房产投资价值分析

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房产投资价值分析范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房产投资价值分析范文第1篇

[关键词] 房地产投资 价值链 风险分析

一、引言

2007年至2010年是中国房地产行业波澜壮阔的几年,房地产业先后经历了国际金融危机,而后又一路率先反弹,房价持续高涨,成为国民经济复苏引擎机。持续走强的房地产市场固然值得我们期待,然而业界对房地产市场投资风险的识别与分析,对房地产投资的决策机制等方面的研究还存在着很大的欠缺,这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机,而且在一定程度上助长了房价的上涨,对整个国民经济造成不良的影响。目前价值链理论在房地产企业的管理实践中已发挥越来越重要的作用,本文试图将价值链理论应用于房地产风险管理实践中,

二、价值链理论

1.理论回顾

价值链理论是由波特在《竞争优势》一书中提出的概念,他指出“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合,所有这些活动都可以用价值链表示出来”。他认为“协调一致的价值链将支持企业在相关产业的竞争中获取竞争优势”。波特提出了每一个企业的价值链都是由以独特方式联结在一起的九种基本的活动类别构成的,“价值链将一个企业分解为战略性相关的许多活动,企业正是通过比其竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的。”

房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的价值链分析也是以波特的价值链理论为基石,国内房地产发企业的价值链构成依然遵循波特的价值链理论基本结构。根据房地产开发企业所涉及的诸多环节,将企业价值链的基本活动分为投资决策、项目建设前期、项目施工建设、项目营销、物业管理五个方面;企业价值链的辅助活动由企业基础设施管理、人力资源、技术开发、材料采购组合而成。这九项活动构成房地产开发企业的价值链,其核心就是充分运用项目全生命周期理论,通过企业的运作和管理,实现对开发项目全过程控制的管理模式。

根据上述分析我们可以绘出房地产开发企业价值链图,如图1。

2.风险价值链

通过以上分析可以看出,传统的价值链概念并未考虑风险的影响。事实上,企业生产经营活动的每一环节都潜藏着风险,它所进行的每一项活动都是与风险密不可分的。因此,有必要在价值链分析中增加风险对企业的影响。

所谓风险价值链,就是在传统价值链的基础上,将风险影响注入其中,从风险角度考虑各项活动的价值创造和转移,探索企业风险的识别、评估和防范的整个过程。由于风险价值链突出了风险对企业生产经营活动的影响,因而这一概念更加具有现实意义。

三、房地产投资风险识别

房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,房地产项目投资的过程通常也可以分为投资决策、建设前期、项目建设和项目营销4个阶段,不同的阶段存在着不同的风险。

(1)投资决策阶段。由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败。这一阶段主要的风险因素可大致分为政策风险,经济风险,区域社会环境风险和开发时机风险。(2)建设前期。这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段,融资风险和设计风险是这阶段的主要风险因素。(3)项目建设阶段。这一阶段的风险主要有成本控制风险、工程质量风险、工期风险。(4)项目营销阶段。项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润;相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展。售价风险和市场营销风险是这一阶段的主要风险。

房地产项目投资过程各阶段主要风险如图3所示。

四、房地产投资风险评估

所谓风险评估,是指在风险识别的基础上,对房地产开发过程中存在的风险进行量化,确定这些风险可能的影响程度,客观的予以衡量,以便进一步对风险进行决策分析,正确的选择风险处理的方法和房地产开发的方案。风险结果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种,几种都有可能出现,每种后果都有对应的发生概率。因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律。

风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差以及风险度来描述其特性。

1.期望值

期望值E(X),也称均值,是指一个随机变量的几种可能后果以其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值。

期望值

式中: ―随机变量;

―随机变量的第 个取值;i =1,2,3,…,n

―随机变量取的概率。

从风险衡量的角度,某一风险事件的期望值反映事件的实际产出。实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度。该偏离程度越大,说明风险事件的风险程度也越大。

2.标准差

标准差SD(Standard Deviation),也记作,是指随机变量各个可能后果与期望值的绝对偏差程度。它反映随机事件可能后果值与期望值之间的分散程度。

标准差 =

=

式中: ―随机变量的第个取值;=1,2,3,…,n

―随机变量取的概率。

标准差数值的大小,反映了随机变量在期望值附近的集中程度。一般来说,标准差数值越小,随机变量在期望值附近越集中,随机变量风险越小。标准差数值越大,随机变量在期望值离散程度越大,随机变量风险越大。

3.风险度的正态分布描述

期望值、标准差只能从一个侧面反映方案的风险程度,单纯依靠期望值、标准差无法判断方案风险程度的高低。因此这里提出风险度的定义,以求用一个统一的指标全面反映方案的风险程度。如果估计风险变量变化在任意一范围之间,均值出现的可能性最大,大于或小于均值的数值出现的机会均等,则可以采用正态分布来描述。

所以房地产开发的整体过程中的风险度也是可以用正态分布描述的。

正态分布的密度函数为: =

式中:都是常数,则称随机变量x服从参数为的正态分布,记作。随机变量x的数学期望,标准差 。

4.房地产投资风险的综合评价方法

对于房地产投资风险的综合分析,在实践工作中主要是应用层次分析法。

层次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上,利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化,从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。

五、结论

本文回顾并深入分析了价值链理论,对风险在价值链中的作用做了详细论述。房地产企业在投资决策阶段、建设前期、项目建设期、营销阶段和物业管理阶段可能遇到各种风险,本文通过风险价值链对其进行了识别并加以分析,在风险识别的基础上通过期望值、标准差和风险度三个指标进行了风险评估,并引入层次分析法作为房地产投资风险的综合评价方法。风险价值链管理是一种项目全过程整合的管理方式,它细化了房地产开发过程中可能发生的风险,为决策者正确认识并有效防范风险提供了很好的方法。

参考文献:

