地产开发计划

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇地产开发计划范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

地产开发计划范文第1篇

一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。

我认为公司在建立初期应有自己的5年计划和目标。包括做足多少数量的工程、完成一项工程的时间、工程质量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的理念，以长期收益为主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！ 对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！

对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和机会上的把握能力是大大欠缺的，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5-10年间，可通过对本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1-3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司在一些工程上的失败之处，为自己将来的发展壮大所应面临的困难想好良好的对策！

但一个公司不能看见另一个公司发展壮大威胁到自己，如何成为母子公司变成了先决条件。对于这一块，新公司必须认识到自己目前的境况，做到少收益多付出的利益理念。在于母公司交往中，通过让母公司多收益并在少付出的情况下以利益关系打通母子公司关系。不与母公司争工程，只吃小虾米让母公司吃大鱼，在附庸期间，少收益多学习。当母公司的工程下来后，努力做多积累经验，这是以后公司真正发展的本钱！不以短期盈利为主，用发展的眼光来看待公司初期的发展，才能良好的做大做强企业！

在我们中国自古就有：舍不得孩子套不住狼。因此，发展与壮大一个企业，任和样式的企业，不应以短期高盈利为目标。应在企业建立初期通过合理的安排，哪怕以少盈利，不盈利为代价，合理的建立公司的发展的基础！当公司初期的发展难关度过之后，那公司的未来一定春暖花开、阳光明媚！！！（编辑：果宝）

地产开发计划范文第2篇

关键词：房地产；开发策划；经营管理

前言

房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。

1房地产项目的前期开发策划工作

对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。

2房地产项目经营管理

房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。

3总结

房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。

参考文献

[1]潘峰，孙俞.房地产开发经营与管理实践教学探讨[J].科教文汇（中旬刊），2016（03）：65~66.

[2]李赛.房地产项目策划阶段的投资可行性研究[J].科技创新与应用，2016（24）：276.

地产开发计划范文第3篇

关键字：房地产 规划设计 品牌质量 品牌定位

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

进入新世纪以来，随着房地产开发的技术和理念的锐意创新，规划设计中的质量管理已经大大超越了传统模式。该领域的工作范围已经覆盖了前期的策划筹备、中期的设计规划、后期的工程施工乃至竣工使用的整个过程。房地产开发的重中之重就是规划设计，规划设计的好坏决定了房地产开发的成败。房地产开发中的规划设计有着本身的市场属性。因此，以企业价值最大化为目标来评价规划设计的质量，再通过对规划设计的质量管理，最终实现具有房地产开发行业自身特点的规划设计的品牌质量。因此，规划设计质量管理工作是一个涵盖面广，技术复杂的系统工程，必须充分梳理整个流程以保证工作的有序进行。

1.市场调研的重要性

项目投资运作成功的唯一标准就是市场。市场的需求可以分为两个方面：一方面取决于已经在当地形成的稳定的消费水平；另一方面取决于市场引导，可以通过采用新型技术和新型材料等技术层面来引领潮流，也可以通过引进新的生活方式及生活理念来改造原有的传统市场。无论哪种方式，首先必须解决的便是市场的研究调研，有着充分的市场调研，才能做出更有针对性的规划与设计。比如高档产品与低端产品的选择，户型的多样化、高低层的优化配置都是在市场调研阶段所要解决的关键问题。地产与其他商品最大的不同就在于其不可流动性，此种特性造就了房地产行业具有极强的地域性，一个城市甚至一个小小的片区都可能成为竞争的主要矛盾。这对于熟悉本地环境的成熟的房地产商去开发一个新城市，并如何将成熟的管理和技术经验应用到这一新城市具有深远的意义。倘若没有前期充分的市场调研，规划设计也不会精准到位，更无从谈起对竞争对手的详细了解，最终整个项目也会因为定位不准确而遭到搁浅。

