题。风险管理问题逐渐得到了理论探讨和一些大企业的初步实践，但风险管理问题真正在美国工商企业中引起足够的重视并得到推广则始于50年代。1963年，美国出版的一本手册中刊载了《企业的风险管理》一文，引起欧美各国的普遍重视。此后，对风险管理的研究逐步趋向系统化，专门化，使风险管理成为企业管理中一门独立学科。风险管理协会的建立和风险管理教育的普及，表明风险管理已渗透到社会的各个领域。美国的风险与保险管理协会（RIMS）和美国风险与保险协会（ARIS）是美国最重要的两个风险管理协会。1978年日本风险管理协会（JRMS）成立。英国建立有工商企业风险管理与保险协会（AIRMIC）。风险管理方面的课程及论著数量大增。70年代中期，全美大多数大学工商管理学院均普遍开设风险管理课。美国还设立了ARM（AssociateinRiskManagement）证书，授予通过风险管理资格考试者。协会的活动为风险管理在工商企业界的推广、风险管理教育的普及和人才培养诸方面作出了突出的贡献，促进了全球性风险管理运动的发展。1983年在美国风险与保险管理协会年会上，云集纽约的各国专家学者，讨论并通过了“101条风险管理准则”，作为各国风险管理的一般原则。这标志着风险管理已达到一个新的水平。1986年10月在新加坡召开的风险管理国际学术讨论会表明，风险管理运动已经走向全球，成为全球范围的国际性运动。现在风险管理理论是风险全过程管理理论，也即是说整个的风险管理过程是一个闭环系统。随着风险处置计划的实施，风险会出现许多变化，这些变化的信息可及时反馈，风险预测和识别者就能及时地对新情况进行风险评估和分析，从而调整风险处置计划并实施新的风险处置计划，这样循环往复，保持风险管理过程的动态性就能达到风险管理的预期目的。其新的发展趋势是整和管理，即充分整和企业的资源来应对风险。世界项目管理大会把对项目的风险管理作为大会的四大主题之一，以及各种期刊上有关项目风险管理论文的不断增加，都表明人们已极为重视对项目风险管理理论的研究。在实践上，现已涌现出不少新一代面向项目的企业——项目型公司，国外甚至还出现了专门从事风险管理工作的所谓风险管理公司。但是，目前在我国还很少有专门从事企业风险管理的咨询机构。

2房地产投资项目进行风险管理的现实意义

房地产开发企业要想使运作的项目达到预期的目的，就应当对其进行系统的风险管理，建立自己的风险防范体系，这对企业自身的发展甚至推动行业的规范化都有重要的意义。

[摘要]实物期权是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。本文阐述了两个方面的内容,即实物期权的概念,房地产投资的实物期权特点。

[关键词]实物期权；房地产投资

相对于金融期权而言,实物期权(realoption)是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上,期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样,企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。

一、实物期权的概念

实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利,在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划,所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产,故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务,所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失,同时获得项目投资带来的巨大收益。

从广义来看,实物期权是在不确定性条件下,与金融期权类似的实物资产投资的选择权,是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说,它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。

各街道办事处、有关单位：

国家统计局拟于11月中下旬对省三个区市的投资、房地产及保障性安居工程项目进行核查，此次核查国家统计局统一组织实施，核查项目内容多，要求严，各街道和有关单位要高度重视，充分做好迎检准备。具体要求如下：

一、核查内容及方式

（一）核查范围

投资项目核查对象为正在建设的计划总投资500万元以上的固定资产投资项目，房地产和保障性安居工程项目核查前三季度数据。

（二）核查内容

房地产业是国民经济最重要的支柱性产业,是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性,具有资产负债率比较高,投、融资金额均较大、生产周期长等特点。虽然其收益一般也较大,但面对的风险也较一般企业大,特别是在快速扩张过程中其面临更大的风险,因此,必须加强对房地产企业的风险管理。

一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产开发周期与风险。

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。

2.房地产产品特性与风险。