[1]迈克尔•波特:竞争优势[M].华夏出版社,2003

[2]李宝山:管理经济学[M]. 北京:企业管理出版社,1997

房产投资价值分析范文第2篇

【关键词】 投资性房地产； 公允价值计量模式； SWOT分析法

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。由于投资性房地产在用途、状态、持有目的等方面与作为生产经营场所和用于销售的房地产有显著区别，2006年的《企业会计准则——基本准则》规定，企业应将投资性房地产作为一项资产单独计量，并在满足特定条件的情况下，允许采用公允价值计量模式对其进行后续计量。据《我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告》显示，截至2011年4月30日，拥有投资性房地产的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，占比3.24%。说明新准则实行五年来，我国企业对投资性房地产公允价值计量仍然保持谨慎态度。公允价值计量模式与成本模式相比有怎样的差异，公允价值计量模式处于怎样的运行环境，企业应采取什么对策做好投资性房地产公允价值计量工作，本文应用SWOT方法对以上问题作简要分析，期望对准则制定者、监管机构和企业完善会计政策有所裨益。

SWOT分析方法是一种发展战略分析方法，它最初用于企业战略分析，包括分析企业的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats），然后用系统的思想将这些似乎独立的因素相互匹配起来进行综合评价，使得企业战略计划的制定更加科学全面。SWOT方法是一种结构化的平衡系统分析体系，它自形成以来，被广泛应用于企业战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。现在，SWOT分析以其显著的结构化和系统性的特征被广泛应用于许多领域。本文选用SWOT分析法分析公允价值计量模式，优劣势分析主要着眼于公允价值计量模式自身的特点及其与成本模式的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境给公允价值计量模式应用带来的影响上，最后将内部分析和外部分析结合起来，提出完善公允价值计量模式的政策建议。

一、公允价值计量模式的优势S（Strengths）

（一）公允价值计量模式能够客观反映投资性房地产的现时资产状况

投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，它直接面向需求市场，具有投资额大、投资回报周期长和投资风险大的特点。由于投资性房地产用于赚取租金或增值收益，采用公允价值计量模式可以及时反映其资产状况和盈利能力，提高会计信息的及时性和相关性，帮助财务报表使用者作出正确的经济决策。

（二）公允价值计量模式有助于改善企业财务指标

投资性房地产准则前，企业将投资性房地产划分为固定资产或无形资产，按照资产取得成本进行初始计量，按期计提折旧或摊销。采用公允价值计量模式后，投资性房地产的账面价值调整为公允价值，前期计提的折旧或摊销予以转销。一方面，由于我国房价总体趋势为在波动中上涨，多数企业采用公允价值计量模式后，投资性房地产账面价值和企业所有者权益同时增加，降低了企业的资产负债率，提高了企业的融资能力。另一方面，由于公允价值计量模式不再计提折旧或摊销，不确认业务成本，即使在投资性房地产公允价值不变的情况下，企业当期利润总额也会增加；若是投资性房地产价格上涨，由于公允价值上升，确认的公允价值变动损益会使利润总额上涨幅度扩大。因此，公允价值计量模式的运用能够改善企业经营业绩，润色财务报表。

二、公允价值计量模式的劣势W（Weaknesses）

（一）公允价值计量模式的应用条件严格并存在一定的执行成本

投资性房地产准则规定，采用公允价值计量模式计量投资性房地产，应当同时满足下列条件：1.房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。准则还规定，同一企业只能采取一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。因此，有确凿证据表明企业所有的投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可采用公允价值计量模式。由于企业拥有的投资性房地产可能处于不同的地理位置，房地产交易市场的活跃程度不同，并非所有的投资性房地产都可以达到准则要求；又由于企业财会部门的资源有限，一般需要委托专业资产评估机构参与公允价值评估，这就给企业带来一定的成本负担。

（二）公允价值计量模式会计处理过程相对复杂

税法规定，资产在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，资产折旧可以计入企业生产成本。投资性房地产采用公允价值计量模式后，资产的账面价值与计税基础会产生暂时性差异，财会人员计算企业所得税时需要调整利润总额，确认递延所得税，增加了会计核算的复杂性。

（三）公允价值计量模式会加剧企业利润总额的波动

公允价值计量模式要求在资产负债表日将投资性房地产的账面价值调整为公允价值，两者的差额计入公允价值变动损益，从而对利润总额产生影响。如果投资性房地产的公允价值变动频繁，变化幅度较大，那么企业利润总额将随之波动，影响企业经营业绩的稳定性，甚至导致投资者和债权人作出不利的投资决策。

（四）公允价值计量模式引发利润与现金流的背离

净利润是基于企业权责发生制会计处理基础产生的，而权责发生制导致了净利润与现金流的相互背离。在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，引起利润总额的变化，但这种变化在处置投资性房地产前仅仅反映在企业财务报告中，并没有真正的现金流变动，所以公允价值计量模式的应用加剧了利润与现金流的背离，增加了利润分配的难度。

三、公允价值计量模式当前的发展机会O（Opportunities）

（一）新企业会计准则趋同于国际财务报告准则，为公允价值计量模式的运用创造了良好的发展平台

国外采用公允价值计量投资性房地产已有丰富的经验，并取得了阶段性的成果，我国投资性房地产准则正是借鉴于国际财务报告准则，目的是提高我国会计信息与国外会计信息的可比性，增加我国财务报告在国际资本市场上的认可度。考虑到我国市场经济尚不发达，公允价值可靠性有待提高，为避免人为操纵利润的现象出现，我国投资性房地产准则制定了与我国经济环境相适应的后续计量模式，为公允价值计量模式的发展做了正确的引导。

（二）目前我国经济形势良好，多数投资性房地产的资产价值实现了保值增值

随着我国经济的飞速发展，通胀压力日益增强，土地资源稀缺性使得房地产不再仅仅是企业的一种生产要素，而是成为企业的一种投资项目，也成为了企业贮藏财富的一种手段。当前物价水平稳步上涨，货币购买力有所下降，多数投资性房地产通过收取租金或高价出售实现了资本保值增值，增强了扩大公允价值计量模式的应用范围的必要性和可行性。

四、公允价值计量模式面临的环境威胁T（Threats）

（一）为挤出房地产泡沫，政府出台了房地产宏观调控政策

2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条），通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。2010年国十条开始执行，政府出台了一系列房地产宏观调控政策，希望能够遏制房地产投机炒作，挤出房地产泡沫。政府的宏观调控虽然一定程度上促进了我国房地产行业的健康发展，但同时也引发了企业对投资性房地产价值波动的担忧。为了防止投资性房地产公允价值下跌给企业带来的不利影响，企业谨慎采用公允价值计量模式，遏制了公允价值计量模式的进一步发展。

