物业建议意见
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物业建议意见范文第1篇
物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。
一、物业公司财务管理概述
财务管理是在一定的整体目标下，关于资产的购置（投资），资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金）、利润分配的管理。财务职能是指企业财务在运行中所固有的功能。财务的职能源于企业资金运动及其所体现的经济关系，表现为筹资、用资、耗资、分配等过程中的管理职能，包括财务预测、财务决策、财务计划、财务控制、财务分析等。传统的财务职能理论在引入产权思想后，以财务分层理论为基础，从财务管理主体（所有者和经营者）角度来研究财务职能更具科学性。从该角度定义的财务职能更倾向于使所有者和经营者为实现企业目标而共同进行的财务管理所具有的职责和功能。把所有者的财务职能定义为决策、监督、调控，经营者的财务职能为组织、协调和控制。“二权分立”更好地使财务职能得以迅速实现，提高了效率。
二、物业管理公司财务管理工作的现状分析
1、会计基础工作不够完善
会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展：物业管理公司缺乏既统一又适用的会计核算体系；物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度；物业管理公司财务报表过于笼统，无法满足各层次的需要。
2、融资渠道及方式单一
融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润率低、经营规模单一，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。
3、投资水平不高，不重视成本管理工作
物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目。同时，投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析，往往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求，没有足够市场的投资自然无法取得回报；风险之二是对投资的资金支持断裂，如果没有完善的投资计划作保证，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾，很容易导致投资项目的夭折，导致前期资金的投入也无法收回，造成巨大损失与浪费。
随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。
4、营运资金管理水平低
企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理的方法得当，资金循环得越快，对资金的需求压力就越小，资金的使用效率也就越高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，影响了资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。
5、物业管理公司会计从业人员的素质有待提高
客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。
三、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议
1、制定一套适用性强的物业会计实施规范
当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见应是一种引导和帮助，而不是强制性的实施规范。
物业建议意见范文第2篇
关键词：物业公司；现状；建议
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-00-01
物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随着近几年我国经济的高速发展，城镇化进程不断加快，房地产市场得到了快速的发展，于此同时物业管理服务的需要不断增长。但就目前我国物业公司发展的现状仍不乐观，存在着很多问题，影响着物业管理行业的发展和房地产市场的发展。本文就物业公司现状进行分析，并提出发展建议。
