房屋安全条例
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房屋安全条例范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房屋安全条例范文第1篇
二、消防系统的维修保养必须委托有组织的专业队伍进行。
三、发生火警立即疏散被困人员,并立即打“119”求救，派人到路口接消防队到达现场，同时组织自救，使用有效的消防器，把火灾扑灭于萌芽状态。
四、高层建筑周围的消防车道不得堵塞和占用，楼梯、走道和安全出口等部位应当保持畅通，不得擅自封闭和堆放杂物，存放自行车。
五、不得把带有火种的杂物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶旁烧垃圾、废纸。
六、遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁安装不合格的保险丝，确需加大用电负荷，必须向上级部门申请，经批准后方可增容。
七、严禁用金属构件或其它金属物体搭接作回路线，更不准将导线搭接在气焊设备、煤气管道、油罐等易燃易爆危险物品的管道或设备上。
八、高层建筑的室内装修材料，不得随意降低耐火等级，用于天花吊顶、间墙、保温以及消声的材料，必须是非燃或难燃材料，天花吊项内部电线必须外套难燃管。
九、消防设施、器材严禁挪作他用，严禁损坏、丢失，如发现破烂或鼠害应立即报告。
十、每星期检查一次消防箱、水带、水枪、卷盘、破碎按钮、警铃，必须齐全完好。消防箱玻璃如有破烂，立即更换。
十一、消防通道灯必须完好，灯泡烧坏及时更换。
十二、消防箱前面及消防通道严禁堆放杂物。
十三、1211灭火器必须齐全完好，份量不够或过期，必须加足、更换。
十四、地下室及天面水池水量必须保持充足。
十五、电梯机房、发电机房要落实通风冷却措施，油箱必须密封完好。
十六、每季度进行一次消防系统试验：⑴首层消防中心控制柜和地下室消防泵都处于自动控制状态；⑵试验消防栓系统；⑶试验写字楼自动喷淋系统；⑷试验写字楼烟感报警系统。
十七、烧焊作业动火前必须实行“八不”、“四要”、“一清”。
“八不”是指：⑴防火灭火措施不落实不动火；⑵周围的易燃杂物未清除不动火；⑶附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火；⑷凡盛装过油类等易燃液体的容器管道，未经洗刷干净，排除残存的物质不动火；⑸凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器或管道不动火；⑹凡存储有易燃易爆物品的车间、仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不准动火；⑺在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不动火；⑻未经配有相应灭火器材的不动火。
“四要”是指：⑴动火时要有现场安全负责人；⑵现场安全负责人和动火人员，必须经常注意动火情况，发现有不安全苗头时要立即停止动火；⑶发生火灾爆炸事故时要及时朴救；⑷动火人员要严格执行安全操作规定。
“一清”指动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清理现场火种后才能离开现场。
十八、防火的基本办法：⑴控制可燃物；⑵隔绝助燃物；⑶消灭着火源。
十九、安装、使用电气设备时必须符合防火规定，临时增加电气设备，必须采取相应的措施，保证安全。
二十、建立健全防火制度和安全操作规程，组织实施逐级防火责任制和岗位防火责任制。
二十一、发生火灾时，起火单位要迅速组织力量，扑救火灾，抢救生命和物资，并派人接应消防车。任何单位或个人都有义务支援灭火。
房屋安全条例范文第2篇
一、“一听证”
《征收条例》第11条对政府在制定征收补偿方案时，设定了明确的规范行为。其中一个重要环节是，因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》规定，政府应当组织召开听证会进一步听取各方代表意见和建议。根据听证情况，政府应当对征收补偿方案进行修改完善，对合理意见和建议要充分吸收采纳。同时对参加听证会的代表作出要求，应当包括被征收人和社会各界公众代表。这一条款的设定，主要是要求政府在制定征收补偿方案时，能够充分听取社会各方意见和建议，对征收补偿方案进行修改完善，对合理意见和建议要充分吸收采纳，也是对被征收人利益的最大保护。
二、“一审计”
《征收条例》第29条第2款设定审计机关实行审计制度，是因为征收主体是政府行为，征收补偿费用的管理和使用应当由政府审计部门进行审计监督，这在保障依法补偿、公平补偿的同时，也确保政府财政资金的安全与合规使用，避免政府征收部门在征收补偿过程中出现不合理支出行为的发生。