2.规划设计能力对开发效益的影响

房地产市场是一个单方面消费者需求型的市场，随着人民生活水平的普遍提高，个性化的规划设计是当今房地产行业所面临的重要课题。房地产商作为资源的终端整合方，为满足日益增长的消费者的消费需求，就必须不断的提高其自身的产品品质以适应这种挑战。而产品品质的优劣就是整个开发项目的目标定位，而目标的定位追宗溯源就是企业的规划设计能力。房地产的规划设计能力包括市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别四个方面的能力。其目的是要提高土地、资金等整体业务链中每个环节的经营效率，追求具有更高价值的房地产产品。其中，市场定位是指市场调研及定位目标消费者；需求发现是指分析目标消费者的消费特征和需求特征，进而对消费者进行精确的界定分类，综合分析不同消费者的消费偏好并作出相应的评价，最终提出能满足不同消费者的产品功能规划；设计识别能力是指在具体实施中对设计单位清晰的规划设计表述、设计及修改图纸的技术能力，以及在此过程中与开发商和设计施工单位的沟通管理能力。

在当前消费者的消费层次与消费水平的大环境下，房地产企业的核心竞争力主要还是集中在规划设计能力的较量。相对于整个房地产开发项目来说，规划设计只是前期的酝酿阶段，投入成本又是最少的环节。但是规划设计的好坏直接影响到项目的定位及后期成本的投入。如果在这一阶段不进行细致的规划，导致定位失准，再由于后期的成本投入具有不可逆性，因此，越到后期损失就越为重大。在多数情况下，规划设计的成本只占整个项目投入的1%，但对整个建设成本的影响却在80%以上。除此之外，好的销售卖点也大部分集中在规划设计环节之中，同时，好的规划设计可以使得后续的建设有条不紊的进行，避免由于规划不周详而导致的人力和物力的严重浪费。

综上所述，规划设计能力是房地产开发过程中的重中之重，决定着整个项目的开发效益，也是房地产企业的不可替代的核心竞争力。

3.房地产品牌质量的创建

房地产的品牌是指某一特定的房地产产品。需要说明的是，这里的房地产的产品不仅仅局限于有形产品，如住宅、店面及写字楼等等；它同样包括所附属的无形产品，如售楼咨询、中介服务、物业管理以及售后服务等等。因此，鉴于房地产产品的特殊性质，导致其品牌化的表现形式可以是多种多样的。在某一房地产商品的建设及销售阶段，对其所开发的项目，开发商大都采用多种品牌并用的战略手段，这就导致了不同的商品具有不同的品牌。而在消费阶段，由于房地产本身所具有的持续性效用，服务质量的优劣便成为了消费者的满意程度的决定因素。这一阶段消费者更着眼于物管企业所提供的物业服务质量，因此，物管企业服务的品牌就成了这一阶段房地产产品的品牌形式。

房地产品牌具有三大效应。一是扩散效应：品牌一经确定就会通过销售阶段的全方位覆盖以及消费阶段的大量传播，迅速占领市场，在消费者身上建立强大消费信心；二是持续效应：品牌就如人的姓名一样，只要品牌存在于市场，企业的知名度和行业中的影响力就会与日剧增，相应的经济效益也会不断的增长。三是放大效应：通常品牌是针对某一种商品所创立的，但经过市场的熏陶后，其信誉便会铺展到相关的其他商品上，甚至辐射到一系列的品牌商品，从品牌形象放大到企业形象。

房地产品牌定位，是指通过品牌形象来传递本房地产产品的价值行为，从而区别于其他品牌，凸显自身的优越性，最终在消费者心中占据重要位置。其核心是要了解消费者的心里诉求，满足其消费条件，给他们切实的消费权益。若能做到以上几点，必能使品牌的定位具有不可替代的优势，使竞争对手望尘莫及。

4.房地产品牌定位的作用

提高消费者的承受能力。无论什么样的楼盘，都不可避免的有着这样那样的缺陷。但有着较高信誉度的品牌楼盘会削弱消费者对该楼盘的心里障碍。由于房地产产品本身具有的与其他商品不同的特殊属性，导致了房地产产品是一种典型的后验型商品。消费者在为对商品进行消费前，不可能对其进行长期体验，也就是说消费者不可能精准的判断某一商品的好坏优劣。然而，品牌效应可以弥补房地产产品这一后验性商品所带来的不足。这是由于消费者非常清楚企业要想建立具有较高信誉度的品牌就必须支付相当高的成本。不难理解，消费者只要根据产品的知名度，就能迅速的了解此种产品在市场上的定位，以便及时的判断对该产品的满意度。

