房产论文范文精选

本文作者：王月作者单位：中央财经大学

司法解释(三)涉及的财产内容之解读

司法解释(三)共有19条规定。主要涉及对婚姻登记程序瑕疵的救济手段、亲子关系诉讼中当事人拒绝鉴定的法律后果、夫妻一方个人财产婚后产生收益的认定、父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款购买不动产的认定、附协议离婚条件的财产分割协议效力的认定等等。其中，涉及财产性的规定共有12条，占到解释内容的三分之二。这些相关规定包括:婚内夫妻共同财产分割、个人财产婚后增值部分认定、夫妻之间的房产赠与产权归属问题、父母为子女购房产权归属问题、一方婚前签订不动产买卖合同婚后双方共同还贷的不动产产权归属、一方当事人擅自出售夫妻共同房屋的善意取得、房改房的产权确认、养老保险金的归属问题、离婚财产分割协议的附随性、夫妻一方继承遗产、夫妻之间借贷、对离婚时没有分割的共同财产请求分割。学术界和司法实务界对上述财产性规定中颇具争议的内容主要有:1.司法解释(三)首次明确夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。夫妻一方财产在婚后的收益一般包括孳息、投资经营收益及自然增值。《婚姻法》和《婚姻法解释(二)》中规定了婚姻关系存续中所产生受益和投资经营属于夫妻共同财产。而此次解释却规定为婚前一方个人财产并不随着婚姻关系延续发生性质的改变，且孳息的附属性也决定了孳息性质从主物。2.司法解释(三)明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。此解释引发了社会各界诸多争议。事实上，最高人民法院在进行解释时已经考虑到了作为出资人父母担心因子女离婚而导致家庭财产之流失现象。然而多数人则认为该条有倾向于保护男方，存在不公平性，其理由在于当下社会中购置房产的多数为男方父母。3.此解释首次明确规定离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。在离婚案件中，按揭房屋分割是焦点问题之一。若仅仅按照房屋产权证书取得的时间来划分是个人财产还是夫妻共同财产，对于其中一方则显失公平。但也有人对此提出质疑，认为如果婚前首付一方支付了相当小的一部分价款，而婚姻后则由另一方支付了大部分价款，则会对婚后一方不利。另外，有人认为这些规定有利于解决夫妻财产中的不平衡因素，有利于提高司法效率，具有进步意义;也有人认为正是因为这些规定，才会导致不公平，并且会引发更多的社会问题，使得婚姻法本来应该具有的人情味荡然无存。

