房地产管理法实施条例

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房地产管理法实施条例范文第1篇

第一条  为了促进房地产业健康有序发展，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产法》）及有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。

第二条  房地产开发经营用地，必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。

第三条  在我省城市规划区内依法取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、中介服务，实施房地产管理，物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。

第四条  房地产权利人应当遵守法律、法规，依法纳税。

房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条  房地产开发经营涉及国有资产的，应当按国家有关国有资产管理的规定办理。

第六条  国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政管理部门具体实施。

依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责管理，土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责，密切配合实施。

第二章  房地产开发

第七条  县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控，定期信息，促进其健康发展。

第八条  房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。

第九条  设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。

第十条  设立房地产开发企业按下列程序进行：

（一）向工商行政管理部门申请企业名称；

（二）向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审；

（三）向省建设行政主管部门申请资质审批，领取相应的资质等级证书；

（四）到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；

（五）办理纳税登记；

（六）到所在地建设（房产）行政主管部门备案。

第十一条  房地产开发企业依法取得资质等级证书和企业法人营业执照后，即可从事房地产开发活动。各地不得再要求办理其他市场准入的证照。

第十二条  房地产开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准或不参加资质核定的企业，由所在地建设行政主管部门提出审查意见，报省建设行政主管部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照。

第十三条  省外企业到我省进行房地产开发，须向省建设行政主管部门申请资质审查，并在一个月内到项目所在地的建设行政主管部门备案。

第十四条  外商投资房地产开发企业的资质管理，参照本条例有关规定执行。

第十五条  任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质等级证书。

第十六条  房地产开发项目的实施，按照国家有关法律、法规和《贵州省建筑市场管理条例》、《贵州省建设工程招标投标管理条例》等有关规定执行。

房地产开发涉及房屋拆迁安置的，必须依法办理有关手续。

项目竣工后，应当按规定进行综合验收。验收不合格的，不准交付使用。

第三章  房地产交易

第一节  一般规定

第十七条  房地产交易是指房屋和基础设施连同其使用范围内的土地使用权依法转让、租赁、抵押等行为。

第十八条  县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理。

第十九条  房地产交易市场是房地产交易当事人进行交易活动的场所。

设立房地产交易市场，需经当地县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门批准，到工商行政管理部门进行市场登记，并报省建设行政主管部门备案。

第二十条  房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。

第二十一条  房地产交易人必须持有效证件，办理登记、验证、评估等有关手续，并签定书面合同，按规定缴纳税、费。

房地产交易涉及国有资产的，应先取得国有资产行政主管部门的批准后，方可进行。

房地产交易应在房地产交易市场进行。

第二十二条  国有房地产交易时必须进行价格评估。

其它房地产交易，建设（房产）行政主管部门要求评估或交易当事人委托评估的，应按规定进行评估。

房地产价格评估，应由依本条例规定成立的房地产价格评估机构进行。

第二十三条  房地产交易实行成交价格申报制度。房地产成交价格是缴纳税费的依据，房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或作不实申报。

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地市（县）人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市（县）人民政府可以采取必要的调控措施。

第二节  房地产转让

第二十四条  房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其它合法方式指下列行为：

（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第二十五条  已出租的房屋进行转让前，应提前三个月通知承租人，同等条件下承租人有权优先购买；若受让方为非承租人，原租赁期继续有效，但承租人应与新的房屋所有权人重新签定合同。

第二十六条  以土地出让方式取得土地使用权的，转让房地产后改变原规定土地用途和规划建设要求的，按《城市房地产法》第四十三条规定执行。

第二十七条  商品房预售及其再转让按《城市房地产法》第四十四条、第四十五条规定执行。

第三节  房地产抵押

第二十八条  房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的所得价款优先受偿。

第二十九条  房地产抵押人凭有效证件，到建设（房产）行政主管部门办理抵押登记手续，并到土地行政管理部门备案后，抵押合同生效。

第三十条  抵押人对已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人。原租赁合同继续有效。

第三十一条  房地产抵押合同终止后，双方当事人应当在十五日内到原抵押登记部门办理抵押注销手续。

第三十二条  抵押人不履行债务时，处分抵押房地产所得价款，按下列顺序进行清偿：

（一）支付处分该抵押房地产的费用；

（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；

（三）按抵押合同和抵押顺序偿还债务；

（四）剩余部分退还给抵押人。

第三十三条  房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第三十四条  以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押，依法拍卖该房地产后，所得价款应在先缴纳应缴的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