三、“一评估”
《征收条例》第12条设定“政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定”。这一条款的设定，把社会稳定风险评估作为作出房屋征收决定的必要程序。其目的是通过风险评估能够及时发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，能够从源头上预防和减少征收矛盾纠纷。
四、“一保护”
《征收条例》第19条第2款设定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。该条款的设定是为了被征收人如对房屋征收评估结果有异议的，给被征收人设定的救济途径和复核的权利；该条款的设定是条例确定的一项新制度，是专门针对被征收人的保护性条款，是条例人性化的重要体现，更是条例总体设计上的一大进步。
五、“两取消”
《征收条例》与《拆迁条例》最大的区别就是取消了拆迁行政许可权和行政强制拆迁权。
《征收条例》与《拆迁条例》在设定程序上发生了改变。《拆迁条例》规定的拆迁程序是由拆迁房屋的单位启动，房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可，拆迁人实施房屋拆迁。而《征收条例》规定，征收程序是由政府直接启动，由政府作出房屋征收决定，政府征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。拆迁行政许可权被取消。
《征收条例》第28条设定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。这一条款的设定，是将《拆迁条例》规定的由政府强制拆迁行为改为人民法院执行。《征收条例》实施后，各级人民政府不得再实施行政强制拆迁。
六、“两送达”
即送达被征收房屋的评估报告和征收补偿决定。《征收条例》设定的送达程序是为了充分保护被征收人的知情权。一是要让被征收人知道被征收房屋的评估结果；二是要让被征收人知道政府对被征收房屋作出的征收补偿决定的具体内容和救济途径。同时，要求政府征收部门要在征收范围内进行公告，也是让社会更多的人知道征收补偿决定是否合理并进行监督。
七、“两公告”
《征收条例》第13条规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政诉讼、行政复议权利等事项”。
《征收条例》第26条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，或者被征收房屋所有权人不明的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。
《征收条例》设定的上述两个“公告”程序，是要求政府在征收工作中必须完成的规范性动作，也是与《拆迁条例》不同的亮点之一。因为，征收与补偿工作涉及被征收人的切身利益，要让广大的被征收人了解征收是为了公共利益的需要，要得到广大被征收人的理解和支持；另外，要让广大的被征收人了解征收补偿的政策、补助奖励、安置情况、结算方式、差价距离等具体情况要进行耐心细致的解答。只有取得广大被征收人的理解和支持，房屋征收工作才能顺利完成。
八、“两复议、诉讼”
为了保护被征收人的合法权利，《征收条例》在第14条、第26条中为被征收人因不服政府作出的“征收决定”和“征收补偿决定”，设定了可以分别提出行政复议和行政诉讼的救济途径。
九、“五公布”
1 征收部门作为公布主体
《征收条例》一是要求房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布；二是要求房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
上述条款是新增加的内容，也是为了更加公开、公平、公正的体现征收工作的透明度，让被征收人享有知情权和监督权。只有在征收工作中坚持阳光操作、公开透明，才能取得被征收人的信任和支持。《征收条例》的总体思路是，公开透明不仅要求过程公开，而且要求结果公开。
2 市、县级人民政府作为公布主体
《征收条例》一是要求市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。二是要求市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
房屋安全条例范文第3篇
一、社会稳定风险评估包含的内容
