房地产行业市场调查

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产行业市场调查范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产行业市场调查范文第1篇

关键词 房地产销售 高职房地产专业 人才培养

中图分类号：G642.0 文献标识码：A

1房地产行业对人才的需求

1.1房地产行业的工作岗位构成

（1）房地产开发。房地产开发处于房地产行业金字塔的顶尖部分，其涉及面最广，包括金融、营销、工程、公关等岗位。就目前而言，房地产开发公司的薪酬待遇相对房地产业的其他细分行业较高，工作量相对较低，但对综合能力（包括学历）要求较高。

（2）房地产营销咨询业（公司）。一般包括各类销售公司、营销顾问公司、市场调查公司。本行业的最大特别是专业性要求高、工作量繁重，并需具备较强的抗压能力和服务意识。

（3）房地产中介。本细分行业即为二手房的租售，工作量大，待遇不稳定，对从业人员的销售能力要求高，需经常外出带客看房，故对服务意识、耐力也有一定要求。

（4）新房销售。新房销售一般固定在售楼部，坐等客户上门咨询、购买。从业人员除对销售能力要求较高外，还需熟悉新房网签、按揭等操作流程。

（5）房地产估价。本行业从业者，需考过房地产估价师执业资格考试并注册，对专业性、学历起点、经验要求偏高。

1.2房地产行业人才的能力剖析

上述的岗位分析，是用人单位对其职员的具体工作任务的描述，但作为教育工作者，应在表象之上更进一步，将岗位职责细化抽象为具体的能力要求，具体如下：

（1）建筑产品的概念性设计能力。基本了解各类型物业的工程造价，为投资分析提供数据支持。熟悉建设规划中修建性规划指标和实施性规划指标的含义，和各条规定在房地产开发中的真实体现。对户型、景观、朝向、交通动线具有一定鉴别能力。

（2）房地产营销能力。握房地产营销的各类常用工具。熟悉各类广告媒体的价格、购买程序、特点、限制。基本的策划能力。对产品的推销能力，对客户的销售能力。

（3）房地产市场调查能力。熟悉房地产信息的收集渠道，理解各类地产信息背后所蕴藏的指导意义。能运用专业数据分析软件对调查数据进行。熟练应用基本的市场调查技巧。

（4）房地产财务分析能力。熟悉房地产开发项目全过程所涉及的各类收入和费用构成及内容。能在通过市场调查收集相关的成本收入数据。能编制各类财务报表，并据此计算出各种财务指标。理解各财务指标的含义，并能据此做出决策判断。

（5）房地产估价能力。知晓参考案例的收集渠道和分类整理的方法，熟悉估价报告的需求方和其要求，能根据国家估价规范，编制出合格的估价报告。根据估价要求，正确地选择估价方法。正确计算估价对象价值。

（6）房地产经营能力。对开发商持有的物业，能进行概念性的规划。知晓招商渠道和方法，知道各业态的代表性商家。物业管理的基本工作岗位设置和服务质量的衡量、把控。

2高职房地产专业学生的能力现状

伴随着高校招生规模的扩大，大学的培养层次也愈加丰富。从一本二本，到一专和二专，加上近期实行的“单招”，基本可以覆盖参加高考的大部分学生。高等职业院校，一般都在专科第一批和第二批，这两个层次录取学生。

以笔者所在的学校为例，我校学生以专科二批次录取为主，以单独招生为辅。录取分数以300分左右为主，两百多分的学生数量较多，可见学生基础较差。总结而言，高职房地产专业学生的能力情况（可培养空间）归纳如下：

（1）学习兴趣低。高考分数如此之低，不在于智商缺失，而是因为学生学习需求的匮乏。

（2）基础差。具体就是数学、英语、语文等基础知识的严重不足，从而导致以这些知识为基础的其他学科的学习较有难度。

（3）做具体事务型的工作能力强于学习能力。在笔者多年的教学实践中发现，当学习任务较少涉及科学的计算或严谨的文字表达时，高职学生往往容易表现出一定的兴趣和更好的完成程度。

（4）对工作的起点包括起薪要求较低。就业现状的不佳，让高职层次的毕业生，更心甘情愿地接受相对较低的起薪。

3工作岗位与学生能力的匹配

匹配或称之为配对，是一种较好的分析思路。笔者将现今的房地产行业人才需求与高职房地产专业学生的能力现状进行匹配，就可清晰地得出：房地产销售是高职房地产专业学生较好的一种培养方向。原因总结如下：

