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房地产的开发与经营

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房地产的开发与经营

房地产的开发与经营范文第1篇

【关键词】经营策略 战略意义

随着国民经济的发展,全国人均收入的不断提高,百姓对住宅需求的不断提升,房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场,房地产开发公司竞争日益白热化,各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大,制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误,无法为公司发展提供必要的保障,导致公司最终为市场淘汰。

在制定企业的经营策略之前,首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。

一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环

供应房地产产品的整个产业链,主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者,提供价格信号和整合市场需求信息,是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心,整合整个产业链的资源,完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商,又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。

二、房地产企业经营决策理念

基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状,本人认为,要想经营成功,房地产企业应有以下理念。

1、以顾客需求和顾客价值为出发点,重视顾客需求

对于房地产企业而言,最好的设计师是住户。为避免巨大风险,要切合市场需求,唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。

2、加强企业信誉的管理

企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度,通常由知名度、美誉度和信任度构成,其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬,是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大,有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋,因此,在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时,购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外,对房地产企业而言,融资能力极其关键,而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。

3、树立终身服务观念

从实际销售看,一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众,则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。

4、基于价值链构筑竞争优势

房地产产品的质量如何,是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果,但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量,房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的,质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化,房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人,房地产企业要提高成本质量控制的成效,须设法提高产业链前后环节的协作水平,特别注意尽早发现问题,从根本上杜绝失误。

5、进行人文关怀,树立社会责任

一个房地产企业能否真正得到顾客的认可,建立长期的信誉,很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务;重视经济增长的质量和可持发展;为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时,却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉,而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。

以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去,并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念,归结到一点就是:房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色,以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力,避免短期行为,从而实现企业、小业主和社会的共赢,为企业的经营成功和持续发展奠定基础。

三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析

A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业,起步晚、规模小、资金有限,信贷能力较弱,面对日益增长的土地价格与各大型地产企业,在追逐大型楼盘时,其本身竞争力极弱,可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势:擅长策划包装、资源整合、创意。

该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较,最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。

1、2006年上海房产市场总体概况

去年以来,全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策,市场行情受到一定影响,但从整体情况来看,上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现,显示出强劲的自住需求为主的特征,从各方面数据来看,整个住宅销售市场处于结构性调整之中。

“政策细分执行力加强,市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。

在2006年,非住宅类地产依然保持着强劲势头;商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。

由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立,因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。

去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多;此外,作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家,总数达到了75家。

总体来说,去年供求平衡已是尘埃落定,而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测,判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年,因为政策具有滞后效应;加上去年的“70”“90”政策会在今年发力,未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架,因此房地产需求方面不仅来自本地,更有国际需求。在价格方面,2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。

2、市场总体供求分析

2006年上半年,上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势,并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。

3、上海市房地产市场客户需求最新调查

根据调查,未来一年消费者购房选择最热门的区域是:浦东、徐汇、杨浦、闵行,客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示,浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势,其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同,但集中在8000元每平方米~10000元每平方米,单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上,面积在80~100平方米的房子最受消费者青睐,占64%;其次是大于150平方米的房子,受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有:配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。

4、高端住宅市场供求情况分析

高档住宅市场供应总量开始放大,且市场需求量也有很大的增长,从1999年的7.1%市场份额,上涨为2001年的13.9%,升幅达到将近1倍。

2006年,随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实,对高档物业虽造成一定影响,一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬,但局部区域房价仍居高不下。由此可见,在未来几年当中,全市高档住宅需求量的增长还将持续。

近日来,由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响,预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域,而沿江等具有独特景观资源的区域,黄浦江两岸、北外滩等区域,也将成为豪宅的主要集中区。

近几年来,消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高,高价位楼盘经过多年的激烈发展,竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争,而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看:全市高价位楼盘的价格相对比较明晰,苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高,景观是支持豪宅价格的重要因素;其次,虹桥、古北地区和建国路沿线区域,淮海路和镇宁路版块,徐家汇和人民广场辐射区域版块等,也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布:从区域来细分,黄浦区主要以外省市私营业主居多,徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主,全市性客户其次,浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景,以大学教授、留学生、留学归来人士居多,他们注重未来发展大环境和增值空间。