《征收条例》第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估应包括哪些内容?笔者认为，应包括如下内容：1.征收项目的实施是否符合有关法律、法规、政策的要求，尤其是征收房屋的各项建设活动，是否是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；2.征收项目实施的各项准备工作是否充分，如征收补偿方案是否进行了论证并征求公众意见，补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的保障条件是否具备，征收法规政策的宣传公示是否到位等；3.征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平；4.可能引发不稳定因素的其他方面；5.征收项目的社会稳定风险防范对策和预案措施等。
二、对被征收房屋存在租赁关系的补偿安置问题
《征收条例》未对被征收房屋存在租赁关系的补偿问题作出明确具体的规定，其立法本意是要求承租当事人双方通过民事协商、调解、诉讼等方式解决租赁纠纷，政府不介入其中。但在具体征收补偿过程中，租赁双方未能解除租赁关系的情况时常存在，这在一定程度上增加了征收补偿工作的难度，需要谨慎对待。
1.补偿方式的选择
《征收条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。对征收补偿时不能与承租人解除租赁关系的被征收人是否既可以适用货币补偿，又可适用房屋产权调换呢?笔者认为，此种情况对被征收人只能适用房屋产权调换。其原因是被征收人与房屋承租人仍可就产权调换房屋建立新的租赁关系，避免房屋承租人没有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同时可规避房屋征收人介入房屋租赁纠纷。
2.停产停业损失补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应对被征收人给予因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果被征收房屋存在租赁关系，实际由承租人经营，那么，真正意义上的停产停业损失由承租人承担，因此，停产停业损失理所当然应补偿给房屋承租人，对被征收人只存在租金损失的问题。房屋租赁当事人可就停产停业损失费协商房屋租金补偿问题，或者依照房屋租赁协议或合同处理相关补偿问题。
3.房屋征收奖励
《征收条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当对被征收人给予奖励。对存在租赁关系的被征收房屋，房屋征收奖励是给予被征收人还是房屋承租人?笔者认为，房屋征收奖励应给予被征收人。因为征收奖励的目的是促使被征收人及早搬迁，征收人可根据征收项目的实际情况制定合理的奖励办法，而最终向征收人腾空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人为获得最高额度的征收奖励，可催促房屋承租人尽快腾空房屋，如果因房屋承租人迟迟未腾空房屋而导致征收奖励损失，被征收人可通过司法渠道向房屋承租人追索。
三、在行政复议、诉讼前是否存在先予执行的问题
按照《征收条例》第28条规定，市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行的条件，一是被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，二是被征收人在补偿决定规定的期限内又不搬迁。按照《行政复议法》第9条的规定，被征收人申请行政复议的期限一般为补偿决定送达之日起六十日，按照《行政诉讼法》第39条的规定，被征收人提起行政诉讼的期限一般为补偿决定送达之日起三个月，而补偿决定规定的搬迁期限一般为补偿决定送达之日起十五日内。因此，在补偿决定送达之日起三个月内，亦即被征收人提起行政诉讼前，市、县级人民政府是不能申请司法强拆的。这极可能造成重大公共工程延期或影响绝大部分被拆迁人按时返迁等。在补偿决定送达三个月后，无论被征收人是否提起行政诉讼，市、县级人民政府均可依法申请人民法院强制执行。在诉讼期间，人民法院对征收人已依照有关规定对被征收人作了货币补偿或者提供了安置用房、周转用房且对被征收房屋进行了证据保全的，可依法先予执行。
四、商业拆迁问题
《征收条例》只规定了为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要对房屋进行征收，而对商业拆迁未作规定。而实际上进行房地产开发等商业拆迁在一定时期内依然存在，这必然涉及到拆迁管理和对被拆迁人的补偿安置问题。
1.拆迁管理问题
