商品房建设标准
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商品房建设标准范文第1篇
根据市政府《关于修改〈上海市房地产转让办法〉的决定》（市政府第89号令）、《关于同意调整商品房预售应达到工程进度标准的批复》（沪府〔2000〕60号）规定，自2000年10月1日起，本市执行新的“商品房预售应达到的工程进度标准”（以下简称新标准）。现就严格执行新标准的有关问题通知如下：
一、市政府《关于同意调整商品房预售应达到工程进度标准的批复》（沪府〔2000〕60号）规定的商品房预售应达到的标准（即新标准）为：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封项；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
二、2000年6月20日前取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，在2000年12月31日前申请商品房预售的，仍按调整前的工程进度标准（商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格）执行；在2001年1月1日后，申请商品房预售，执行新标准。
三、2000年6月21日后取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，申请商品房预售的，均须执行新标准。
四、市区（县）房地产管理部门应严格按照新标准核发商品房预售许可证。
1．2000年6月20日前已实际开工，但未取得《建设工程施工许可证》的项目，申请商品房预售的，执行新标准。
2．2000年6月20日前已取得《建设工程施工许可证》，但2000年12月31日前未达到“商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格”标准的，不得核发预售许可证。
3．按新标准核发预售许可证的商品房项目，实行受理发证和现场鉴证分离，市区（县）房地产管理部门不再对工程进度进行现场勘查；工程进度由企业委托有资质的房地产测绘机构现场鉴证，并由测绘机构出具鉴证结果书面报告。
4．按新标准核发预售许可证的商品房项目，在房地产测绘机构对工程进度现场鉴证的同时，企业还应委托该测绘机构对房屋的暂测面积进行测量，作为商品房预售合同的面积依据。
五、按新标准申请商品房预售须提交的材料，仍按《关于加强商品房预售管理若干问题的通知》（沪房地开〔1997〕935号）规定办理，其中第6点“建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25％以上的证明”，改为“房地产测绘机构出具的工程进度现场鉴证报告”；第12点“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表”，改为“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表（含暂测面积测绘成果报告）。
六、房地产开发企业申请商品房预售的，应如实提交相关材料。凡提供虚假材料的，取得商品房预售许可证，一经发现，由房地产管理部门予以纠正，收回已核发的商品房预售许可证；已经发生预售的，视作无证预售，按《上海市房地产转让办法》第五十条第（四）项规定处罚。
七、房地产测绘机构出具的现场鉴证报告与事实不符的，由房地产管理部门按相应的资质管理规定处理。
商品房建设标准范文第2篇
房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发成本按一定标准分配结转到商品房中去。二是在商品房销售以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。商品房的成本结转既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特点：
1.成本构成的不可分割性。商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，成本的归集分配大致分两个阶段。第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积（也可以采用建筑面积）作为标准分配的，这一阶段成本通常称为前期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建设工程招标或发包出去，所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积（或建筑面积）分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本。当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程中去。但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。
2.成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是围绕成本上下波动，而商品房却不同，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比。如同一结构（砖混或框架）商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成本高，这是建筑施工的特点所决定的。但销售时，底层售价反而高于高层。如果开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。