5、上海市写字楼市场研究

市场概述:受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动,大量发展商投资兴建写字楼,使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长;良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息,必将扩大上海写字楼的需求量。2006年,在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下,写字楼交易形势喜人,从100平方米到10000平方米的面积都有成交,跨幅惊人;一旦平稳度过市场适应期,价格还将继续向上攀升,估计可能出现新的租金上涨。

从近年上海写字楼租金的变化可以看到,受整体市场环境的影响,各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。

市场空置率分析:2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10%的水平,全市空置率由上季度11.9%下降至9.6%,其中浦东空置率大幅下降,从12.5%下降至8.3%,而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6%。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。

市场租金分析:一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。

未来市场展望:上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张,面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析,预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼,2008年将达到供应高峰期。

6、市场亮点――创意工业房地产

继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后,创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐,正蓬勃发展,大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。

其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。

“八号桥”位于建国中路8-10号,占地11亩,其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司,厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。

2003年,在市经委和卢湾区人民政府的支持下,由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造,创立“八号桥”。

“八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴,注入新产业元素,从而成为一个激发创意灵感,吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接,因此得名为“八号桥”。

经过一番设计和包装,老厂房彻底改变了面貌,抛开工业老厂房原有的沉重感,随处可见的是前卫的创意,并利用原厂房的高空间、多层次的布局,开展各种时尚展览活动。

目前,“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻,如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。

创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合,成为二、三产业共同发展的结合点,这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点,是上海都市旅游的新景点。

通过对上海市房地产市场全面的调查、分析,A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求,但对中小房地产企业来说,风险太大,而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。

首先,旧厂房的改造无须投入大量的资金,而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积,更能得到金融机构的垂青,因而愈发显得财大气粗,一出手即是大手笔,这是非A房地产有限公司力所能及的。因此,公司领导决定扬长避短,另辟蹊径,把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。

其次,工业房地产的改造,创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项,精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品,为企业的持续发展闯出一条新路。

通过以上分析,A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略,并经过实践取得成功。

最后,通过深入了解上海房地产市场,细化地产服务领域,契合企业自身实际情况,A房地产有限公司制定了科学的经营策略,找准企业发展的专业化定位,明确努力方向,通过运作,该企业正不断取得成功。

四、结束语

A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例,反映了了解房地产市场,细化地产服务领域,契合企业自身实际情况,在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之,作为一个企业,要想获得成功,首先必须从经营策略下手,方可收到事半功倍的效果。

【参考文献】

[1] 上海市房地产经纪行业协会:房地产基础知识[J].协会培训教材,2005:1~185。

[2] 上海市房地产经纪行业协会:房地产经纪基础[J].协会培训教材,2005:1~195。

[3] 朱连庆:上海的商业谋划[J].商业经济――经济规划,(2003)第084908号。

[4] 孔令文:招商引资300问[J].外资利用,(2003)第079371号。

[5] 王方华,顾锋:市场营销学[J].高等学校教材,(2003)第121823号。

房地产的开发与经营范文第2篇

关键词:管理会计 房地产企业 财务管理

企业财务预算管理是企业对现有财务进行权力控制管理的一种运行机制,是规定企业各部门必须按照规定严格执行的各种章程和规则。预算并不是真正意义上针对财务进行核算,而是体现企业对各种权力进行控制的力度和方式。预算有助于各部门职责以细化表格的形式进行体现,这种权责分配,以不失去各部门最低控制及执行力为限度,同时它也是权力控制通过固有方式衍生的合理方式,只有这样,预算的本质意义才能够得到各部门的认可,从而使各部门对企业财务预算有新的认识,从而真正使财务预算的功能落到实处,而不会成为一种形式上的财务报表。

一、地产企业财务预算管理作用与意义

(一)有利于企业实时全面控制

企业财务预算管理最基本的职能是控制与管理,而控制是企业进行财务预算的最根本需求,是企业针对生产、销售等环节的全面管理,是通过预算编制对企业各个部门的职责进行监督与事前控制,是一种通过监督控制模式对各项工作与控制要求所产生偏差的实时控制管理,是企业确保利益及生产正常运转的前提。企业通过财务预算管理对企业经营活动的各阶段进行权衡和把握,通过不断的分析总结,对企业财务管理在整个经营过程中的作用进行考评,并对各部门的职责进行考核,进一步落实部门责任制,确保企业整个经营活动可控制与可管理,保障企业的经营利益。