（1）需求量大。经过本文第一节内容分析可知，房地产销售是整个房地产行业，需求量大并且长盛不衰的工作岗位。

（2）高职类学生的能力特征较容易培养为销售人才。房地产销售更多需要从业者的实践能力，涉及的理论知识较少，对于理论基础匮乏的高职学生，学习销售显得更容易上手。

（3）销售的工资起点低，高职毕业的学生较容易接受这一事实。

4房地产销售技能的教学策略

房地产销售，较少涉及科学理论的探究和应用，更多是经验和技能的培养。限于篇幅，笔者结合自己的从业和教学经验，给出以下在传统教学中容易忽略的培养策略：

（1）基础知识必须夯实。诸如什么叫容积率，按揭怎么计算，这些死记硬背的基础知识，必须让学生掌握。

房地产行业市场调查范文第2篇

【关键词】房地产；财务危机；处理；控制；措施

房地产公司是从事房地产开发建设、销售、租赁管理，以及相关中介服务和其他经济活动的独立部门。在一个整体宏观经济周期内，房地产行业可以驱动建材、建筑、机械、冶金、机械、家电、家具等相关产业的发展，创造大量社会就业机会，是我国国民经济的重要支柱产业。众所周知，房地产业是一个资金密集型行业，有资金投入量大、开发周期长，受经济大环境影响较大的特点。这些特点导致了房地产企业的商业模式具有较大的特殊性：不仅资产负债率较高，而且投资回收周期长。房地产业的各项生产经营活动的过程实际上是大量的资金的运作过程，涉及金融风险复杂而多样，所以房地产行业有着比较大的财务风险。如何规避和防范风险因素，尽早发现潜在的财务危机，使企业尽快消除发展过程中的潜在风险，构建财务预警系统的房地产是一种重要的方法。

1 房地产企业财务危机

房地产企业财务危机是指企业的现金流量不能满足企业的需求，如无法支付到期贷款或借款、不能足额按进度支付合同约定的工程款项或工资薪金，总之是企业的现金流无法支撑企业的正常经营要求。关于房地产企业财务危机产生的认识，从房地产企业财务活动的内容和特点可以了解，我们认为，相对于其他企业，房地产行业的财务危机主要产生自资金流入环节。可能会因为政策原因，或企业产品不能迎合市场，导致实际销售收入没有达到预期，而同时房地产企业过度运用财务杠杆，在高资产负债率的情况下，信贷资金被回收。房地产企业财务危机一旦发生，对上下游的金融行业、制造业等，都将造成极大的影响。地区发展过度依赖房地产行业，确实容易引发投资泡沫与经济过热现象。因此相对而言，发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路，也确实是未来中国经济发展的最佳途径。但如果仅仅以此就认为，制造业升级可以马上替代房地产行业，成为各地区发展的新支柱产业，无疑是片面而书本化的。

2 房地产企业财务危机风险分析

2.1 政策性风险

把政策性风险放在首位，基于我国不完全市场经济的大背景。有形的手经济生活中依然起着巨大作用。房地产业是一个传统的、有较高利润率的行业。我国连续十余年房地产行业的快速发展、房价只涨不跌的历史，不仅使房地产企业可能忽略了危机的逼近，而且使大量资金从制造业及其他行业涌入房地产行业，民企、央企，都要来分一杯羹，这使国家认识到了整个行业的不健康，导致了调控的到来。虽然对近期、中长期的房地场行业走势市场有着很多不同的预测和判断，但近两年，史上最为严厉的房地产调控的到来，证明了房价不可能永远居高不下，只涨不跌。政策性风险对房地产行业最大的影响就是收入的剧减，而房地产企业最大的危机也来自现金流的枯竭。限购政策恰恰打中了这一要害，有房产在手的、较富有的客户被限制购买；而无房产的年轻人面对高房价却望房兴叹。同时，银行信贷政策的收紧，对房地产行业是二次精确打击，房地场行业从银行信贷行业眼中的香饽饽成为了烫手山芋，银监会明确的限制房地场行业的融资方式，数种传统的融资渠道被政策限制，导致企业从市场取得资金越来越困难，成本越来越高，最终必将影响到企业资金链的安全。