一、物业公司现状
(一)物业服务收费标准偏低
国家虽然多次对物业服务收费标准进行了调整，并对政府指导价范围进行了逐步缩，扩大市场调节价范围，一定程度上缓解了一些成本上升给物业服务企业造成的经营困难。但目前的物业服务收费标准仍然相对偏低[1]，一方面不少住宅小区特别是成立了业主委员会的住宅小区物业费不能随着实际成本的上升及政府指导价标准的提高而做出相应调整，物业服务收费标准调整难度大。有的旧有住宅小区收费标准还是十几年前定的，收费标准未提高，但业主对物业服务企业的要求却并未降低。另一方面是政府指导价管理的普通住宅小区前期物业服务收费标准虽然每隔两年调整一次，但每次基本都难以调整到位，不能及时反映成本实际变化情况。
(二)物业成本不断上涨
物业公司的成本主要包括：(1)人工费：包括管理及服务人员的工资和福利费用、劳保、统筹费、公积金等，也可以按工作岗位核算(如行政管理、保养、维护、清洁绿化、安防等)。(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费：包括各种维修与保养费用以及消防费用(比如灭火器的购置，锅炉的检查等)；室内装修费(办公、设备等用房等)，生活用水和排污费，能源消耗(水、电、气、油等)，康乐设施费、其他杂项(比如划车位线、做指示牌等)。(3)绿化管理费、清洁卫生费(考虑垃圾清运、处理费，包括有害垃圾分类处理)等。但随着近年来各地不断上调最低工资标准，所以物业公司人员的工资也在增长，再加上水电费价格的不断提高和维修设施设备相关材料的上涨，物业公司成本不断上涨[2]。
(三)物业费收缴难
物业费收缴难是物业公司普遍存在的问题。一般在物业管理水平较高的物业公司，物业费收缴相对较容易，而在物业管理水平较低的物业公司，物业费收缴相对较难。所以物业管理水平决定着物业费收缴的好坏[3]。由于物业费收缴难，物业相关服务就不到位，业主就有意见，觉得物业公司服务差，就更不愿意交物业费，物业公司在资金上就越困难，服务就越差，逐渐就形成这样一个恶性循环。
二、物业公司的发展建议
(一)建议政府给予政策上的扶持
(1)完善物业服务收费定价机制
制定物业费收费标准要坚持市场化，突出体收费与服务对称性的特点，完善物业服务收费定价机制[3]。首先要坚持物业服务定价的科学性，同时要对物业服务成本进行监审，加强对企业经营成本核算，及时掌握物业服务成本变化状况。同时要及时、适当调整普通住宅小区前期物业服务政府指导价。近几年来劳动力等物业成本迅速上升，但物业收费标准未能真正调整到位，调整要遵循补偿合理成本以及费用与服务水平相适应。同时还要建立物业服务政府指导价收费标准与物业服务成本相联系的价格动态调整机制。
(2)调减税收
调减税收首先是降低物业服务企业的营业税税率，建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率，以扶持物业管理行业的生存和发展。其次是合理确定税基，将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业服务单位支出(如：专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出)后征税，以体现合理税基，避免重复征税。
(3)落实保险政策补贴
物业行业是微利行业，物业公司给所有的职工购买保险，企业经济压力比较大，为帮助物业企业规避风险，保障从业人员的合法权益，可按照员工实际工资收入确定缴纳养老保险费基数，实际工资收入低于上年最低工资标准的，按上年最低工资标准确定；缴费上险及费率等可适当进行降低。
(二)进行有效的成本控制
成本控制是对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督，发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。实施成本控制，可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大[3]。物业公司可通过以下途径对成本进行控制，如对人员实行定岗定编；进行物业管理收支预算，核定经济指标，加强成本控制意识；通过公开招标，对公司的设备配件、绿化苗木、维修材料、办公用品等进行集中采购。
(三)加强物业费的收缴
运用对比法、成本法、定额法等方法，再结合地区的经济水平，参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，科学制定物业管理收费标准。根据大多数业主的实际需要，提供有质量的服务，实现收费与服务同质，提高业主对服务和收费的认可。通过协商、论证，选择正确的收费方式，如可采用酬金制或包干制等。