(二)有利于企业分散财务风险

企业财务管理在某种程度上是决策人员针对市场运营情况进行的主观判断及管理经验的预估,这种策略的严谨性取决于决策人员对市场情况的把握及管理经验的积累情况,这为企业实时全面控制和管理埋下了隐患。因此基于企业财务预算的财务管理在某种程度上避免了人为主观因素的分析偏差所带来的负面影响,是通过对企业经营数据进行合理全面分析,对企业经营市场进行全面调查,在数理统计的基础上对企业预算成本及经营管理状况进行控制和把握,对企业在经营过程中可能出现的风险及相应的处理措施进行合理安排,并全面评估企业在未来经营过程中可能会遇到的困难,并详细地进行处理方案的策略分析,有助于企业灵活处理财务管理中出现的各种情况,使企业财务管理机制有良好的健壮性。

(三)有利于企业健全激励机制

企业财务预算管理从预算编制指标上来讲就是企业各部门应该按照进度完成的各项预算目标,企业各个部门明确了具体的预算目标,然后将具体责任明确到每一个员工,这样员工具有明确的任务目标及在规定时间内完成任务目标所应获得的薪酬,以及奖惩制度等,使企业员工以个人为单位对财务预算目标进行达标检查,同时明确只有部门整体预算目标的达标,个人利益才能获得认可和执行,进一步推动了企业员工相互协作、自我技能提升的工作能力,促进了企业激励机制的健全,提高了企业员工的凝聚力。

(四)有利于企业提升经济效益

企业财务预算管理在进行财务预算时需要认真分析企业的财务实情及市场需求,并且合理配置人力资源,以实现企业目标利润的最大化为宗旨,同时在进行企业财务预算时以降低成本为目标,对企业各生产流程中的资源进行成本控制,为企业的市场竞争力打下了基础。企业财务预算管理同时实现了各任务落实到责任人,并且对各个任务的进度进行进度控制,为企业产品的按时生产及优质生产打下了基础。企业财务预算管理从传统的业务进行后延伸到企业产品的整个生产环节中,为企业的全面控制打下了基础。因此企业进行财务预算管理有利于企业经济目标的实现,并且有利于各产品任务的进度把握与宏观调控,同时落实了产品品质与责任人制度,提高了产品的生产效率,为企业经济效益的全面提升提供了条件。

二、房地产企业财务管理的现状

(一)财务管理意识淡薄

房地产企业的经营者大多不精通财务管理,投资决策经常出于个人主观判断,缺乏财务理念。很多房地产企业的技术部和销售部建设往往高于财务部,忽视了财务管理在企业管理中的核心地位。

(二)财务制度不健全

房地产企业大多属于家族式经营,没有设置健全的财务管理组织机构,没有内部控制制度,在生产经营活动中缺乏财务管理和必要的会计监督,制度的不健全定然要造成财务管理的混乱,这必然为以后企业的发展和壮大留下隐患。

(三)企业融资困难

房地产企业的融资渠道不外乎三种:一是亲朋借贷,适用于初始创业阶段;二是向银行借贷;三是到资本市场融资。中小企在财务管理中存在的诸多问题,使其提供给社会的财务信息很难取信于人,这就使房地产企业从银行渠道融资受到很大限制,到资本市场融资更是无从谈起,资本的短缺是房地产企业发展到一定阶段普遍面临的重要难题,在很大程度上制约房地产企业的进一步发展壮大。

三、信息化环境下管理会计开展的思路

(一)按照管理会计的要求,规范信息系统应用

调整会计核算资料必须对会计信息标准和业务信息标准进行规范统一,使得各类业务数据满足管理会计的要求。随着信息化应用范围的扩展,目前的数据库多已由最初的关系型数据库进化到多维数据库。其维度的设置,包括数据类别及其内涵必须有统一的标准,数据表、字段等的设置也要在这一标准下统一。如在业务系统中,一般来讲,成本管理本身较之会计核算对于成本数据的要求要详细很多。在信息系统初始化阶段,必须对两大系统科目内涵及对应关系进行科学合理的设计,避免出现多重交叉导致后期的数据无法关联。

