房地产证券投资分析

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房地产证券投资分析范文第1篇

我国房地产行业作为国民经济发展的支柱行业之一，年均增长率达37.8%，对GDP增长的贡献率在1.5至2.8个百分比之间。《2003～2004年度中国房地产市场报告》显示：我国房地产企业的资产负债率在75%左右，房地产金融的资金主要来源于银行，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，还没有形成合理风险分担的机制，因此，潜在而巨大的金融风险基本集中于银行体系。REITs是房地产业可持续发展直接融资模式，有利于化解金融风险，同时，有利于缓解当前房地产中小企业融资难问题。

公司型基金是REITs的重要形式

美国房地产投资信托基金行业协会（NAREIT）把REITs定义为一类公司，这类公司多数情况下拥有并且经营能够产生收入流的商业房地产，也有一些公司为房地产业融资。根据其投资类型，可以把REITs分为三类。实物资产类（Equity REITs）拥有并经营房地产，以租金为主要收入；贷款类（Mortgage REITs）向地产商直接贷款或购买房地产抵押贷款支持的证券（MBS）；混合类（Hybrid REITs）既拥有实物资产又向地产商贷款。要获准成为REITs，一家公司必须满足四个方面的条件。一是组织条件，即至少有100个不同的股东以及在税收年度的下半年5个或5个以下的股东不能拥有公司50％以上的股份。二是经营条件，REITs每年毛利至少有75％必须与房地产相关（例如租金和房地产贷款的利息），每季度总资产至少75％为房地产类资产，另外REITs与其子公司之间的关系也要满足一些规定。三是分配条件，REITs分红比例不得低于90％。四是基金选举及告知投资者等其他方面的条件。

公司型基金是REITs的一种重要形式。公司型基金是相对契约型基金而言的，契约型基金是指依据信托契约或信托法理,通过发行受益凭证而组建的投资基金，这类基金一般由基金管理公司(管理人)、托管公司(托管人)及投资者三方当事人订立信托契约而组建，在组织结构上不设董事会,基金管理公司往往自己作为发起人发起设立基金,自行管理基金的经营和操作。在美国，2004年底公开上市交易的REITs达到193家，股票总市值3078.95亿美元。NAREIT从组织的角度把REITs定义为一类公司，但人们往往也把REITs理解为一种金融工具，这时候REITs很大程度上指的就是房地产基金公司发行的股票。1986年，美国国会通过了《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，法案允许REITs不仅可以拥有房地产，还可以直接运营和管理，也可以直接为其拥有的房地产项目的客户提供服务。因此，目前不少REITs都组建了自己的专业管理团队并创造了不错的业绩。

目前，国内的基金均为契约型基金，设立公司型基金仍存在不少法律障碍，诸如独立董事制度、双重征税等等，这方面学术界已经有了很多讨论，这里不再赘述。当然REITs也可以采取契约型基金的形式，但公司型基金毕竟是基金业发展的趋势，越来越多以契约型基金为主的国家（如日本）都通过立法或修改法案发展本国的公司型基金。

REITs属于产业基金范畴

REITs主要投资于实业而不是证券，属于产业基金范畴。上图显示了2003年底美国REITs投资于各类地产及MBS的分布状况。2004年底，美国193家上市REITs中，实物资产类有153家，市值2752.9亿美元，占上市REITs总市值的89.41％。对房地产的直接投资和经营使REITs有别于其他的基金类股票，成为资本市场上一个独具特色的品种。

理论上，REITs兼具固定收入工具和权益工具的特点。投资分析的一个基本原理是一项资产的投资价值等于预期资产所带来的未来净现金流的现值。就商业房地产而言，其预期净现金流包括两个部分，一是现有租约产生的预期净现金流，二是未来租约产生的预期净现金流。在不考虑客户信用风险和某些合同条款风险的情况下，现有租约产生的预期净现金流与未来房地产出租市场的波动无关，从而使REITs具有固定收入工具的特点。与之相对，未来租约产生的预期净现金流依赖于未来租约商订时的市场供求关系，反映出对市场前景的预期，从而使REITs具有权益工具的特点。

市场表现上，高分红和适度成长的投资特性使REITs 总收益一般比高增长公司低，但比债券收益高（2003年REITs行业指数收益率为33.88%，纳斯达克市场指数收益率为46.78％，标准普尔500指数收益率为22.27％，10年期国债收益率为4.32％）。在具有较高收益的同时，REITs的风险相对较小，其收益波动远低于纳斯达克市场指数，也低于标准普尔500指数。显然，REITs的市场表现是与其部分具有固定收入工具的特点以及人们对房地产市场的良好预期密切相关的。REITs受到投资者青睐的另一个原因是其收益与其他金融资产的相关度较低，可以有效降低投资组合的风险。如果国内能够成功地引进REITs，那么不仅能为中小投资者提供一个新的投资选择，同时也给机构投资者的风险分散化操作提供了便利。问题在于虽然2003年国内出台了《证券投资基金法》，但迄今仍没有《产业基金法》，《产业基金法》的缺位成为发展产业基金的最大障碍。

波士顿地产公司（BXP）―一个典型的实物资产类REITs

波士顿地产公司是美国最大的顶级写字楼开发和经营商之一，以波士顿、华盛顿、曼哈顿和旧金山为其核心市场，在纽约证券交易所上市。公司内部采取伞形结构，通过合伙人制实体――波士顿有限合伙企业完成全部经营活动。