2.2 经营性风险

在过去十年，在房地场行业景气的大前提下，房地产企业经营风险相对来说是较小的。房地产企业只需重复做几件事：买地、土地抵押取得贷款、开发、销售、资金回笼、再买地……，在那个阶段，房地场市场一片繁荣，房子一开盘几乎都销售一空，快速的资金回流和较高的利润率保证了企业再投资的资金来源。在现今的环境下，经营风险来自于以下方面：一、产品风险。在现今房地产市场整体供大于求的前提下，产品设计的重要性得以突出，房地产商突然发现，客户的眼光变的挑剔了，不是什么房子都能引来客户排队购买的热情了，在这种情况下，产品设计的失败将使企业付出沉重代价。二、投资风险。如果企业能产生合理的现金流和利润，拥有部分剩余的资金，就会产生新的投资想法。而面对通货膨胀和较大的市场风险，如果没有良好的市场调查，恶性竞争、强行上马新项目，如新投资的项目不能赶上进度，不能达到预期收益，极易造成投资失败，对于一般规模的房地产企业来说，一两个项目的投资失败，完全可能造成致命的后果。三、财务杠杆风险。房地产企业需要大量资金，而资金缺口不是上一个项目的利润可以完全解决的，必然主要靠负债来解决。虽然负债融资的可以在一定程度上，能提高企业的经济效益，财务杠杆系数越大，财务杠杆效应更加突出。但债务比率的上升，会使房地产企业债务风险增加。而目前市场利率在高位徘徊，据观察，目前房地产行业融资成本远高于银行基准利率，达到了9%到15%，如果企业经营不能达到预期的的收益率，高利率会给企业带来较大的偿付风险。

3 房地产企业财务危机风险处理

3.1 资金集中管理模式，资金效率最大化

房地产企业集团公司，资金管理应该更侧重于集中式的管理的企业模式。可以防止企业支付危机发生，保持资本流动平衡。可通过资本流动的有效管理以及控制企业的经营活动和财务活动，可以获取最大的投资效益。掌握房地产集团企业的内部资金、流动，而且有效地监控组织经费使用。集团总部使用资金池，整合、合理调整统筹安排资金使用，从而加强内部资本集约管理，优化资本分配，不仅可对从属企业资金调度实时监控、减少闲置资金，提高资金使用效率集团作为一个整体，而且可以满足重点项目的资金需求，加速资金周转效率，因为有大规模的集中管理和力量，可以消除资本体外循环，改善整个集团的资金使用效率，同时确保资金的安全。

3.2 多种融资渠道、创新融资方法、分散风险

通过多种渠道融资，为房地产企业创造相对安全的企业资金链。可以将房地产资金链和目前资本市场对接，通过建立房地产资金的内部和外部循环系统。在企业需要资金时，可迅速取得融资，有资金闲置时，可以进入外部循环系统，以减少企业财务成本。可制定相关风险分散，确保资金链的安全的预警措施。同时，房地产企业必须对其资金链管理进行研究并寻找更适合自身发展的企业融资、投资模式。随着我国金融市场的不断开放，新的融资渠道和新的资金不断进入市场，在目前的资本市场中，除了日益激烈的市场竞争，还有可以减少借款企业成本，低风险的融资手段。这需要财务人员有敏锐的嗅觉，尝试新的融资方法。合理的房地产企业资金链，避免银行利率上升或准备金率影响的融资的能力，一定要得到重视和发挥。企业系统内部和外部的融资相结合，多元化融资，积极拓宽资金来源，将成为企业化解财务危机的重要手段。

3.3 加强收益分配管理和投资控制，建立预警机制

当企业处于相对稳定的和成熟的阶段，收入分配政策应是适当减少，使企业保持一定的现金储备。在市场方向不明朗的前提下，精简投资项目，对新项目做全面的投资收益分析、市场调查、根据市场好恶设计不同的、差异化的住宅产品。建立一套财务危机的早期诊断和预警机制，将危机消灭在萌芽阶段，对企业有着重要的现实意义。它有助于对危机产生的深层原因进行分析。我们可以通过设置，观察一些敏感性财务指标的变化，对企业可能或将要面临的财务危机信号控制预测。这些敏感财务指标包括：资产负债率、开发项目收益率、现金流量、资金实际成本等、并采取适当的措施，在财务危机积累、危机全面爆发前，作出判断和应对。

4 结论

我国房地产企业受来自企业内部和外部内外风险的影响，排除风险的关键在于预判并主动处理风险，并加以控制。与此同时，加大分析投入能力和应急处理，可事先通过分析财务指标和控制开发等项环节风险分析，帮助房地产企业防范风险发生，促进其持续健康快速稳定的发展。

参考文献：

[1]章桂铨.房地产企业财务预警分析[J].现代商业,2009(21).