(二)应用信息化手段,实现全面预算的实时控制

全面预算是管理会计的重要内容,企业可以通过手工方式也可通过信息系统开展全面预算的编制,但在预算的执行监控上,特别是控制类预算,如费用、成本的控制上,则必须依靠信息化手段才能达到理想的效果。利用流程化管理,把数据嵌入企业的信息系统,在业务发生的同时即可进行实时的进度监控和支出控制。控制策略可以采用强控制,凡超预算项目严禁生成凭证,也可采用预警方式,控制类项目支出达到一定金额或比例即进行自动提示。对于收入类预算,同样也可及时采集相关数据予以展现。

在业务系统普遍信息化的条件下,更可以在财务预算的基础上,对业务预算的执行开展控制。

四、管理会计在房地产企业中运用的方法和观点

管理会计是新兴的会计分支,目前在我国房地产企业广泛应用的方法和观点如下。

(一)作业成本法

该方法是从成本发生的经济原因(表现为特定的经济活动或作业)来认识成本。通过作业来确认生产费用,再依据产品确认其耗用的作业,从而实现了以作业为中心的成本计量目标。

(二)目标成本法

该方法是以同行业或竞争性的产品价格作为新产品售价的上限;根据期望的产品销售数量,决定利润目标;以预计的具有竞争性的售价减去目标利润,确定产品生产的目标成本;运用“成本筑入”的思想,在成品产出的同时,将成本一并“筑入”。新产品的目标成本一旦确定,就应当为以后的生产、销售、售后服务等环节建立各自相关的目标成本,各部门都要为其目标成本承担相应的责任。

五、结束语

房地产企业要建立现代企业制度,实行所有权和经营权分离,提升企业财务管理的层次,把财务管理人员置于管理者地位。在财务人员的任用上,要培养、引进、选拔高素质的人才,敢于让家族外人才担任财务管理岗位,不能任人唯亲。如果强调产品生产前各阶段(特别是产品设计阶段)对目标制定及实施的影响,就应采用目标成本法;如果从成本发生的经济原因角度认识成本,宜采用目标成本法,通过提高作业效率和减少不必要、无效率的作业来达到降低成本的目的。

房地产企业在应用管理会计时,应该以财务会计为基础,努力拓宽管理会计所需资料、信息的来源渠道,规范财务会计信息的提供,保证财务会计信息真实、有效,使财务会计提供的信息能够直接应用到管理会计中,为房地产企业投、融资活动创造良好的氛围。由于我国管理会计理论体系和实践都有待完善,房地产企业自身的弱点也使管理会计很难尽快得到应用,因此政府有关部门应帮助房地产企业应用管理会计,提高企业经营管理的整体水平,促进房地产企业经济快速、健康、协调发展。

参考文献:

房地产的开发与经营范文第3篇

资本经营,必然要引入财务预算管理机制。

关键字:财务;预算;房地产

Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate

中图分类号:F812.3 文献标识码: A 文章编号:

在市场经济条件下,企业存在的目的是追求利润,而企业财务管理的目标是资本利润最大化。要使资本真正能够实现利润最大化的功能,就必须建立和完善资本经营机制,促使企业按照资本经营机制的内在要求进行运作,广泛有效地进行资本经营。

房地产开发企业的特点是投入资金多,建设周期长,投资风险大,所以在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策,这就是房地产开发企业中财务预算管理。实行财务预算管理是房地产开发企业资本经营机制运行的必然需要。房地产开发企业要进行资本经营,必然要引入财务预算管理机制。

一、房地产开发经营中财务预算管理的必要性

预算与预测密切相关。预算建立在科学的经营预测与决策基础上,利用实物与价值等不同形态来反映相关企业在未来特定时期内的财务的成果及生产经营的一系列规划和计划。而预测是对未来不可知因素、变量以及结果的不确定性建立在科学基础上的主观判断。预测为基础,而预算则是针对预测结果而相应提出的对策性方案。所以,可以说预算是根据预测结果采用的一系列预先的补救措施及防御。市场竞争越激烈,市场经济越发达,市场的风险度越高,就越发不能忽视预算以及预算管理。