2004年底，公司总资产90.63亿美元，其中房地产资产81.47亿美元。公司资产组合中包含125处地产，可出租总面积4410万平方英尺，包括119处写字楼，一处工业地产，两处零售业地产和三家酒店。2004年公司总收入14亿美元（其中租金收入12.93亿美元，酒店收入0.77亿美元，开发和管理服务收入0.2亿美元，其他收入0.1亿美元），可分配利润2.84亿美元，每股分红2.58美元。

房地产证券投资分析范文第2篇

关键词：房地产信托投资基金；房地产融资；可行性

中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0026-03

在当前我国房地产业飞速发展的趋势下，开发商必须具备强大的金融运作能力和雄厚的资金实力才能够支持房地产开发对资金的巨大需求。从2004年起，我国房地产企业的融资活动空前活跃，一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商来完成资金的融通。但是由于房地产行业以前长期实行单一的融资模式，使得我国房地产企业的融资模式主要为银行信贷、债券融资、利用外资及上市。随着房地产业的迅猛发展，原有的单一融资结构已不能适应房地产商的融资需求，房地产信托随之发展。由于我国对于房地产信托的法律法规不健全，且房地产信托的功能较为单一，使得房地产信托基本不具有组合投资功能和期限转换的功能。而房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”)的引入恰可以弥补房地产信托的缺点。

一、我国发展房地产信托投资基金的动因

(一)投资者的需求

1.发展房地产投资信托基金可以满足我国民间储蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的投资需求。我国约有12万亿元的居民储蓄余额、1.1万亿元的保险资金、1708亿元的全国社保基金以及大量企业在发展过程中的闲置资金等。[1]同时，国外大型的房地产投资信托基金以及实力雄厚的像美林、摩根斯坦利之类的资金实力雄厚的投资银行也普遍对我国房地产业纷纷看好。上述这些巨额的社会金融资产存量必然形成巨大的投资需求。

2.从目前我国的金融体制看，投资者可选的各种投资工具并不是很多。由专业性的机构发起并管理的房地产投资信托基金，可以使投资者获得较高的投资收益，有效规避投资者的风险，为社会大众资本进入房地产业提供了有利的条件。

3.对于投资人来说，在投资组合中加入房地产可以达到获得稳定回报并降低风险的效果。REITs具有很强的市场流动性并由专业的管理团队经营管理，投资组合带来的分散风险的作用、专业经验带来的较高经营效率、公开市场带来的高透明度和市场监督机制以及资本市场带来的强融资能力都使得投资者信心增加，投资需求旺盛。

(二)构建房地产行业多元化融资模式的需要

1.我国目前房地产行业的抵抗风险的能力较弱。发展房地产投资信托基金不仅增加了一种新的融资渠道，降低了房地产开发企业对银行贷款的依赖性，还可以为房地产开发企业建立多元化融资结构，增强其风险抵抗能力。[2]

2.引入房地产投资信托基金有利于房地产企业规范化操作。房地产投资信托基金对房地产企业的投资属于股权投资，使得企业的债务负担有所减小，房地产企业股权结构的改善必将对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

3.房地产投资基金有利于优化房地产行业内部结构。目前我国有两万九千多家房地产商，且绝大多数属于规模小、管理不规范、专业人才缺乏的小企业。房地产投资基金在利润驱动模式下把资金投向具有一定潜力的房地产企业项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，有助于实现资源的优化配置和房地产业良性循环再生产。

(三)资本市场发展的内在需求

房地产投资信托基金的建立对于我国投资基金市场的规范成长有着积极的作用。由于房地产项目的长期性决定了其投资回收的长期性，投资者的收益相对于证券投资而言时间更长更稳定，因而发展REITs有利于增加新的投资基金品种并拓展基金投资者的投资组合空间。REITs在期限、风险等方面进行充分有效的组合，从而减少投资风险，增加投资收益，回报的长期性也有助于培养投资者的长期投资和理性投资理念，而投资者的理性投资又必将推动我国投资基金市场的健康规范发展。再者，发展有助于扩张投资基金规模。[3]

(四)房地产行业市场主体完善的需求

从房地产行业发展的角度来看，成熟的房地产市场是以房地产参与主体的完整性为主要特征的。改革开放以来，我国经济处于持续发展状态但发展水平仍然较低，加之房地产市场发展的时间比较短，使得专业的投资商比较缺乏。近年来，中介服务业和业形成了较好的发展势头，投资房地产金融市场的个人和投资机构的投资需求也正在增强。因此，引入REITs这种全新的金融工具是为房地产业输送金融资源的不错选择，不仅能够促进我国房地产专业投资者队伍的形成，在很大程度上也能促进房地产业的完善和成熟。

二、我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

(一)政策与相关法律规定

在现阶段，房地产信托投资基金必须在适合我国的房地产和金融政策，以及适合我国国情的法律环境条件下才能够得以充分、有效地运行。为此，应对于建立REITs有关的政策和法律法规进行充分的分析。