第四节  房屋租赁

第三十五条  房屋租赁，是指房屋所有权人以营利为目的将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十六条  住宅用房的租赁，按《城市房地产法》第五十四条规定执行。

房屋出租人应按规定缴纳有关税费。

属于土地使用权出租的，按国家有关土地管理的规定办理。

第三十七条  房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

土地收益的上缴办法按国家有关规定办理。

第三十八条  租赁期满，继续出租的房屋，应重新办理租赁手续；在同等条件下，原承租人有优先承租权。

第三十九条  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）属于危险房屋的；

（七）设定抵押，未经抵押权人同意的；

（八）有关法律、法规规定禁止出租的。

第四章  中介服务管理

第四十条  房地产中介服务，指在房地产交易中，以营利为目的为当事人提供咨询、价格评估、经纪等有偿服务的行为。

第四十一条  房地产中介服务机构，应具备《城市房地产法》第五十七条规定的条件。

第四十二条  设立房地产中介服务机构，由当地建设（房产）行政主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审定，发给资质证书后，到工商行政管理部门申请营业登记。

设立土地中介服务机构的，由土地管理部门按规定办理有关手续。

第四十三条  从事房地产中介服务的专业人员，应经建设行政主管部门会同土地行政管理部门组织专业培训，考核合格发给资格证书后，方可开展房地产中介服务。

第四十四条  省外入黔从事房地产中介活动的单位或个人，须到省建设行政主管部门申请资质和资格审查，并到经营地建设（房产）行政主管部门登记备案。

第四十五条  进行房地产中介服务可以收取经营费，收费项目和标准由省物价部门会同有关部门核定。

第五章  房地产权属登记管理

第四十六条  本省实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第四十七条  城市房屋权属登记发证工作，由所在地市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门负责。

城市土地使用权的登记发证，按《城市房地产法》第六十条第一款的规定办理。

其他任何单位无权发放房屋产权证件和土地使用权证件。

第四十八条  在依法取得的国有土地上建成的房屋，应凭土地使用权证书和建设工程规划许可证等文件，向市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门申请登记，领取房屋所有权证书。

房地产转让或变更，应按《城市房地产法》第六十条第三款的规定办理变更登记。

未按规定缴纳税、费的，不予办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记手续。

第四十九条  房改中出售的公有住房，经县级以上人民政府房改部门确认产权属性和比例后，由出售单位持有关证明文件到当地建设（房产）行政主管部门办理过户和产权转移登记手续，领取房屋所有权证书。

第五十条  因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当按规定办理过户登记手续。

第六章  物业管理

第五十一条  物业管理，指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为。

城市人民政府应倡导和推进物业管理。

第五十二条  设立物业管理企业，参照本条例第十、十一条的规定办理。

第五十三条  物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其人签订书面合同，依照合同约定实施物业管理。

物业管理企业可以有偿提供与物业管理相关的配套服务。

第五十四条  物业管理的收费，属事业性的按《贵州省行政事业性收费管理条例》的规定执行；属服务性的由双方商定。

第七章  法律责任

第五十五条  房地产开发建设用地，未按土地管理有关法律、法规规定办理的，由县级以上人民政府土地行政管理部门依法处罚。

第五十六条  违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令其停止房地产开发业务，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。

第五十七条  违反本条例第二十七条规定预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。

第五十八条  违反本条例第四十二条规定，未取得资质证书进行房地产中介服务活动的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门或土地行政管理部门责令其停止中介活动，没收违法所得，并可处五百元以上五千元以下罚款。

第五十九条  违反本条例第四十八条和第五十条规定，未办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记的，由登记机关责令其补办手续，并可对直接责任者处以一百元以上一千元以下罚款。