房地产行业属于典型的资金密集型行业,而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力,以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长,投入资金特别多,投资风险非常大,因此就必须在项目的初步规划阶段,对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算,做出投资决策、经济效益评价,这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。

二、我国房地产开发企业在实施财务预算管理中存在的问题

(一)对全面预算管理的认识不足

很多房地产开发企业在进行预算管理时,重点考虑怎样降低成本费用,预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩,注重预算管理对成本费用的节约,缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时,忽视了对其他部门的管理,将预算和计划相混淆,使其成为财务报表。其他部门很少直接参与预算编制工作,往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认,这样的预算往往缺乏可操作性。

(二)预算管理机制不健全

有的房地产开发企业虽然编制了预算,但没有建立相应组织机构,没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和监督。把全面预算管理交给财务部门,而没有健全企业的预算管理机制。法人治理机构的不完善,对财务预算管理的认识不足,导致房地产开发企业的预算管理机制不健全。

(三)预算管理与企业的经营活动相脱节

房地产开发企业的预算管理往往缺少客观性,很多企业通过对以往的经营情况和上一年度指标值来决定下一年度预算指标值,没有认真地对企业下一年度的生产经营状况进行分析,如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时,这种预算指标就会缺乏客观性。

(四)缺乏预算的执行和监控

有些房地产开发企业的预算管理往往只停留在预算指标的下达、预算的编制和汇总上,而不注重对预算的执行和监控。房地产开发企业对预算的执行和监督重视不够,企业的管理制度跟不上企业的经营活动。没有建立有效的预算反馈机制,企业的预算管理和会计核算系统没有密切配合。

(五)预算管理执行中缺乏有效的考核和激励机制

很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题,成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题。在预算执行中,没有签订预算指标经济责任合同,也没有建立预算奖惩制度,考核方常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方,使考核过程不能按原则进行,或考核结果缺乏激励机制,没有建立配套的预算考核制度,各级管理者重视不够,使考核工作流于形式

三、房地产开发经营中财务预算管理的内容及举措

1、编制资金预算

企业资金预算管理中的关键点于一个企业现金流和开发进度与开发项目数量的精确衔接和匹配。企业应通过形式各异的资金预算形式,平衡统筹开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流,以能够更好地合理调配、使用资金。

在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中,项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门,测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等,并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》,从而根据项目需要投入的启动资金,以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。

企业制定项目开发计划后,应立即组织测算开发周期内的现金流量,随之根据该测算编制《项目资金流量预算》。一个项目开发计划以及项目投资匡算是该项目资金流量预算编制的基础性资料。项目资金流量预算能够完整地反映项目在周期内各关键节点的现金流情况,从而帮助企业对现金流能否实现平衡统筹进行提前预判。与此同时,通过编制该预算,可以调整企业项目开发计划和项目投资匡算,为其提供决策依据。《项目资金流量预算》应该按季度反映,也可按月反映。如果按照月度来反映,对企业基础资料的要求程度很细,也考验一个企业的计划管理水平,否则预算的准确度会大大降低。

对于同时进行多项目运作的企业来说,在短期内公司的资金能否在各公司和开发项目之间进行统筹,需借助于编制具体的资金执行预算来达到平衡。所以,对公司整体的资金执行编制短期预算,既可以解决项目资金流量预算和长期预算准确度不高的问题,又可以帮助公司短期资金收付,它在房地产开发企业的预算中,应该受到高度重视。

2、执行与控制资金预算

编制完成资金预算特别是执行预算后,各部门在进行具体的资金收付时,应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时,除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外,还应该依据资金预算,审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是,应该及时安排支付;如不是,或者实际支付款项大于预算的金额款项,都应先和承办部门沟通,确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付,那么应该作为预算外支出,将履行特殊审批程序后予以支付。

3、分析调整预算

房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系,定期(一般为每季或每半年)对预算执行情况进行分析与调整,及时发现资金预算与执行过程中出现的差异,分析原因并调整后续资金预算,为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。