1.法律可行性。REITs与我国公司法、证券法规定一致，以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立，在我国目前的法律制度下，法律障碍较少。我国2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有关规定也放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件限制，有利于在法律层面上保障REITs在我国现阶段的推出。另外，信托业和证券法律制度的逐步完善也为REITs创造了必要条件。我国于2001 年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从更细致的角度规范了信托业和个别信托。而在证券制度方面，监管层一直在致力于创新证券衍生产品和保护投资者权益的立法，这无疑为REITs在我国的发展创造了制度环境。

2.政策可行性。2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。而在2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。其中，“开放国内REITs融资渠道”的建议表明，REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定，各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款，从资金方面严格规范了对房地产业的融资行为。而央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向。

(二)实际操作层面

经过改革开放20多年来的发展，我国金融市场体系已经得到逐步完善，特别是近十年来房地产业已经步入稳步扩张发展阶段，证券投资基金市场也已初具规模。而目前我国拥有巨大的房地产存量资源，且以每年数千万平方米的速度增长，同时也吸引众多的投资者共同参与进来。

1.房地产业的迅速发展为REITs提供了长期增值保障。房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业，该行业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，对拉动内需、扩大消费以及促进经济全面发展起着重要的作用。此外，发展房地产金融还可以降低金融风险。因此，从长远发展来看，金融业必定要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。[4]另一方面，在经过国家从财政、金融、供求等多方面对房地产行业进行宏观调控后，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，收益型物业投资增速。对于我国房地产行业目前的迅速发展，国家将进行积极、正确的引导，以实现稳步扩张，发展空间非常巨大，在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。

2.REITs发展所需的投资主体已经逐步形成。随着我国保险市场的发展和养老保障制度的改革，我国的机构投资者也已经成型。保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，它们都有规模庞大的投资需求。但是，由于我国的资本市场发展还不成熟，机构投资者的投资渠道还仅限于股票市场、债券市场和货币市场，但这些投资方式已不能满足机构投资者高回报的投资要求。此外，由于近几年北京、上海、广州等国内大城市的房地产市场发展速度非常快，吸引了一大批具有外资背景的房地产开发商投资，再加上金融市场对外资开放，这必然会使房地产市场的投资主体更加多元化。[5]而REITs收益高、风险小、回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求，对广大中小投资者来说，也提供了一个很好的投资机会。

三、我国发展房地产投资信托基金的对策建议

由以上分析可以得出，房地产投资信托基金是金融信托业与房地产业相互融合的产物，能够成为房地产组合融资的核心，在我国现阶段发展房地产投资信托基金能够规范、促进我国房地产业和金融业的发展，优化房地产金融发展路径，同时也是我国房地产融资切实可行的一个途径。可以从以下三个方面发展房地产投资信托基金。

(一)利用REITs在连接货币市场、资本市场和产业市场综合融资平台的优势

房地产业对资金的需求的量和期限结构是全方位的，对货币市场、资本市场、产业市场的资金都有很强的需求，而REITs在上述市场具有很强的融资能力，所以我国可以综合房地产业对货币市场、资本市场、产业市场资金需求的特点发展REITs。

(二)发挥REITs运用范围广泛、创新性强的特点，降低REITs的融资成本

REITs可以吸纳社会各类资本，同时REITs在投资组合上可塑性强，与其他金融工具相比，运用范围更广、创新性更强，从而使REITs收益高、风险小、回报稳定，最终表现为融资成本低。我国REITs应充分利用成本优势扩大在房地产业的投资规模，利用规模优势壮大自身的发展。

(三)顺应经济金融发展的方向，发挥制度创新的优势

随着经济社会的发展，房地产融资必然朝着多元化的方向发展，政府主管部门在政策上也鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。因而，REITs应沿着房地产融资发展的方向，加快制度创新，与其他资金优势互补，增大市场供需双方的选择空间，促进我国房地产金融又好又快地发展。

参考文献：

[1] 李伟，黄小平.房地产投资信托在我国的发展前景[J].浙江金融，2004，(10).

[2] 谢经荣，殷红，王玉玫.房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社，2002.

[3] 曹华.我国房地产投资信托的发展特征[J].经济导刊，2004，(4).

房地产证券投资分析范文第3篇

【关键词】内在价值；资金供求；投资策略

2010年，中国股票市场跌宕起伏，金融、地产、钢铁等权重板块持续低迷，上证指数从年初3277点到年末的2808点，沪指下跌14.31%，然而中小板、创业板等小市值股票表现活跃。在货币流动性趋紧的情况下，预计2011年上证指数的波动区间在2400点―3500点之间宽幅震荡。

一、股票价值的估值和分析方法

证券投资要将股票内在价值和成长价值分析相结合，投资者要在控制风险的基础上实现资产的收益最大化。

（一）股票内在价值分析

股票价格是对上市公司未来发展预期，市场价格围绕股票的内在价值波动。股票内在价值的计算方法：一种资产的内在价值为预期现金流的贴现值，对于股票来说，预期现金流是预期未来支付的股息。假定所有时期贴现率不变，

V=，NPV=VP=P

V表示为股票的期初内在价值；Dt为时期t末以现金形式表示的每股股息；k为现金流合适贴现率，是必要收益率。

NPV为净现值，V表示内在价值，P表示在t=0时成本。

若NPV>0，预期现金流现值之和大于预期成本，股票价值被低估，可以买进；NPV

（二）上市公司成长价值分析

在股票的价值分析中，现金分红是衡量公司价值的重要指标，只有良好的资金流动性和现金红利，投资人才会获得真正的利益。价值选股要从上市公司的资产质量和盈利水平进行分析，可以从盈利性、流动性、安全性三个方面分析，重点分析上市公司行业前景、产品市场竞争力、公司法人治理结构、市盈率、每股净资产等方面。