[2]陈雯.我国房地产企业财务预警系统研究[D].重庆大学,2008-10-01.

[3]董文科.房地产企业财务预警体系研究[D].重庆大学,2007-05-01.

[4]苗润生.企业财务预警系统研究[J].中央财经大学学报,2003(08).

房地产行业市场调查范文第3篇

近几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产业也在房地产行业中占有重要的比重。随着房地产业规模的逐渐扩大，房地产业的服务项目也从之前的单一模式向多渠道角度跨越，通过多项目和多整合的方式实现房地产业务。房地产公司主要任务就是执行房地产的市场研究、广告策划和营销策略等业务，实现以客户为准则、销售定产的服务理念。但我国的房地产销售业还存在着很多缺陷，如进入门槛不高、专业技术水平较低、销售模式单一等，都使这个行业无法快速进入发展阶段。同时，在泡沫经济之下，各个房地产企业竞争激烈，严重影响了公司的收入和经济效益，所以本文对房地产销售公司的营销现状和解决方案进行研究，希望为房地产行业的健康发展提供积极有利的参考价值。

关键词：

房地产；；销售；意义；现状；营销管理

1房地产行业分析

1.1房地产行业简述

从整体来看，我国的房地产行业发展较慢，因此，房地产销售行业更是晚一些。早在20世纪后期，我国就实行了对房产的销售管理模式，开发商可以将其开发的产品向社会销售，也可将其委托给中介进行销售，这才逐渐发展起了房地产销售行业。从21世纪初期才开始对房产的销售业加以规定，从此我国房地产销售业也逐渐发展壮大起来。从整体来看，我国的房地产销售的发展历程包括3个阶段。第一阶段是1993年～1997年，我国房地产销售模式采用了美国著名销售学家的4P理论，分别是产品、价格、渠道和销售四大要素。这个阶段我国营销策略属于单一阶段，大多数房地产引进此策略从而取得了成功，这项策略得到了广泛的关注和认可，同时迅速发展起来。第二阶段是1998年～1999年，我国房地产销售行业迅猛发展起来，从之前的单一发展模式向多项模式发展，各个房地产公司都有了很大的进步，国外的销售品牌也逐渐被引进到国内，使我国房地产行业更加专业化和系统化。第三阶段是2000年至今，国外房地产公司逐渐向中国靠近，使我国房地产行业更加国际化，营销模式也逐渐开始使用了现代的4C营销战略理论。这样充分保证了消费者的需求和权益，增加了顾客的购买力，实现了销售的便利性。目前，我国的房地产行业逐渐有了新的发展，由于如今的房地产行业发展水平参差不齐，企业结构和规范程度不同，使消费者对房产的购买力也产生了巨大的变化，将来如果不改革或变动思想理念，就会被房地产市场淘汰。

1.2房地产销售行业价值体现

房地产行业的市场销售模式对整个房地产行业的发展是至关重要的，而房地产公司的营销策划更决定着整个房地产行业的发展，更能提高整个行业的竞争力使其健康发展。首先，房地产行业的存在不仅对房地产开发商有很大的积极作用，同时对房产购买者也起到了方便的效果。由于之前的几年中，我国房地产行业出现了滑坡，有些企业为了得到经济效益，急功近利，破坏了原有的房地产市场结构，面临销售困难，久而久之造成了房地产企业被市场淘汰。因此，我们要意识到房地产行业的重要性，在市场销售模式上进行研究，寻找到最佳的销售模式，从而保证房地产行业的正常运行。其次，房地产销售模式的存在有利于掌握市场的运作和发展方向。销售行业主要就是为了解决房地产销售的问题，一旦房地产行业受到经济的影响或者宏观政策的波动，都会给整体的行业造成不可逆转的后果。所以，我国房地产行业的存在就是为了解决市场上存在的瓶颈问题，它可以调节市场的供需关系，减少房产市场存货的压力，有利于加强房地产市场行业的完善和发展。最后，房地产行业可以有效地满足客户的需要。房地产营销模式本质上就是从客户的需求出发，通过对整体资源的整合和产业结构的智能化满足客户购房的复杂性和多变性，从而掌握房地产市场的走向和发展。只有合理地运行房地产营销理论，通过市场调查和深入透彻的分析市场来预测市场，才能顺利及时地解决购房者的需求。

