低风险项目投资

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低风险项目投资范文第1篇

【关键词】投资风险；企业投资；控制措施

0.概述

房地产开发投资，是指企业的业主运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需要及企业的主客观条件，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为；对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与协调，以保证动态地最优化地实现企业的总目标.地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于地产投资。

1.风险概算

1.1客观风险性

房地产项目投资过程主要包括获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关合作协议，施工建设与竣工验收市场营销与物业管理。风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，地产投资也不例外，由于地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。例如在工程成本层面房地产是这样计算的：承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和×10%=90～180元/平方米；上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。没有算精装修，一般造价约为1000～2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。再加设计费和监理费、土地费、广告、策划、销售费等等成本加起来也算是造成目前高房价的几个因素。由于房地产物业本身的特点和地产投资的特点，市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度和影响能力决定了项目风险的不确性。由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成损失的可能性，如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本、延长工期，重则导致投资的彻底损失。对于这些危害的防范，开发商一般可采用投保的方式来减少或避免损失。但是，投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，可以减少投保成本，从而增加投资收益。

1.2不确定性

任何市场的供给予需求都是动态的和不确定的，这种房动态的不确定性决定市场中的经营者收入的不确定性，地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，有可能避免该风险才的发生。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供市场营销竞争激烈，终给房地产企业带来的推最给过多，广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，对市场把握是能力的不足，在企业提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀期。购买力也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产企业的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产企业在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投收益，所以给房地产企业带来了变现收益上的不确定性。

1.3企业自身风险产生的主要原因

（1）购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。

（2）企业运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能。国八条后部分房地产企业经营性现金流出现大幅下降，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，而多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心房地产商能否抵御住本次楼市的销量“寒冬”。

1.4政策风险

2008年伴随着全球金融危机蔓延世界各地，中国采取救市措施，但增发绝大部分资金未落到实体经济行业，导致实体经济萎缩，而房地长行业迅速催涨，并在房地产行业集中了大量闲置资金，房产价格持续走高，导致社会财富分配不均，使大部分人丧失购买房屋的能力，造成房地产市场的极大风险；国家在这种情况下出台“国八条”和“国十条”调控房价继续走高趋势，相信房价将会积极回归合理价位，同时是消费者和生产经营者同事获利，使房地产市场向着健康稳定的方向发展。2012年1月份，上市房企销售业绩普遍下滑，各地楼市库存量不断攀升。全国70个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，会给从事房地产商品生产和经营的企业带来损失的可能性。其主要包括，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。社会风险具体则是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于时期时，房地产价格上涨；当各种出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。

2.结语

随着近几年国民经济的快速增长地产市场也呈现出良好房的发展态势，地产业已成为国民经济中重要支柱产业之一，极大地推动了我国经济的发展，房地产项目投资是不错的投资方向，但近年来我国房地产市场出现炒作非常严重，房地产市场用作不规范，由于房地产本身具有的风险性和现在国家对房地产市场的调控布局，使得地产投资风险更大，因此现阶段中国房地产积极发展是不争（下转第386页）（上接第361页）的事实，但房地产市场也在积极的调控。　[科]

【参考文献】

［1］祁琼.“企业财务分析”课程改革实践初探[J].教师，2012（23）．

低风险项目投资范文第2篇

[关键词]房地产 项目投资 风险管理 必要性 措施

中图分类号：S24 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地产投资项目风险管理的必要性

（一）有利于保障项目管理的科学性

风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风险、技术风险，能够有效的保障整个房地产投资项目的管理科学性和合理性，是项目管理重要组成部分。

（二）有利于促进项目建设顺利进行

风险管理是为决策者和管理者提供大量有效的管理措施和应对措施，使得整个项目管理过程更具科学性，并且风险管理深入到投资项目的各个领域和各个环节，能够提高整个企员工的参与度，使其全身心投入到项目决策和管理中，从而保证了促进了项目建设的顺利进行，除此之外，风险管理能够通过有效措施尽可能的减少和控制风险带来的损失，并对于造成损失之后的后续管理工作提供有效措施，保证了管理的延续性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M企业经济效益提高

房地产投资企业通过风险管理，能够最大程度上保证安全生产目标的实现，并且最大程度上减少在各个环节产生的费用，有效的减少了费用的支出，增加了企业的经济效益，与此同时，风险管理能够时刻警醒了和刺激房地产投资过程中的风险管理意识，从而提高了整个企业的管理效能，从而有效的控制了企业的风险损失，达到了保障和提高企业经济效益的目的。