第六十条  物业管理企业有下列行为之一的，由建设（房产）行政主管部门责令限期改正，并可视情节处一百元以上五千元以下罚款：

（一）不履行合同，房屋及公用设施、设备修缮不及时、质量无保证的；

（二）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；

（三）不履行物业管理合同及有关规定义务的。

对擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。

第六十一条  阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十二条  各级人民政府及有关行政管理部门工作人员滥用职权、营私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十三条  实施处罚时应出具处罚决定书；罚款应使用按国家规定统一印制或监制的罚没收据。

罚没收入应全额上缴同级财政。

第六十四条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章  附  则

第六十五条  在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发经营活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。

第六十六条  省人民政府可依据本条例制定具体办法。

第六十七条  本条例自1996年10月1日起施行。

附：国家法律有关条文：《中华人民共和国城市房地产法》：

第二十九条  房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取执照后的一月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第四十三条  以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十四条  商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十五条  商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

第五十四条  住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。

第五十七条  房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第六十条  以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产管理法实施条例范文第2篇

关键词：城市土地；土地使用权；土地使用权出让制度

中图分类号：F293.2　文献标识码：A

城市土地使用权出让制度的确立，使传统的城市土地由无偿、无限期、无流动的使用制度变为有偿、有限期、可流动的使用制度。经过十几年的改革和探索，现有的城市土地使用权出让制度具体包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。但是，这一制度在实际执行中却并不乐观。

一、城市土地使用权出让制度缺乏系统性和统一性

我国现行的土地使用权出让制度，其“内容散见于宪法、法律和行政法规之中”，而且各法律法规的“内容重复之处，不协调之处甚多”。我国有关土地使用权出让的制度都规定在《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》和《暂行条例》等法律、法规和规章中，但是土地使用权出让制度并没有因为这种“多头”调整而变得十分完善，相反，这些法律法规对土地使用权出让的规定缺乏系统性，往往是内容重复。例如，在《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》中，都是仅仅规定了土地使用权出让的几种方式，而对于其具体如何去实施，都没有涉及。这种内容的简单重复毫无意义，仅仅是徒增立法成本。

现有的关于土地使用权出让的制度规定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根据《暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。这显然不符合《物权法》中“国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定。再如，四种出让方式之一的拍卖出让，该方式实际上不符合1997年的《中华人民共和国拍卖法》。该法在第10条规定：“拍卖人是指依照本法及《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人”。由土地行政管理部门及所属的事业部门进行国有土地使用权的出让拍卖，显然与《拍卖法》相违背。

二、城市土地使用权出让方式的制度空间太大

对于一些具体问题，法律规定不够明确，较为笼统、含糊，给制度的执行者留有较大的操作空间。最典型的例子就是关于以协议方式出让国有土地使用权的规定。《城市房地产管理法》第12条规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”2003年的国土资源部第21号令规定：“出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采用协议方式。”上述条例并没有对协议方式出让国有土地使用权的具体范围做出详细规定。这些条例仅仅对协议与招、拍、挂做出了区分适用，仍没有规定到底何时适用招标，何时适用拍卖，又何时适用挂牌。这样，难免在实践中产生适用混乱。还有关于“有条件”和“没有条件”这样的含糊之词，法律并未作明确规定，这都给实际操作留下过多的自由裁量权，给一些人钻制度空子提供了便利。

三、城市土地使用权出让经营制度不合理

我国现行的是土地批租制度。从我国城市土地使用制度改革的实践来看，土地批租制度为地方政府加快城镇建设，促进城镇发展发挥了重要作用，但是其弊端在实行过程中也逐渐显露出来，主要有以下两方面：第一，土地批租实现的财政收入是不可持续的。因为城市土地资源是有限的，以当前市场价格批租土地虽然一次性收取了土地使用权期限内的全部租金，却无法获得未来土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地价格信号。在土地批租制度下，未来土地出让期内土地使用权的供求关系要全部在当前的土地出让价格中体现，因为无论政府还是土地开发商都不可能在当前掌握未来土地使用权供求的全部信息，所以不论土地是否以市场方式出让，土地的初始价格都必然无法准确反映土地的真实价值。