2房地产销售公司营销现状分析

现如今，我国大型房地产销售公司的营销资质都是比较全面的，也很专业，同时服务的内容和对象也更加广泛。同行业的竞争也相对激烈，各个公司企业都通过对市场和客户的充分研究，来寻找最适合自己公司的销售模式，从而找到潜在的客户群体来达到最大的效益保障。但是，事实总是不同的，针对客户进行的研究方案往往都不能完全地适应市场的发展，新型销售模式的开发和应用使客户更加注重产品的定位和服务，所以说，销售和服务不仅仅单纯需要对经验的总结，更需要对产品的创新和利润的开发。消费者是市场营销模式的重点，为了保证经济效益，以客户为中心才是销售的关键性因素。对于房地产行业，销售公司要根据消费者的消费特征来进行市场定位，根据顾客的购买需求有针对性地进行分类销售。同时，还要根据地域的发展模式进行房地产定价，从而得到最佳的效益成果。总体来说，就是根据消费者的需求来整合房地产市场。企业通常通过营销组合的方式来解决各种问题，通过对产品、价格、渠道和促销等基础营销方式来促进销售。而对于房地产销售来说，重点在于精准定位客户，抓住客户的购买心理，进行优势引导，充分挖掘客户对产品地点、价格、配套等不同层级的依赖性进行渗透。所以房地产销售的营销策略不仅可以优化房地产销售产业结构，更能在科学合理的策略(即产品优势及客户需求)中挖掘到更多的客户，同时也方便了销售人员。房地产销售公司可以对不同开发商的多个项目同时。开发商的一个楼盘项目可以找一家公司“独家”，也可根据其楼盘进驻多个销售公司即“PK案场”。“独家”和“PK案场”各有利弊。“独家”的优势是案场灵活多变，操作性高，根据现场情况实时改变销售策略；劣势在于渠道单一，人员主动性较差。“PK案场”的优势是渠道丰富，人员主动性强，提升工作人员主观能动性，增加销售人员动力；劣势在于现场表现死板，反馈信息较慢，实时操作困难。

3房地产公司营销管理

要想使房地产行业获得飞速发展，就要对房地产行业的营销策略的发展做出改变。

3.1品牌营销

相对于销售模式及运营重点，市场上最注重的是品牌效应，品牌在营销管理中占有重要的地位，随着竞争的激烈、市场的饱和，各个房地产企业都通过建立特色的品牌形象来提升自己的知名度，来与竞争对手区分开来。由于房地产行业的高质量品牌较少，加之地域性的特点，使品牌效应的现象越来越明显。所以，我们要加大品牌效应，使顾客能够真正意识到房地产品牌与质量的有效连接。品牌营销的重点在于市场占有率。对于公司的品牌影响力，可以分为以下几种：(1)年限；(2)规模；(3)过的优质项目。上述非必须“独家”，在品牌效力评判中“独家”更具优势。因此好的品牌在市场上的项目也必然是优质的，一个品牌效力差的公司，经历了几个名声大噪的项目，影响力也会提升。品牌营销除了通过接手优质项目外，也可以通过房地产营销的合作渠道进行提升。如通过线上、线下渠道的推广、楼盘全案策划支援等方式，提升自身的品牌影响力。

3.2人员培训

近几年来，房地产销售公司层出不穷，大型公司人员流失严重，因此目前也已有大型公司开始对非重要骨干的人员进行全程陪护培养，即针对应届毕业生等刚入行的人员系统培养，培训时间从几个月发展到几年。长时间的培训虽然对公司利益迅速提升影响不大，但从培训中可渗透企业文化，以及提升各个部门的工作效率。经过员工培训，有经验的骨干培训员对企业本身的忠诚度也随之升高。从长远的发展来看，是极其有利的。