二、房地产投资项目风险管理现状及问题

（一）房地产投资背景

目前，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂，其主要影响因素表现在以下几个方面：国家政策的变化。国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，如果不能够及时的掌握和了解国家和地方的投资政策，那么房地产企业很容易受到房地产政策风险的侵扰。投资竞争日益激烈。房地产投资企业的竞争进入白热化阶段，企业的竞争必然带来企业风险，而企业为了实现发展又不得不去正面面对风险和挑战，尤其是对于小企业来说，各方面都不成熟，受到风险的打击压力大，更需要加强风险管理。

（二）房地产企业的风险管理意识和管理方式问题

房地产企业经过多年的发展，整体上看从起步逐渐走向成熟，但是还并未真正实现成熟，尤其表现在一些中小投资企业中，他们的风险管理意识和管理方式存在很大的问题，阻碍了投资企业的健康、稳定发展。其问题主要表现在以下几个方面：风险管理意识问题。房地产企业风险管理意识较为淡薄，一些企业并未建立完善的风险管理制度，并未设立相关岗位和落实各方责任，使得风险管理区域盲目化和松散化，这种风险管理意识的淡薄，是对于提高投资企业风险管理的首要障碍；风险管理方式问题。大部分企业风险管理方式较为单一，尤其在风险评估方面，大部分企业都是依据自身的经验，对于投资项目进行预判和决策，决策缺乏科学性指导，导致投资项目的风险增大，并未并未形成完善和完备的风险应对和解决措施，使得风险的危害增加，不利于企业的长远、健康发展。

三、房地产投资项目实例分析

A房地产开发建设公司准备在B市投资一处房地产项目，其中有两个备选方案供A房地产公司选择，一处是住宅项目，另一处是商业广场项目，通过对于两个项目的风险评价，最终确定为A公司提供决策。下图为两个项目的预计经济指标表。

（一）区域背景和政策背景分析区域背景和政策背景能够帮助房地产投资项目充分了解当地的社会环境和政策环境，从而有利于进一步做好风险的评估和评价。

（1）区域背景。C小区建设项目位于城市东郊，属于政府政务新区所在地，其开发和利用的程度随着政府单位的逐渐落成，以及该地区的基础设施不断完善的基础上，能够吸引大量的购房者，所以从市场需求来看较好，除此之外，该地区的涉及的拆迁户较少，这对于开发投资来说减少了很多拆迁的麻烦。D 商业广场建设项目位于城市中心区域，属于该城市的老城区改造，人口较为密集，发展商业的潜力较大，但是由于位于该城市的老城区，所以其拆迁的难度较大，并且由于商业广场的建设面积较大，中心区域的地价较高，投资的工期长并且效益回收的时间也较长，这是D商业广场建设项目面临的最大困难。

（2）政策背景。近年来，该市通过房地产开发建设获得了较大的发展，并且随着工业和商业的逐渐发展，城市化进程的不断加快，该市政府在政策支持力度上不断增强，对于发展本地区房地产开发抱有很大期望，特别是对于老城区改造项目的政策倾斜力度较大，支持和改造对于老旧城区的现代化改造项目建设。

（二）房地产投资能力分析该房地产投资企业属于外地中型房地产开发企业，并且从以往的投资实践看，以投资的小区建设见长，对于商业开发项目很少涉足，此次投资项目是市场拓展到该市的第一次投资，管理层的态度相对保守，并且要求短期内，小投资，稳收益的原则，所以再结合表1数据以及区域和政策背景，对于C小区建设的投资额和收益周期都明显小于对于D商业广场的建设项目投资，所以从稳妥的角度来说，对于此次投资项目的决策来说，经过专家评审和最终管理层决定，选择了C小区的建设项目投资。

（三）投资项目风险管理建议

（1）充分重视“风险识别和风险评估”的结合。房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。

（2）加强风险应对。特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。

参考文献

低风险项目投资范文第3篇

关键词：房地产；投资风险；风险分析

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

随着我国经济发展和人民物质追求的不断提高，房地产领域投资活动也日益活跃。由于我国房地产市场机制还不够完善，造成了房市泡沫增多，价格上涨过快的现象。房地产投资者为了减少不必要的投资风险损失，应该充分认识和考虑当前新形势下各个风险因素对房地产投资的影响的大小。