物业公司要走出目前的困境，实现健康、可持续的发展，除了国家在相关政策上给予倾斜之外，主要还有加强自身管理，控制成本，打造自身的物业服务品牌。
参考文献：
[1]朱春芳.绍兴市区物业服务企业发展现状调查[J].中国物业管理,2008(06):51-52.
物业建议意见范文第3篇
【关键词】物业管理；成本控制；措施及建议
成本控制，有利于提升物业企业的投资收益、完善其内部组织结构，对于物业管理企业的长久健康发展意义重大。本文首先介绍了物业管理成本的现状，接着论述了成本控制措施及建议，希望对大家相关课题研究有所启发。
一、物业管理成本的现状
1.物业企业组织成本较高
组织成本分为静态组织成本和动态组织成本，是物业管理成本的重要组成部分。物业企业自身的组织结构决定了静态组织成本，管理层次越不清晰、人事管理越不完善、多头领导越严重，静态组织成本就越高。动态组织成本是物业企业在运行中产生的成本，人员素质以及工具种类决定了组织决策的落实程度，继而决定了动态组织成本的高低。随着物业企业的发展壮大，组织成本所占比重将持续上升，对物业管理成本控制提出了新的要求。
2.物业管理方式简单
物业管理是服务性行业，“服务”是物业管理企业向业主提供的产品。与一般的企业类似，生产方式越粗放、越简单，生产成本就越高。与一般企业不同的是，物业管理提供的产品是服务，是面向业主的，管理方式还会影响到客户体验。从整体上看，物业管理的方式科技含量较低、智能化水平也不高，这就导致物业管理过多地依赖人力和物力，产生较高的成本支出。
3.配套设施不完备，规划不合理
配套设施不完备主要针对大城市的早期小区以及中小城镇部分现开发的小区。尽管经过30年的发展，我国房地产行业的理论探索和实业发展已取得了部分成就，但还是存在着重视前期开发、忽视后期管理的现象，直接导致小区的配套设施不完备，管理难度较大。比如，健身器材缺少、停车位较少、绿化面积较低等，这些问题几乎都是小区前期规划的硬伤，后期的物业管理很难解决，但这些都是业主最主要的投诉内容，物业管理企业不得不花费大量人力物力进行协调、沟通，继而产生较高的管理成本。
4.物业管理企业经营方式单一
现阶段，物业管理企业的经济方式比较单一，提高几乎都是基本的服务，比如设备维修及保养、绿化保洁、安保等，不能很好地利用现有的资源，既不能满足业主多样化的服务的需要，也造成企业成本收益较低，变相地增加成本支出。
二、物业管理成本控制措施及建议
1.创新成本支出审核的方法
成本控制的目的之一是控制物业管理成本的支出范围。但在具体的操作上，物业管理成本支出范围并没有明确详细的规定，其支出范围具有很大的不确定性。所以需要对支出范围合理性审核的方法进行创新，以便能更好地判断是否超出支出范围。支出范围是否合理的审核应坚持三个原则：不属于物业管理支出的不合理；与物业管理职责、工作任务没有联系的不合理；超出规模和数量的不合理。就物业管理而言，成本支出范围主要指两方面，一是物业管理工作人员工薪金补贴、日常办公费和设备购置费等；二是指行政事业性项目，其支出应严格遵循项目计划，并限定于项目开支范围内，专款专用，不可挪用为无关项目或事项的支出。
2.建立完善的经济责任制
完善的经济责任制是成本控制工作的制度保障。经济责任制可通过内部控制有效地减少乱支、私设小金库、腐败的发生。物业管理的领导，财务部门的负责人以及其他部门的负责人，要明确责任，划分权利范围，相互监督。建立独立完善的经济责任制部门，对人事体系层层防范，落实经济责任制的要求，建通常态化的检查和评估，对成本支出情况进行跟踪、检查、记录，确保实际工作向着既定目标开展，把实际目标的完成情况、成本支出的合理性和有效性作为考核标准，并把最终的考核结果与薪资分配、人事管理挂钩，改变“吃大锅饭”的现象，实现成本控制工作的不断完善。同时，加强对成本支出原始资料完整性的审核。支出不仅需要原始凭证作为依据，还需要相关资料对原始凭证进行补充，只有这样才能有理有据地说明一项业务的支出是否合乎规范。完善经济责任制的一大举措就是确保物业管理的各项支出不仅有原始凭证和相关资料作为凭据，还能对资料的完整性、有效性进行严格的审核。对于高投入、高装备、对资金要求大、经济内容复杂的项目，还需要书面合同作为付款的依据。在要求书面合同的同时，加强对原始明细清单的审核力度，确保原始合同、明细清单能真实反映设备数量、单价和劳务支出，为经济责任制的最终落实提供数据和资料支撑。
