房地产法论文范文精选

一、我国房地产法律体系存在的问题及可资借鉴之处

（一）我国目前房地产法律体系存在三大问题

我国现行房地产法律成单行法律法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，也有散见于《民法通则》、《中华人民共和国合同法》中的若干条款，从总体上看较为零散，尚未形成一个完整的体系。

1.国家权力与房地产产权人权利不匹配

现行房地产管理存在着浓重的行政特色。国家既是土地所有者，又是社会管理机构，行政部门制定房地产方面的法律法规，往往从管理者的角度对有关的权利进行规范，即行政权力与民事权利不分，造成国家权力超出应有限度，房地产产权人的权利极度萎缩。

2.房地产立法内容不全面

一、国外对房地产业进行宏观调控的情况

纵观世界，为了保持房地产业的健康发展，各国都制定了宏观调控政策：日本房地产市场发展到今天也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的：为应对房地产泡沫推出了三大符合市场发展规律的改革

措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，刺激经济；三是政府调整了建筑标准以便于房地产项目的开

发。美国为防止和解决经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制。然而2008年随着次贷危机的爆发，美国的房地产业受到了重创。俄罗斯在进入21世纪后，

国家杜马通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批

准的房屋建设方案后，才可与消费者签定房屋销售合同。

2012年，市房地产局工会在市房地产局党委和市建委、市总工会的领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕年初制定的工作目标，切实履行工会职能，较好地完成了各项工作目标，现将2012年主要工作总结如下：

一、搭建学习平台，提高广大职工整体素质

学习是解放思想的先导，是搞好工会工作的前提，也是与时俱进的内在要求。2012年度，市房地产局工会，根据市房地产局党委的统一部署，积极配合局党委在全局开展各项理论学习活动。并以开展“创建学习型组织，争做学习型职工”活动为主要内容，先后组织学习党的十七大、十七届三中全会、中央和省经济工作会议精神，深入贯彻落实科学发展观，广泛宣传新《工会法》、《劳动法》、《劳动合同法》，适时开展了“五五”普法知识竞赛，从而引导广大干部职工自觉学法、懂法、守法、用法，依法规范自己的行为和运用法律武器保护自身合法权益。同时，局工会充分发挥工会的组织优势和阵地优势，利用不同宣传形式，创造良好的学习环境，不断加强基层学习型组织的推动力，提升工会工作的整体水平。通过学习，全面提升了广大干部职工的整体素质，使广大干部职工明确肩负的使命和责任，进一步发挥工会的桥梁和纽带作用，更好地为房地产经济的发展服务。全年共收到各基层工会撰写科学发展观、工会维权等学习体会文章和论文14篇。

二、深化民主管理，发挥工会组织职能作用

1．扎实抓好事务公开工作。局工会积极发挥工会的监督作用，认真落实事务公开，加强民主监督管理，指导局属各单位开展事务公开工作。要求局属各单位坚持“政务公开”制，及时向职工公开党建、财务、职评、评先、考核、培训等情况，并设立意见箱。如产权市场处在干部选拔、职称评聘、评先评优、重大事项决策、业务招待费、职工福利等方面都以处务会、事务公开栏等不同形式及时公开，接受广大干部职工的监督，受到广大干部职工的好评。

2.认真开展民主评议工作。民主测评是密切干群、党群关系，深化民主管理的有效形式和重要措施。年初产权市场管理处、市住房制度改革办公室在开展民主评议领导干部工作过程中，做的扎实深入，一是内容全面，以领导干部的工作实绩和廉洁自律为重点，涵盖德、能、勤、绩、廉五个方面。二是覆盖面广，所有副科级以上的中层领导干部都必须接受职工的评议，整个评议程序规范，精心组织，深受职工的好评。

论文关键词：委托理论；寻租理论：道德风险；逆向选择：经济适用房

论文提要：随着房地产市场的日益繁荣，房价居高不下是城镇居民目前最为关注的问题，在这样的条件下，如何解决低收入人群的住房问题，发挥经济适用房应该发挥的作用，值得深入思考，本文希望从制度经济学的角度，分析经济适用房在开发建设过程中存在的问题，并提出相应的解决办法，为经济适用房的开发建设提供更多的建议，

一、经济适用房的产生和发展

1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》文件中第一次提出了经济适用房的概念。这份文件同时明确提出：要建立和完善以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即高收入者购买或租赁市场价格商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府单位提供的廉租住房。经济适用房由地方政府统一组织建设，面向中低收入家庭，以解决中低收入家庭住房困难为目的，是一种由政府提供了相关优惠政策的、只获取微利的普通商品住房。

经济适用房作为我国住房供应新体系的重要组成部分，主要是通过某种政策倾斜来扩大住房供给，以解决中低收入家庭住房问题。经济适用住房的作用主要应体现在：解决部分中低收入家庭的住房问题；优化房地产市场供应结构：平抑商品房价格的不合理上涨；促进居民住房消费i缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾；促进城郊结合部等特殊区域的发展。

但是，在经济适用房建设以及销售的实际操作过程中，它的作用并没有得到充分发挥，更重要的是，它并没有真正满足老百姓的愿望和要求。目前的现状是，经济适用房并没有很好地体现经济和适用的特点，和普通商品房没有太大的区别：且真正需要经济适用房的低收入人群并没有享受到经济适用房应给予他们的福利。

一、问题概说

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判定一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。

房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产治理法》、《土地治理法》等的规范和治理。《城市房地产治理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产治理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地治理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。假如出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。