一、房地产项目投资风险的一般理论

1.概念。房地产项目投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。偏离的程度越小，房地产投资项目面临的风险越小。

2.分类

（1）总体性风险。所谓总体性风险是一种所有房地产投资都会遇到的风险，它包括以下几种：

a.市场风险。这种风险指由于各种因素所导致的整个房地产市场价格大幅度波动，从而给房地产经营者带来损失的风险。

b.利率风险。指由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而给房地产投资者带来的损失。

c.购买力风险。这是指由于通货膨胀、货币贬值、购买力下降而给房地产投资者带来的风险。

（2） 个别性风险。所谓个别性风险指由于种种不利因素的影响而给个别房地产投资者带来的风险。它包括以下几类。

a.经营风险。指房地产公司由于经营条件恶化、经营管理不善导致的风险。

b.业务风险。指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。

c.流动性风险。指房地产投资者所掌握的房地产商品难以脱手而抛售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险。

d.预测、决策风险。所谓预测、决策风险指的是由于房地产投资者错误地预测房地产行市，以及决策失误、行为失当所带来的风险。

（3） 意外性风险。所谓意外性风险指由于意外事件的发生所带来的风险。

一般地，为了分析问题和论述方便，经常把以上分类中的主要风险归结为商业风险、金融风险、购买力风险、变现风险、不可抗力风险。

二、房地产项目投资不同阶段风险的具体识别

1.投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面，经济方面的主要风险：通胀风险和市场供求风险；政策方面的主要风险：土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外，还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

2.项目前期阶段。该阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要是土地获取风险、融资风险、产品定位风险、前期手续风险、勘察设计风险、工程招标风险和合同风险。

3.项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险是土地获得的风险，是招标、拍卖还是挂牌，对土地获得方式的选择就具有一定的风险。此外，房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为成本风险、质量风险和工期拖延风险。

4.租售及物业管理阶段。租售及物业管理阶段是决定房地产收益实现的阶段，也是房地产投资当中最大的风险环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。

三、房地产项目投资风险的应对措施

1.投资决策阶段

在投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险的不确定性也最大，因此要从以下方面做好防范措施。

（1）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。在投资决策阶段，房地产开发企业必须充分开展市场调研活动，掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境等因素，并且对此加以分析和综合。

（2）加强市场监测。企业需要强化业务的宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，实行房地产市场定期分析报告制度；同时加强住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题；此外，企业还应经常对政策走势、楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。

2.前期工作阶段

深入对房地产投资的研究，积极采取保险的方式来降低风险。对各个环节可能面临的风险，要及时采取保险的方式进行风险转移，将这种不确定的、可能产生较大损失的状况转变为确定的、较小的损失。

3.项目建设阶段

强化安全意识，防止施工事故的产生，提高技术水平，避免建筑技术的落后而引起的工期延误。有效地采取事前控制与事中控制动态结合，运用系统的项目管理方法来监督项目的整个建设过程。

4.租售管理阶段

租售管理阶段是最关键的阶段，因此，房地产商必须密切关注市场动态，彻底认清市场需求状况，采取灵活的定价措施，科学合理地确定该商品的市场价格，寻求在最短的时间内回收资金。

因此，为了能够成功地回避企业因自身营销经验不足、营销手段不当而带来的租售风险，建议通过营销的方式，充分利用人的丰富营销经验，采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。最后，切实搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患，为住户营造和谐生活环境的同时也很好地提升了企业的形象。

四、结论

在房地产行业中，瞬息万变的市场产生的各种不确定的投资风险，因此，我们有必要建立起一套有效的风险管理评价体系，对投资项目中可能出现的各种风险做出全面而准确的分析。进而为房地产企业在决策过程提供参考，将投资过程中出现的各种风险程度降低到最小，提高投入资金或资源的收益率。

参考文献：

[1]柯小玲.房地产投资风险因素及其结构系统分析[J].贸易经济类核心期刊，2011.

