房屋风险评估范文精选

【摘要】房地产抵押贷款业务不仅关系到商业银行利益，也影响我国金融市场的稳定，它的运作过程存在诸多风险。文章主要从抵押权人、抵押评估和抵押登记等方面分析了房地产抵押贷款面临的风险，并给出相关风险防范建议，如完善相关评估体系和保险机制、对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率、完善风险防范制度等。

【关键词】房地产抵押贷款贷款额度风险评估体系风险防范

房地产抵押贷款面临的风险

房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①

抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。

1项目工程风险评估情况

1.1梅花山隧道

隧道全长13780m，为赣龙铁路扩能改造工程最长的隧道，本标段施工出口端4869m（DK224+881～DK229+750），最大埋深688.21m。根据梅花山隧道的地质条件和现场实际，初步拟定了该隧道的风险清单16项，其中，有5个严重影响施工安全的风险事件，即：突水涌泥、围岩坍塌、岩爆、大变形、高地温。通过施工阶段的风险评估，全隧初始风险等级为极高度风险，施工过程通过一系列相应的对策措施，加强风险防范，残余风险为高度风险，预警等级分为Ⅱ级（严重，橙色）。2011年8月，建设单位组织参建四方初步评审为高风险隧道。

1.2石笋山隧道

隧道全长4812m，进口里程DK229+945，出口里程DK234+757，最大埋深564.3m。根据石笋山隧道的地质条件和现场实际，初步拟定了该隧道的风险清单13项，其中，进口端DK229+945-DK230+090为梯田，地层松软，地下水发育且水位高，洞顶地表有当地村民房屋20多户，开挖后易产生开裂，甚至倒塌，因此，突水涌泥、第三方损失为“极高度”风险；围岩坍塌、岩爆、大变形、高地温为“高度”风险。通过施工阶段的风险评估，全隧初始风险等级为极高度风险，施工过程通过一系列相应的对策措施，加强风险防范，残余风险为高度风险，预警等级分为Ⅱ级（严重，橙色）。2011年8月，建设单位组织评审时确定残留风险等级为中度，2012年8月14日后，要求按高风险隧道管理。

1.3将金山特大桥

各区人民政府，市政府有关委、办、局：

为依法有序推进房屋征收工作，确保各项工程项目顺利实施，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《市人民政府关于贯彻实施的意见》，结合我市实际，提出如下意见：

一、主动对接，完善条件，加快推进征收准备工作

各区政府，各有关部门应当依据市政府批准的年度棚户区改造、路桥改造、地下轨道交通、“三沟一河”综合治理等实施计划，各司其职、各负其责，相互支持、相互配合，切实做好相关征收准备工作。

（一）办理征收相关手续。区政府作为房屋征收主体，应当依据市政府下达的各类工程项目实施计划，主动与市发改、城乡规划、国土资源、征收等有关部门对接，并按计划安排及时向有关部门书面申办征收相关手续。各有关部门要依据各自法定职责，及时办理相关征收手续，并向区政府出具行政文书及附属资料。

1.市发改部门向区政府出具项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见，对项目是否符合国民经济和社会发展规划予以审查，并明确界定项目的公共利益性质和名称。

实施城中村改造是提升城市品位，改善人居环境，加快推进市域城镇化的重要途径，对促进我区转型跨越发展，实现“十二五”规划的宏伟蓝图具有十分重要的战略意义。我区的城中村改造在探索、完善和发展的过程中取得了突出的成绩，为近几年城区的经济社会发展做出了突出的贡献。为了适应大规模推进的新要求，使运行机制更加完善，工作程序更加规范，改造效果全面提升，经区委、区政府研究，结合我区城中村改造工作的实际，特制定本实施意见。

一、指导思想

以科学发展观为统领，以市域城镇化为主导，以贯彻落实城中村改造的相关政策法规和文件精神为前提，紧紧抓住项目申报、招商引资、土地利用、拆迁安置、工程建设、资金监管等重点环节，强化民主决策、程序规范、监管服务，进一步规范和提升我区的城中村改造工作，实现依法改造、民主改造、和谐改造、有序改造，为打造创业城区、建设幸福家园做出更大贡献。

二、加强组织领导，明确工作职责

区委区政府将进一步加强对城中村改造工作的领导，调整和充实“晋城市城区城中村改造领导组”，区政府主要领导亲自挂帅，分管领导统一协调。领导组负责对全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）实行全方位的组织领导，对项目申报、招商引资、改造程序、拆迁安置、土地使用、资金运作、规划实施、工程招标、工程质量、建筑安全等实施全程监管。区政府设城中村改造办公室（简称城改办），专门负责全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）的计划、监管、协调、指导、服务、考核等日常工作。领导组各成员单位各司其职。

镇（办）成立相应机构，主要领导亲自负责，并配备分管领导和专职人员，负责本辖区内城中村改造的组织实施和协调管理工作，重点负责前期准备、项目审查、招商引资、组织拆迁、工程监管、资金监管、回迁安置、安全稳定等工作，对城中村改造的重点事项进行监管和审核。

一、目标任务

这次专项行动的主要任务有四项：一是进行积案化解攻坚。使遗留的重大矛盾积案化解率达到90%以上；二是通过大排查、大调处，使新发生的矛盾纠纷化解率达到95%以上；三社建立健全社会矛盾预防化解工作机制，推进排查化解工作经常化、制度化；四是有效遏制涉众性矛盾纠纷上升的势头，努力实现稳中有降。

二、基本步骤

第一阶段。动员部署：各单位、各村社要按照镇党委、政府的统一部署，成立工作机构，制定工作方案，进行动员部署，对开展重大社会矛盾和积案化解攻坚行动做出具体安排。

第二阶段。全面排查：各单位、各村社在全面排查当前矛盾纠纷及隐患的基础上，重点排查截止20年底尚未彻底解决，已发生或可能引发群体性上访的重大社会矛盾。涉及到单位和村社，要主动配合，加强协调，开展联合排查。各单位、各村社要对排查出的所有重大社会矛盾和积案全部登记造册，并按照一案一档的要求，逐一建立工作台账，逐一说明问题的基本情况，历年来的化解情况和目前情况。由单位领导或包片领导担任包案领导、单位具体负责人或包村干部担任包案负责人，明确化解目标和实现要求。

第三阶段。集中化解：各单位、各村社要按照谁主管谁负责”原则和“案结事了息诉罢访”要求，对排查出的重大社会矛盾和积案逐案进行分析研究，提出化解方案，采取得力措施，全力化解，攻坚克难。确保6月底前重大矛盾和积案化解率达到50%以上，9月底前化解率达到90%以上。各单位、各村社每月要向镇维稳办报送一次工作进展情况。镇上将实行月通报制度，定期反映工作进展情况，进一步提出工作要求，推动专项行动深入开展。