二、中国股市的投资环境分析

股价的变化最根本因素是市场资金供求，其次是政策变化。下面从宏观经济和外部环境两方面对股市投资环境做简要分析。

（一）宏观经济分析

1.货币政策转向，从适度宽松转变为稳健，货币供应量减少

从上表看出，央行货币政策紧缩，控制货币流动性以保持物价的稳定。2011年4月份CPI同比上涨5.3%，食品价格上涨11.5%，PPI同比上涨7.2%。截止2011年5月11日，本年度央行进行了两次加息，四次上调法定存款准备金率。

2011年的宏观经济政策总体部署：积极的财政政策和稳健的货币政策、把控制物价放在更加突出的位置上。股市运行的最大不确定因素是国内通货膨胀的发展，预计央行会进一步紧缩货币流动性。央行通过货币政策工具加强对货币流动性的管理，这使大盘难以走出大的行情。

2.股票发行量供大于求，股价上行的不确定因素增加

2010年，531家公司在A股市场融资10275.2亿元。预计2011年上市公司数量不断增加，融资规模不断扩大。股票市场的供给主体是上市公司，证券市场的需求方是指各种投资者，包括个人投资者、机构投资者（各类基金、证券保险公司、QFII等）。

货币政策趋紧情况下，新股IPO、股指期货、创业板、大宗商品期货交易都在和主板市场争夺资金。股票发行规模不断扩大，造成市场投资者的资金不足，投资者没有足够的资金去购买规模不断扩大的股票。股票供大于求，造成股价下跌。

3.房地产调控政策的持续，调控的力度将影响沪深两市相关板块发展

2010年4月国务院下发国十条，在7月2日，大盘达到了最低点2319.74点；2010年9月底出台新的房地产调控措施，市场解读“利空出尽”，股市随即选择了向上突破；2011年2月，政府调控重点是扩大“限购”城市范围，楼市炒作资金向股市回流，股价上涨。房地产和相关产业关系密切，地产、银行、钢铁、建材权重板块对大盘中长期走势产生决定性影响。2011年，要注意关注调控政策变化和各主要城市房价走势。

4.转变经济增长方式调整产业结构，发展战略新兴产业

2011年是“十二五”规划的开局之年，转变经济发展方式和调整产业结构，提高经济增长的效率和规模；推动信息化和工业化融合，改造提升制造业，培育发展战略性新兴产业，促进产业发展和振兴。

（二）外部环境对中国股票市场的影响

1.关注美联储货币政策的变化

美国量化宽松的货币政策，是美元持续贬值来刺激出口。资源、粮食、有色金属等大宗商品价格全面上涨，中国人民币升值压力加大；同时央行货币政策收紧，加息预期增加，使得国外热钱游资进入中国市场。

2.区域性的政治和经济危机影响我国宏观经济的整体运行

利比亚等中东国家的内乱局面，日本国内爆发的大地震，朝鲜半岛可能引发的战争…经济全球化的趋势不断加强，世界正在形成统一的整体，这些事件对沪深股市的影响也不容小视。

三、2011年股市投资者的投资策略选择

股指期货推出，证券市场实现了双向交易，单边做多不再是获利的唯一手段，做空依然可以获利，投资者获利方式逐渐多元。中国股市和政策密切相关，投资者要学会正确的投资理念，发掘新时期经济特点、政策方向。

（一）学会正确投资理念，准确把握投资时机

1.学会证券的理念投资，理性投资、稳健理财

炒股要克服人性两大弱点：贪婪和恐惧，只有善于学习才能制胜。盲目追高并非是明智之举，当天忽视价值规律盲目追高，次日庄家拉高抛盘，损失巨大；看股市，要看大盘读懂当前的市场走势，注重市场多空力量对比；把握基本面和宏观政策，股价沿趋势移动、历史会重演。

2.波段思维操作理念，关注量价变化

波浪理论是以周期为基础，上升阶段的8浪全过程。0～1为第一浪，1～2是第二浪，2～3是第三浪，3～4第四浪，4～5第五浪。第一三五浪是上升主浪。上升主浪紧跟着三波的调整浪。不论趋势规模如何，8浪的基本形态不会改变。

对于投资者来说，首先确定自己所在的位置，处于上升还是调整阶段，根据K线结构、移动平均线等指标加以判断，进行波段思维操作，要注意量价周期性变化，把握“高抛低吸”的节奏。

3.买入和卖出时机选择

在股票实践中，技术性分析注重时空、量价变化，移动平均线和K线法是最为常用、有效的方法。MACD、均线指标出现买入或卖出指标，伴随成交量的放大或缩小，投资者要果断进行买卖操作。要和基本面紧密结合，设好止损点以防套牢。

（二）投资对象选择

2011年的股票市场将以震荡为主，要从“十二五”规划、战略新兴产业、扩内需保民生、区域规划等角度对各板块进行重点分析，要密关注宏观政策的调整。

1.“低估值”、业绩优的大盘蓝筹股和资产重组预期的股票

低估值、业绩优的大盘蓝筹股处于低估值阶段。蓝筹股公司稳定的盈利水平，为股价上涨提供支撑。钢铁板块受节能减排影响持续低迷，关注宝钢股份、包钢股份等高端钢铁制造企业；房地产板块、银行券商，处于历史低估值区域，可以逢低布局；煤炭有色关注重大宗商品价格变化。