低风险项目投资范文第4篇

【关键词】房地产；风险；层次分析法

房地产又称不动产，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上定着物。房地产投资项目的开发与经营是对环境进行不断的重新配置、建造并加以管理以满足社会的一种活动，具有较高的投资回报率，为国民经济发展提供坚实的物质基础，也极大地带动相关产业的发展。改革开放以来，随着经济的发展和房地产市场的不断完善，房地产业成为国民经济的支柱产业，对经济有很强的拉动作用，具有重要战略地位。

一、房地产投资风险类型

由于房地产投资项目周期长、投入资金大、影响因素多、与其他产业关联性高等特点。使得房地产开放项目开发中具有不确定性和风险性。一旦风险发生，造成的损失是巨大的，造成不必要的资源浪费，对国民经济和社会发展都是很不利的。因此投资方必须对房地产投资项目风险进行分析与研究，加强风险管理来保障投资的收益。房地产投资项目风险可分为环境、政策、技术、市场、管理5个方面的风险。环境风险分为自然环境风险和人文社会环境风险。政策风险包括城市规划、税收、金融、土地、产业。技术风险包括设计、设备、施工方法、技术人员素质、市场风险包括市场结构、市场需求、市场供给、市场价格。管理风险包括管理者能力、管理者素质、管理制度等方面风险。

二、AHP法理论及运算步骤

本文采用层次分析法AHP对房地产投资项目风险进行分析和研究。AHP由美国运筹学家匹茨堡大学教授托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代正式提出，是一种实用的定量与定性的研究方法，在多个领域中有所运用。通过建立判断矩阵，根据判断矩阵计算权重。具体运算步骤为：

第一步，确定系统总目标，并依据总目标的不同将系统划分为不同层次，建立层阶梯模型，反应因素之间的关系，见图1。

第二步，构造判断矩阵（实质是指标评价体系）。每次取两个因素Bi和Bj比较它们对上一层元素A的影响，并用aij表示，全部比较的结果用成对比较矩阵表示，即：A=(aij)n*n。满足以下特点：aij=1/aij，故又称A为正互反矩阵。aij值由表1确定：

表1 分级比率标度

虽然构造的判断矩阵虽然减少了其它因素的干扰，比较客观地反映出一对因子影响力的差别，但综合全部的比较结果，难免包含一定程度的不一致。如果比较结果是前后一致的，则矩阵A的元素还要满足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有满足上式的正互反矩阵才是一致矩阵。一致矩阵应具有如下性质：

（1）A是正互反矩阵，且其转置矩阵AT也是一致矩阵；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩阵A的阶），A的其余特征根均为0。可以利用性质（3）来判断矩阵A是否为一致矩阵。由于特征根连续地依赖于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩阵A的非一致性就越严重，那么λmax对应的标准化特征向量就越不能真实地反映B=（B1，B2…，Bn）在对元素A的影响上所占的比重。

第三步，层次单排序及一致性检验。层次的单排序，就是将判断矩阵A对应于最大特征值λmax的特征向量W，经归一化后求出同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值W的过程。运用乘积方根法求权重系数，求各行的几何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）进行归一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人们对复杂事件的各因素是主观判断，一般不可能直接保证判断矩阵就是一致正互反矩阵，因而存在误差。在允许误差范围内，判断矩阵可以接受。这一检验步骤为：首先，计算判断矩阵A的最大特征值λmax，假设：求出n阶判断矩阵A的归一化特征向量为W=[w1，w2，…wn]T ，将矩阵A的方程：AW=λmaxW，展开，得：λmax=■■■。计算出A的一致性指标：CI=■，然后，查找对应的平均随机一致性指标RI。最后，计算一致性比例：CR=■。当CR

三、实例分析

以G市某房地产投资项目L为实例进行投资风险的分析与评价。L房地产项目是商住类型项目，所在城市自然和人文社会环境稳定，资源充足。该地区房产投资优惠政策多，有比较宽松的投资环境。城市化人口每年递增，经济处于高速增长状态，有购买力的人群相对比较大。项目所在地周边配套设施齐备，交通便利，绿化措施良好，居住环境优良。L房地产项目是由K公司开发，该公司资金雄厚，从事房地产多年。具有比较强的管理和技术能力。根据项目的实际情况确定该项目的总目标A（A为房地产投资项目风险），然后划分准则层，本文由于篇幅所限，只划分一个准则层B，B=（环境，政策，技术，市场，管理）。构造判断矩阵A=（aij）

A=■计算权重系数bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

归一化处理求出A的特征向量为：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5时R.I.=1.1185，则CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作为相应评价指标体系的权重系数。从中我们可看出政策风险权重系数最大。因此，L房地产投资项目中，政策风险是最重要的风险因素。