（二）我国大多数企业依然选用成本模式对投资性房地产进行后续计量

投资性房地产准则规定，企业可根据其拥有的投资性房地产的特点自行选择后续计量模式，而成本模式和公允价值模式的不同选择降低了企业会计信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式计量投资性房地产。企业没有选用公允价值计量模式，是为了维持与同行业同地区企业的会计信息的可比性。成本计量模式占主导地位的环境制约了公允价值计量模式的发展。

（三）我国尚未形成完善的房地产信息披露机制

投资性房地产公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格。通常在确定房地产的公允价值时，需要参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格，因此，建立一个完善的房地产信息披露机制至关重要。目前，我国房地产交易仍处于自发状态，交易信息披露不充分，这就给投资性房地产公允价值的确定造成了困难，也降低了公允价值的可靠性，阻碍了公允价值计量模式的普遍应用。

投资性房地产公允价值计量模式SWOT分析结论详见表1。

五、完善投资性房地产公允价值计量模式的政策建议

（一）SO策略——加强监督和指导

会计政策选择给企业盈余管理提供了可能，投资性房地产后续计量模式的选择也不例外。目前已采用公允价值计量模式的企业试图依靠公允价值的优势抓住外部机会，一方面出于企业长足发展的考虑，另一方面可能立足于企业当前的盈余管理动机。为了促进投资性房地产公允价值计量模式的健康发展，规范公允价值计量模式的应用，监管层应加强对公允价值计量模式实践的监督和指导。首先，要结合理论和实践研究，从准则层面进一步规范会计处理。虽然我国在引入公允价值时保持了谨慎态度，准则对公允价值计量模式制定了严谨的操作规范，但是政策漏洞依然存在，例如投资性房地产与非投资性房地产之间的转换条件较为宽松，企业可通过资产项目的转换实现计量模式的转换，违背了公允价值计量模式不得转为成本模式的规定，因此，需要在理论和实践发展中进一步完善准则。其次，要强制企业在报表附注中详细披露投资性房地产的信息，包括介绍投资性房地产的资产状况，论证采用公允价值计量模式的合理性，充分披露公允价值的确定方法、信息来源和估值技术等相关信息，增强投资性房地产公允价值信息的可信度。最后，要加强对投资性房地产公允价值计量模式的审计。由于我国尚未建立比较完善的房地产价值评估体系，公允价值审计也还处于初级阶段，因此，审计人员需要特别注重风险导向审计理念在投资性房地产中的运用，增加审计资源的投入，加强与各个相关方面的沟通，搜集充分证据后对投资性房地产公允价值计量模式的运用作出客观评价。

（二）ST策略——规范房地产交易市场

从投资性房地产公允价值计量模式的优势和它面临的环境威胁来看，没有良好的运行环境，公允价值计量模式自身的优势难以发挥，因此，监管部门需要尽快规范房地产交易市场，完善房地产信息披露机制。要建立一个规范的房地产交易平台，加强对房地产交易活动和交易信息披露的管理，改变当前的混乱秩序，增加房地产交易价格的透明度，构建房地产价值信息的数据库系统，充分披露房地产市场行情的动态发展，为企业获取准确有效的房地产公允价值信息提供有利条件。

（三）WO策略——提高会计人员的执业水平

稳定的宏观经济形势为投资性房地产公允价值计量模式创造了良好的应用环境，但公允价值计量模式要进一步发展还需要克服其应用障碍，也就是要提高会计人员的执业水平。首先，要帮助会计人员从思想上树立公允价值观念。投资性房地产引入公允价值计量模式时间尚短，企业会计人员对公允价值计量还很陌生，存在一定畏难情绪，因此，要提高会计人员对公允价值计量的认知和认可，树立正确的公允价值计量观。其次，要进一步完善投资性房地产价值评估的技术指导，出台技术规范条例，增加相关技术培训，帮助会计人员克服评估技术难题。再次，要增强会计人员的职业责任，利用道德规范和法律规范约束会计人员职业行为，以提高公允价值计量模式会计信息的质量。

（四）WT策略——披露两种模式的计量结果

要想弱化公允价值计量模式劣势和避免外部环境的威胁，最有效的方法就是同时披露公允价值计量模式和成本计量模式的计量结果。披露两种财务报表，方便财务报表使用者根据自身对公允价值的判断作出经济决策。我国会计准则要求企业只能选用一种后续计量模式计量企业所有的投资性房地产，并且公允价值计量模式不能转为成本模式，而房地产市场不稳定因素较多，实现准则要求难度较大。虽然披露两种计量结果会增加会计人员的工作量，但是可以突破准则限制，也可以弱化公允价值计量模式本身的缺陷。

此外，国际财务报告准则规定采用成本模式计量投资性房地产的企业，要在报表附注中披露其公允价值，也给我国实现双轨披露提供了借鉴。因此，在我国投资性房地产公允价值计量发展的初期，采用双轨披露制度，或许能够有效推动公允价值计量模式的发展。

通过上述分析，可以得出应用投资性房地产公允价值计量模式，一方面要从公允价值模式本身出发，完善会计准则规范；另一方面要从公允价值模式应用外部环境出发，创造良好的发展条件，同时要提高会计人员的业务素质，增强应用公允价值计量水平。只有这样，才可趋利避害、扬长避短。随着投资性房地产准则在实践中的发展和相关理论研究的深入，相信我国投资性房地产公允价值计量在相关各方的努力下能够取得长足的发展，并对我国会计信息披露产生积极而深远的影响。

【主要参考文献】

[1] 中国注册会计师协会.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2011：121-135.

[2] 张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011（8）：22-29.