3.提升绩效管理的专业性和科学性
绩效管理是一个动态的反馈机制，反馈机制的一端是被考核人员，另一端是考核人员，他们之间通过不断沟通和调整形成一种相互制约、相互平衡的状态，确保绩效管理不断向前发展。如果没有沟通和调整，被考核成员处在绝对被动、绝对弱势的定位，那么绩效管理将逐步丧失意义，继而对物业管理的组织结构造成更深层次的破坏，进一步增加静态成本支出。所以在实施绩效管理的过程中，要强调持续沟通和适时调整，要认识到考核人员与被考核人员关系的平等，给予普通员工足够的话语权，建立友好的对话、沟通渠道，及时听取被考核人员的意见和建议，减少实施绩效管理的阻力。把握好沟通的重点和内容，考核人员应引导被考核人员把沟通的内容放在机构考核方案、考核结果公布方式、绩效管理办法以及指标体系，注重沟通的重点，避免泛泛而谈。沟通形式有绩效分析辅导、集体性沟通、专题讨论会议、留言信箱、一对一沟通，应综合使用以上沟通方式，确保沟通方式的多样性。同时对绩效管理的对象和方法进行调整，根据难度或季度工程的重心来调整绩效管理的对象，确保绩效管理的有效覆盖。随着绩效管理的深入，应及时调整或删除效率低的绩效管理方法，引进更加专业、科学的绩效管理方法。
4.提升物业管理从业人员素质
从业人员是物业管理工作的实际操作者，其业务水平和专业素质的高低决定着政策的执行力度，所以说提升从业人员素质有利于降低物业管理的动态组织成本。但是实际情况并不容乐观，与其他行业相比，物业企业的工资水平较低，人才流失严重，基层的才从业人员并没有受过专业的训练和培训，甚至部分身兼多职，这样就使得他们的专业技能和职业操守参差不齐，不能达到预期的标准。所以加强物业管理队伍的建设显得尤为必要和迫切，通过对物业管理者的专业技能和职业操守进行培训，使其达到并满足当前物业管理的要求。建立完善的培训机制，对协管人员、绿化人员、维修人员进行系统地培训，提升他们的专业素养和团队意识，建设一个专业高效的物业管理队伍。同时，加强对物业管理工作者职业道德的培训，增强物业管理者的事业心、上进心、细心以及责任心等，建设一个优良的团队，此来有效的提升整体管理工作者的专业素质、团队意识和职业道德，使他们有能力有意识执行决策层下达的任务和目标，降低动态组织成本支出。
5.提升物业管理的服务意识
随着社会的发展，业主对物业管理企业的服务水平提出了新的要求，把物业管理由“管理”向“服务”上转变既是物业管理企业发展的需要，也是控制成本支出的措施之一。服务性是对物业管理工作的定位，如果物业管理从业人员没有较好的服务意识，那么单位工作就会需要投入更多的人力和物力，造成资源的浪费，产生成本支出。琐碎、密集、重复是物业管理工作的特点，大量的接访、沟通、登记、保管工作需要物业管理从业人员有条不紊地进行，还要考虑到工作事项的轻重缓急，这就不仅要求物业管理从业人员要有广泛扎实的专业知识，还要树立“工作就是服务”的观念，时刻牢记“增强服务意识”和“主动服务”的理念，不急不躁礼貌待人。服务质量是衡量物业管理专业程度的标杆，也是提升成本效益，控制成本的有效途径。
三、结束语
当前，当前国家对物业管理企业的定位是微利企业，物业费标准必须与当地的消费水平相适应，这就是导致物业管理企业的利润不会太高。在这种大环境下，成本控制就显得尤为重要，它要求在物业管理企业在做好服务的基础上，采取多种措施和手段开源节流，控制企业的成本支出，尽可能提升企业的经营效益，实现可持续发展。
参考文献：
[1]朱长源.论物业管理企业的成本控制及经营理念创新[J].四川建材，2012，38（2）：207-208
[2]庞江红.浅谈物业管理公司管理过程中的变动成本控制[J].现代商业，2010（18）：141
物业建议意见范文第4篇
为进一步加强城市住宅区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会和谐发展，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》和《省物业管理条例》等有关规定，参照市人民政府办公厅《关于印发中心城区市容市貌管理有关制度的通知》文件要求，结合我区实际，制定本实施意见。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制创新为核心，将物业管理纳入城区综合管理体系，建立起“统一领导、分级负责、属地管理、综合协调”的物业管理新体制。充分发挥各街道办事处（镇政府）和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，及时协调解决群众反映的物业管理方面的各类问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态，强化住宅区物业管理，提高城市物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐周村建设。