重组预期股操作上切忌盲目追高，提防庄家拉高出货陷阱。在今年上半年，重组预期股受到市场追捧，济南钢铁、华阳科技、豫能控股等涨幅较大。

2.转方式，调结构，战略新兴产业具有中长期投资价值

新兴战略产业要从研发和产品生命周看公司的成长价值。研究与开发（R&D），公司的发展取决于公司产品的延伸和创新，对公司的发展有重要影响，新兴战略产业符合产业升级趋势，企业具有自主研发创新能力；公司的产品周期在产品的生命周期中，成长期和成熟期公司的盈利水平是最高的，新型战略产业产品大多处于成长期和成熟期，投资价值较大。

3.扩内需、保民生，大消费板块成为新的投资亮点

2011年作为“十二五”期间产业转型第一年，要扩内需、保民生成为政府的施政理念，“以旧换新”政策和“家电下乡”政策继续，3600万套保障房政策的实施，大消费概念股因此具备了政策倾斜优势.预计白色家电业、商业零售、白酒会有稳定的业绩预期。

4.实施区域总体发展战略，区域性板块获得发展机会

在西部地区要培育特色优势产业为龙头，大力发展农牧业、现代工业和服务业，加快构建现代产业体系。区域发展在建设的进程中将不断涌现出阶段性投资机会，重点关注区域开发中受益板块表现。城投、发展、西部矿业、友好集团等个股会获得好的发展机遇。

四、结语

调整产业结构，促进经济转型是“十二五规划”的重点，从调结构，促转型中寻找股市的投资机会，成为投资者重要的课题。新格局的产生会在资本市场得到充分的体现，战略新兴产业会获得巨大发展，A股相关板块将会长期受益于政策的扶持。

2011年中国股票市场受资金面趋紧影响将以震荡行情为主，个股机会很多，板块轮动效应明显。目前中国的宏观经济保持着平稳较快的发展，股市大幅度下跌的系统性风险很小。把握住国家政策的变化、市场热点的转换，相信投资者会有很好的收益。

参考文献

[1]中国证券业协会.证券投资分析[M].北京:中国财政经济出版社,2010,6.

[2]杨怀定.要做股市赢家―杨百万股经奉献[M].南京:南京大学出版社,2008,1.

房地产证券投资分析范文第4篇

关键词: 金融业增加值;金融发展;实证分析

中图分类号:F832 文献标识码:B文章编号:1007-4392(2008)05-0017-03

一、天津市金融业增加值核算方法和构成分析

(一)天津市金融业增加值核算简介

金融业增加值是金融业从事金融中介服务及相关金融附属活动而新创造的价值，是一定时期内金融业生产经营活动最终成果的反映。国际上金融业增加值通行的核算方法有两种:生产法和收入法。我国现行的金融业增加值采用收入法，收入法中金融业增加值为劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧、营业盈余四项之和。但目前国家统计局对于金融业增加值的核算分为年度核算和进度核算两种办法:年度核算采用收入法(上述四项之和)，进度核算采用测算法。测算法规定:除上海和广东证券业发展速度较快的两地采用特殊核算方法外，在金融结构以银行业为主的地区，测算金融业增加值依据两个指标:一是人民币存贷款余额之和的增长率，二是国家统计局核定的系数，该系数指当地存贷款余额和的增长率与当地金融业增加值增长率的相关系数。进度测算当地金融业增加值时，按照两年存贷款余额和的同比增速与国家统计局给定的核算系数相乘即可得出当月金融业增加值的同比增速。我们每月所见的金融业增加值及增长速度都是进度测算而来(年底数据为收入法数据)。

2006年4月份国家统计局《年度GDP核算方案(试行)》中明确规定金融业核算范围包括银行业、证券业、保险业和其他金融活动四个子行业，其中银行业具体是中央银行、商业银行和其他银行;证券业主要包括证券(期货)市场管理及监督、证券(期货)经纪与交易、证券(期货)投资、分析与咨询等活动;保险业包括人寿保险、非人寿保险及相关保险辅助服务活动(保险、评估、监督、咨询);其他金融活动指上述银行、证券、保险以外的金融活动，包括金融信托与管理、金融租赁、财务公司、邮政储蓄、典当以及其他未列明的金融活动。

天津市金融业核算办法，原则上依据国家统计局的统一规定。2007年上半年，天津市统计局在核算系数上考虑到近两年滨海新区开发开放等特殊原因，征求国家统计局的同意，将核算系数做了适度上调，金融业增加值总量有所增加，即2007年上半年，天津市金融业增加值按未调整的系数测算为95.12亿元，调整后为97.38亿元，增长速度由原有的5.3%上调到调整后的7.8%。

此外，天津市与上海、福建、贵州利用当地重点监测的部分金融机构的财务指标采用收入法按季度核算增加值，以此与全国统一的进度测算法作比较，如:天津市统计局核算处与发改委重点监测的17家金融机构(工农中建交等9家银行，2家信托投资公司，6家保险公司)，这些机构用财务数据计算本机构增加值按季度上报市统计局，结果发现:按照全国统一的进度测算法(即金融机构存贷款余额之和的增长速度)推算的金融业增加值比17家金融机构财务数据核算的增加值小，以2007年上半年为例，小了13.12亿元。虽然进度测算金融业增加值比重点监测金融业增加值小，但这种方法全国是可比的。

