房价调查报告范文精选

近几年以来楼市经历了一轮大起大落,商品房销售峰点分别在的9、10月份以及今年3月份至今,而低谷则主要在今年下半年。一方面,今年由于股市触底致使整个宏观经济环境低迷;另一方面,国内为抑制房价不理性上涨,政府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而今年底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市,使得今年房地产市场未像预期那样步入较长时间的调整期,需求方即时走出观望,今年积压的销售潜力迅速推动楼市进入新一轮销售高峰,房价出现回调。

自20今年下半年起,多数房地产开发商为了推动商品房的销售,采取带看房团看房的方式而非像XX年商品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场,此后多家房地产媒介开通了看房直通车,拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应,以此激发客户的购房信心。那么消费者需求情况究竟如何?对此,笔者采集了自今年9月份至今年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷,并对此进行了分析。

为了更实际的体现目前开县购房主体的需求情况,本调查报告采用抽样调查的方法共采集有效样本251份,调查对象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等,并且根据开县商品房网上信息平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明开县商品房市场购买群体现状。

第一部分调查报告主体内容分析

购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年,月收入在3000-5000元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首次置业,可接受房价范围一般在30-50万元之间,在购房决定性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫,面积段分布以80-143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的去注重会所等商务设施。

从调查结果来看,影响购房者购房的决定性因素中最为主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重视的为交通要素以及地段要素。

各镇乡人民政府、相关工作部门：

根据县人民政府《关于经济适用房整改相关事宜的专题会议纪要》和县纪委《关于县审计局移送经济适用房销售中有关问题的调查报告》文件精神，结合中介公司开元房地产评估有限公司对洋川镇古城路经济适用房评估情况，，经县委、县政府研究，对我县经济适用房进行清理整改，特通知如下：

一、要进一步加强对经济适用房的认识

经济适用房等保障性住房政策是国家为了解决低收入群体住房问题的民生措施，各单位部门要高度重视、提高认识，在经济适用房的审批上要严把“入口”关，对把关不严的单位和个人要严格问责；已购买经济适用房者所在单位要进行核查，对不符合购买条件而违规购买的要严格清退。

二、本次经济适用房的清理整改方针

按照属地管理原则，坚持谁申报、谁审核、谁整改，涉及到的各单位要密切配合；按照退房或补差价的两种方式进行清理整改，如愿意购买的按评估价补缴地价款和房价款后颁发商品房证件，房屋可进入市场销售。如不愿购买的，按原价退换购房款，装修装饰款不退还。选择任何途径处理都需要提供购房者签字并按手印的书面承诺，存档备查；如需退款的，县财政暂时借款回购，短期内在购房款中归还借款；补缴的资金分别由住建局和国土局收缴后上交国库，专款用于保障性安居工程建设。

20*年，我县物价部门在国家、省价格主管部门的指导下，在县委、县政府的领导下和县直各有关部门的大力支持下，坚持以科学发展观为统领，紧紧围绕为*县域经济服务的目标、加快树立*发展新形象服务这个主题，清费减负，强化环境建设，围绕价格热点、难点，整顿规范价格秩序，不断提高调控监管水平，确保价格总水平基本稳定，为促进和谐*建设做出了积极的贡献。物价检查全年共检查单位39个，查处违纪金额23.1万元，清退0.41万元，接受价格举报27件，价格咨询35人。价格管理共承办上级文件62件，发文47件。收费管理上，对全县所有行政事业单位收费项目进行了清理，共清理项目885项，废止收费项目22个，全年办理认证评估案件226件。制作了《*物价》四期（每季度一期），在全县范围内，印制下发了涉农收费和价格公示牌，积极开展20*年“价格诚信”单位创建活动，并评选出4家县级“价格诚信”单位，促进了我县经济繁荣和社会进步。主要工作如下：