四、关于全面落实并完善财务预算管理的几点建议

1、细致分解各项指标,科学确定财务预算管理的责任

通过预算管理,强化房地产开发企业内部管理,将企业所有的经济活动都纳入到预算管理的环节中,通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实,确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度,使各个部门方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构,强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失。

2、强化资金集中管理 ,通过预算加强房地产开发企业的财务管理,有效地防范财务风险

企业财务管理的核心是资金,资金是企业的血液。在进行财务预算时,应处理好资产结构中的盈利性与流动性的关系、成本与风险的关系,合理地规划与控制企业的现金流量,回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

房地产的开发与经营范文第4篇

关键词:房地产 多级市场 对策

随着商业地产的不断开发,各种问题也伴随而来,给商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。可以说,最近几年是我国商业地产的建设高峰期,却也是问题凸显期。目前我国的商业地产开发在设计、运营、招商、管理等方面处在种种的误区,正如中国城市化进程不断引发大量城市社会问题一样,中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式等存在一些误区,而这些误区也是导致我国房价被大量垄断的一个重要原因,如何防止房价无上限的被抬高,如何从根本上解决我国民生的根本问题,便在于需要从宏观的角度上分析房地产多级市场的产生和相关的解决对策。这也是本文研究的根本目的所在。

一、房地产多级市场的现状

房地产市场指的是通过房地产的出租,买卖,抵押等各种经济手段所产生的地产交易方式,它是双方互利互惠的一种经济交易方式,也是这个社会所有与房地产为商品交际的总称。通过开发商对地皮的开发和拓新,同时买家通过货币去交易的一种,买与卖的交易桥梁。它是由市场主体、客体和媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以, 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域,也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场的分级运行主要是从房地产市场交易的层次和权属内容角度来讲的, 它可以分为一级市场、二级市场、三级市场等。房地产一级市场即土地使用权的出让市场, 具有垄断经营性质, 即国家以土地所有者的身份把土地的使用权投入市场运行, 土地所有者之间及土地所有者与土地使用者之间发生的权属让渡的经济关系的综合。

二、房地产多级市场形成的原因

1.房地产商的认知过于商业化

更多的房地产商在开发房地产的过程中更多的是看中了房地产所可以带来的商业利益,而一味的忽视了房地产的实际是利国利民的根本,不惜为了一己私欲的过多的去抬高房地产的价格。同时多级的住房多级市场也是房地产多级市场的主要原因,二手房屋的买卖也解决了很多外来城市移民对房屋供给上的需要,故而也有很多房地产商在二手房屋市场上大肆的牟取暴利,把本来仅仅的二手房屋价格,抬高到一手房屋的定位,同时市场经济的需求解决了市场的发展,更多的二手住宅的业主也乐于采用一种以小换大,以旧换新的模式从中得到房屋上的利润,同时也推动了我国房地产多级市场的步伐。

2.房地产的开发缺乏深远的系统思考

商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段,当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能提高商业价值,并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台。政府、银行、开发商共同参与。商业地产的建设和运营对区域经济发展产生重大影响,因而要受到政策、法律法规的严格约束。政府政策对商业房地产的区域选择和未来发展前景有很大的影响。同时由于商业地产的高投入特点,决定了商业地产的开发需要银行参与,以解决其融资问题,从而也注定了房地产与国家的经济主脉所割不开的关系。

三、房地产多级市场的对策

1.努力发展二手房产市场

房地产二级、三级市场具有经营和消费性质, 即在经营与使用消费之间平行转移, 表现为经营者与经营者, 经营者与消费者, 乃至消费者之间的交易行为。二手市场主要是房地产的增量市场, 三级市场主要是存量房地产的再转让市场。企业和本地与外地的房地产需求与消费有重大的意义。在我国, 房地产二手市场已形成了一个完整的、有机的市场体系, 发挥了巨大的整体功能, 促进了城市的土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高, 因此, 活跃二手房地产的增量市场和存量市场有着广阔的前景,树立让利于民的思想, 并加强宣传, 不断提高居民的商品意识, 为活跃房地产多级市场打下良好的思想基础。同时加大中介人员的培训力度, 不断提高中介人员素质, 提高服务和管理水平。