二、工作要求
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系。
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立政府统一领导、部门分工负责的物业管理工作机制。
1、区房管部门应设立专门机构和人员负责本辖区物业服务行业的监督管理，具体包括：
（1）物业服务企业资质初审。
（2）前期物业服务合同备案。
（3）落实新建住宅区物业服务用房配置情况。
（4）物业管理区域划分。
（5）指导并督促街道办事处（镇政府）对老旧住宅小区落实物业化管理措施。
（6）对物业一般从业人员进行定期培训。
（7）对物业公司和街道办事处（镇政府）物业服务中心进行服务质量检查、考核，并协调解决物业管理中出现的问题。
（8）市级优秀物业管理项目的初评以及省级、国家级优秀物业管理项目的推荐。
（9）对街道和社区物业管理业务进行指导和监督。
（10）建立本区物业企业的诚信档案。
（11）受市房管部门委托对辖区物业企业违法违规行为进行监察执法。
2、各街道办事处（镇政府）负责具体落实所辖住宅区物业管理工作，成立物业管理组织机构，由负责城建的分管领导具体负责，并根据辖区规模和老、旧、散住宅区存有量，配备落实相应的管理人员和工作经费，主要职责是：
（1）为区房管部门对物业企业的动态考核、资质审查、物业企业和项目的争先创优等提供建议。
（2）负责组织召开业主大会，成立业主委员会，指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。组织业主委员会制定业主管理规约和业主大会议事规则并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为。
（3）定期组织召开社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、城管执法和物业管理等部门参加的物业管理联席会议，及时解决物业管理中存在的问题。
（4）建立街道办事处（镇政府）物业服务中心、物业应急维修服务站和矛盾投诉调解站，即“一个中心、两站服务”，对辖区老、旧、散居住区提供基本的物业管理服务。
物业服务中心以街道办事处（镇政府）为责任单位负责组建，由负责城建工作的分管领导分管，由街道办事处（镇政府）选聘人员，办理相关登记注册手续，区房管部门负责对选聘的管理人员进行上岗培训。其主要职责是为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的老旧住宅区和散居物业提供有偿的物业基本服务，服务内容主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护等。
物业应急维修服务站主要为辖区内未实行物业管理的住宅物业的房屋排险、下水管道堵塞及水电故障等突况提供有偿应急维修服务。
设立物业管理矛盾投诉调解站，各街道办事处（镇政府）要配备面积不少于10平方米的固定接待场所和一名专职负责人，并建立规章制度，负责受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过人民调解、行政调解、司法调解密切配合的有效平台，运用综合手段化解物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，所辖居委会也要确定1-2名专职负责人，负责本辖区的物业投诉工作及业主委员会的管理工作。
3、住建、规划、城管执法、市政、园林、人社、环保、民政、公安、工商、财政、税务、物价、质监等各相关部门应按照各自职责，密切配合，共同做好物业管理的相关工作。
（二）因地制宜，实行分类管理。