一、物价检查工作。

1、加强市场价格监管，整顿和规范市场价格秩序，加强价格监督检查

①、加强农副食品市场价格监管工作。为防范囤积居奇、哄抬物价等价格违法行为出现，维护市场正常价格秩序，我们多次联合县工商、农业、质检等部门对我县各农贸市场、三大超市（名人、名大、好利来）进行巡查，严防价格异动。同时启动价格预警机制和价格日报制度，每天对各农贸市场和超市的主要农副产品价格进行巡查，并要求各市场做好明码标价，便于群众监督和选择。经检查发现，我县农副产品供应量基本能满足群众需求，没有发现价格违法行为

②、20*年初冰雪灾害和5•12四川汶川大地震后，为防止地震灾情对我县市场价格造成波动，我所按照国家和省、市关于加强抗震救灾期间价格监管维护市场稳定的要求，切实加强监测预警、宣传引导和对交通运输、生活必需品的价格监督检查。紧急启动"一日一报"价格监测制度，重点加强对粮食、食用油、猪肉等副食品，药品和建材、农资等灾后重建物资的价格监测，严防市场价格异动。同时，组织力量加强市场价格巡查，严厉打击利用灾情散布涨价谣言、哄抬价格、囤积居奇、价格欺诈等违法行为；并做好宣传引导和商品价格信息工作，引导群众保持理性消费心理。除了以上的重点价格检查外，我们还开展了节假日市场价格检查、3.15消费者日物价宣传活动等工作，既规范了我县市场价格秩序，又宣传了价格政策法规，受到群众的好评

2、搞好涉农收费和价格公示，加强农资价格的监管

一、个人消费信贷业务中的风险因素

1信用风险个人消费信贷的安全性与借款人的收入水平、经济实力及个人信用息息相关。目前，中国人民银行个人征信系统提供的个人信用报告，借款人单位出具的收入证明，客户经理在调查过程中给出的信用评分是对借款人信用评价的基础指标。个人征信系统是由中国人民银行组织各商业银行建立的个人信用信息共享平台，该系统通过采集、整理、保存个人信用信息，为金融机构提供个人信用状况查询服务。然而，由于借款人单位出具收入证明的随意性，个人信用报告内容比较简单、粗略，并且部分客户没有信用档案，而目前的客户信用评分也不能完全反映客户的信用状况，以上因素都导致银行在防范个人消费信贷风险存在一定的先天不足。形成这种先天不足的原因除了部分人信用观念淡薄、信用缺失外，另一重要原因还是由于我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，从而导致银行与借款人之间存在着严重的信息不对称，借款人在向银行申请借款时必定了解自己是否具有偿还能力，从而会更多地提供对自己有利的信息，隐瞒那些对自己不利的信息或者不确定性因素。在个人消费信贷市场中，信息不对称与信用缺失现象是紧密相连的。信息不对称是产生信用缺失现象的主要原因，信息不对称的存在必然导致信用缺失现象，而信用缺失的程度直接与市场中的信息不对称程度密切相关。因此，如果不能有效地解决信息不对称问题，信用缺失现象将不可避免，必将引发信用风险。

2管理风险目前，我国商业银行管理水平不高，缺乏个人消费信贷方面的管理经验。从风险控制目标上看，过分追求资金运营的效益性，而对经营安全与风险防范的认识严重不足。为了完成既定的贷款和利润指标，无视信贷资产风险，违规操作、盲目发放贷款，导致不良贷款不断增加。从贷前资信评估上看，尚未建立科学、完善的评估体系，往往依靠定性的、人为行的风险评估大多是针对信贷业务设计的，而对市场风险、利率风险、操作风险等其他业务的风险评估还处于空白或者探讨的过程中，对衍生金融工具、中间业务、电子银行等新业务的风险更是缺乏监控。这些问题随着个人消费信贷业务的不断扩大，新产品的不断产生而愈显突出。从贷后跟踪管理上看，信息缺乏与滞后导致贷款预警机制失灵。长期以来，虽然商业银行实行“审贷分离、分级审批”的信贷管理制度，但由于机构岗位之间的分工不明、职责不清，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个部门，未能建立起有效的沟通机制，难以实现信息资源共享。在贷后跟踪管理上，经常会因利益的交叉而导致权力制衡的失灵，如对保证金的管理上，会计部门与信贷业务部门的工作职责不清导致保证金账户失去监控，出现余额不足或挪用现象。