涉房争议之分析

在进行具体内容分析前，首先要明确的问题是司法解释同法律的关系。司法解释是我国在司法实践中独具特点的规范性法律文件，是我国法渊的重要组成部分。较法律而言，司法解释的功能在于更好地解决司法实践中的具体问题。司法解释(三)的出台引起巨大争议，其中一个非常重要的原因乃是舆论将其称为“新婚姻法”。这一称谓对普通民众而言，无疑将该解释无形地置于调整婚姻关系法律规范的顶端。民众忽视了作为司法解释特定的司法意义，反而无限放大其功能和作用，这种误导性的提示对社会认知和接受这一司法解释起到了消极作用。对司法解释而言，在个案中若无法律明文规定时，在法律规定的范围内司法解释才能有效地解决争议处理问题。在此大前提下，我们才能客观、准确地理解最高人民法院出台这一解释的真实意图，并从司法解释的内容上分析其规范的合理性。不得不回避的热点问题即司法解释(三)中关于夫妻共同财产之认定和对于房屋产权归属问题的具体化规定。颇具争议的是该解释第七条和第十条规定的内容。第七条主要规定有关父母赠房时房屋产权归属问题，第十条则是有关婚前按揭购房婚后共同还贷问题的规定。对这两条的规定有的观点认为，此种解释不利于维持稳定的婚姻关系;也有的观点认为，此种解释对婚姻中较为弱势的女性而言十分不利;还有的观点认为，这种解释从法理和情理上都无法成立，是法院为了提高结案率而推行的做法。我国当下的婚姻家庭关系深受经济发展的影响，一对情侣感情的归宿往往建立在一套房屋或是其他经济方面的考量上，这种不稳固的感情基础并不利于维护夫妻关系。市场化的趋势使得商品房的价值逐年攀升，婚前年轻人仅凭自己的经济实力无法承担一套房屋的价款。因此，父母婚前或婚后赠房现象也就愈发多见。之所以会引发争议，并不是民众对于此种观点持否定态度，而是在认同此种行为的前提下，意识到我国目前的现状大多是男方承担购置房屋的责任，而女方的利益则有可能在这种情况下受损。从表面上看，现实情况的确如此。依据司法解释(三)之规定，“婚后一方父母出资为其子女购置的不动产，产权登记在一方子女名下的……视为只对自己子女的赠与”(第7条第1款)，“夫妻婚前一方签订不动产买卖合同，以个人财富支付首付款并在银行贷款，婚后由夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理;不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务”(第10条)。在理解这两条规定时，大多数人认为买房的一般为男方父母或本人，在这个被默认的前提下我们会发现，要么房产与女方没有关系，要么女方出了钱也还是有可能在离婚时钱房两空。从这个二难选择出发，笔者认为上述规定阙如合理性。要认清司法解释之不合理问题，我们必须从法理和情理两方面切入做客观的分析。第一，基于法理的分析。夫妻共同财产制是夫妻财产制中被归位于约定财产中的部分，不言而喻的是与约定财产制相对的概念为法定财产制。这二者在立法上体现在我国《婚姻法》第18条和第19条的规定中。夫妻财产制与其他财产不同之处在于，其具有鲜明的身份性特征。法律之所以赋予当事人约定之权利，也是出于此种身份关系之必要的考虑。我国婚姻法仅对四种情况确定了夫妻一方财产并不随婚姻关系延续而共同化，在此规定外，明确表示夫妻可以约定财产是为己有抑或共有。基于婚姻法这种立法指导思想，我们从根本上应该认识到，司法解释的作用仅在解决个案争议的问题。而婚姻法的指导思想并非剥夺或限制一方利益，仅使他方受益。有人提出这种解释可能引发极端案例，例如婚前男方购置的房屋首付款比例较小且已登记于男方名下，而婚后主要由女方还贷，离婚时如若二人不能协议解决，则法院判决会对女方利益造成重大影响。在这个问题中，我们还必须回到从法律和司法解释的规定中寻找其合理的依据。首先，司法解释已明确在此问题上双方是可以协议的。其次，协议不成时，人民法院“可以”判决该不动产归产权登记一方，而并非剥夺了法官的自由裁量权，细微之处可见司法解释也确实考虑到上述问题。法律为原则性规定，司法解释是为解决具体案例的实施方法，这便是该解释在法理上的适当之处。第二，基于理性的考虑。我们知道“法律是实践与理性的统一，是实践理性的产物”，司法解释同样具有此特质，它对关于夫妻共同财产的认定问题之规制，其主要目的在于解决如果发生离婚且诉诸法院，法院应该采取的方法。在正常家庭生活中，这部分内容几乎无法产生相应效果。处于未婚或是正常家庭生活中的个体，如若将调整财产利益或离婚时财产分割作为关注的对象，对于稳定健康的婚姻也会产生不利影响。也就是说，这部分规范对于社会大多数稳健的家庭是没有必要的。法律所调整的社会关系不是社会关系的全部，而是其中必须由法律调整的一部分，其他的社会关系，道德、伦理抑或宗教、个人信仰、习惯等等都有着其自身功能。

本文作者：聂嫄芳作者单位：山西大同大学

我国离婚房产分割制度中对妇女权益保护不足的原因

（一）观念原因

在我国几千年男婚女嫁的传统观念的影响下，人们普遍认为结婚是由男方来买房的。如果经济条件比较好的男方，会自己出钱一次性或以按揭的方式购房，如果是经济条件不太好的男方，由于工作时间不长，这部分钱是由父母来出的。也有一些情况是，小两口和男方父母住在老房子里，这其中有一部分还会遇到老房子的拆迁问题。而女方一般支付的是结婚新房的装修、家具购买等日常生活用品的费用。根据以上的情况我们可以判断出，房产大多数为男方的婚前个人财产，并且在婚后不断升值，而女方的花费由于多为日常生活用品，会出现折旧的问题，并逐渐被慢慢地损耗掉。万一离婚，女性实际上得到的财产是很有限。