四、城市土地使用权出让制度未能真正实现该制度的价值取向

我国土地使用权出让制度设计的初衷，是要体现土地的经济价值，实现土地资源的优化配置，同时要让用地者珍惜土地。但现实情况是，在已出让的土地中大部分采用协议出让的方式，协议出让是四种有偿出让方式中最缺乏竞争机制的一种方式，其主观随意性大，最容易导致和国有资产的流失。协议出让是土地资源配置市场化程度较低的出让方式。协议是政府与指定对象进行一对一谈判的方式，除政府外只有一个所谓的“市场主体”存在，缺乏公开性和透明度，土地的实际价值难以显现，长官意识和人际关系很容易对出让过程产生负面影响，土地管理部门往往只是充当办手续的角色，很难行使自己的职能，致使国有土地资产收益流入开发商手中，为土地投机提供方便，难以真正实现土地资源的优化配置。

五、城市土地使用权出让制度带有浓重的行政色彩

房地产管理法实施条例范文第3篇

关键词：房地产法教学；案例教学法；法学教育

中图分类号：G642     文献标识码：A     文章编号：1007-0079（2011）25-0140-02

随着我国改革开放的不断推进，国民经济取得了高速发展，房地产市场在拉动经济增长的过程中起了不可磨灭的作用。与此同时，房地产纠纷日益增多，房地产法解决纠纷的功能逐渐凸显。房地产法教学担当起了培养合格房地产法人才的重任，①但如何使房地产法教学取得良好的效果是一个值得授课教师思考的问题。本文以案例教学法的运用为切入点，讨论房地产法教学中案例教学法的具体运用，以期能对提高房地产法教学效果有所帮助。

一、房地产法教学的内容及其在法学教育中的意义

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法的表现形式有两种，一是房地产法典，二是单行房地产法律规范，我国目前房地产法由众多单行房地产法律规范组成。我国房地产法的体系主要有三部分：第一，基本法。如《宪法》以及《民法通则》等法律中有关房地产的规定。第二，专门法。如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《住宅法》及各自的实施条例、②细则、办法等。第三，相关法。如《物权法》、《担保法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中有关房地产的规定。目前，我国调整房地产关系最基本的法律有两部，即《土地管理法》和《城市房地产管理法》。

现行房地产法教材关于房地产法教学的内容大体相同，主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、房地产开发用地制度、房地产开发法律制度、房地产交易法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房保障法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及到民法知识之外的经济法等知识，可以说是民法与经济法的“大融合”。因此，房地产法教学效果的好坏不仅可以反映出教师教学水平的优劣，还可以从中看出学生法学素养的高低。尽管我国法学教育没有将房地产法列为本科教育的核心课程之中，学校教学也大多将房地产法列为选修课开设，但房地产法知识贯穿民法教学、经济法教学过程的始终，因而专门对房地产法教学进行探讨显得尤为必要和重要，其不仅能推动民法和经济法教学的发展，还能促进房地产法学科的建设。

二、房地产法教学中运用案例教学法的作用

“1871年，兰德尔教授在美国哈佛大学法学院首创以案例讲授法律的方法。他编著的《合同法判例》是世上第一本案例教学法的教科书。当时他积极探索法学教学案例，主张培养学生具有像律师那样思考的技巧能力，因此在教学中不特别注意学生是否了解一个规则，而在于让学生了解为什么要这样做，法院判决怎样做到这一点。”[1]案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流的研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。[2]如今，包括法学在内的各种学科教学过程中都广泛运用案例教学法。在房地产法教学中运用案例教学法具有以下作用：

1.培养学生解决问题的能力

房地产法是一门实践性很强的学科，房地产法教学中运用的案例都来源于房地产实务，是司法实践的产物，与生活联系紧密。将案例教学法运用到房地产法教学中，能将干涩的房地产法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来，使学生更加直观地感受法律在生活中的运用，从而更好地理解所学法律知识，提高学生解决实际问题的能力。