四、结论

本文从房地产开发投资方的角度出发，按照风险管理的基本原则，对房地产开发项目的投资风险进行了分析和评价研究。首先，针对房地产特点，利用文献调查法对关于房地产开发项目投资风险的书籍和大量期刊进行了比较全面的风险影响因素分析，将房地产开发项目的风险划分为五类风险，再运用AHP法构建递阶层次结构模型，对这些因素进行比较分析，建立房地产投资项目风险因素指标评价体系。进而对这些风险进行量化分析，得出分析评价结论。AHP法在房地产投资项目风险评价的运用已经比较成熟，但也存在孤立地分析因素，关联度较低等不足之处。对于高阶复杂的判断矩阵A其准确性也较差。针对这种现状，我们还要深入研究，不断完善AHP法在房地产项目风险分析与评价的运用。

参 考 文 献

[1]谢英亮，彭东生，徐华巍．系统动力学在建设项目财务评价中的应用[M]．北京：冶金工业出版社，2010

[2]郭亚军．综合评价理论、方法及应用[M]．北京：科学出版社，2005

[3]朱亚兵，兰峰．房地产开放经营与管理[M]．上海：立信会出版社，2007

[4]成虎．工程项目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中晓，韩炎峰．房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型[J]．西安建筑科技大学学报．2004（4）

[6]李启明，徐静．房地产投资风险分析中的预测[J]．建筑经济．1995（10）

[7]潘洁，杨帆.工程项目管理中的质量控制[J]．企业导报.2010（12下）

低风险项目投资范文第5篇

摘 要 如今，马柯维茨投资组合理论特别是关于方差计量风险组合分析在经济实践中得到普遍认可。但是在现实投资活动中，即使在确定最优投资组合比例的情况下，因为种种因素，投资者不能在同一瞬间完成所计划投资组合比例的安排，因此，不得不面对“先买入投资组合的A金融工具还是B金融工具”的两难。因此，既然投资行为有顺序，那么即存在新的风险。那么这种因为投资顺序而带来新的风险是否会影响原有投资组合总风险呢？如何安排投资组合中各个工具的顺序才能最科学呢？本文将基于假设条件的情况下，用数学方法进行论证。

关键词 方差 标准差 投资组合风险 投资位置风险

一、假设结论

1：投资实施顺序及每个顺序的风险比重后因素影响整个投资组合风险。

2：新的投资组合风险能够最优化，当高风险项目排在低风险比重位置，低风险项目排在高风险比重位置。

二、假设条件

1.每个投资项目风险分别以其标准差衡量，且以马柯维茨组合计算方法表达组合 投资总风险。

2.在确定的投资组合比例方案下，实施过程存在投资实践位置先后顺序，且投资组合方案中只存在两个投资项目A和B，即需要抉择投资项目A应放入第一个投资位置，还是第二个位置。

3.每个投资位置（以S，sequence表示）应放下一个投资项目，且投资位置相互之间的风险比重以（以DS，Deviation sequence表示）可以预测，如DS1：DS2=3：1，即第一个投资位置风险是第二个投资位置风险的三倍。

三、论证

（一）结论1

首先，在已决策好的投资组合AB中，A与B所占比重和各自方差如下所示：

其次，考虑到投资位置相互之间的风险比重DS，则每个项目的风险应为DS乘以w ，即为DSw ，则修改后的D=（DS1wa a-DS2wb b）2 。

因为添加了位置风险因素（如图表1），且DS1：DS2≠1：1（否则，顺序无意义，与假设矛盾），显然，修改后的D≠原始D，且需要重新调整Wa，wb以使风险最优化，所以投资实施顺序及每个顺序的风险比重后因素影响整个投资组合风险。（结论1论证完毕）

（二）结论2

延续上述条件，并设wa a=5，wb b= 1，DS1：DS2=3：1由修改后的D可知，有两种搭配方案：方案1，D1=（DS1wa a-DS2wb b）2，方案2，D2=（DS2wa a-DS1wb b）2，如下所示：

则D1=（DS1wa a-DS2wb b）2=（3*5-1*1）2=132 ；D2=（DS2wa a-DS1wb b）2=（1*5-3*1）2=22，显然D1>D2，所以有当高风险项目排在低风险比重位置，低风险项目排在高风险比重位置时，新的投资组合风险能最优化。（结论2论证完毕）