房产投资价值分析范文第3篇

【关键词】上市公司；投资性房地产；公允价值

一、我国投资性房地产公允价值计量的特点

随着我国房地产市场的发展，涉足房地产投资的企业越来越多。2006年我国在借鉴国际会计准则、全面修订企业会计准则之际，新增《企业会计准则第3号――投资性房地产》，首次要求对以投资为目的而持有的房地产单独确认。该准则充分考虑我国社会主义市场经济不完善的实际情况，很多地方体现中国特色，特别在投资性房地产公允价值计量方面表现得十分谨慎。

首先是有条件地采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。与国际会计准则优先采用公允价值计量不同，我国准则侧重于采用成本模式。准则规定采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：a.有活跃的房地产交易市场；b.同类或类似房地产的市场价格及其相关信息能够从房地产交易市场上取得。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式确定后，不能再变更为成本模式。

其次涉及公允价值模式下对相关资产转换为投资性房地产时转换差额的处理。与国际会计准则相比，我国准则的特点是对同一资产价值发生增减不同方向变化产生的差额区别对待。规定如果转换当日公允价值小于账面价值，差额计入当期损益；如果大于账面价值，应当将差额在己计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。在国际会计准则中规定自用房地产转换为投资性房地产时按照此方法处理，而存货及自建投资性房地产则无论价值增加或减少其差额都计入当期损益。

最后在披露方面，国际会计准则要求在成本模式下仍应披露投资性房地产公允价值，我国准则规定公允价值计量模式的企业要披露公允价值确定依据与方法，而采用成本模式的企业并不要求披露公允价值。

二、上市公司投资性房地产公允价值计量的现状

我国对投资性房地产公允价值计量的所具有的谨慎特点不仅在准则制定时表露无遗，而且还能得到上市公司准则应用时统计数据的充分证明。总体上看，07、08、09三年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，分别约占上市公司总数的40%、42%、45%。其中绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少，笔者结合有关统计数据并通过互联网公开资料查阅相关上市公司报表，确认三年分别为17家、20家和25家（见附表），分别约占2.70%、2.90%、3.24%，可见企业对公允价值模式的运用普遍相当谨慎，远低于此前市场普遍预期。2010年由于房价继续高涨，物业税呼之欲出，很多企业由此担心增加投资性房地产的税收负担，没有新增采用公允价值计量的上市公司。因此2010年仍然保持为25家。下面就其具体应用情况作些描述：

（一）从涉及行业来看，以房地产类公司居多

25家中，房地产公司9家，占36%，它们分别是：津滨发展、卧龙地产、正和股份、金融街、金宇车城、中航地产、泛海建设、世茂股份、武汉控股（该公司2010年房地产行业收入超过60%，实现向房地产行业转型）。另外银行业4家，占16%，分别是：中国银行、交通银行、深发展及宁波银行。其他12家分别涉及商业零售业、纺织业、化工业、酿酒业、航空业等等。这主要是因为房地产类公司资产中投资性房地产相对其他行业来说较多，特别是一些拥有商业地产的公司，采用公允价值计量更能发挥其反映资产真实价值的优势，对公司和投资者而言更有意义。这种现象在2007年刚开始实施新会计准则时并不明显，在近两年，特别是2009年随着房地产市场日益火爆，公允价值计量受到更多房地产公司青睐。

（二）从投资性房地产业务对公司影响看，多数公司影响不大

这可从两个比重进行分析。一是投资性房地产占总资产比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，应该说投资性房地产少的公司，无论采用成本模式还是公允价值模式对公司影响都不大。与之相对的是10家比重接近或超过10%，有1家投资性房地产占总资产比重甚至快达到90%。但总的来看，并没有象通常所料想的那样，表现出投资性房地产较多的公司偏好公允价值计量的现象。二是房地产租金收入占营业收入比重。根据2010年财务报表分析，有14家公司在营业收入中没有单独列出房地产租金收入，可见比例相当低，有单独列出的9家超过1%，1家不足1%，另外1家房地产公司没有单列租金收入，全部包括在房地产行业收入中披露。

（三）投资性房地产公允价值确定依据与方法各异，大多数公司有披露

根据2010年年报，有10家根据独立评估机构评估报告确定，但有2家并未列出具体评估公司名称，10家参考同市场同类房地产价格由公司自行确定，有3家根据第三方调查报告确定，另外有2家没有说明确定依据。无论是评估给出还是自行确定，大多数只是较笼统地说明按市场法确定公允价值，具体方法不明。

（四）投资性房地产公允价值内部控制制度建设刚刚起步，大多数公司还是空白

投资性房地产公允价值计量内部控制是为保证投资性房地产公允价值合法有效取得及其相关信息真实准确完整披露而制定和实施的一整套操作程序、管理方法与控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地产、世茂股份4家公布投资性房地产公允价值计量的内部控制制度或管理办法，其他21家公司虽然按照证监会要求建立公司内部控制制度并对其运行效果由会计师事务所予以鉴证，在内部控制制度的很多方面与投资性房地产有一定关联，但对投资性房地产公允价值的确定依据、方法、原则等方面并没有建立起有效内部管理制度。

三、投资性房地产公允价值计量存在的问题

从以上应用现状的描述中我们可以发现，很多公司选用公允价值是以反映公司资产真实价值，向报表使用者提供与其决策更为相关的会计信息为目的的，他们为公允价值计量作了十分有益的尝试。但由此也可发现很多问题，主要表现在以下几个方面：

（一）利用公允价值计量进行盈余管理

与成本模式相比，采用公允价值计量时不用计提投资性房地产折旧摊销，可以降低当期费用，提高公司利润，同时在近两年房地产价格节节攀升的背景下，还可以提高资产总额，降低资产负债率，产生公允价值变动收益进一步提高公司利润。采用公允价值计量即使存在使公司业绩不稳定、降低折旧税盾作用、增加资产评估成本等因素，但两相比较，公允价值计量的种种优势为避免上市公司“披星戴帽”或做到账面扭亏为盈或粉饰财务状况以满足融资要求等等还是具有显而易见的良好效果，因而为一些公司所利用。以ST华侨（600759）为例，其2007年年报显示，2007年度新增13.181亿元投资性房地产，当年因公允价值上升增加资产580万元，与投资性房地产公允价值收益580万元相比，因无需计提折旧而增加的利润5270万元（按取得成本13.181亿元和折旧年限25年估计）更为可观。再如，深方大（000055）2007年度非经常性收益总额是利润总额的2倍多，其中投资性房地产公允价值变动收益金额为4232万元，占非经常性收益5701万元的74.23%，扣除非经常性收益后的归属于上市公司股东的净利润为-3262万元。可知，投资性房地产公允价值变动收益是该公司当年实现账面盈利的主要因素。