(二)近两年天津市金融业统计范围分析

从天津市统计局核算处提供的“天津市金融业法人单位名录(2006-2007年)”(见表1)看，天津市统计局金融业增加值的统计以银行业为主，占比达58%，;此外，天津市金融业增加值中其他金融机构占比仅为7.2%，担保公司、基金公司、租赁公司都没有纳入统计范围。

(三)天津市金融业增加值构成分析

近年来，在经济持续快速增长的带动下，天津市金融业整体取得了长足发展，金融业增加值由2001年的66.52亿元增加到2006年的186.87亿元，五年增长1.8倍，年均增长23.0%。但是，天津市金融业对经济的直接贡献有限。2006年天津金融业增加值仅占当年GDP的4.0%。

虽然受上述统计范围所限，担保、基金、租赁等金融机构的增加值未被计算在金融业增加值中，但是天津市金融业实际经营中银行业依然是主体。2006年末，天津市银行业分支机构达2418个，从业人员近四万人，资产总额超过8000亿元，实现增加值174.92亿元，占金融业增加值的93.6%;证券业实现增加值8.28亿元，较上年增长457%，占金融业增加值的4%;保险业实现增加值0.87亿元，其他金融活动实现增加值2.81亿元(见表2)。

按照收入法，金融业年度增加值由四项组成，即劳动者报酬、营业盈余、生产税净额和固定资产折旧。四项组成中，天津市金融机构营业盈余占比最高，2006年，金融业营业盈余107.8亿元，占金融业增加值的57.7%;其中，银行业盈利能力相对较强，营业盈余占到增加值的64.7%，证券、保险、其他金融业相对银行业盈利能力弱，占比为23%，保险业营业盈余最低，为-10.15亿元(见表3)。

横向比较看，2006年天津、北京、上海及广东金融业增加值中北京总量最高，其次广东省、上海市，天津金融业增加值仅是北京的19%。从结构看，各地银行业增加值占比最高是共性，但上海、广东除证券业发展较快外，保险业增加值占比也较高，分别比天津高10.9、17.1个百分点，北京比天津高5.6个百分点。其他金融活动占比除上海为4.9%外，其余都为1.5%左右。

可见，天津市金融业增加值构成中存在两个问题:一是银行业增加值总量太低，分别较北京、上海、广东低686.32、377.04、456.8亿元;二是保险业增加值太低，分别较北京、上海、广东低57.76、92.13、162.74亿元。

二、天津市金融业增加值低的原因分析

(一)法人金融机构总部设置较少

天津市金融业的发展除了起步较晚外，在金融机构的设置上存在很大的不足，不仅缺乏全国性或区域性的金融机构和金融市场，而且还缺乏地区独立法人中小金融机构和非金融机构，这在内涵和外延两方面都制约了整体金融业的发展。截至2007年末，天津市独立法人银行机构和非银行金融机构共有234家，较2006年末北京市独立法人金融机构少304家。而现有的金融机构大量是全国或其他地区的分支行，经营自十分有限，自身业务功能简单，从总部到基层的信息传递环节多、路径长、时效差，资金往来活力不足，人才流动较难，金融服务意识较为呆板，金融创新空间被压缩，资金松紧受全国宏观经济态势的影响较大，金融业潜力发挥较难。

(二)金融业发展结构不均衡

除银行业发展规模较大发展水平较快之外，证券业、保险业、其他金融机构发展规模、发展水平都较小、较低，金融业自身发展结构不均衡，仅靠银行业快速发展，其潜力有限，增加值难以上升。与此同时，银行业自身发展结构也不均衡，由于分支机构在资金、业务、信息方面完全受纵向管理约束，银行、证券、保险之间，银行同业之间，甚至同一银行各分支行之间，难以沟通信息和相互合作，不能有效形成信息扩散效应和优势互补合力。

三、金融业涉及的相关指标分析

从金融业增加值增速看，1990-2006年的平均增长率为11.1%，较GDP低1.3个百分点;金融业增加值占GDP的比重16年间呈下降趋势，由6.03%下降到4.29%，金融业自身对GDP增长的作用有限;金融业的标准差较GDP的标准差高6.83个百分点，金融业的波幅及风险更大。

从吸纳就业人数看，1990年-2006年，天津市第一产业、第二产业从业人员占社会从业人员比重都趋于下降，分别下降了5.51、7.67个百分点，而第三产业从业人员占社会从业人员比重迅速增长，上涨了13.18个百分点，绝对人数从144.27万人增长到246.96万人，上涨了103万人，年均增幅3.42%。金融业的就业人数无论占社会从业人员比重，还是占第三产业从业人员比重都呈上升趋势，分别上升了0.87和1.45个百分点，其绝对人数由2.62万人增长到8.07万人，年均增长7.28%。

