房产投资成本

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房产投资成本范文第1篇

1．项目规模。首先，投资工程项目的建设规模的大小，往往关系到国民经济总量的发展和比例关系的协调，所以项目的生产规模，应首先适应国家、地区、行业的国民经济发展规划的需要。其次，市场需求因素，房地产开发产品最终是要走向市场的，在市场经济的条件下，项目的规模必须符合预期的市场供求关系。再次，生产技术和工艺水平因素，项目规模必须符合社会实际条件，如果技术和工艺跟不上，劳动生产力就会拖后腿，影响项目建设，带来经济损失。接着，物资来源与供应水平因素，在确定项目规模的同时，需要考虑物资供应水平能否达到项目建设的要求。最后，其它因素，包括地质、路网、通信、环境保护等也会影响到项目规模的确定。

2．建设项目标准制定。建设项目标准是指建设项目所选用或者需要达到的标准水平。建设项目标准的内容包括项目规模、总面积、工艺设备、国标类型、配套设施、劳动生产率等。建设标准选定的合理与否，直接决定了其对成本的控制能否到位。在选择建设项目标准时，应把着适用、经济、安全、美观的原则。对于个别特例项目以及高新技术项目，可稍微提高标准。

3．建设项目地点选择。建设地点选择包含两层意思，一方面是指大的区域的选择，另一方面是指具置的选择。在进行区域选择的时候，考虑的主要因素有国家的发展规划、与原材料的距离、与工业区及生活区的距离等几方面。而对具置的选择，主要考虑的因素则包括：区位、面积、水文地质气候条件、拆迁安置情况、交通运输条件、水、电供应条件、环境保护条件、生活设施依托条件及施工条件来考虑。

4．生产工艺和平面布置方案的确定。所谓生产工艺，指的是在生产某件产品时所采用的固定的工艺流程和方法。工艺流程指的是原料或半成品成为产品或加工品的过程中所经历的生产加工手段。一般以先进适用和经济合理作为评判工艺可行性的依据。平面布置方案设计的主要内容是合理的布置建设用地内的主要及临时建筑物、道路、材料仓库，需要根据建设用地的实际情况，同时结合周围已有的条件，考虑生产工艺流程，尽可能的利用原有建筑以节约成本，以确定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案对于降低工程成本有着巨大的作用。5．设备的选用。在进行设备选型时，必须遵守的基本原则就是要满足工艺要求。然后，要综合全面考虑其购买成本及使用成本，尽量选择低耗高效、易于操作及维护简便的标准设备。

二、投资决策阶段成本管理的主要内容

1．投资估算。在进行拟建项目的前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额的过程，称为投资估算。在项目的前期，分析拟建项目是否具有可行性时，主要通过项目建议书及可研报告来实现，而投资估算正是其中分析其经济合理性的主要依据，意义重大。经批准的投资估算所确定的项目投资额一般为最高限额，到后期的任何阶段，均不得超过此限额。所以投资估算须具备一定的准确性，不然的话，不仅会对投资决策造成影响，而且会影响到后面的设计概算、施工图预算及建造过程中的成本管理工作。

2．可行性研究。可行性研究是指通过收集拟建项目在技术、经济、环境、社会等方面的相关资料，研究其是否具有技术上的先进性和经济上的合理性以及实施的可行性，并进行方案比较，找出各方案的优劣所在，同时分析和预测拟建项目建成后对有关经济、社会、环境方面的能够起到怎样的促进，并敲定最佳投资方案，供决策者选择，为投资决策提供依据。无论是新建、改建还是扩建项目都能够应用可行性研究。未来的情况原本是未知的，但通过准确的可行性研究可以使未知的情况定性甚至定量，减少投资决策时未知的影响因素，帮助决策者作出正确决策，使投资项目的收益得到保证。同时，可行性研究不仅仅可以作为建设项目投资决策的依据，而且在编制设计文件、筹资融资、签订合同、政府审批、组织施工、安排进度、竣工验收及项目后评价时都需要可行性研究作为参考。

3．财务评价。财务评价研究的对象是整个工程项目，研究内容是项目的全部财务收入和支出，根据我国现阶段的财务制度和市场行情，分析研究项目的是否具备足够的盈利和偿债能力，从财务角度评价其可行性。由于财务评价只是从投资人的角度来分析项目的效益和风险，所以是微观层面的经济评价。财务评价的作用非常广泛，可以计算出财务的盈利能力供投资人参考，在融资时也可帮助投资人制定决策，是制定资金计划的主要参考依据，同时还可用于协调企业与国家利益之间的矛盾。财务评价的程序为：①熟悉建设项目的基本情况，包括项目建设的目的、意义、要求、建设条件和投资环境，做好市场调查研究和预测、项目技术水平研究和设计方案分析。②收集、整理和计算有关技术经济基础数据资料和参数，包括项目投入物和产出物的价格、费率、税率、汇率、生产负荷及基准收益率等；项目建设期间分年度投资支出额和项目投资总额；项目资金来源方式、数额、利率、偿还时间，以及分年还本付息数额；项目生产期间的分年产品成本；项目生产期间的分年产品销售数量、营业收入、营业税金及附加和营业利润及其分配数额。③根据基础财务数据资料编制基本财务报表④运用财务报表的数据与相关参数，计算项目的各财务分析指标值，并进行经济可行性分析，得出结论。