降低需求的价格弹性。由于市场的自由竞争，房地产行业也会面对新的竞争对手进入该行业。但由于房地产市场的已有品牌在该行业的影响力，可以对潜在的竞争者构成强大的障碍。新的竞争者在进入房地产行业时，必会经历的打造自有品牌，前期市场调研、广告宣传及策划公关的阶段。在其他成本因素相差无几的条件下，行业中现有品牌在这一方面的投入会大大低于新进入这的投资成本，从而在价格竞争中占据的有力位置。同时，由于房地产的后验性的特点导致信誉度高的品牌可以使消费者对房地产产品价格的敏感度降低，使得优质的房地产产品在市场具有较高的竞争力。这样，品牌优质的房地产产品会不断地吸引着消费者，消费者对该产品的美誉度也同样不断地被提升，从而形成可以长期占据市场的良性循环，最终使其产品增值，实现双赢。

参考文献

蔡新春,黄寿德．现代市场营销[M].广州:中山大学出版社,1999.

菲利普.科特勒．营销管理分析、计划、执行和控制[M].上海:上海人民出版社,1997.

地产开发计划范文第4篇

[关键词] 房地产开发项目 集成 风险管理

一、引言

风险管理是项目管理的重要内容，是保证项目目标得以顺利实现的关键过程。房地产开发项目建设周期长，技术施工与组织管理复杂，涉及的参与方众多，故其风险管理难度也较大。目前，我国房地产开发项目风险管理的研究还处于起步阶段，主要集中在房地产开发各阶段的风险因素分析、风险防范对策探讨以及风险识别和风险评价等方面，而从集成化视角对房地产开发项目风险管理的研究较少。

所谓集成，可以理解为两个或两个以上的要素集合成为一个有机整体，这种集成不是要素之间的简单叠加，而是要素之间的有机组合，即按照某一集成规则进行的组合和构造，其目的在于提高系统的整体功能。本文从集成化角度探讨了房地产开发项目的风险管理模式。

二、房地产开发项目实施集成化风险管理的优势

集成化风险管理是项目集成化管理发展的需要，也是由房地产开发项目的自身特点决定的。集成化风险管理克服了传统风险管理中各参与方相互对立、信息传递不畅、风险管理过程相互独立、风险管理组织职能单一的缺陷，将房地产开发项目全寿命周期中各个阶段的风险和参与方、风险管理过程、信息资源以及风险管理组织等进行集成，实现了全方位、全过程的风险管理。

房地产开发项目实施集成化风险管理，能通过工作流程重组，提高风险管理的效率，降低房地产开发项目的风险管理成本；可在有限的资源投入下，通过资源整合，在资源共享和优势互补中，提高资源的使用效率；使信息――决策――行为三者高度集成化，从而能大大增强决策者的信息处理能力和部门间的合作效率，提高组织能力和管理决策的科学性。

三、房地产开发项目集成化风险管理模式的构建

房地产开发项目集成化风险管理模式，就是将整个项目系统范围内的风险管理活动集成化为一个有机整体，包括全寿命周期风险集成、风险管理过程集成、各参与方风险集成、信息集成和风险管理组织集成等五个方面。

1.全寿命周期风险集成

全寿命周期风险集成，是指将从投资机会研究和土地竞投、项目立项、全程策划、规划设计、工程施工、市场推广和营销、物业管理到最后的物业拆除、报废与土地再利用等房地产开发项目实施的整个周期中各阶段、各环节所存在的风险，通过充分的信息交流集成为一个整体，使风险信息在项目的各阶段间能准确、充分地传递，各阶段的参与方能进行有效的沟通与合作。

由于从立项开始风险就随之产生，所以可以建立风险数据登记表来集成房地产开发项目全寿命周期的全部风险。风险登记表将反映风险的信息，如风险描述、风险源、风险的概率值和后果值等。随着项目的推进，需要及时更新风险登记表，以防风险信息的遗漏，为以后其他方面的风险集成管理打下坚实基础。