（二）公允价值确定存在较大的可操纵空间

我国企业会计准则中虽然规定有确凿证据公允价值可持续可靠取得条件下可使用公允价值计量，并要求对公允价值的确定方法与依据予以披露，但究竟具体使用什么方法与依据仍由公司自主确定，这无疑给上市公司留下很大的操作空间。可以说，公允价值计量运用关键在其确定依据与方法上，然而通过对上市公司公允价值确定方法与依据的分析可知，实际上很多公司是参照市场价自行确定计算公允价值的，也没有说明计算方法与程序，有的虽然说明依据评估机构评估价格但并没有披露具体评估机构名称和评估报告书，还有的根本没披露其公允价值确定依据，确定方法与程序的说明也较笼统，有的公司投资性房地产公允价值变动幅度远远超过当年同类市场正常增长幅度，这不能不使报表使用者对其价值真实性客观性产生怀疑。另外，建立公允价值计量内部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多数公司仍缺乏这种自我约束机制，使公允价值确定更加主观随意。

（三）投资性房地产信息披露不够充分、不够规范

主要表现在两个方面：第一，持有土地使用权的信息披露较少。按照我国企业会计准则的界定，投资性房地产包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬迁或扩建需要，拥有土地使用权的情况较普遍。但从25家采用公允价值计量的公司报表分析，投资性房地产涉及范围几乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用权。公司的土地使用权似乎全部作为无形资产处理了，还在每年按土地使用权的规定年限摊销成本，这种做法显然无法反映一些上市公司囤地的投资目的与实际收益，没有让报表使用者取得投资性房地产完整信息。新华社2010年10月的报道曾披露，泛海建设（000046）在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年，其间5次调整建设规划。据估算，在这6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。可是在公司报表投资性房地产或无形资产附注中却找不到有关这些土地使用权的重要信息。第二，25家公司中有13家没有投资性房地产具体项目名称，只有房屋、建筑物的成本与公允价值变动分类数据资料，报表阅读者无法了解公司主要投资性房地产的项目名称、位置、面积、单位价格，同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，无法根据会计报告判断上市公司采用的计量方法是否恰当。

四、投资性房地产公允价值计量的规范

在我国企业会计准则与国际会计准则持续趋同的大背景下，投资性房地产公允价值计量符合财务会计未来发展方向。针对上市公司在应用投资性房地产公允价值计量中存在的许多问题，建议从以下四方面进一步予以规范：

（一）完善公允价值计量与披露的相关会计准则，加强政府监管

第一是加快制定我国公允价值计量准则。2011年5月，美国财务会计准则委员会（FASB）与国际会计准则理事会（IASB）共同了关于公允价值计量和披露的最新规定，以实现公允价值项目趋同。制定我国公允价值计量准则显得更加紧迫。以此作为投资性房地产公允价值计量的指导性文件，保证公允价值取得、评估和变动的准确性。第二是完善投资性房地产会计准则。要求企业披露与公允价值确定的一些相关因素，如具体项目名称、位置、面积等。参考国际会计准则对投资性房地产公允价值估价作法，要求上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行独立评估，并要求披露评估报告，不能企业自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构，避免人为操纵企业利润。第三是规范土地使用权归类标准，以确保以投资为目的而持有的土地归入投资性房地产，完整披露相关信息。

（二）完善房地产市场环境，为公允价值计量创造条件

第一完善房地产市场信息。活跃的市场是公允价值运用的基本前提，但是我国目前房地产缺乏完善的市场，价格及相关信息不健全。为了增强公允价值的公正性和客观性，国家应采取有效措施，比如建立良好的交易环境、推行适当的优惠政策等，培育活跃的房地产交易市场。第二加快推行包括《评估机构业务质量控制指南》在内的资产评估准则体系，规范投资性房地产评估方法，提高资产评估质量与公信力。

（三）建立健全投资性房地产公允价值计量内部控制制度

随着我国经济融入全球化步伐加快，公司面临的的风险越来越大，为此我国监管部门不断提高对上市公司建立内部控制及其信息披露的要求。为与内部控制整体要求相一致，有必要要求上市公司就公允价值订立内部控制制度制定审议程序，用以明确公司以公允价值计量资产的计量依据、计量程序与计量原则，并严格、有效地将其执行，有助于公允价值计量的操作，降低随意性，提高会计信息质量的相关性和可靠性。

（四）加强教育与培训，提高会计人员职业判断能力

公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平。另一方面，公允价值计量中大量不确定因素的存在，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和职业道德教育，从主观上消除利润操纵的动机。

参考文献：

[1]企业会计准则第3号――投资性房地产.

[2]国际会计准则第40号――投资性房地产.

[3]相关上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)证券交易所网站.

[4]张鸣.投资性房地产中公允价值计量模式选择的影响研究[J].财会学习,2010,2.

房产投资价值分析范文第4篇

[关键词]投资；企业价值；自由现金流

中图分类号：F276.6 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）14-0326-01

近几年，理性投资理念逐步战胜过去狂热的非理性投资成为主流，投资者在选取财务指标，分析上市公司的财务状况时也更加谨慎。自由现金流作为财务分析的重要指标，然而在股票投资者分析投资价值时却很少提及。巴菲特甚至认为：“自由现金流是衡量企业是否值得投资的唯一指标。”他指出：“一般的准则，诸如股息率、市盈率甚至是成长率，除非他们能够提供一家企业未来现金流入流出的任何线索，否则这些技术指标没有任何意义，甚至还会误导投资者作出决策。”

1 基于自由现金流指标的企业投资价值判定

ZN公司是由大连JN股份有限公司重组之后上市的一家公司，并与2009年7月15日在深圳证券交易所上市。公司主营业务由原铁合金冶炼转型为房地产开发和土木工程建筑（以下数据来源于巨潮资讯网和东方财富网）。

1.1 ZN公司自由现金流指标的水平

企业投资价值分析时，一般选择五年的自由现金流量指标。本文通过分析ZN公司2009-2013年公开财务报告中的数据，计算得出自由现金流量表。

表：ZN公司2009-2013年自由现金流量表

单位：万元

从表中看到，ZN公司2009-2013年自由现金流不够稳定，多为负数，且呈现递增趋势。这说明公司在经营上存在风险，股利发放能力减弱，不具有投资价值的能力。下面就公司财务情况进行更深层次的分析。