4．不确定性分析。项目经济评价中不能缺少了不确定性分析。因为项目的经济评价是投资决策的主要依据之一，其主要是以项目总投资、建设期、年销售收入、年经营成本、年利率和设备残值等已知、确定的指标值为基础，即使某个指标值是估计或预测的，也认为是可靠、有效的。但实际上，所有这些数据都只是对未来的预测，都有可能发生变化。人类无论怎样预测未来，都不可能百分百准确，因此所有的项目，所有的要素都存在一定的不确定性，但是这种不确定性的程度也有区别，因此在投资决策阶段，我们要明确各种不确定性因素对拟建项目未来收益的影响程度，以测算项目承受变化的能力，帮助我们做出正确决策。

不确定性分析的方法有：①盈亏平衡分析，其中的不确定因素为项目投产后的产销量，目的是计算得出使项目盈利与亏损到达平衡状态时的产销量，并分析产销量的变化对项目经济上的影响程度，进而推断项目的面临的风险及其承受能力，供决策者参考。②敏感性分析，其目的是找出对项目影响最大的敏感因素，其方法是通过分析对比各不确定性因素变动时，对项目的总体指标数据的影响程度，影响最大的即为目标对象。

房产投资成本范文第2篇

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三部分:

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。

3.设立合理的成本核算项目。

正确划分成本项目,如:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。超级秘书网

4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

对于单一的房地产项目由于成本对象简单,归集成本费用就容易得多,通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,成本核算对象比较细化,很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象,就需要采用一定方法和程序进行分配,再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用,其他成本费用则需要按期进行分配,而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算,然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如:大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用;土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配,而在此成本明细科目中分细目归集,每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用,在分配时无需按细目分摊,若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用,其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊;对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项,应直接进入成本项目归集,并及时取得发票;对于工程决算后欠付的款项应按标准预提,包括应付未付的商品房维修基金等。

房产投资成本范文第3篇

关键词：投资性房地产 会计政策 成本模式计量

理论上讲，随着近年来我国投资性房地产市场价值持续增长、其账面净值显著低于公允价值现象，采用公允价值计量模式将会给企业带来较为丰厚的账面收益，进而为其获得资本市场和再融资提供便利的条件。但是实际情况却是大多数公司仍采用成本模式计量投资性房地产，使用公允价值模式计量模式的企业少之又少。若要深入的剖析投资性房地产会计政策的选择背后的深层原因，还应对有关会计政策及会计政策选择的动因进行深入的了解。

一、投资性房地产会计政策选择原因分析

首先，会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段，并用一些特定的方法对会计对象加以反映，以提供与会计管理相关的较为可靠地信息。由于会计计量与报告中存在的主观性特点，就使得财务人员可能对通过以经济业务产生不同的看法，由此产生了企业会计政策选择。

其次，由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同，为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况，为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的，留给会计人员进行职业判断的余地，企业需要进行会计政策的选择。

二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析

了解了投资性房地产会计政策选择原因之后，我们就应全方位、深入的剖析，以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的选择对税收更有利

成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重，也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外，“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但却不能计提折旧抵税。

（二）公允价值模式一经确定，不得随意变更

《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”； “已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。

（三）公允价值模式的应用不具备完全市场条件

《企业会计准则第3号――投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，还很难满足新准则所规定的两个条件。

三、完善投资性房地产会计政策选择的方向

（一）完善会计准则与政策法规

新会计准则体系改革的方向是国际会计准则相趋同的会计准则体系。当前，我国市场经济的现实条件是：资本市场建立时间段、有关经济的政策与法规不完善等。因此在多大范围和多大程度上赋予企业会计政策选择权还需要循序渐进。首先，会计准则的制定应具有较为广泛的参与性，借此以提升会计政策选择的民主性与科学性；其次，制定会计准则应具有前瞻性，不应使准则落后于实际的经济活动管理中；再次，加强会计信息披露的规范化建设，防止企业在会计信息披露中的人为操纵和寻租行为。

（二）优化企业内部会计政策选择中的相关权力

会计政策选择权的配置必须建立在科学的公司治理结构上。因此,有必要对相关的各方在索取权问题上有更充分的讨价还价，优化企业内部不同层次在会计政策选择中具有的相关权力，使企业契约的制订更加的完善。具体而言：公司管理层享有会计政策选择的建议权；董事会由不同的利益相关者代表组成，所以公司董事会理所当然的享有会计政策选择的决策权；监事会有各个缔约主体代表参与，具有更广泛的代表性。