2.风险管理过程集成

房地产开发项目具有投资额大、建设周期长和不可移动等显著特点，从而决定了房地产开发项目在项目立项、可行性研究、设计、施工、交付使用、物业管理维护等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产开发项目在整个寿命周期中都存在风险。

风险管理过程集成，一方面是在系统论的指导下，将传统风险管理的几个独立阶段通过信息技术集成为一个统一的、完整的管理过程；另一方面，是从房地产开发项目全寿命周期的角度出发，将影响项目全寿命周期目标的风险因素进行识别、量化、估计、评价和监控，从定性分析到定量分析的综合集成，将专家、数据、信息与计算机有机结合起来，将各学科的理论和人的知识结合起来，并将基于风险管理过程的技术和模型进行集成。要强调的是，从定性分析到定量分析的综合集成并不是通常意义上的定性与定量相结合，而在于强调一种系统的研究方式和认识方式。

3.各参与方风险集成

房地产开发项目全寿命周期各阶段的主要参与方，包括开发商、咨询机构、规划设计单位、施工单位、供应商、监理单位、营销单位、物业公司、银行和用户等，他们之间是由独立的合同构成的交易关系。在传统的风险管理方式下，各参与方都在独立进行风险管理以争取获得各自最大的利益，具体表现为风险管理目标相互独立、风险分担不合理、各自有一支风险管理队伍以及各方为了追求自身风险最小化和利益最大化出现风险相互转嫁等问题，这种状况直接导致了风险管理过程中出现投入资源浪费和管理效率低下的问题。

20世纪80年代，美国管理学界提出在工程项目领域实施“合作伙伴”的管理思想和理念。“合作伙伴”关系并不是改变原契约的内容和各方责任、义务的承担以及权力的分配，而是用一种崭新的共担风险、相互合作管理方式去弱化各参与方的壁垒关系和对抗思维，降低各参与方的管理成本，建立多元化的互信，共同去追求和达到一个既定的目标和结果，实现真诚合作，以“双赢”的思想代替工程项目管理中传统的风险转嫁、利益争斗的思想。

集成化风险管理的实施，将通过建立风险管理伙伴关系，改变房地产开发行业中咨询、设计、施工等各参与方之间对立的状态。各参与方在相互信任、相互尊重、资源共享的基础上建立风险共同分担机制，提高整个项目抵御风险的能力。同时，使房地产开发项目各参与方在项目低风险的前提下，确定共同的项目目标，建立以不同工作组为单元的风险组织机构，在相互信任的氛围中直接监督、管理项目工作，并及时沟通，将房地产开发项目各参与方的利益和风险管理的目标整合为业主的利益和风险管理的目标，共同解决项目中的问题。

4.信息集成

信息系统是项目管理者进行项目风险集成化管理的工具。复杂、不确定和变化快是当前房地产开发项目的基本特点，在房地产开发项目风险集成化管理方式中，管理者需要大量的实时信息反馈以进行科学、系统的动态决策，没有一个完善、快速的信息系统，这种决策是难以想象的。因此，房地产开发项目风险集成化管理的实施需要有效的集成信息平台系统作后盾，保证及时发现风险源，并进行量化、评价和控制，使项目处于低风险运行状态。集成化风险管理的基本思想之一就是将房地产开发项目整个寿命周期的各阶段整合为一个整体，而项目各阶段和参与方以及风险管理过程之间充分的信息交流是保障房地产开发项目风险集成的基本条件。

信息集成有以下两点要求：（1）房地产开发项目管理过程中信息的采集、存储、检索、加工、传递、利用等多个信息处理环节要实现数字化、系统化，能有效地进行管理、监督、控制、跟踪项目执行过程中的所有活动，为项目管理者提供各种有用的信息，帮助管理层进行科学的分析、决策和管理。（2）实现信息公开、程序透明、规范化运营，避免人为因素的影响，可以即时发现和解决出现的问题，防范风险。