1、对新建住宅区，建设单位要严格遵循规划设计方案进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施正规物业管理。实行质量保修金制度，建设单位应当按照《省物业管理条例》的规定在办理单位工程竣工验收手续备案前，按照物业建筑安装总造价5%的比例，一次性向区房管部门设立的账户交存物业质量保修金，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经区房管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业服务合同备案证明》和《物业管理用房配置情况说明书》。工程竣工验收要严格落实竣工验收备案制度和物业服务用房、公共配套建筑、公共部位验收备案制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。
2、对已实施市场化物业服务的住宅区，要从规范物业企业服务行为和提升小区管理水平两方面做好工作。
（1）规范物业服务行为。物业服务企业要依据法律法规及服务合同，切实履行职责，提高服务质量。区房管部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用度，并作为资质评定和年检、物业招投标、企业和项目创优的重要条件；对服务不到位、业主有效投诉多的物业服务企业实行淘汰、退出机制，报经市房管部门批准，按有关规定予以处理。
（2）提升小区管理水平。区房管部门和街道办事处（镇政府）要督促各物业企业，根据所管理小区的具体情况，分别按照国家、省级和市级优秀物业管理项目考核验收标准进行管理，并组织好小区创优工作。
3、对不具备市场化运作的老旧住宅区，要积极创造条件，开展物业管理服务。
（1）改造后的老旧住宅区，由街道办事处（镇政府）负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主大会选聘有资质的物业服务企业进行正规管理，对暂不能实施市场化物业管理的交由街道办事处（镇政府）物业服务中心实施管理。
（2）对未改造的老、旧、散住宅区，由街道办事处（镇政府）物业服务中心管理，向小区业主适当收取服务费用，重点做好保洁和秩序维护工作；也可采取“栋楼式管理”模式，每栋楼选出一名代表，负责该楼的卫生清扫工作，费用由该栋楼的居民均摊。
（3）建立长效管理机制，解决老、旧、散住宅区物业管理经费不足问题。主要从三方面解决物业管理经费不足问题：一是根据《市普通住宅物业服务等级和收费标准》中规定三级收费标准下浮50%确定收费，向被服务业主收取服务费用；二是有条件的小区可增建部分经营性用房（按规定办理相关手续）或停车位，在由各街道办事处（镇政府）牵头认可的情况下进行建设，交由物业管理单位经营，用于弥补物业管理经费不足；三是政府适当补贴。政府组织有关部门对老、旧、散住宅区的物业管理情况进行年度考核，经考核达标的，政府给予适当补贴。
三、保障措施
（一）加强组织领导。住宅区物业管理事关群众切身利益和城市生活环境逐步优化，工作覆盖面广，推进难度大，各街道办事处（镇政府）、各有关部门要切实加强领导，全力推进，把加强住宅区物业管理作为提升城市管理水平、创建和谐社会的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，责任到人，做到“有人办事”、“有章办事”，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为住宅区物业管理工作提供有力保障。
物业建议意见范文第5篇
为充分发挥襄阳区位优势，加快发展现代物流业，促进第三产业快速发展，繁荣地方经济，结合我市实际，现就促进我市现代物流业发展提出如下意见：
一、加快物流基础设施规划建设
（一）根据我市区位优势、产业结构和经济社会发展水平等实际情况，科学制定现代物流业发展规划，促进产业集聚，提高物流凝聚力、带动力和辐射力，把我市建设成为物流、商流、信息流、资金流高效运转的全国性区域物流中心。
（二）认真落实现代物流业发展规划，加快物流园区、物流中心、物流配送中心建设，加大招商引资力度，积极吸引国内外大型物流企业落户，引导物流企业向物流园区、物流中心集中布局，实现我市物流业与经济社会的协调可持续发展。
二、加强对重点项目及重点企业的扶持
（三）以下物流项目列为扶持的重点：县级以上人民政府规划的物流园区;大型专业配送中心、大型批发市场及其它大型物流运作平台;保税仓库、出口监管库;物流公共信息平台、物流业与制造业联动发展项目、铁水公空多式联运工程项目、冷链物流项目，以及物联网应用、电子商务物流等创新业态的物流项目。
（四）以下物流企业列为扶持的重点：跨区域性网络化运营的物流企业；大中型第三方物流企业;从传统运输、仓储、货代向现代物流转型的企业;型连锁经营、快递等物流企业。