2.激发学生的学习兴趣

传统教学模式是机械式的灌输与接受的过程，老师采取“满堂灌”的方式从头讲到尾，对知识的讲解基本采取先概念、再特征、后分类的模式，使本来可以鲜活的房地产法律知识变得枯燥乏味，学生的学习热情和兴趣大大降低。同时，传统教学模式以教师为主，学生往往没有参与到教学活动中，导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来，教学过程中让学生积极参与对案例的讨论，在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。

3.提高教师的教学水平

在房地产法教学中运用案例教学法对授课教师提出了更高的要求，教师仅靠一本教材就完成备课任务已不可能，课前或者课后教师必须结合课堂教学内容对众多关于房地产的案例进行搜集和筛选，同时还需加工和处理，使其符合教学目的。教师对案件的搜集、整理过程不仅能扩大自身的教学视野，还能更加深入地思考相关法律知识和理论，进而有助于提高教师教学水平。

三、房地产法教学中案例教学法的具体运用

房地产法教学中运用案例教学法使得教师一统课堂的局面被打破，课堂教学内容由教师和学生共同完成，课堂教学的成败由教师和学生共同决定。因此，案例教学法的具体运用不仅取决于教师“教”这一面，还取决于学生“学”这一面。

1.教学前的准备阶段

（1）筛选教学案例。房地产法教学中运用案例教学法首先需要由教师对众多的房地产法案例进行筛选，因为只有符合教学目的的案例才能在课堂上派上用场，否则会出现适得其反的结果。教师在筛选房地产法教学案例时，应关注房地产界最新的发展趋势，选择具有时新性、典型性的案例，因为陈旧的材料尽管能够说明问题，但学生往往对新颖的东西更感兴趣。

（2）研究案例内容。教师为了能在课堂上游刃有余地对案例进行讲解和分析，必须在课前认真研究案例的内容，将案例所反映的房地产法律知识和原理总结、提炼出来，准备好课堂上要讨论的问题以便提高课堂效率。

（3）分配好案例教学在整个教学环节中的比例。我国法学教学传统和法律体系决定了案例教学无法成为整个课堂教学中的核心，③只能作为教学的辅助手段。因此，教师在房地产法教学中运用案例教学法时要分配好案例教学在整个课堂中所占用的时间，若案例教学占用太长时间反而使学生忽略了对基础知识的掌握。

2.案例教学阶段

（1）先讲解基础知识，后分析教学案例。如前所述，案例教学不能成为房地产法教学中的主角，教师在课堂上不能从头至尾都分析和讨论案例。因此，教师首先应理清房地产法的基础知识和原理，然后通过对案例的分析和讨论加深学生对所学知识的理解，扩大学生的视野，激发学生学习房地产法的兴趣。

（2）介绍案例内容时辅之以其他教学方法，如多媒体教学法等。在运用案例教学法的同时多种教学方法并举能使教学达到事半功倍的效果，因案例本身的鲜活性和真实性，加之多媒体教学的直观性和生动性，学生会对这样的教学方式乐此不疲。

（3）针对案例提出问题，启发学生积极思考。案例教学是一个师生互动的过程，在教学过程中教师应引导学生认真思考，踊跃发言，参与到教学环节之中。其中，教师针对案例并结合讲授的基础知识提出问题是引导学生深入思考的最佳方式之一，学生与教师的互动改变了传统教学法中教师占主导地位甚或唱独角戏的局面，同时也显示出案例教学法较之传统教学法的优势所在。

3.教学后的总结阶段

（1）反思学生课堂讨论中出现的问题。课堂教学完成后，并不是说教师就与所讲的知识和所讨论的案例脱离了干系，教师课后应该针对学生在课堂案例讨论环节中表现出的问题以及学生各自的观点、理由和论证方法等进行总结，这不仅能为以后更好地教学提供参考，还是教师深化学习的一个过程，因为学生的讨论大都是经过思考准备后进行的见解、意见纷呈，教师往往也能从学生对案例的讨论中受到启发。

（2）撰写案例分析报告。房地产法教学中案例教学的最后一个环节就是案例分析报告的撰写，毕竟课堂讨论是零散的、不成体系的，课后可布置作业让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的，通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。