四、结束语

企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊:公允价值的引入符合全球一体化的要求，能够更好的体现投资性房地产的特性，使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍,比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境,可操作性不强,等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法,会计处理相对比较简单，也容易理解,不受公允价值变动的影响,使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值，不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存,企业应如何选择,关键还是看该企业适合于哪种模式,根据企业的具体情况进行合理的判断。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则应用指南［M］.北京：中国财政经济出版社，2006

[2]朱莲美,李高波.投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[J].财会通讯，2007，（06）

房产投资成本范文第4篇

新准则对投资的会计处理进行了重新分类，将原来一个《企业会计准则——投资》中的内容，分为《企业会计准则第2号———长期股权投资》和《企业会计准则第22号———金融工具确认和计量》两部分。新准则与原投资准则中的长期股权投资相比，主要变化有：

1.初始计量中的情况多元化。

长期股权投资的初始投资成本分别按企业合并和非企业合并两种情况确定，企业合并又分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。

2.后续计量中成本法的适用范围变化。

下列情况下企业应运用成本法核算长期股权投资：投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资；投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。

新准则既扩大又缩小了成本法适用范围。说扩大了其适用范围，是因为新准则要求投资企业对能够向被投资单位实施控制（持有50%以上表决权）的长期股权投资采用成本法进行核算，只是在编制合并报表时按权益法进行调整。说缩小了适用范围，是因为对于投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响的长期股权投资，新准则不再像旧准则那样一律采用成本法，而是区分是否可以可靠地获取公允价值，只有对那些在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资才采用成本法。

3.计提的减值准备不得转回。

当长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，应当将长期股权投资的账面价值减计至可收回金额，减计的金额确认为长期股权投资减值损失，计入当期损益，同时计提相应的长期股权投资减值准备。长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

长期股权投资准则的实例处理

兴业公司为一家上市公司，2007年该公司发生的与投资相关的经济业务如下，假设不考虑增值税以外的其他流转税：

1.2007年1月1日，兴业公司以房产和旧设备向振华公司投资（二者属于同一控制下的两个公司），占振华公司60%的股权，投资时振华公司所有者权益的账面价值为14000万元。投资时兴业公司资本公积为500万元，盈余公积为200万元。该房产的账面原价为8000万元，已计提累计折旧500万元，已计提固定资产减值准备200万元，公允价值为7600万元。旧设备的原值220万元，已提折旧20万元，公允价值200万元。

2.接上面1，假如2007年1月1日，兴业公司以房产和旧设备向振华公司投资（二者不属于同一控制的两个公司），占振华公司60%的股权。其余情况相同。

3.兴业公司2007年4月1日与三和公司的原投资者a公司签订协议（兴业公司和三和公司不属于同一控制下的公司），兴业公司以自产产品（非应税消费品）和承担a公司的短期还贷款义务换取a持有的三和公司股权。兴业公司投出存货的不含税公允价值为500万元，增值税85万元，账面成本400万元，存货跌价准备为50万元，承担归还贷款义务200万元，兴业公司占三和公司70%的股权。

4.接上面3，如果兴业公司与三和公司属于同一控制下的公司，占三和公司70%的股权，投资时三和公司的所有者权益账面价值为1000万元。投资时兴业公司资本公积为100万元，盈余公积为50万元。其余情况相同。

案例解析：1.兴业公司的会计处理：

借：固定资产清理7500万元累计折旧520万元固定资产减值准备200万元

贷：固定资产8220万元借：长期股权投资8400万元（14000×60%）

贷：固定资产清理7500万元

资本公积900万元。

注：同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额（14000×60%）作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.借：固定资产清理7500万元累计折旧520万元固定资产减值准备200万元

贷：固定资产8220万元

借：长期股权投资7800（200+7600）万元

贷：固定资产清理7500万元

营业外收入300万元。

注：非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。企业合并成本是公允价值与账面价值的差额，贷记“营业外收入”，或借记“营业外支出”等科目。

3.借：长期股权投资785万元(500+85+200)

贷：短期借款200万元主营业务收入500万元应交税费——应交增值税（销项税额）85万元

借：主营业务成本350万元

存货跌价准备50万元

贷：库存商品400万元。

注：新准则对于存货，例如库存商品、材料等税法上界定的视同销售，都要按《企业会计准则第14号——收入》的要求，结转收入和成本，不再按成本结转。

4.借：长期股权投资700万元（1000×70%）资本公积85万元

贷：短期借款200万元主营业务收入500万元

应交税费——应交增值税（销项税额）85万元

借：主营业务成本350万元存货跌价准备50万元

贷：库存商品400万元。

注：同一控制下的企业合并，按账面价值计入长期股权投资成本，借贷差额计入“资本公积”或留存收益科目，不像非同一控制下的企业合并，将差额计入“营业外收入”或“营业外支出”科目。