1.2 自由现金流反映的ZN公司财务状况

1.2.1 主营业务不具备盈利能力

首先，主营业务作为自由现金流的核心，对企业自身创造现金的能力至关重要。毛利率是一个能衡量企业盈利能力的指标，ZN公司房产销售收入和建筑施工收入仅占主营业务收入的29%，可见该公司的主要收入来源不是这两项经营活动收到的现金。而物业收入及其他的毛利率高于上述两者，说明该公司主要的两项销售业务并不赚钱。通过查看ZN公司2009-2013年公开财务报告中的现金流量表，发现经营活动现金流量均为负数，进一步说明ZN公司的主营业务不具备盈利能力。ZN公司自2008年重组后上市，处于从事经营活动的初期，由于生产经营的各个环节都处于磨合期，设备和人力资源的利用率低，材料消耗大，导致成本过高。同时，为了扩展市场必须要投入大量资金，采用能将产品推向市场的一切手段，因而有可能导致公司这一时期的自由现金流为入不敷出的状态。

其次，为了完整反映ZN公司盈利能力，再来分析ZN公司净利润率和市盈率指标水平。该公司净利润率比较稳定维持在8%。而市盈率总体呈下降水平，近五年的平均市盈率为15.24，一般来说，市盈率水平在14-20，说明公司处于正常水平，这些指标都反映ZN公司具有盈利能力。但是，净利润率和市盈率等指标存在着不足：一是市盈率指标不够稳定。市盈率是股票市场价格与每股收益之比。通过调整股票的K线能看到该公司09-13年的股价波动较大，每股收益也在1左右频繁波动，所以各年的市盈率相差较大，由此算出的ZN公司平均市盈率在判断企业未来盈利能力上存在缺陷。二是净利润率指标不具有说服力。从2009-2013年的利润表中看到，ZN公司接受大量来自捐赠、政府补贴及索赔的现金，并且还有很多现金没有收回，这部分钱没有真正流入企业，所以净利润为正，而自由现金流为负的现象就正常了。美国安然公司就是典型的例子，在安然公司宣称破产前二个季度，季报显示公司盈利为4.23亿美元，可现金流居然为-5.27亿美元。

综合以上分析，单独使用市盈率和净利润率指标很难能看出公司盈利水平，因此，应该以自由现金流指标为判断企业盈利能力的主要依据。

1.2.2 过度增长的营运资本存在风险

该公司营运资本过度增长并一度超过息前税后利润，最终导致自由现金流出现负数。一般来说，一个企业的经营规模和它所需求的营运资本通常成正相关，可当企业抑制不住扩张的欲望，利润增长迅猛时，营运资本就会出现过度增长的情况，给企业带来潜在的风险。人们经常错误认为，业务量增加所带来的现金流入会成为企业营运资本增加的来源，但很多情况下，这一关系是相反的。ZN公司自2008年重组后，为了在市场上抢占先机，积极寻求扩大经营规模的机会，业务量也比以前大幅度增加。ZN公司在确保产品实现销售之前，必须要垫付大量的成本（存货、工资和费用增加）。本文选取其中一个货周转率指标进行分析的原因如下：一是自由现金流相对其他指标具有优势的地方；二是存货周转率是企业营运能力分析的重要指标；三是评价企业管理水平的重要内容，反映短期偿债能力。

通过计算，该公司2009-2013年存货周转率呈现下降趋势，说明存货占用资金过多，流动性变差，存货转为现金或应收账款的速度减慢，企业偿债能力下降。企业在管理过程中可以通过提高存货周转率来增加变现能力。因此，企业往往营运资本增加在前，业务现金流入在后，这就是ZN公司营运资本扩大后会导致经营现金流入减少的原因，由此造成ZN公司自由现金流出现负数。

1.2.3 依赖筹资活动现金流不具有可持续性

由于ZN公司内部生产现金的能力较差，未来进行项目投资的机会就减少，那么企业是依靠什么发展壮大的呢？从现金流量表看到，该公司筹资活动现金流净额一直高居不下并逐年上涨，这说明公司靠借款收到的大量现金大于偿还债务支付的现金，企业偿债能力减弱。而且公司现存货币资金与通过筹资活动获得资金流入的数额相当，也证明该公司的现金来源主要依赖筹资。

2009-2013年，ZN公司由于自由现金流为负而不断吞噬现金，迫使公司为了正常的经营生产大量筹资，2013年竟高达639，816万元。虽说筹资活动已纳入公司发展规划，但是如此之大的筹资活动净额显然不正常。不管是管理者以扩大经营、投资为出发点的主动筹资行为，还是由于现金流失灵而不得已的行为，假如公司现有资金不能满足生产需要，不能使其账面上货币资金继续增长，就不断向股东伸手要钱，这种公司就像是一台烧钱机器，而不是一台印钞机，不能够自己产生自由现金流。即使筹资获得现金可以解燃眉之急，但是从长远看不具备持续性。因此，这种公司我们在投资时一定要谨慎，注意观望。

2 结论

（1）由现金流能够更客观和真实地反映企业经营业绩和财务状况，有利于投资者作出正确的投资决策；（2）投资者能够利用自由现金流判断企业未来投资获利的能力，在投资时应尽量选择那些自由现金流比较稳定的企业，可以降低投资亏损的风险；（3）对于自由现金流不够稳定甚至出现负数，通过大量筹资圈钱的方式获得现金流入的企业，在投资时一定要谨慎。

参考文献

1.刘召.基于自由现金流量的企业价值分析.2013；4

2.黄小玉.上市公司财务分析.东北财经大学出版社，2009；2

房产投资价值分析范文第5篇

[关键词] 房地产PE；房地产开发；房企融资需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地产是资金密集型产业，尤其在开发阶段对外部融资需求较高。随着近年来调控趋紧，银行信贷、房地产信托、资本市场IPO、发债等传统融资渠道受阻，房地产私募基金（房地产PE）因其门槛低、运作方式灵活受到房企的青睐。

1 我国房地产私募基金发展现状

我国房地产私募基金起步于20世纪90年代，1995年《境外中国产业投资基金管理办法》鼓励海外基金进入，房地产PE得以起步。2010年起国家重点调控楼市，加剧了房企的资金压力，而同年发改委提出要加快股权投资基金制度建设，本土基金取代海外基金成为主角，房地产PE进入高速发展期。2013年①我国本土房地产基金管理机构约510家，累计管理规模超过6000亿元，新募基金132只，金额714.7亿元；投资案例105个，金额423.18亿元，相较于2010年扩大了近6倍（见图1）。