3.商品房价格的不确定性。商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。不过，一般建设工程是根据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。但商品房竣工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。
二、商品房成本结转的方法
财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。
1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。
2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层面积和系数计算出各楼层成本，再根据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本，进而计算每个户型成本。这种方法，首先是确定系数的依据尚无科学标准，全凭人为估算，其次对于朝向不同的楼层，售价差异也大，所以提供的财务信息也会失真。
商品房建设标准范文第3篇
1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应
为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
商品房建设标准范文第4篇
摘要:城镇商品房日常消防安全管理存在问题，从建筑消防设施、物业管理服务单位履职、建筑工程前期审核与备案及竣工消防验收与备案等方面分析了存在隐患的成因，提出了消除隐患的建议
关键词:商品房；建筑消防设施；物业管理
目前商品房消防设施建设和管理问题非常突出，严重危及到广大人民群众的生命财产安全，必须采取切实的措施加以解决。笔者近十年一直从事建筑工程设计消防审核和日常消防监督，就结合实践，谈谈当前城镇商品消防安全隐患成因和对策。
1城镇商品房消防设施建设和管理存在的突出消防安全隐患
当前城镇商品房消防设施建设和管理主要存在以下突出安全隐患：一是有的商品房建设完工后，居民入住几年后还未申请消防验收；二是有的商品房未办理消防审核审批手续，房屋已完工并有居民入住；三是有的商品房经过消防机构审核验收合格后，由于管理不力，造成室内消火栓箱内无栓口、水带、水枪及无灭火器材，建筑物火灾自动报警和自动喷水灭火系统损坏，不能正常工作和使用;
2 城镇商品房存在消防安全隐患的主要因素
2.1 开发商图赢利，重效益，严重忽视消防安全。
一些开发商只顾计算房屋开发成本，缩减消防设施建设等的投入，更有甚者居然搞移花接木，在进行工程报审时，各类消防设施设计齐全，达到国家相关技术标准规范的规定 ，工程竣工后经消防部门验收一通过，就把室内消火栓系统的水枪、水带和建筑物配置的灭火器等拆下，转移到新开发的商品房去应付验收，拆东墙补西墙。一些开发商在进行成片的小区开发时，开发的建筑工程动工快、进展迅速，房屋卖出去了资金回笼了，而配套的消防水源、消防通道等小区消防基础设施就不完善了，从而就欠下了一笔消防设施历史帐，给开发小区自身消防安全留下了先天性的火灾隐患。
2.2 物业管理机制和措施不健全，造成消防安全管理失控漏管。
物业管理作为社会服务管理行业，在我国现阶段管理还不规范，物业管理人员认识不到位，造成包括建筑内消防设施和建筑物外环境消防基础设施等建筑公共消防设施日常管理和维护保养措施不落实，导致消防安全管理失控漏管现象存在。
2.3 部分建筑工程设计、施工不按照国家相关消防技术标准规范执行。
有些设计单位急于承揽业务，以开发商为中心，开发商怎么说他就怎么干，根本不管消防设计规范的具体规定。在设计中，人为将消防设施删掉或打规范的插边球；一些设计单位注重建筑室内消防设施设计，而忽视建筑所在区域的消防基础设施的规划、设计。在消防工程施工中有些消防工程施工队伍专业技术人员水平低，对国家消防技术标准规范不了解，不按规程和设计施工，造成技术性错误；有的消防工程施工单位为了达到工程中标目的，尽力压低报价，采用不符合标准的材料施工和施工中偷工减料，致使消防设施本身成为不安全隐患；另外，工程监理工作不规范，监理不到位，施工现场无人管理，消防工程隐蔽部分施工监督不到位或无人监督，也是造成消防设施施工质量问题的主要因数之一。
2.4 消防监督措施不到位，消防工程建设监督不力，存在执法手软现象。
由于消防警力不足等原因，消防部门对建筑工程消防监督大多限于工程设计方案、施工图纸审核和工程竣工验收，而平时对工程建设施工期间现场监督检查缺少，管理不落实，有些监督人员专业技术水平不高，对一些与规范不相符合的施工把关不严，使消防设施建设监督失控漏管，在工程竣工验收时也未严格按照设计审核的意见验收。
3消除城镇商品房火灾隐患的几点对策
商品房消防安全隐患，严重危及到广大人民群众的生命财产安全，必须采取切实的措施加以解决，“安居”才能“乐业”，一个人一生也许只购卖一套住房，购买的住房消防设施不完善，日常消防安全管理不到位，如果发生事故，那将是“辛苦几十年，一把火回到解放前”，后果是残酷的，教训是深刻的。所以，笔者认为要杜绝以上安全隐患，必须做到以下几点：
3.1 加强物业管理，落实消防设施日常维护保养措施。
目前，商品房开发建设主要有几种情况，一是沿街道建设房屋，建设完后房屋销售给居民，后期就无管理单位及人员；二是小区开发建设，工程完工后有物业管理公司管理。对于第一种情况，应成立业主委员会，由业主委员会成员组成防火安全委员会，负责管理居住建筑房屋消防设施和日常消防安全巡查、检查。对于第二种情况，现在开发的居住房屋较多，实行物业管理公司管理，进一步规范物业管理工作，要求负责对小区包括建筑消防设施、建筑区域消防基础设施等在内的建筑公共性设施的管理、维护、保养，负责提供消防安全防范服务和小区日常消防安全巡查、检查，确保各项消防设施的完整好用。