成本法下新长期股权投资准则与税法差异

《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。

业务1中，应纳税所得额=固定资产的应纳税所得额（公允价值7600-账面价值7300-减值准备200）+设备的应纳税所得额（公允价值200-账面价值200）=100（万元）。该笔业务产生财税差异100万元，纳税申报时应做纳税调增100万元。

业务2中，应纳税所得额＝7600-7500=100（万元），会计上的损益为300万元，产生的财税差异为固定资产减值准备200万元。如果资产不计提减值准备，非同一控制下以固定资产或无形资产对外投资，由于采用了公允价值，则不会产生财税差异。所以，这一点不同于业务1的财税差异处理。

房产投资成本范文第5篇

关键词:房产项目;投资费用构成;投资费用全过程控制 ；工程造价全过程控制。

Abstract: a real estate projects of investment costs various content. In the current housing project development competitive situation, real estate projects to the investment costs accurate analysis and formulate the whole process of the investment costs and project cost control scheme is very important.

Key words: real estate projects; Investment costs constitute; Investment cost control process; Project cost control process.

中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、前言 构成房产项目投资费用的内容繁多。在目前房产项目开发竞争激烈的情况下，对房产项目的投资费用准确分析，制定合理的全过程投资费用及工程造价控制方案至关重要。房产项目费用及工程造价的全过程控制，是在项目进行中，根据实际情况（如签约和各种工程合同）变化，不断进行变更调整，随时掌握项目的成本变化情况，控制项目投资费用构成及利润合理调整的重要参考。

二、房产项目的投资费用构成

以河北省某精装住宅项目为参考，其房产项目开发成本主要由以下几部分构成：

三、房产项目投资费用的全过程控制

（一）土地获得前

在获取房产项目土地前，要预测土地获取价格=周围同类楼盘销售价格-房产项目投资成本（上述二~十项费用，即不含土地的费用）-合理的净利润。

（二）项目开工前控制

1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院。通过限定钢筋含量和混凝土含量等经济指标进行建筑安装工程造价的控制。

2、通过招标选择优秀的工程监理公司。了解待选的监理公司的信誉、人员素质、工作业绩、服务质量、管理办法、检验手段等多方面的情况，择优而定。

3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业，了解待选的施工企业资质及资信情况、施工单位人员及管理水平、施工单位资金情况、施工单位机械设备情况。

4、力争减免相关规费

（三）项目施工过程中的控制

1、合理控制工期

特别是控制相关节点工期，如开工、+0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。

2、合理控制质量

通过基础验收、隐蔽工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收，将质量问题减少到最小或最少程度，从而减少整治、返工等方面的时间。

3、合理控制工程变更

施工阶段的造价控制就是要控制合同价。而合同价的突破，主要在于变更，因此控制合同价必须首先控制变更工程。

4、合理控制拨付工程款

严格按合同规定审核每笔进度付款，从而降低财务费用，达到控制成本的目的。

5、合理控制甲供材料

通过招标形式，对相关甲供材（材料和设备）进行货比三家。通过甲供材管理办法，严格控制施工单位对甲供材的领用数量，达到控制成本的目的。

6、严格做好销售面积计算

7、力争减免先关规费

（四）项目完成后的控制

特别是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算。

四、工程造价的全过程有效控制

所谓工程造价的全过程有效控制，就是在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施将工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。有效地控制工程造价应体现以下三项原则：

1、以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。根据经验数据显示，设计费用一般只占到建筑安装工程费的1%，但正是这1%的费用对于工程造价的影响度占到了75%以上。要有效地控制建设工程造价，就应将工程造价管理的重点转到工程建设前期。

2、实施主动控制。工程造价控制不仅仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价；更要能动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。

3、技术与经济相结合是控制工程造价的最有效地手段。要有效地控制工程造价，应以组织、技术、经济等多方面采取措施。从组织上采取措施，包括明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务；从技术上采取措施，包括重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性；从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有力奖励措施等。

五、结束语

房产项目投资费用分析与利润估算，是房产企业领导投资决策的依据；项目费用的前期控制，是房产公司领导贴近市场，即使调整的依据；项目费用的过程控制，是房产公司领导考核公司部门和员工的依据；项目费用的最终控制，是房产公司领导综合评价项目的依据；工程造价的全过程有效控制，是取得较好投资效益的基础。总之，房产项目费用的全过程控制的优劣，是衡量一个房产公司的成功标志。

参考文献

[1]王振强。 日本工程造价管理 天津：南开大学出版社，2002

[2]郝建新。 美国工程造价管理 天津：南开大学出版社，2002