由于商业拆迁行为是纯粹的民事行为，拆迁法律关系是民事法律关系，拆迁当事人双方是平等的民事主体，因此，房屋征收人是不能对之进行管理的，各级房产管理部门只能对之进行指导。但尽管如此，笔者认为，拆迁人要从事拆迁行为，应当具备建设项目批准文件、建设用地批准文件、国有土地使用权批准文件，同时，为保障被拆迁人的合法权益，维护社会稳定，被拆迁房屋所在地的县级人民政府可以指定有关部门对拆迁补偿安置资金进行监管。
2.拆迁补偿标准问题
对商业拆迁的补偿标准，笔者认为可参照房屋征收补偿的标准，拆迁人对被拆迁人的补偿至少不低于房屋拆迁之日同时期、同结构、同区域、同用途的二手房市场价格。如果拆迁当事人双方协商一致的，依照约定。
3.对违规拆迁的处理问题
房屋安全条例范文第4篇
《浙江省消防条例》自2010年颁布施行以来，在预防火灾和减少火灾危害、保护群众人身财产安全、维护社会公共安全等方面发挥了重要作用。但是，随着我省经济社会快速发展，消防安全面临新的问题。为切实吸取省内外事故教训，加强消防安全管理，2016年5月底，浙江省十二届人大常委会第二十九次会议对《浙江省消防条例》作了修订，修订内容主要体现在以下几个方面。
单位负有消防安全主体责任
在一些地方，单位的路面和室内消防通道堵塞，室内消防栓破损、上锁，私拉乱接电线，使用不合格装饰装修材料，违规燃放烟花爆竹……每一个隐患背后，都藏匿着毁灭一切的火魔，随时可以夺走人们的生命、财产和幸福生活。
“单位全面负责”是《中华人民共和国消防法》确立的基本原则。“牛鼻子”抓不抓得住，抓得紧不紧，要看主体责任能否落地。此次条例修订充分贯彻和体现了这一原则。条例在总则中规定，单位应当加强消防安全管理，建立健全消防安全责任制和消防安全规章制度，落实消防安全的主体责任。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人，应当对本单位的消防安全全面负责。
对于消防安全重点单位，条例作出了更为严格的职责规定。其中，要求消防安全重点单位按照规定组织开展消防安全评估，评估结果应当报当地公安机关消防机构备案。与此同时，强调评估结果的运用，规定消防安全评估发现的问题，消防安全重点单位应当及时整改。消防安全评估办法由省公安机关会同有关部门制定，报省人民政府批准后施行。
对消防安全重点单位中的火灾高危单位，条例在修订时依据国务院关于火灾公众责任险的规定，将其纳入了火灾公众责任保险强制保险对象，规定火灾高危单位应当按照国家有关规定参加火灾公众责任保险。保险机构在承保前可以对投保单位进行火灾风险评估。投保单位的消防安全状况，作为确定和调整火灾公众责任保险费率的依据之一。
明确业主委员会、物业服务企业消防职责
2013年12月11日凌晨，深圳市光明新区一个农批市场突发火灾造成16人死亡，5人受伤。从火灾发生到蔓延再到救火过程中出现的一些问题，尤其值得关注。一开始着火的只有两三家店铺，最后过火面积达1000平方米，消防设施关键时刻“掉链子”是重要因素。现场消防设施本来就少，消防通道又被其他车辆占用，消防车无法近距离救援。最要命的是，市场内消防栓竟然没水，消防车不得不从远处补水，教训不可谓不深刻。
对此，条例规定，综合楼、商住楼、居民住宅区的业主或者业主委员会，可以委托物业服务企业或者其他管理人对共用的疏散通道、安全出口和消防车通道进行统一管理，对共用的消防设施、器材进行维护；业主或者业主委员会自行管理建筑物及其附属设施的，应当明确管理组织或者人员，对建筑物的消防安全实行统一管理；提倡居民家庭配备灭火器和独立式火灾探测报警器等消防器材。
物业服务企业则应当在其管理区域内建立健全消防安全制度，落实消防安全措施；对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地按规定进行维护管理；开展防火巡查和定期检查，及时消除火灾隐患；不能及时消除的，应当报告业主委员会或者公安机关消防机构、公安派出所；履行物业服务合同依法约定的其他消防安全职责。物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防车登高场地的行为，应当予以劝阻、制止，业主或者业主委员会应当予以配合；对不听劝阻、制止的，应当及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。
对于没有成立业主委员会，也没有委托物业服务企业统一管理的居民住宅区，条例规定由村（居）民委员会负责消防安全日常管理。同时，对于共用消防设施和器材的维修、更新、改造所需经费，条例也作了明确规定。
对养老机构、福利机构、出租房屋、历史建筑进行特别规定