5.风险管理组织集成

房地产开发项目集成化风险管理组织负责整个项目的全部风险管理，但该部门并不是项目主管部门，而是协调部门，负责对风险管理的责任进行分解、优化，确保各部门为了实现整个项目的目标步调协调一致。集成化风险管理组织机构一般应分为三个层次：一是管理决策层；二是技术、战术规划层；三是具体运行和收集层。根据以上层次设计，就可以配备合适的人员。风险管理机构工作人员可以分为三类：一是风险管理经理和授权代表等，他们是风险管理机构的决策者；二是风险管理技术人员，包括：具有现场经验的各类专业工程师、各专业领域的测量师和相关经济、金融等行业的商业评估师等；三是助理人员，他们是决策者和专业技术人员的助手，进行一些基础工作。

项目集成风险管理组织应按照统一决策、分层管理、集中与分散相结合、提高管理效率的原则，宏观上实现风险管理决策的集中统一，微观上实行分散化管理，是一个具有动态性、创新性和灵活性的风险管理团队。

四、结束语

本文从集成化的角度探讨了房地产开发项目的风险管理模式。不同的房地产开发项目，由于其复杂程度不同，其风险源的数量与特征也各不相同，再加上不同组织者的项目管理水平的差异，其对风险管理的需求层次也各不一致。此外，风险管理介入项目管理活动各阶段的时机也因为业主的需求不同而存在着差异。因而，没有一种固定的方法和模型能够解决项目管理中决策者所面临的各类风险问题。

参考文献：

[1]李瑞涵:工程项目集成化管理理论与创新研究[D].天津：天津大学，2003：14-26

[2]向鹏成等:工程项目集成风险管理探讨[J].建筑经济,2008（5）:37-39

地产开发计划范文第5篇

关键词：规划设计，有效控制，采取措施，案例分析，成本

房地产开发过程中，规划设计阶段对建设项目的建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否较好地发挥经济效益或使用效益，起着关键作用，也是实现“事前控制”的关键，在该阶段进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。尽管规划设计费在建设工程全过程费用中所占比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，规划设计对整个建设项目的效益是至关重要的，必须正确处理工程设计和工程成本的关系。

合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此如何有效控制房地产开发过程中规划设计阶段的成本显得尤为重要，以下五大策略可供借鉴：

实行方案设计招标，优化设计

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新和改进管理，采用先进技术，降低工程造价，缩短工期，提高投资效益。

按可行性研究上的要求进行设计，力求做到技术上先进，功能上满足需要，经济上合理，安全可靠，而要做到这点，最主要是和采用主要的方法就是采用设计招投标，综合评定设计方案优劣。设计方案评定应遵循以下四个基本原则：

1、必须处理好经济合理性与技术先进性的关系

2、必须兼顾项目全过程费用

3、必须兼顾近期与远期的要求

4、必须节约用地和能源

通过方案设计招标，对技术经济指标进行分析和对比，从中选择具有最佳经济效果的技术方案。

实行限额设计，有效控制造价

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。

因此，房地产开发企业必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平方米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

限额设计的全过程实际上就是对工程项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程，全过程详见下图：

限额设计工作流程

限额设计的主要内容：

投资决策阶段要提高投资估算的准确性，合理确定设计限额目标。可行性研究报告是国家主管部门核准投资总额的重要依据，经过批准的投资估算是下个阶段进行限额设计，控制投资的目标。

初步设计阶段要重视设计方案比选，把设计概算控制在批准的投资估算限额内。这一阶段主要是解决建设项目经济和技术问题。在限额设计过程中，严格按照限额设计所分解的投资限额在控制工程量下进行设计，初步设计阶段控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材料的控制。

工程量控制为施工图设计阶段限额设计的重点。控制的工程量标准是经审定的初步设计工程量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

限额设计应贯穿于设计工作全过程。

加强设计变更管理，实行限额动态控制。

限额设计要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按照项目批准的设计任务书及投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及预算，从而避免设计人员为了设计上的工作方便或是为过分保护自身设计不出问题而不惜加大设计的安全系数，以牺牲业主方的工程造价的控制为代价。