从第三产业各子行业发展速度比较看，金融业平均发展速度低于房地产业、交通运输仓储业和批发零售贸易、餐饮业，分别低4.57、2.26、3.67个百分点。

从产业特性上看，金融业的产业链较长，几乎与所有产业都有相关性。直接消费系数是指生产单位产出需要直接消耗各部门产品和服务的数量，即投入系数，金融业直接消费系数表明在金融业运行过程中对其他产业产生的拉动和影响作用，该系数越大，金融业与其他产业直接关联效应越大。从天津市金融业的直接消费系数分析，工业、建筑业与金融业的关联程度最高，批发、零售、贸易和餐饮业的关联度次之，房地产业和金融业本身与金融业相关度也较高。

而完全需求系数是指某产业或部门每一单位增加值通过直接或间接联系需要向另一产业提供的分配量。从各行业对金融业的完全需求程度看，金融业对金融业本身需求量最大(1.0568)，其次是工业(0.6503)，房地产业(0.3123)和批发、零售贸易业及住宿餐饮业(0.2256)，对其他产业的带动作用相对较小。

金融业具有为其他行业提供中间投入和中间服务的特性。从天津市各行业对金融业的最终需求看，工业最终需求最高(1.1311)，其次是教育事业、农业、交通运输、批发零售业。最终需求高意味着中间投入较低，工业对金融业最终需求最高与近些年企业改制、融资结构多样化有关，企业资金来源渠道多了，对银行贷款的依赖度减少了，对银行中间投入也就少了，最终需求必然高;房地产业、社会服务业、公共管理等行业的最终需求较低，中间投入相对较高，表明近些年这些行业对银行的依赖度在增加。

综上所述，可以得出以下结论:一是16年间天津市金融业增加值占GDP的比重呈下降趋势，近十年中，该比重有所上升，上升幅度较小，近三年该比重保持在4.3%左右，说明金融业增加值增长缓慢;二是天津市金融业吸纳就业能力较强，平均增幅高于第三产业平均增幅3.86个百分点;三是金融业与不同行业联系最为广泛，从动态发展角度看，金融服务业由过去带动钢铁制造业、纺织业、工业化学等传统制造业转向房地产业、批发零售仓储运输业、建筑业和社团及个人服务业等现代服务业或高附加值产业，这种变化与全球“经济服务化”相一致;四是天津市金融业虽然是第三产业中增长速度较慢的行业，但他对第三产业的带动效应大于制造业和工业;五是从最终需求和中间投入程度看，房地产业、公共设施及管理业都是银行投入较多的行业。

四、发展天津市金融业、提高金融业增加值的思考

(一)设立金融总部或总部后台服务中心或吸引现有银行和非银行总部在天津设立分支机构

重点建立区域性银行保险机构，引进银行、保险等分支机构，建立区域性金融数据中心、呼叫中心、灾备中心、银行卡中心、培训服务中心等系列服务体系，提升天津区域性金融中心地位，形成一个凝聚力和辐射力强、以投融资为主要内容的区域性金融资本集散中心、金融活动交易调控中心、金融信息中心和中介服务中心，从形式到内容，从内涵到外延提升整体金融业增加值。

(二)积极发展直接融资，建立多层次的资金融通市场，从新型投融资渠道上增加金融业内在价值

首先应做大产业投资基金、创业投资基金、证券投资基金的规模;其次，尽快发展房地产信托投资基金以及信贷资产证券化等新型的直接融资形式，转移银行风险;最后，在建立完备的直接融资体系后，应尽快推出全国性柜台交易市场，为产业投资基金、创业投资基金等提供方便、有效的退出渠道，吸引全国性的金融主体参与到柜台交易市场;同时迅速建立完善与各种市场交易行为相对接的法律、评估、审计、会计等中介机构，促进直接融资体系的可操作性和可持续性。

(三)提升证券业、保险业、其他金融机构在金融业中的比重，加快提升证券保险业和其他金融机构的增加值

证券业在做好传统的证券发行、承销、经纪等业务的基础上，利用自身信息优势，帮助符合条件的辖内中小企业公开发行股票上市融资，并把握天津直接金融发展的机遇，参与到资产证券化、产业投资基金等国家允许的金融创新活动中;保险业应加强管理创新、产品创新和服务创新，延伸机构，健全网络，发挥经济补偿、社会管理和资金融通三大功能，在风险可控的条件下，提高保险资金的利用效率、拓宽其运用渠道;鼓励保险机构通过股权投资等形式积极与银行及非银行金融机构建立长期、稳定的业务合作关系，整合市场资源，探索综合经营模式，深化银保、银证、银信合作，同时完善租赁、担保、征信系统，有效发挥典当行等民间金融的作用，实现大金融口径的共同发展。

(四)加快银行业业务流程改造，转变经营模式，提高服务水平和效率，从内涵设计上提升增加值

天津银行业要利用天津滨海新区的地域优势和政策机遇，利用港口、城市基础设施建设等方面的发展机遇，针对国际转口、中转、配送、采购配套物流企业等加强金融业务流程的改造和产品创新，提高综合性金融服务能力;针对天津制造业产业集聚初具规模，提供供应链融资方案。此外，应积极开展金融衍生产品、信用卡业务、离岸金融业务、企业年金、证券基金等托管业务;参与产业投资基金、风险投资基金等直接融资渠道的运作。