2015年初，大理白族自治州巍山县南诏镇拱辰楼发生火灾，仅仅2小时，拥有600多年历史的云南省级文物保护单位的古楼就化为废墟，仅剩几根焦黑的木梁和断壁残垣。文物和历史建筑具有唯一性和不可复制性，一旦因火灾等原因灭失便不可复原。因其材质、外观等各方面特殊性，有些建筑和场所又不适合增设新型的消防设施设备与器材，只能由其管理人或者使用人制定特别的防火安全保障方案。条例规定，不可移动文物、历史建筑的管理人或者使用人应当建立健全消防安全管理制度，设置禁止烟火的标志，严格用火管理，落实电气防火措施，消除火灾隐患。
养老机构、福利机构是特殊人员的密集场所，住房城乡建设部2014年了新的国家标准《建筑设计防火规范》，补充、完善了幼儿园、托儿所和老年人建筑有关防火安全疏散距离的要求；增加了大、中型幼儿园和总建筑面积大于500平方米的老年人建筑应设置自动喷水灭火系统，大、中型幼儿园和老年人建筑应设置火灾自动报警系统的规定。但是在新标准颁布实施之前，还有大量已建的养老机构和福利机构，没有设置相关消防设施，火灾隐患较大；但如果一律要求其整改到符合新的消防技术标准，难度又很大。对此，条例作了如下规定：已建的养老机构、福利机构，未按照消防技术标准设置相关消防设施的，应当在县级人民政府确定的期限内设置独立式火灾探测报警器、简易喷淋等设备、器材。
出租房屋，是社会管理的重点和难点，安全问题毋庸置疑摆在首位。在条例审议和调研的过程中，许多常委会组成人员、地方和基层单位都提出要加强出租房屋的消防安全管理。为此，条例规定，用于居住的出租房屋，应当符合消防安全要求；居住人数较多的出租房屋，应当提高消防安全要求。并对房屋出租人和承租人的消防安全管理责任分别作了规定。
调研过程中，有些地方提出，近年来由电瓶车充电引发的火灾事故屡有发生，应当引起足够重视。为此，条例对电瓶车停放、充电问题专门作了规定。企业集体宿舍、居住人数较多的出租房屋、居民住宅区以及其他停放电动车较多的车位，应当设置电动车集中停放、充电场所，设置符合用电安全要求的充电设施，采取防火分隔措施。因客观条件无法设置集中停放、充电场所的，物业服务企业或者其他管理人应当加强日常管理，做好巡查、检查工作。禁止在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动车。禁止违反用电安全要求私拉电线和插座给电动车充电。
推进智慧消防建设
随着时代的发展，新技术、新方法不断涌现，消防工作也要向智能化、信息化发展。条例明确规定，鼓励、支持运用大数据、物联网、云计算等先进技术，推进智慧消防建设。鼓励、支持社会力量开展消防公益活动和消防宣传、火灾预防等志愿服务活动。鼓励单位和个人捐资用于消防设施和消防装备建设。县级以上人民政府可以根据本地实际安排消防公益性专项预算，用于抚恤、救助在执勤训练、扑救火灾和应急救援中伤亡的人员。
加强宣传教育培训、提高灭火自救能力
火灾事故常起于“细微”，一个小小的烟头就能将整个居民楼吞噬，一丝电火花可能就会引燃整个商场。离家之前，随手关掉燃气阀门、将电器插头拔下来，就可能避免一场火灾事故。一个不容回避的现实是，现阶段很多人的火灾自救常识少得可怜。比如，很多人不知道火灾中多数失去生命的人并非因为熊熊大火，而是因为吸入致命的烟雾。
条例第四章专门规定了消防安全宣传教育培训的内容。其中，此次修订新增的内容有：有条件的地方可以通过政府购买服务，组织开展消防安全宣传教育培训。鼓励乡（镇）人民政府、街道办事处整合现有宣传教育资源，建立消防安全宣传教育培训实践场所，为公众提供免费的消防安全常识培训服务。今后，大家就可以在这样的宣传教育培训实践场所接受免费培训了。
房屋安全条例范文第5篇
［关键词］拆迁评估；问题；应对措施
［中图分类号］F123 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0113-01
1 新条例中有关评估拆迁存在的变化
(1)“拆迁”退役“征收”上岗,突出保障被征收者权益。《条例》中,一个显著的变化,旧有条例中令人敏感的“拆迁”被“征收”取而代之。“拆迁”二字,此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了20年之久。1991年,国务院上述条例,2001年对其作出修改。2007年12月,国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》中,“拆迁”依然在列。而在2010年1月、12月的两次向社会公开征求意见稿中,其表述已经变为“国有土地上房屋征收与补偿”；直到21日公布的新条例,“拆迁”二字彻底摒弃。笔者认为,透过这一字面改动,可以看到新条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理；而且,在新条例的修改过程中,规范公权和保障私权的法治理念在不断强化,使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。