总之，房地产法是一门实践性很强的学科，与人们的生活密切相关，房地产法的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果，在房地产法教学中运用案例教学法，④对课堂教学效果和教师教学水平的提高、学生能力的培养以及房地产法学科的建设都具有无可替代的重要作用。

作者简介：刘远山（1968-），男，湖北天门人，海南大学法学院，教授，民商法硕士生导师，法学博士、博士后；余秀宝（1987-），男，重庆人，海南大学民商法学院硕士研究生。（海南 海口 570228）

 

注释： 

①很多学校设置有独立的房地产学院或专业如上海大学、中南财经政法大学等。 

②典型的如《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》等。 

③其例外情形是专门的案例课程和法律诊所等实践性课程。 

④这里还涉及其他相关实践教学环节以及典型案例的具体说明和解剖等内容,限于篇幅暂不予论述。 

 

参考文献： 

房地产管理法实施条例范文第4篇

在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局第8号令）首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。

1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称《意见》）第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。”

土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。

由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。

在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：

第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体――出租人是通过划拨、出让（或转让）取得土地使用权的受让人；承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。

第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……”

承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：第一，单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。第二，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二、领有国有土地使用证；三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”

根据上述规定可知，划拨土地使用权转让、出租、抵押时，地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权，是不能出租的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。值得注意的是，如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权，属非法行为。

房地产管理法实施条例范文第5篇

一、加大建设用地管理力度，严格控制城乡建设用地总量要以土地利用总体规划为依据，规范建设用地的管理。首先，要把好预审关。各项建设用地都要符合规划，可利用存量土地的，不得利用增量土地；可利用非农用地的，不得利用农用地；可利用非耕地的，不得利用耕地。闲置土地未被充分利用的地区，应核减其下一年度农用地转用指标。其次，要加强计划管理，各地年度建设用地，一律按计划实行总量控制。建设项目未通过预审的，不能列入计划。再次，要严格按转用、征用和划拨、出让审批权限审批用地，严禁越权批准用地，坚决制止非农建设非法占用土地。

城市、小城镇建设一律不得突破土地利用总体规划确定的用地规模，各项建设要逐步向相应的功能区集中。小城镇建设要依法明确供地方式和土地产权关系，防止或避免发生新的土地权属纠纷。

要加速农村土地整理的进程，引导农村居点逐步向中心村和小城镇集中，禁止在土地利用总体规划确定的需拆迁的村庄内建房，禁止占用规划预留区之外的耕地建房，禁止在堤防禁脚地范围内建房，禁止在公路两侧擅自建房。

乡镇企业新增用地要严格限制在土地利用总体规划确定的用地范围内，原有企业要逐步向工业小区集中，不符合土地利用总体规划的建筑物、构筑物不得改建、扩建。

交通、水利等各项基础设施建设用地都要依法办理用地审批手续。要严格控制高速公路服务区用地范围。国道、省、县道等公路两侧符合条件的农田，必须依法划入基本农田保护区。

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。严禁未经批准擅自将农民集体土地变为建设用地。

农民的住宅不得向城市居民出售，已经出售的要按《土地管理法》的有关规定处理。城镇居民不得使用集体土地建住宅，城镇居民建住宅必须使用国有土地。已经为违法建造或购买的住宅发放土地使用证和房产证的应依法进行清理。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省人民政府规定的标准。农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。

三、加强对农林开发项目的管理，禁止征用农民集体土地进行“果园”、“庄园”等项目开发农林开发项目必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，土地权属和地类必须经过严格认定，任何单位和个人不得在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。

进行农林项目开发必须严格按照《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等有关规定办理用地手续，任何单位和个人都不得私自与农村集体经济组织签订用地协议，禁止以征用方式取得农民集体土地进行“果园”、“庄园”、“生态园”等项目开发。

以承包经营方式使用国有土地进行农林项目开发的，必须签订国有土地承包合同，约定双方的权利和义务。

农林项目开发必须严格按照批准的规划用途使用土地，严禁改变农林用途搞别墅、度假村、娱乐设施等房地产开发，确需配套进行非农建设的，要依法办理建设用地审批手续。属于基本建设项目的，必须严格按照基本建设程序履行审批手续。建设项目经批准后，方可办理建设用地手续，严禁未批先用土地。