2.调整我国房地产的整体结构

根据我国人多地少的特点,很多经济开发商,想根据开发房地产项目从而来提高国民生产总值,这就整体上而言存在的根本上的弊端。同时经济相关开发者与房地产商联合,一味的将其看作是经济的新增长点也是不现实的。目前为止,我国的中低档的房地产多是建在较为偏远,离市中心较远的地方,如此一来政府相关部分便需要在此投入较多人力物力财力去为住区添加相关的交通服务设施。所以, 调整住房的结构, 主要不是压制中高档住房市场的发展, 也不是鼓励低档房建设, 而是要以产品创新为核心来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点,从而拉动房地产多级市场的发展。

总而言之,房地产多级市场由于其高投入、高产出和高回报以及建设周期长、涉及单位多等特点,决定了商业地产项耳开发经营过程中的高风险。商业地产项目除了一般项目风险具有不确定性、相对性和可管理性等特点以外还具有多样性、阶段性和不均衡性等自身的特征。根据前文的总结,笔者认为,根据我国房地产的多级市场,对于规模庞大的商业地产,其经营多采用开发商整体开发,以整体销售、整体出租,或部分销售、部分出租的方法作为基本模式;对于规模较小的商业地产而言,大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式,特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。

参考文献:

[1]杨有志.我国住房公积金缴存率模式的创新[J].财贸经济,2013(12).

房地产的开发与经营范文第5篇

关键词:房地产;会计计量;成本计量

中图分类号:F293.3

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2009)13-0170-01

1 投资性房地产的定义及特征

投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要有以下特征;(1)投资性房地产是一种经营性活动,持有目的是为了出租或资本增值后转让;(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量,即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式进行后续计量。

2 投资性房地产的范围

属于投资性房地产的项目:(1)已出租的土地使用权,应是自租赁期开始日确定为投资性房地产;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权,体现了管理者的持有意图。需要注意的问题:①这里不包括闲置土地,②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产,作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

3 投资性房地产的会计处理

3.1 投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产,首先应符合投资性房地产的概念,其次要同时满足下列条件;(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

3.2 投资性房地产的初始计量

总原则:投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握:

(1)外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产,只有在购入的同时开始出租,才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租,则应当先作为固定资产加以确认,直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下,企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。(2)自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。

3.3 投资性房地产的后续计量

后续计量总原则:企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。通常情况下。采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下,可以转为按照公允价值模式计量,但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。

(1)成本计量模式。

企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

科目设置:①投资性房地产;②投资性房地产累计折旧(摊销);③投资性房地产减值准备。

处理原则:①采用成本模式计量的建筑物的后续计量:按固定资产的有关规定进行后续计量,按期(月)计提折旧,存在减值迹象的,按照资产减值的有关规定处理;②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量;按无形资产的有关规定进行后续计量,按期(月)摊销。存在减值迹象的,按照资产减值的有关规定处理。

例1:甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元,按照直线法折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。按照经营租赁合同,乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月,这栋办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为1200万元,此时办公楼的账面价值为1500万元,以前未计提减值准备。

甲企业的账务处理如下:

①计提折旧:

每月的折旧:1800÷20÷12=7.5(万元)

借:其他业务成本 75000

贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 75000

②确认租金。

借:银行存款(或其他应收款) 80000

贷:其他业务收入 80000

③计提减值准备:

借:资产减值损失 3000000

贷:投资性房地产减值准备 3000000

(2)公允价值计量模式。

采用公允价值模式后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式的条件;①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计:

①确定投资性房地产的公允价值时,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价);②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因索;③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。

会计处理。投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的,应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

例2:甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为10年。当年10月1日,该写字楼开发完成并开始起租,写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日,该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下:

①2007年10月1日,甲公司开发完成写字楼并出租:

借:投资性房地产――成本 90000000

贷:开发成本 90000000

②2007年12月31日,按照公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益;

借:投资性房地产――公允价值变动 2000000

贷:公允价值变动损益 2000000

注意:由于投资性房地产采用公允价值计量。故不需要计提折旧(或摊销),也不需要考虑计提减值准备。

③计量模式的变更。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。