因此，设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制，保证总投资限额不被突破。

加强对设计图纸的会审与审查

加强对施工图纸的审查。设立专门的审查部门对设计单位设计的图纸进行全面的审查，防止设计粗糙。比如某装饰工程，因为其设计图纸不够细致认真，造成设计4KW的电线本用6m2就够用的了，却设计成了16m2电线，投标单位却通过看图知道这里设计错误了，日后施工过程中肯定是重新变更的，所在在该项目上投标单价比较低，待日后设计变更时再要求新的单价，从而造成了工程造价不必要的浪费和给了投标方不平衡报价的机会。

加强对设计概算的审查。设计概算是设计文件的重要组成部分，是确定和控制建设项目全部投资的文件，是编制固定资产投资计划、实行建设项目投资包干、签订承发包合同的依据，包括建设项目从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到竣工验收等的全部建设投资。

加强对施工图预算的审查。施工图预算是指在施工图设计完成后，根据施工图，按照各专业工程的预算工程量计算规则计算出工程量，并考虑实际施工图的施工组织设计确定的施工方案或方法，按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他收费规定等，确定单位工程、单项工程及建设项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。

深入运用价值工程原理

运用价值工程优化设计，价值工程是运用集体智慧和通过有组织的活动，着重对产品的功能分析，使之以最低的总成本可靠地实现产品的必要功能，从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法。在设计过程中，掌握“功能提高，造价降低；功能不变，造价降低；辅助功能在允许幅度内降低，造价大幅度降低；适当提高造价，功能大大提高”的原则，才能在限额设计的过程中进行经济效益评价，最终推出最佳设计方案。

价值工程的运用可以分为四个阶段：准备阶段、分析阶段、创新阶段、实施阶段，其中功能分析是价值工程的核心内容。在设计阶段成立价值工程工作小组，小组负责对设计单位价值工程的实施提供指导和监督，并对设计工作的开展提出建议，具体工作内容包括：（1）明确工程技术目标和投资目标，寻找设计挖掘的可能性。（2）要求设计单位提交价值工程工作计划，对计划的合理性进行审查，提出修改计划的要求。（3）要求设计单位定期提交价值工程实施情况报告，报告内容包括工作内容的分配、设计工作进展、设计方案技术经济评价结果等。（4）审查设计单位提交的实施情况报告，对价值工程推广效果不良时提出更改要求。（5）针对设计单位提交的设计成果，组织专家、设计人、审核人召开价值工程专题讨论会，确认实施价值工程的机会，提出通过修改工程设计而节约工程造价的建议。（6）聘请专家组成价值工程评价小组或聘请设计咨询机构对设计进行审查，提出改进设计而降低造价的建议。（7）督促价值工程专题讨论会建议或专家小组及设计咨询机构建议的实施。（8）设计任务结束时，组织设计人、审核人召开价值工程评价会议，对价值工程实施效果进行评价，总结经验，形成价值工程报告。

在建设项目设计中运用价值工程可以优化设计，在保证产品功能不变或提高的情况下，可设计出更加符合用户要求的产品，在设计阶段运用价值工程可降低成本约25%~40%。

由此可见，价值工程在我国起步时间不长，但大量事实证明，它在工程设计中对于控制项目投资，提高工程“价值”，是大有可为的。特别是随着“勘察设计施工一体化总承包”的尝试和推广，价值工程会越来越显示出它对控制项目投资所能发挥的巨大作用。

采用合同措施，有效控制造价

通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订中，首先要明确设计单位提供房地产开发企业认可的设计进度及付款计划（付款与设计的进度，质量等挂钩），并明确延期的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。

同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款（如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费）。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。

为控制设计起点的建安造价，甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。

案例分析

1、项目概况：某综合性办公大楼，主楼36层，地下两层，屋顶标高139.7m，首层5.5m，2～5层4.8m，1～5层为商业及餐饮服务，21层为避难及设备层，层高5m，其余为办公用，层高3.6m。抗震设计按基本烈度8度考虑，H类场地土。

该项目原设计者采用的方案为钢筋混凝土外框内筒结构，平面为圆形（外直径44m），钢筋混凝土核心筒具有很大的抗侧刚度和强度，承担大部分水平荷载。在纵横两方向的外圈设置8根巨型型钢混凝土柱，可承受部分剪力。另外在角部布置8根圆柱，以承受竖向荷载为主。为加强整个结构的抗侧刚度，减少层间及屋顶侧向位移，在21层和35层，设置了两道刚性层。