基于房地产业金融化程度的不同，我国房地产PE募资模式与欧美发达国家有很大差异。我国房地产PE更注重标的项目而非基金运营团队，一般先确定项目后，再根据项目特征设计基金产品而募资，这与我国房地产业项目开发为主的经营模式相适应。我国缺乏成熟的机构投资者②募集对象以富裕个人和民营企业为主，募资能力相对弱；故多采用结构化的基金产品，即参照信托产品划分“优先、中间、劣后受益人”，信托计划作为优先受益人参与出资，代替机构投资者的角色完成目标筹资金额。据清科研究中心数据，2007―2013年我国房地产私募基金绝大多数投向了房地产项目开发，在金额上占比约92%。一方面是由于项目开发投资涉及金额规模较大；另一方面是由于我国房地产业经营以项目为基本单位，以“开发―出售回款”为主要模式，因而PE盈利模式也偏短期机会型，以融资功能为主。

2 房地产开发融资需求分析

2.1 房地产开发企业资金链

房地产项目开发需要大量资金的支持。按开发流程顺序，可将其划分为前期拿地、工程建设和租售回款三个阶段。前两个阶段为资金输入期，最后一阶段则为资金回流期。第一阶段，主要现金流出项为土地出让金，一般来自企业自有资金；第二阶段，开发商投入项目开发资金，保障施工过程中的流动资金，资金主要源自商业银行的房地产开发贷款、施工企业垫付资金及企业自筹资金等；第三阶段，开发商通过预售和项目竣工租售回流资金，主要支出项为宣传费用和经营费用，回流资金主要为购房款，一般来自个人住房按揭贷款、公积金贷款及购房者的自有资金。

不难看出，银行贷款贯穿我国房地产开发的整个过程，资金链中的主要资金项房地产开发资金、建筑企业及房企流动资金及个人购房款等都直接或间接来自商业银行贷款。这种依赖债权融资结构的资金来源期限短，不适合需长期占用资金的持有经营类项目和回款速度慢的租赁类项目。

2.2 房地产开发企业资金来源

2010年以来房地产市场密集调控，银行体系收紧银根以预防因房地产资金链断裂而引发的金融风险。与此同时，限购令削弱了市场需求，导致房企快速销售回款这一资金回流渠道受阻，还本付息能力降低；而2014年以来，随着房市“降温”，资金回流变得更为困难。此外，2006年起我国加强了对外资投资房地产业的限制以避免过度投资和投机，海外资金流入量减少。从图2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）在房企资金来源渠道中的比例呈下降趋势，利用外资规模也较小，而企业自筹资金比例上升，已成为最主要的资金来源。

虽然房企资金来源结构发生调整，但商业银行信贷仍是当前房地产开发企业实现资金周转的最大保障。据统计③，2013年我国房地产开发企业资金总额12.2万亿元，其中直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）占比27.6%，加上自筹资金和定金及预付款中的间接委托贷款（大部分是银行抵押贷款），银行信贷实际上占到了房地产行业融资总量的53.7%，远高于国际通行标准40%。造成这种现象的主要原因之一就是我国房企自筹资金中仍以债权资金，特别是银行贷款等私募债权为主。由于我国房地产业对商业银行的依赖度过高，房地产开发运行过程中的市场风险和信用风险易转变为银行的金融风险，进而可能影响实体经济。

就整体趋势而言，我国房企传统资金来源渠道变窄，而企业自筹资金的压力增大。当前自筹资金中的债权资金比重较大，融资期限短易造成回款压力，且实质上仍较多依赖商业银行贷款（抵押贷款形式）。为改变融资结构，房企应寻求更灵活多样地股权融资方式，根据资金用途合理设计企业自筹资金来源和期限结构。

3 房地产私募基金发展方向

3.1 发展潜力

除银行信贷外，我国房地产业还有信托、基金、共同开发、融资租赁等多种快速发展的外部融资方式。但相对于房地产行业的整体资金需求而言，这类融资渠道规模仍然较小。2013年房企外部资金来源中，非信贷和销售回款渠道（包括基金、信托、外债、民间借贷等）资金仅占8.7%。 仅就房地产私募基金一项来看，2013年实现投资63.16亿美元，仅占当年全国房地产投资总额的0.49%左右，房企资金总额的0.35%；即使考虑它的累计资金管理规模6000多亿元，也不足该年房企资金量的0.5%。而国际上股权私募作为来源渠道占比通常达到30%以上，美国则高达70%～80%，对比来看，我国房地产私募基金还有很大的发展空间。

从国际范围来看，房地产PE一般有公司制、信托制和合伙之三种组织运作形式，而合伙制由于税收优惠和激励约束等方面的优势，更受投资者青睐。我国2007年新修订的《合伙企业法》确立了有限合伙企业的法律地位，为私募股权基金组织建设奠定了良好的基础。此外国家发改委在2010年明确提出要加快股权投资基金制度建设，而2011年年初新 《基金法》草案也拟将房地产投资基金纳入其中，这意味着房地产PE有望确立正式法律地位，走向规范化，利于扩大规模运作形成房地产私募市场。

信贷环境变化冲击了现有房地产融资结构，致使资金供给减少，融资成本上升，迫使房企寻求新的融资渠道。房地产PE本质上是一种定向于房地产业的投资基金。从投资者的角度看，可通过资产组合投资与管理满足其高收益、低风险的投资需求。从融资方房企的角度看，房地产PE能集中零散资金，在筹资成本、资金来源等方面也具有较强的可行性。

由于投资渠道匮乏，过去十年间我国个人投资者主要直接投资于房地产终端产品，如住房、商铺等。2014年上半年调查显示④，我国部分一、二线城市住房投资回报率已跌至2%，低于同期银行存款利率，直接投资于终端房地产产品的收益率大幅下降，房地产去投资化趋势显现。为追求收益性，这一部分的资金将寻找其他投资途径，从终端投资转向过程投资，有利于成为房地产PE最大的潜在资金供给者。民营企业发展迅速，追逐利润的动机强烈，借助房地产PE的专业管理和分散化投资，可降低行业进入壁垒，间接扩大企业经营范围和规模。短期来看，富裕个人投资者和民营企业将是房地产PE投资的主要力量。而从长期来看，比照国外房地产PE以养老基金为主要资金来源的现状，随着风险控制能力的增强和政策的放开，国内保险和社保基金等机构投资者也会逐步成为重要的投资力量。