(五)提高天津金融业从业人员素质，吸引高端金融人才落户天津，推动天津金融业服务水平升级

天津金融业的人才发展战略首先应提高金融业从业人员的整体素质。加强对各层次员工的培训力度，使员工及时掌握国内、国外金融业、金融产品的最新发展动态;熟悉开展金融业务所需基本的会计财务、项目管理、资本运作、投资分析等方面的知识。其次，抓住天津滨海新区发展的战略机遇，积极引进高层次的金融人才，给与相应优惠政策，吸引高端金融人才落户天津。

课题组组长:兰埃用

课题组成员:张 平 程卫红

房地产证券投资分析范文第5篇

论文摘要本文使用1998-2001年数据,通过假设检验和回归分析对中国上市公司增长的行业特征进行了实证分析。研究结果表明:中国不同行业上市公司的增长具有显著差异,但差异程度随时间的推移而逐渐降低;仅有少部分行业的增长与其它行业显著不同,大部分行业的增长率之间并无显著差异;不同时期增长率异常的行业也不相同。

一、研究指标、研究方法与数据样本

在反映公司成长性的众多指标中,本文选择主营收入增长率作为研究指标,因为主营收入的增长是公司增长的根本源泉,并且比较稳定、不受会计处理方法影响、不易被管理层操纵。我们根据上市公司1998-2001的主营收入数据计算1999-2001年各公司的主营收入增长率,首先对三年中各行业的主营收入增长率进行描述性统计与分析,然后对不同行业公司的增长率是否具有显著差异进行假设检验(H0:各行业的主营收入增长率没有显著差异),最后以行业为虚拟解释变量(DummyVariable)对三年中各行业的收入增长率分别进行多元回归分析。检验不同行业上市公司的增长率是否具有显著差异,本文使用非参数方法Kruskal-WallisH检验。多元线性回归的模型为:Growtht=α+Σ13i=1βiIi+μ,,其中Growtht为公司t年的主营收入增长率,I为行业虚拟变量,当公司属于行业ⅰ时,Ii=1,否则Ii=0。

为避免当年上市新股的影响,我们以1998年12月31日前上市的670家公司为原始样本,根据《上市公司行业分类指引》将其分为22个行业,从中剔除了样本期内变更主营业务的公司以保持公司行业的恒定,又剔除了符合下列条件之一的公司以避免异常值的影响:ST和PT公司、数据不全的公司、某年增长率大于500%和小于-80%的公司,最后又剔除了公司数量小于10家的8个行业的公司以保证假设检验和线性回归的统计显著性。最后剩余390家公司,分属14个行业,作为本文的研究样本。

本文所使用的上市公司财务数据来源为利多证券投资分析系统,文中所有数据处理和统计分析均使用SPSS统计分析软件。

二、实证研究结果

1.描述性统计与分析

14个样本行业1999-2001年主营收入增长率的均值(标准差)统计见表1。由表1可知,不同行业的主营收入增长率具有很大差别,例如1999年,房地产业为负增长,而信息技术业的增长高达83.26%。另外同一行业不同时期的增长率也不相同,例如房地产业1999年为负增长,2000年增长率却高达58.42%。总的来看,样本期内中国上市公司保持了很高的增长速度,全部公司三年平均收入增长率为19.84%,这得益于中国国民经济总体的快速增长。其中信息技术业增长最快,三年平均增长率达52.4%,其次分别为房地产业、综合类、交通运输仓储业和机械设备仪表业,平均增长率均处于20%至30%之间,而电子业和批发零售贸易业的增长率较低,均小于10%。此外还可看出,大多数行业的增长三年中有降低的趋势,这是符合增长理论的,因为任何一个公司或行业的超常增长(即高于经济总体增长的速度)都不可能一直持续的,或早或晚都将趋向于经济平均的增长速度。

2.上市公司增长行业间差异的假设检验

1999-2001年样本行业间主营收入增长率比较的Kruskal-WallisH检验结果见表2。由表中结果可知,不同行业间增长率的差异1999年在95%的置信水平下显著,2000年在90%的置信水平下显著,2001年不显著,总体可以认为中国上市公司的增长具有显著的行业间差异。另外从检验统计量的大小和P值都可看出,增长率的行业间差异有逐步降低的趋势,这是因为各行业的增长都趋向于经济总体的增长,因而行业间差异减少。

3.上市公司增长行业特征的回归分析

1999-2001年上市公司主营收入增长率以行业为虚拟解释变量的回归分析结果见表3。表中结果说明,行业因素对公司间增长率差异的解释为三年中分别在99%的置信水平下显著、90%的置信水平下显著、不显著,这与前面非参数检验的结果基本一致。三年中公司间增长率差异可由行业解释的比例分别为9.3%、5.4%和4.8%,也是逐渐降低的。此外还可看出,各年中回归系数显著不为零的行业都很少,行业间差异最大的1999年也仅有3个,且不同时期系数显著不为零的行业也不一样,这说明只有少数行业的增长率与其余行业显著不同,大多数行业的增长率间并无显著差异,且增长率异常的行业可能每年都不同。这就要求我们在分析预测上市公司增长能力时,对不同行业的公司要区别对待。

参考文献

1李森、郭伏、戴春凤,《股份公司成长性与股票内在价值分析》,《东北大学学报》(社会科学版),2001年第2期。

2DonnaM.Costello,“ACross-Country,Cross-IndustryCompar-isonofProductivityGrowth”,JournalofPoliticalEconomy,1993,101(2):207-223.