（五）建立重点物流项目和重点物流企业的认定、评审制度。由市现代物流业发展领导小组办公室制定重点物流项目、重点物流企业认定标准，组织初步认定、筛选后提交项目评审会评审确定，并根据企业需要制定扶持政策，报请市政府批准后实行，保证重点物流项目和重点物流企业按照规划执行。
三、优化物流业发展环境
（六）提高对重点物流项目和物流企业的审批效率，经项目评审会评审确定的重点物流项目和企业参照工业项目审批流程办理。行政事业性收费地方留成部分全额免收；进入市行政服务中心的中介服务性机构收费有上下限的，一律按下限减半收取的政策执行。
（七）加快电子口岸建设，提升“一站式”通关服务能力，推进铁路、水路、公路、航空联运，建立进出口货物的快速通关体系。充分发挥保税仓库和出口监管库的缓税和提前退税的作用，提高物流通关效率，促进保税物流发展。
四、规范物流市场秩序和行业管理
（八）建立和规范物流企业注册登记信息共享制度，设立物流企业信息数据库，实现对物流企业登记注册信息、资质认证管理等信息的共享。
（九）加强物流市场行业管理，严厉打击无证无照经营、恶性竞争等违法违规行为；鼓励规模以上物流企业整合现有资源，采用兼并重组、融资租赁、合作经营的方式做大做强。对分散在市场集聚区和货运场站周边的货运信息服务部、个体货运企业，按照“增量入园、存量调整”原则进行撤并和疏导。
（十）规范物流行业管理。明确市交通物流发展局为全市物流业的行业管理机构，履行物流规划的制定和落实、物流市场的规范和监管、物流技术的推广和应用、物流人才的培训和引进等职责，指导、协调和服务我市物流业发展。
（十一）推进物流企业诚信管理机制建设，集合工商、税务、交通等部门的监管信息以及物流协会、服务客户等多方面反馈信息，借助报纸、电视、网络等信息平台，推进物流企业诚信建设，建立物流企业信息反馈机制和企业诚信数据库，提高物流行业诚信水平，促进物流业健康发展。
（十二）完善物流统计体系。加大现代物流业统计工作投入，形成与国家一致的物流统计指标体系和物流统计工作模式，建立和完善我市物流统计直报制度。加强物流行业统计工作，逐步实现全行业统计，及时提供相关数据，逐步建立政府综合统计、部门统计、物流行业协会统计统一协调、互为补充的现代物流业统计调查体系。
（十三）支持物流企业品牌建设，鼓励参与创建国家等级企业，被评为国家3A、4A、5A级的物流企业，市政府给予一定的奖励。
五、保障建设用地
（十四）保障物流园区用地需求。明确现代物流业发展规划用地，把物流业基础设施作为城市发展的基础设施的一部分，纳入城市总体规划、土地利用总体规划和综合交通设施专项建设规划。在符合土地利用总体规划、城市建设总体规划、现代物流业发展规划、土地利用年度计划的前提下，对急需建设的重点物流项目用地优先予以保障。
（十五）实行优惠的物流用地政策，对纳入现代物流业发展规划的物流园区内为生产配套的仓储物流项目用地，可享受工业用地政策。
六、加强财税和金融支持
（十六）建立襄阳市现代物流发展专项资金。专项资金可通过贴息、补助、奖励等多种形式，主要用于大型物流项目的引进、重点物流项目建设、物流产业规划、物流信息平台建设、物流人才的引进和培训、标准制度制定、产业发展研究、国际合作、企业奖励等，物流发展专项资金列入政府年度财政预算。
（十七）物流园区内为生产配套的仓储类物流项目用地经批准后可免征城市基础设施配套费。对列入现代物流业发展规划的重点物流基地、园区、配送中心的用水、用电、用气给予优先保障。
（十八）根据国家现有的物流税收政策，符合下列条件经税务机关批准后，依法给予税收优惠：
1、物流企业将承揽的运输业务分给其他单位并由其统一收取价款的，以该企业取得的全部收入减去付给其他运输企业的运费后的余额为营业额计算征收营业税。国家确定的试点物流企业将承揽的仓储业务分给其他单位并由其统一收取价款的，以该企业取得的全部收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为营业额计算征收营业税；
2、从事物流服务的港口码头用地，免征土地使用税；
3、对企业从事符合《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》相关条件和技术标准及国家投资管理相关规定的港口码头、铁路、公路、城市公共交通等公共基础设施项目，其投资经营的所得，自该项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，经向税务征收管理机关申请批准后，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税，企业承包经营、承包建设和内部自建自用本条规定的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠。