3.2 介入时点

房地产私募基金应用于房地产开发阶段，主要优势有两点：一是投资方式灵活，限制少，在房地产开发各阶段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地产项目管理方面的专业背景，提供咨询、管理等技术层面的服务，促进项目的决策、拓展。

3.2.1 拿地阶段

房地产开发资金链的运作始于土地出让，土地成本是房地产开发成本的主要组成部分，平均约占30%。2007年12月，人民银行和银监会共同出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，对房地产开发商自筹资金能力提出了更高的要求。

我国房地产开发商自有资金多来自其他项目销售款和自身积累现金流。资本市场上发债或IPO融资方式虽然融资规模较大，速度较快，但对融资企业的经营业绩和财务表现要求较高。且此类大规模融资往往是基于企业层面而非单一项目，对预期有良好收益率的房地产项目的资金支持效果有限。房地产私募基金投资则主要与具体项目相联系，在土地投标时就通过股权投资方式介入，不仅能针对性地满足房企的资金需求，而且可通过早期介入更好地管理和控制融资项目，对该项目施加更大的影响，从而规避投资风险。一般而言，土地出让阶段进入的房地产私募基金投资会持续至项目建成出售才会退出，资金存续期为2∽3年，较多采用股东股权回购和物业拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建设阶段

作为该阶段主要资金来源的房地产开发贷款条件较严，除必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证外，还要求贷款项目具有一定比例的自有资金（最低为30%），并在银行贷款之前投入项目建设。通常在获得“四证”前，开发项目会有一段时间的资金缺口，是房地产PE介入的良好时点。

该阶段资金来源和流向涉及建筑施工企业、房地产开发企业、商业银行等多个主体，资金运作较为复杂。房地产PE在此阶段介入，不仅能以灵活的方式解决资金缺口，还能发挥第三方智库的作用。在资金方面，可推荐有实力的建筑商以此延长开发商付款期限，可协助开发商四证齐全后向银行贷款；在项目管理方面，能及时调整项目定位，提高项目投资的可行性，协助项目的后期包装及运作。

3.2.3 租售回款阶段

项目取得预售许可证后，即可通过租售回款，回流资金主要来自购房者的个人银行按揭贷款和公积金贷款，资金回流的情况决定了一个项目的盈利与否。不考虑信贷环境，造成此阶段资金缺口的原因一般有三种，一是未能按期获得预售许可证，二是销售情况不理想，三是项目性质为长期持有经营，回款速度慢。

房地产PE可据资金缺口原因灵活融资以满足资金需求，提升项目价值。因未能获得预售许可证造成的资金短缺时间通常较短，房地产PE可通过信托计划融资后先为购房者提供按揭贷款，待项目取得预售许可证后再将上述按揭贷款项目转给银行而推出，资金周转速度及安全度均较高。对于销售不理想的项目，房地产PE既可提供资金协助房地产开发企业再次开发或将房产重新装修定位，以此提升项目投资价值；也可以将其视作不良资产，收购后进行拆分组合，包装后再出售、融资或租赁以获得投资收益，退出方式灵活。对于第三种原因造成的资金短缺，房地产PE则可通过股权投资参与项目的管理运作，该类投资方式对房地产PE而言，风险较低，能获得长期较稳定的现金流，也有利于形成“开发――长期持有”的经营模式，提升项目价值。

4 小结

房地产私募基金会通过非公开募集的方式，向投资者发行受益凭证从而募得资金，并由专业的房地产投资管理机构进行资金运作和管理，同时兼具融资和专业第三方管理双重职能。房地产开发是我国当前房地产业的重要环节和主要价值创造过程，但随着房市调控，信贷环境改变，过去主要依托于商业银行贷款的资金结构受到冲击，需要寻求其他低成本、高灵活度的融资方式。而房地产PE运作灵活，在房地产开发前期拿地、工程建设、竣工租售等各个环节都能较为灵活地设计资金结构，满足房企资金需求，契合其经营目标，是较为理想的外部融资方式。

但需要注意的是，我国房地产PE尚处于起步阶段，体量较小，其作为开发资金来源的作用非常有限。一方面，这预示着房地产PE在我国的发展空间较大；另一方面，也折射出房地产PE面临的一些困境。首先，我国房地产PE并没有明确的法律地位和相关法律规范，难以形成规模市场。其次，我国缺乏成熟的机构投资者和稳定的资金来源。从国际范围来看，养老基金是最大且稳定的资金来源，但我国相对应的社保基金投资限制比较严格，仅限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，其中银行存款和国债比例不得低于50%；其他机构投资者如保险公司也被限制投资房地产业。此外，房地产PE退出渠道有限，房企上市和公开发行债券的审查严格，且耗时较长；而贷款证券化和REITS等国际常见投资渠道，一定程度上限制了房地产PE的发展。

不难看出，房地产PE在政策法规层面仍有诸多限制。但作为房企融资的新兴模式，其应更加关注如何通过灵活的资金结构设计，更好地满足开发过程中的资金需求；同时注重培养专业人才，参与投资项目的监督、指导，促使房企业优化资源配置，提高开发效率。

参考文献：

[1] 胡俊，吴建伟.我国发展房地产投资基金的可行性分析[J].经济论坛，2007（15）.

[2] 赵晓英，张杰.我国发展房地产私募基金的价值分析与政策建议[J].国际金融，2012（8）.

[3] 易志勇.我国房地产私募基金公司发展新模式[J].中国房地产金融，2013（7）.

[4] 回建强.房地产私募基金：机遇与风险并存[J].上海房地产，2011（11）.

[5] 广发证券研究所.房地产私募股权投资基金专题研究[R].2011.

[6] 国家统计局.中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2007-2013.

[7] 清科研究中心.2011；2012；2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告[EB/OL].http：///report/free/905.shtml

[8] 中国房地产估价师与房地产经纪人学.2014年上半年中国房地产投资回报率调查[EB/OL].http：///news/20140630/123459203.shtml，2014.