(2)公共利益确定六个方面,明确征收范围。《条例》规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
(3)征收房屋补偿不低于市价,提现公平、公正原则。《条例》规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
(4)房价评估机构由被征收人选定。
意见提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等,建议不能由市、县级政府规定选定办法。认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定,建议由上级政府制定。《条例》规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。优先给予被征收人住房保障的具体办法、停产停业损失补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2 目前拆迁评估中主要存在的问题
(1)确定房屋基准价格存在的问题。房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,在由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。
(2)城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征。每个城市都有为数有限的几家评估机构依靠和政府管理部门的亲缘关系(历史上曾从属于政府管理部门)或其他手段垄断拆迁评估市场的大部分业务,其利用垄断优势在降低服务质量的同时还能赚取超额利润,破坏了拆迁估价市场的交易规则,降低了拆迁估价市场的效率。
(3)拆迁估价机构受利益驱动恶性竞争,忽视估价专业技术和服务的内在价值。由于城市房屋拆迁估价业务利润丰富,大多数拆迁估价机构为利益相互恶性竞争。此外,房地产估价作为专业性、技术性、政策性极强的工作,在评估过程中要严格按照相关评估法规进行操作,但在实践中,有些拆迁评估为了加快评估进度,减少评估工作量,忽视拆迁估价技术和服务质量,只重视政策解释技巧,追求能对估价结果自圆其说成为一种普遍现象。
3 新条例中有关拆迁评估的亮点
亮点一：征收前进行维稳评估。条例规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,并且房屋价值由评估机构来评估确定。这和原拆迁条例有很大不同。过去实行的补偿办法多是暗箱操作,每家被补偿多少并没有张榜公布,也没有公示。现在按照市场价格为底线,应该比过去要明确了。另外,价值由评估机构作出,而不是由开发商作出,比过去要更公平。如果不服评估结果,可以申诉要求复议,如果再不服,可以再申请鉴定机构进行鉴定,觉得不符合公平标准还可以请另一家来鉴定。还有一点非常重要,评估机构不是由政府作出的,是由双方协商确定的评估机构。
亮点二：加重评估机构责任。条例规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。条例一是明确了由被征收人协商选定是总原则；条例二是加重对房地产价格评估机构和房地产估价师虚假或者错误评估的法律责任,比如记入信用档案等,这是靠信誉吃饭的这类机构的死穴。
4 解决新条例中有关拆迁评估的问题的建议
(1)完善有关配套文件,确定科学的估价方法。
一般情况下,对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估,首选市场比较法,结合成本法与收益法,按照其性质与用途分类后,进行市场化评估。对于采用“基准价格+修正”方法的地区,应从三方面加以完善,一是房屋拆迁补偿基准价格的制定,要依据当地的房地产市场实际情况,真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明,建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订,房价变化较快的地区可半年修订一次,一般地区应每年修订一次。
(2)协调好政府与拆迁人、拆迁评估机构之间的关系。
政府应在宏观层面加紧构建城市拆迁的制度化和法制化运行环境。一方面,坚持市场化、社会化的改革方向,促使企事业单位和社会中介组织参与到城市房屋拆迁管理工作中,改革政府大包大揽的模式；另一方面,健全和完善相关的法律规范,增加拆迁工作中的法律含量,有效协调公权和私权之间的利益关系。运用法律手段维护被拆迁人的合法利益,规范房产开发商和动拆迁公司的行为,建立正常的动拆迁秩序。