3.3团队建设

房地产行业的服务业务需要逐渐扩大，由于门槛较低，手段和方式也逐渐模式化，使得专业化的公司已经不能满足客户的需要。优秀的团队是公司业务水平的重要体现，由于房地产行业的流动性较大，因此在某一楼盘的团队中，主要人员是其中层干部即主管级人员，他们起着衔接公司及基层员工的作用。对于所在团队需要提高中层人员的素质。再通过权力下放，让中层干部提升基层人员的整体素质，从而达到整个团队素质的良性提升。

4销售公司营销模式设想

针对于上文对房地产销售公司的经营现状和营销管理模式等的具体分析，我们也对其未来的发展做出了一些可行性的设想，具体分为两个方向。

(1)网络营销方向。随着电子科技的迅猛发展和网络时代日新月异的更新，电子信息时代已经走进了我们的生活，房地产业也不例外。我们可以通过在网站上建立自己的房产销售平台，在网络上对自己公司的开发和建立进行宣传。这种方式可以不与媒体进行接触，改变了传统的内容和排版等条件的限制和约束，而且可以随着时代的发展进行及时更新，同时还可以通过虚拟的手法来引起消费者的注意，随时与客户进行沟通。

(2)体验营销方向。根据现阶段的市场销售模式来看，体验是客户的最佳消费方式，通过对产品和商品的体验来更深刻地了解消费。所以说，虽然体验是无形的，但是却又很大的营销价值，同时能够让消费者对商品产生情感，印象深刻。体验营销就是从消费者的角度出发，通过他们对商品的感官、情感、顾虑和行动等方面来进行新的营销方式。它抛弃了传统的理念，尊重自身的价值，使客户能够真正参与到其中，从而享受到真实的体验，从而赢得客户的充分信赖。此外，可以通过对客户进行的体验活动来参与互动，从而更好地体验产品。同时，公司要把握住客户的心理，围绕体验的主题，通过对楼盘销售的不同阶段，组织不同的体验式活动，让客户参与进来，从而更加深刻的体验消费的乐趣。而且，现在的房地产商都利用这种方式来吸引客户，不仅能使客户心理得到了放松，更达到了比预期更好的效果，从而实现更好的营销管理。

5结语

总而言之，房地产销售公司是整个房地产行业的重要一环，是产品与客户直接对应的一环，近几十年来可谓是突飞猛进的发展。由于公司是专门为房地产开发商提供专业楼盘策划推广和销售的服务机构，所以也逐渐被社会所重视，也出现了更多的公司，专业的品牌公司也受到了广大房地产开发商的青睐与合作。所以，我们要在此基础上树立更好的产品和企业形象，加大对营销的投资力度，做好高效率的营销管理，使房地产销售公司成为影响整个房地产行业的重点企业，给我国的房地产行业带来积极的效益。

参考文献：

[1]张咏梅.我国房地产企业的经营环境与战略选择研究[D].华东师范大学,2006.

[2]尹勋营.大陆与台湾房地产业比较研究[D].安徽建筑大学,2015.

[3]何盛涛.成都房地产行业现状及发展分析[D].电子科技大学,2015.

[4]谢雨诗.金融危机下XX房地产公司的营销模式[D].兰州大学,2010.

房地产行业市场调查范文第4篇

关键字：房地行业 洗钱 风险

房地产行业是当今市场最为活跃的产业，不论是买卖或者开发房地产，还是直接购买房地产再出售，都可以实现“脏钱”迅速漂白。在我国当前的反洗钱监测体系下，对于进入房地产业的资金没有特别的资金审查要求。所以，近年来，越来越多的“脏钱”、“黑钱”流向房地产业。

一、房地产业的洗钱风险

房地产业洗钱犯罪是指犯罪分子将非法收入投入房地产业，一段时间之后，通过议价出售变现的行为。犯罪分子或是参与开发房地产或是直接购买房产再出售变现，皆可以实现把非法收入变成合法收入。在房地产的交易中，存在两大主体，可以成为洗钱犯罪分子，即房地产投资商和购房者。