（二）社会原因

我们都知道，由于社会各方面的原因，女性的社会地位一直比较低。尽管近几年，女性的社会地位得到了显著的提高，但不可否认的是，真正的男女平等这一美好的愿望还未实现。在就业领域，女性受到的歧视和不公平待遇是显而易见的，在一些特殊的行业，女性是无法涉及的，即使在女性允许进入的行业中，得到的薪金往往也比男性少的多。更有一部分女性为了照顾家庭，辞掉了工作后去做家庭主妇。这就决定了女性的经济能力低或者几乎就没有经济能力。万一不幸遇到了离婚问题，对家庭财产尤其是房产的分割是微乎其微的。实际上，女性对家庭的照顾是男性远远及不上的，表现在家务劳动、对孩子的培养、对老人的照料等方面，而这拿金钱是无法衡量的，社会中也并未肯定女性在这些方面的价值。因此我们可以说，女性应得的权益还未得到切实的保护。

论文关键词:泡沫经济；房地产；银行信贷

论文摘要:本文阐述了房地产泡沫经济的起因,提出了具体的挤压措施,供大家参考。

0引言

“泡沫”一词因17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”及同时期在英国爆发的“南海泡沫事件”而被正式引用。从经济学上讲,“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌,最后在短时间内价格急剧波动的现象。查尔斯·P·金德尔伯格将“泡沫”定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣,随着价格的上涨,继而出现预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。本文对我国房地产泡沫产生的起因进行了深入分析,并提出了挤压泡沫的措施。

1房地产泡沫的起因

造成房地产泡沫的主要原因是,在经济发展的过程中,随着社会总需求的增长,供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中,土地的供给弹性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作为稀缺资源,房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升,为了赚取土地价格上涨的资本所得,纷纷将大量资金投入房地产,加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌,就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产,容易查封、保管和变卖,而价格只涨不跌,银行以为房地产抵押贷款万无一失,所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是,当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降,为了保护投资利益,竞相抛售,使房地产价格直线下降,泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。

[摘要]实物期权是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。本文阐述了两个方面的内容,即实物期权的概念,房地产投资的实物期权特点。

[关键词]实物期权；房地产投资

相对于金融期权而言,实物期权(realoption)是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上,期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样,企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。

一、实物期权的概念

实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利,在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划,所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产,故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务,所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失,同时获得项目投资带来的巨大收益。

从广义来看,实物期权是在不确定性条件下,与金融期权类似的实物资产投资的选择权,是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说,它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。

本文作者：阎建明孙金花施於人作者单位：重庆理工大学工商管理学院

A企业重庆市场营销渠道的拓展与创新

（一）企业拓展

A企业选择拥有大量稳定且较高收入人群的企业，作为其拓展对象。在重庆主城区内，其主要拓展企业有：大坪医院、西南医院、第三军医大学、急救中心、肿瘤医院、招商银行、建设银行、铁路局、报业集团等。这些企业所成交业绩占项目成交业绩的20%。针对高端产品，A地产企业确定了新的拓展对象：中石油、中石化、电力公司、水利集团、电力集团、烟草集团、各大外资企业。具体拓展手段包括：赞助拓展对象开展各类活动，以此收集大量客户信息；确立出关系维护对象，以此争取拓展对象的合作，来促进其产品销售。拓展企业的关键人关系维护措施如图1所示。

（二）圈层营销

将目标客户当作一个圈层，通过针对他们的一些信息传递、体验互动，进行精准化营销。A地产企业主要通过对老客户关系的维护，最终为各项目建立完善的老客户体系。通过礼品拜访、电话回访等。同时，组织老客户参与不同形式的活动，建立有效地客户交流平台，并从中筛选出优质客户作为重点维护对象。最后通过老带新的政策来有效带动老客户积极性，提高以老带新的成交率。A地产企业具体圈层营销策略如图2所示。