3法律风险国外消费信贷市场发达国家都有庞大的消费信贷法律体系，内容丰富。这些法律一方面对消费信贷参与各方的行为提供了参照标准，另一方面保护了参与者的利益，维护市场健康发展。我国的消费信贷是从20世纪80年代中后期起步的，真正得到关注和重视是到90年代中期，发展的时间不长，消费信贷市场还很不发达。我国的消费信贷法律不健全，国家尚未制订统一、规范的具体针对整个消费信贷的法律法规，尚未对消费信息的披露和消费信用的评估等做出规定。一般都是以国家下发的规范性文件和实行性的规范等来约束的，规定比较分散，至今并没有一部统一的消费信贷法律。我国关于信贷方面的法律法规有《物权法》、《担保法》、《票据法》和《贷款通则》等，这些法律法规是针对生产性贷款而立的，还没有完全意义上的消费性贷款法律法规，致使银行开办个人消费信贷业务缺乏有力的法律保障，对出现的问题往往无所适从。在回收个人消费信贷过程中，一旦出现贷款本息回收困难、涉及担保保证的履行、抵押物的处理、质押品的拍卖等问题，缺乏强制性的法律保障，实际操作中极为困难。就汽车消费信贷而言，汽车消费信贷业务在我国尚处于起步阶段，我国的《贷款通则》、《担保法》均未有针对汽车消费信贷的相关立法、司法、执法成套的法规。不仅商业银行开展汽车消费信贷业务无法可依，而且一旦借款人故意或非故意的违约，就会出现耗时耗力，加大社会劳动、执行难的局面。国家对汽车消费税费标准、税费种类也未规范统一，各种税费负担还比较重，汽车抵押手续、法规不完善。这些在法律规范上的欠缺都成为消费信贷业务开展中的障碍，使消费信贷业务处于无法可依的境地，对消费信贷市场的完善也产生了负面的影响。

4市场风险作为零售业务的个人消费信贷，其客户分散，单笔贷款数额小，贷款时间跨度长，操作环节多，业务量大，交易成本高，易受市场环境的变化而诱发风险隐患。如部分银行在房地产热潮中放低贷款门槛，很多不符合条件的人也贷到了款，在房价攀升的时候，借款人可通过卖房偿还贷款，但当房价下滑、利率上调的时候，越来越多的借款人不堪重负，从而出现违约现象。同时消费信贷中出现不良贷款后，由于我国消费信贷法制建设和商品交易二级市场尚未完善，银行欲将抵押物变现，需经历重重环节，层层收费，还要投入大量的人力、物力、财力，最后导致成本过高。

二、防范和化解个人消费信贷风险的对策

以房养老———一种可行的养老路径选择

1．“以房养老”的界定

“以房养老”是指，拥有住房的老年人与特定机构（如银行、保险公司或房产机构）订立合同，把自己的房产所有权有偿转让给银行或特别设立的特定机构（如养老机构）。特定机构房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给老年人，一直延续到老年人去世。老年人在取得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当老年人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，从而取得房产升值部分的利益。

2．“以房养老”的理论依据

“以房养老”的理论依据主要来自两方面：一是生命周期理论。一个理性消费者追求其生命周期内一生效用的最大化，而不仅考虑某一特定的消费行为或项目的决策安排时个人效用最大化。即追求在个人生命周期各阶段里，一生收入与一生支出两者间的平衡。而“以房养老”正是出于房屋生命周期与家庭生命周期的差异性，试图将老人去世时房屋的剩余价值变现出来，并在老人有生之年消费掉，从而实现房屋财富在老年人整个生命周期中的合理优化配置。二是期货期权理论。“以房养老”实质上就是一种住房“期货化”形式：拥有房屋所有权的老年人将住宅作为“期货”，预售给银行、保险公司等金融机构或特定机构，并从那里获得固定的年（月）金，而此时老年人对该房产依然拥有居住权，直到老年人离开人世，房产才进行交割，所有权归贷款机构所有。

3．“以房养老”的现实基础