（十九）拓宽融资渠道。积极引导金融机构增加对物流业的贷款规模，提高对符合条件的重点物流企业的授信额度。支持符合条件的物流企业通过发行股票、债券等多渠道融资。鼓励创业投资、产业投资基金等投资符合现代物流业发展规划的物流项目，并积极参与重点物流企业重组、并购等。
（二十）鼓励探索物流金融业务新模式。加快推动适合物流企业特点的金融产品和服务方式创新，积极探索抵押或质押等多种贷款担保方式，进一步提高对物流企业的金融服务水平。完善融资机制，进一步拓宽融资渠道，积极支持符合条件的物流企业上市和依法发行企业债券。
七、推进体制机制创新
（二十一）推进物流企业兼并重组。鼓励仓储物流、货运站场、小型配载等物流企业退城、退路并进入物流园区发展，对进入物流园区投资建设新的物流设施项目，其建设规模与原有规模相同的，经批准，有关建设规费地方留成部分可全额免收，超出规模部分可减半征收。支持大型物流企业通过增资扩股、加盟连锁和委托管理等方式对中小物流企业进行兼并、重组和托管。
（二十二）规划建设城乡物流配送体系。大力加强与人民生活密切相关的城乡物流配送体系建设，重点支持农资物流、农副产品物流、日用消费品物流、邮政物流、煤炭物流、矿产物流等行业发展，培育现代化商业物流配送企业，构建区域分布和功能搭配合理、符合产业发展、与现代商贸流通相适应的城乡物流配送体系。
（二十三）鼓励加工业、制造业等与物流业联动发展。重点推动加工业、制造业开展制造企业物流需求社会化、物流企业服务一体化、制造企业与物流企业信息共享和标准对接的试点。
（二十四）推动物流业发展优化升级。加快推动现代物流业基础设施建设，支持大型物流企业对物流基础设施进行改造提升，重点推动汽车物流、农产品物流、冷链物流、煤炭物流、建材物流的发展，开展传统交易市场信息化建设、经营业态创新、产业链条延伸、集聚集约发展等改造升级。
（二十五）加强各种运输方式的统一规划和基础设施之间的有效衔接和配套，完善多式联运、甩挂运输、集装箱运输等先进运输方式，积极支持中铁集装箱集团在我市建立专办站，实现铁路、水路、公路、航空等多种运输方式的有效衔接，建立统一的信息平台和结算系统，统一各运输方式的票据，逐步完善多式联运专项税费政策，促进多式联运发展。
八、加强信息化建设
（二十六）支持襄阳物流公共信息服务平台建设，推广应用物流标准化和信息化技术，把我市打造成为全国物流信息枢纽。
（二十七）推动物联网产业发展。探索建立以互联网应用为平台，以构建传感网为关键，建设以互联网、传感网、物流网三网融合为目标的物联网产业体系，积极创造条件让物流企业加入襄阳物流信息平台和湖北物联网。
（二十八）支持企业运用现代信息通信技术、物联网技术、现代物流管理方法，开发应用企业网络信息系统，实现企业内部、企业间信息的交互与共享。
（二十九）支持物流企业自主创新，开发应用条码技术、射频技术、地理信息系统、全球卫星定位系统、快速响应系统、电子订货系统及数据仓库技术等。
九、扩大物流领域对外开放
（三十）积极引进国内外知名大型物流企业。加大物流业专项招商力度，积极创造条件，引进世界100强物流企业和国家5A级大型物流企业在我市设立区域性总部或分部。
（三十一）鼓励市内优势物流企业开拓国际、国内市场。大力支持市内物流企业“走出去”拓展市场，加大对外交流合作，对符合条件的企业优先给予自营进出口权和对外经济合作经营资格。
（三十二）充分发挥铁路口岸、公路口岸的作用，积极申报开通航空口岸和水运口岸，逐步整合铁路、水路、公路和航空口岸服务功能，建设襄阳陆港一类口岸，打造方便快捷的立体涉外物流通道。
十、加快人才培养和引进
（三十三）加快现代物流人才培养。鼓励物流从业人员积极参加物流专业知识培训，充分利用国内外教育资源和现代教育手段，强化对从业人员的岗前培训、在职培训、学历教育等，通过不同方式和各种渠道，培育市场急需的物流管理人才，提高物流从业人员的整体素质。按照属地管理的原则，规范对物流职业资格认证主体的管理，制定并推行物流职业资格证制度。推动建立物流企业与院校的合作机制，强化实用型物流人才培养。
（三十四）重视高端和复合型现代物流人才的引进，将引进物流人才纳入我市“隆中人才支持计划”，对引进的人才按我市引进人才政策规定落实相关待遇。
十一、加强组织保障
（三十五）成立襄阳市现代物流业发展领导小组，市长任组长，分管副市长为副组长，成员由相关职能部门主要负责人组成。领导小组下设办公室，设在市交通物流发展局。建立物流发展联席会议制度，定期召开联席会议，为物流行业发展提供有力支持。