（一）、房地产投资商参与洗钱的风险分析

当前，我国对于投资房地产开发没有特别的资金审查要求。对房地产企业的设立也只是普通的行政许可。在现行的房地产企业信息系统中，缺乏在入市资金的适当审查，显然，为“脏钱”进入房地产开发领域提供了可乘之机。洗钱者可将需要漂白的犯罪收入用于组建房地产开发公司，以合法公司的身份运作房地产开发项目，通过一系列经营活动将犯罪所得混入合法收入中，再以正当经营所得的名义向税务当局申报，在依法纳税的外衣下使犯罪收入合法化。洗钱者还可以采取直接参股的方式，将非法资金注入房地产开发公司，再以股东分红的模式获得对非法所得的合法收入。

（二）、购房者参与洗钱的风险分析

第一种情况，认购房产，随后快速变现。当前，我国的政策与法规对直接购买房产，以大量现金支付并不要求购房者，提供充分的资金合法来源证明。因此，洗钱犯罪分子即可趁机以犯罪收入支付购房款。如此一来，原本的犯罪收入从现金状态转为实物状态，并可于适当时机变现房产，使其成为合法的货币资金，这便是洗钱的过程。事实上，如果洗钱者与房地产销售商达成合谋协议时，还可以用远低于市价的价格购买房产，私下再以其他方式补足房款，随后在按照房产的实际价格出售，从而将犯罪所得变成合法收入。由于房产市场从长期看呈上升趋势，这种洗钱方式要比购房变现更加隐蔽，也更加难以监测。

第二种情况，提前还房贷。按揭贷款购房时当前常见的方式。但是，现实生活中大部分民众都会在规定贷款期限之内提前还清银行贷款。据市场调查显示，当前很大一部分民众会在十年内提前还清贷款，更有甚者会在两三年内还清银行贷款。而银行对于客户提前还清房贷的资金来源不会严格要求客户提供合法资金来源证明。显然，如此一来，这当中必然存在洗钱的空间。虽然以这种方式洗钱会耗费比较长的时间，但是，较之直接用大量账款支付购房更具有隐蔽性。

二、房地产业的洗钱手法分析

（一）、大额现金炒房。

一套或数套房产动辄几十万、几百万也是极为平常的事。据报道，在北京、上海、广州等大中型城市中，现金交易支付300万以上相当普遍，有多甚至一次性支付1000万元以上现金购买豪华别墅。洗钱者就是通过如此动用大额的现金输入房地产行业，之后时机一成熟，迅速转手获取利益。最近几年，持续的房地产热，房价的不断上涨，不难看出洗钱分子的背影。文强案就是例证，文强在重庆公安部门任职17年，以收受的贿赂款先后购买了16处房产。

（二）、采用虚假的证明或伪造的身边证明洗钱

该洗钱手段的利用包括了单位以及个人，单位购房者利用伪造文件、证明，私人购房者借助伪造身份证证，在经济商的协助下，避开了对其真实身份的核查，从而将黑钱投入到房地产行业之中。该种洗钱方式很多是通过代客购买的方式进行，先通过低价购买然后私下再补充差价，最后通过正常的价格或者等房地产价格上升后以更高的价格进行转卖，洗钱者从中不仅能够将黑钱“漂白”，而且还能够赚取利润。

（三）、借用他人名义投资房地产洗钱

众多贪污受贿或是挪用公款的人员，其公职的身份决定了他们不能拥有巨额的收入，也就不可能拥有大量的资金投入地产业。因此，这部分黑钱的持有者，在投资地产业时，往往透过其亲属或亲信将黑钱注入房地产公司，进行暗地性投资。更有甚者有的腐败分子直接借助亲信、亲属的身份成立房地产公司，由自己进行幕后操作。由于这些洗钱分子身份特殊，往往仗其手中权力为自己洗钱进行铺路。诸如在项目审批、用地规划过程中，大开“方便之门”。从而在合法经营的掩饰下，在开发新项目或多区域投资开发等正当经营手段的操弄下，即可实现把黑钱、清洗、转换成合法收入。

参考文献：

[1] 谢端纯.《房地产行业反洗钱可疑资金监测模型研究》[J].《理论研究》2010.(1).

[2]张明楷著：《刑法分则的解释原理》，北京：中国人民大学出版社，2003.327.