四、强化开发用地的监督管理，禁止利用土地开发进行非法集资农林开发用地必须首先进行土地所有权登记发证，明确土地所有权主体，确定用地范围、界址、测绘地籍图。

农林开发项目未经批准不得擅自进行分割转让、转租。以出让方式取得的国有土地使用权，在交清全部地价款（包括出让金），并按出让合同规定的期限和要求完成建设工程公共设施建设、且开发建设实际投资已达出让合同规定的建设投资总额25％以上，方可依法转让、出租、抵押。

土地使用权承包者或租赁者，必须依照合同约定使用土地，未经原出租或发包方同意，不得私自转让、再出租、抵押或转包、分包。

五、规范国有土地交易管理，切实制止各类炒卖土地的行为各地要根据国务院办公厅的《通知》精神，要进一步完善国有土地交易中介组织管理，搞好土地招标、拍卖工作。

划拨土地使用权转让、出租，必须符合湖北省人民政府〔1993〕45号令和《城市房地产管理法》的有关规定，并经有批准权的人民政府批准。

土地的转让、出租抵押必须依法办理用地手续。凡采用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式，变相“炒卖”土地的，要依法进行查处。已批准立项又符合土地利用总体规划的，依法查处后，补办用地手续。

国有企业改组、改制等涉及土地使用权流转时，必须实行出让、租赁、出资或作价入股等有偿使用方式供地，其地价评估结果、土地资产处置方案必须经县以上土地行政主管部门确认、批准。

各级人民政府土地行政主管部门要积极参与国有企业改组、改制等，协同有关部门拟订土地资产处置方案，依法履行土地资产确权、评估、确认、登记程序。

要加强住房制度改革中国有土地资产的管理，各地已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的，各级政府要组织专班进行清理，其中土地收益要按规定依法上缴国家。

要做好已购公有住房和经济适用房土地使用权交易的审核，并根据审核结果进行土地出让金或出让收益的征收和土地使用权变更登记。凡已购公房获得全部产权的，必须到土地行政主管部门办理《国有土地使用权证》；凡使用划拨土地的公有住房或经济实用住房，首次入市转让时，应按标定地价的10－20％补交出让金或土地收益。

补交土地出让金或土地收益由市、县人民政府土地部门在交易时代征（其中省直部门的由省直土地分局代征）后直接缴财政部门在银行设立的“土地出让金”财政专户。

六、切实抓好非法转让、炒卖土地的清理工作，坚决依法查处各类土地违法案件

    （一）清理工作的范围：各级人民政府要抓好对本行政区域内1991年1月1日以来土地使用权非法转让、出租、抵押、联建分成以及以“果园”、“庄园”、“工业园区”、“中心村”和“三峡移民建镇”等名义进行非法转让、炒卖土地等交易行为的全面清理工作。1990年以前发生的土地使用权非法转让、出租、抵押等行为还未处理的也一并进行清理。

（二）清理工作的重点：主要是城乡结合部、公路两侧、铁路沿线和各类开发区、工业园区以及各类房地产开发用地、三资企业用地等重点地方和重点单位。

（三）清理工作的方法和步骤：整个清理工作从1999年9月开始到1999年12月底全部结束。大致分为三个阶段：①9月份为学习发动准备阶段，各级政府要组织清理工作专班，研究制定工作方案，部署清理工作任务，同时运用各种宣传形式，进行宣传发动，特别是重点单位部门的干部群众要提高对清理工作重要性的认识，做到家喻户晓，人人皆知。②10月主要是自查自报、调查摸底、分类统计、研究制定处理政策，做到边清理边进行处理。③11月，组织有关部门进行抽查、总结验收，上报清理情况。

对一些问题较多的市、县，要抓住重点，办好试点，摸索经验后，再全面推开。清理工作不能走过场。

（四）依法处理各类土地违法案件。各地清理出来的各类违法案件，要依据国务院办公厅的《通知》要求，分别不同情况进行处理。在具体办案中，要做到事实清楚，证据确凿，定性准确，并严格依照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规，依法进行处理。