2、原设计方案：主要构件尺寸为：核心筒混凝土厚度从600mm逐渐减少为400mm；巨型柱断面尺寸从2500mm×1300mm变化为2000mm×1300mm；角部8根圆柱断面从1500mm变化为1300mm；主要框架梁尺寸450mm×650mm，400mm×700mm。

经过结构计算，方案结构自振周期最大为3.145，顶点层间最大位移如表所示。为了考察其功能水平，将规范中框筒结构的限值要求同时列于下表中，便于对比。

结构方案计算结果

3、对原设计方案的评价：由上表中可看出，本项目由抗震控制，风荷载作用下位移很小，说明结构刚度很大，与规范要求相比还是比较保守和安全的。

该方案为典型的框架――筒体结构，受力明确，传力清晰。框架柱部分的结构面积，底层柱为40.13m2，顶层柱为31.41m2。结构占用的面积较大。

4、结构改进方案：根据钢筋混凝土的适宜高度的规定，该方案采用筒中筒可能更经济。为此提出接近于筒中筒结构的改进方案，即钢筋混凝土核心筒体不变，外框架柱改为30根1000mm×1000mm的普通钢筋混凝土柱，框架梁尺寸不变。

经过结构计算，新方案结构自振周期最大为3.035，顶点最大位移和层间最大位移如下表所示。套用筒中筒结构的规范限值，也同时列于表中，便于对比。

新方案计算结果

5、对结构改进方案的评价：由上表可见，计算结果也满足规范要求，而且从抗侧移角度看仍有潜力可挖。功能分析：改进方案类似于筒中筒结构(开洞率为66%、柱间距为4.6m)，能较好地满足抗侧移的功能要求。无论根据何种结构的规定限值，方案都满足要求。

6、两种结构方案的经济对比

改进方案外框架的结构面积：

底层柱：1m×1m×30=30m2，比原方案减小10.13m2；

顶层柱：0.8m×0.8m×30=19.2m2，比原方案减小12.21m2.

假定内核心筒和楼屋盖系统保持不变，仅考虑结构体系改变而引起的外框柱子的变化，方案改进前后的对比如下。

（1）柱子截面面积减小，结构面积减少：若每层平均减小11m2，则36层总计可以减小结构面积约400m2，即增加净使用面积400m2。

（2）柱子截面的减小，也同时意识着钢筋混凝土材料消耗减少，每层平均按11m2计算，结构总高度139.7m，总计可以减少混凝土用量1540m3；成本按每立方米费用1000元/m3计算，总计可节约成本约150万元。

（3）由于混凝土用量减少，使得结构重量减轻，荷载降低，共计减少荷载：1540m3×25KN/m3=38500KN。因此可减少桩的数量和底板厚度等基础造价。

7、结论:此案例表明，用改进后的结构体系能更有效地实现功能要求，降低造价，增加使用面积，改进方案的价值得到提高。

结束语

规划设计阶段是工程成本的重点和关键，设计的好坏直接影响成本的高低，同时，房地产企业的市场营销和成本管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。比如收集和分析开发项目所在区域的各项控制要素，如区域周边的市政状况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。并对项目的定位、产品的购买人群、对规划设计中的布局及建筑风格以及对各种套型的大小及套型比例等要求要明确。为设计提供了有用的第一手资料。

综上，房地产开发过程中，成本控制是项目管理核心工作之一，而规划设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益，规划设计阶段是工程建设和成本控制的关键，因此，房地产企业的成本控制应以规划设计阶段为核心。

参考文献：

地产王牌成本控制手册/决策资源集团房地产研究中心编著.――北京：北京大学出版社，2008.8

建设项目全过程造价管理/周和生、尹贻林主编.――天津：天津大学出版社，2008.1

建设项目全生命周期成本管理/董士波编著.沈维春主审.――北京：中国电力出版社，2009

建设工程造价管理理论与实务（二）/中国建设工程造价管理协会编.――北京：中国计划出版社，2010.1

工程造价计价与控制/全国造价工程师执业资格考试培训教材编审组编.――北京：中国计划出版社，2009