房地产行业市场调查范文第5篇

关键词：中职；房地产专业；excel

一、引导学生解决实际问题有利于提高学生学习的动力

在基础课教学中，笔者将基础学科的学习内容与专业相结合，跟学生未来的工作需求相结合，在房地产管理专业中，实行有专业特色的excel函数教学。在设计excel函数的教学过程中，引入房地产二手交易的税费计算，让抽象枯燥的excel函数的学习变得具体生动，学生学起来易上手，有动力，有效果。

例1：房地产二手交易税费的计算，主要使用excel函数的if函数。

题目：要求在excel中建立一个计算二手房地产交易双方的计税模板，只要输入房产总价和面积，是否唯一住房等相关信息，就可以计算各种税费。

以下是满堂红地产网站买家税费计算的功能，而卖家税费的计算功能还没有实现。

自行设计的Exel计算税费的模板，可以综合各地的情况和政策的变化随时进行调整，提供的参考数据更加合理精准，更加适合房地产从业人员使用。

链接excel模板，只需要在指定的地方输入房屋面积、总价，是否唯一住房，是否满5年的信息，就可以在以下的界面中看到买卖双方的缴费数额。

该教学案例以买家税费中契税的计算讲解if函数的教学设计：

【学生已经达到的发展水平】

能使用一层的if函数解决实际问题；

如：=if（期末成绩>=60,“及格”，“不及格” ）。

【学生可能达到的发展水平】

如：=if(房屋面积

二、快速准确分析数据有利于提升学生的职业能力

房地产市场调查是房地产专业学生的一项重要学习任务，是房地产行业从业人员的一项重要工作内容。市场调查经访问资料收集、整理、分析后，最终目的在于提出调查结论并接受结论的内涵。房地产专业学生要求能根据工作的需要进行相关的市场调查，获取工作所需的数据，然后对调查数据进行快速而准确的分析，将分析结果作为决策的依据。

例2：根据调查问卷的数据进行频数分析。

专业准备：提前准备调查问卷，做市场调查，整理调查问卷的答案。

题目：对被调查者列和分析列（意向购买户型）进行频数分析

方法：首先将调查问卷的答案输入到excel的每一行中，每一行代表一张问卷，每一个单元格的值代表一个小题的所选答案。最后将被调查者序列和要分析的那一列复制到新的excel表格中，以便单独分析。生成频数分布表，具体步骤如下：（1）选择“工具”下拉菜单中的“数据分析”选项；（2）为了便于阅读，单击频数分布表中的有“接受”字样单元格，输入“房屋”代替；同样，把数据代码1～5分别用他们对应的房屋名称替换，例如，“1”替换为“风景区小户型”，“2”替换为“市中心商住小户型”等；（3）删除频数分布表中的“其他”所在行右边三个单元格的内容，输出结果。

设计理念：（1）掌握将调查问卷的答案整理成excel中的分析数据的方法；（2）掌握将excel中的数据转换成频数分析的方法；（3）利用频数分布表为决策提供参考依据，给学生提供结合专业知识思考的空间。

三、为客户提供精准的投资参考有利于学生的职业生涯发展

如果房地产就业人员能够根据掌握的市场信息和其他学科的基础知识，为客户提供精准的投资参考，能提升个人的职业潜力，有利于职业生涯的发展。下面以教学案例解释房地产投资与excel公式运用相结合的有效教学。

例3：房地产投资回报率的计算。

专业知识：房地产投资主要有两种，一种是购入再出租，一种是购入再售出，两种投资方式的计算公式如下：

购入再出租的投资回报率=月租金×12（个月）/售价

购入再售出的投资回报率=（售出价-购入价）/购入价

例如，有一写字楼，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：该物业买下并成功出租，业主将有可能获得2万元的月租金。套用上述计算公式，该物业的投资回报率为2万元×12（个月）/200万元，我们得出这物业的投资回报率是12%，如果该业主转手放出，并以215万元成交，那么该物业的投资回报率为(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率是7.5%。

以上案例是房地产中介从业人员工作中经常遇到的，在做投资分析时，从业人员面对的是数十套物业的数据，如果每套物业都以一样的方法计算的话，将花费大量的时间，而且出错的几率也大大增加。

（作者单位：广州市土地房产管理职业学校）

参考文献：

[1]齐爱朋.自定义excel函数在个人所得税征收及稽查中的应用[J].计算机与网络，2011，（5）．