3.2 加强设计、施工队伍管理，严格按照国家消防技术标准规范设计和施工。
对建筑设计人员、施工队伍技术人员进行消防技术标准规范培训学习，了解掌握规范和国家的相关政策法规，设计单位应当建立消防设计责任制，法定代表人负责组织本单位的消防设计管理工作，检查审核消防设计质量，技术负责人应当把消防设计纳入工程设计审核范围，凡不符合消防技术标准的工程不应签发和出图纸资料。施工单位必须按照批准的消防设计图纸施工安装，不的得擅自改动。
3.3 加强消防监督检查，严格消防执法。
各级公安消防机构要加强对商品房消防设施建设的执法监督工作，严格按照国家消防技术规范把好审核和验收关，在严格把好商品房建筑消防基础设施验收关的同时，特别加强对开发小区公共消防基础设施建设的审验把关，保障城市消防规划的实施和落实；杜绝一切消防执法人员在消防设施建设上的违法违规、失职行为，为建筑工程消防设施建设营造一个良好的消防安全内环境，确保商品房屋消防设施这一建筑和区域自防自救的生命线得到保障。
4结束语
总之，当前城镇商品房屋消防安全隐患整治工作虽然复杂而艰巨，只要各级各部门高度重视，采取积极有效的果断措施，商品房屋消防安全隐患一定能逐步减少或消除，人民居住场的所消防安全状况一定会得到很大的改观，人民才更加“安居”与“乐业”。
参考文献
商品房建设标准范文第5篇
为进一步规范商品房预售行为，保障商品房预售当事人的合法权益，现就贯彻《上海市房地产转让办法》，加强商品房预售管理的若干问题通知如下：
一、市房屋土地管理局（以下简称市房地局）负责核发外销商品房、外资内销商品房预售许可证；浦东新区综合规划土地局、各区（县）房屋土地管理局、房产管理局、崇明县建委（以下简称区县房地产管理部门）负责核发内资内销商品房预售许可证。
房地产开发企业需预售内资内销商品房的，应当向项目所在地的区县房地产管理部门提出申请；房地产开发企业需预售外销商品房、外资内销商品房的，应直接向市房地局提出申请。
对未按照《上海市房地产转让办法》第三十二条以及本通知规定核发的商品房预售许可证，由市房地局予以纠正。
二、房地产开发企业在商品房未经初始登记领取房地产权证（俗称“大产证”）前，销售商品房的行为均系商品房预售行为，必须持有商品房预售许可证。
未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，由市房地局或区县房地产管理部门依据《上海市房地产转让办法》第五十条第一款第四项的规定予以处罚。
无证预售外销商品房、外资内销商品房的，由市房地局予以处罚；无证预售内资内销商品房的，由区县房地产管理部门予以处罚。
三、申请预售商品房须提交下列材料：
1.申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况，包括具体座落，申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由；
2.《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；
3.土地使用权出让合同和房地产权证；
4.建设工程规划许可证；
5.建设工程施工许可证；
6.建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25％以上的证明；
7.与本市注册的银行签订的预售款监管协议；
8.水、电、煤等配套已落实的有关证明；
9.与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；
10.商品房预售方案。内容包括：商品房座落、结构、装修与设备标准，预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容；
11.房屋使用公约、与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同、物业公司的资质证书；
12.商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表；
13.经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同示范文本的书面承诺；
14.申请预售时上月的房地产开发经营月报表；
外资企业还须提供外资委的企业批准证书。
四、市房地局、区县房地产管理部门在受理商品房预售申请前，应将有关商品房预售条件、预售申请应提交的材料、核发商品房预售许可证程序及时限明确告之申请人；受理商品房预售申请后，应对提交的各项材料的真实性、合法性、时效性进行审核，并对施工现场查勘，符合商品房预售条件的，自受理之日起10日内核发商品房预售许可证；不符合商品房预售条件的，自受理之日起10日内作出不准预售的决定并书面通知商品房预售申请人。
核发商品房预售许可证的同时，应将准予预售的商品房及经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用商品房预售合同示范文本的书面承诺抄告交易管理部门。
五、关于商品房转让合同1.商品房转让合同分为商品房预售合同、商品房出售合同。商品房预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付后可直接办理过户手续；商品房出售合同适用于未经预售阶段的商品房现房（竣工验收合格取得房地产权证的商品房，下同）销售。
商品房预售、出售合同示范文本由市房地局制定、市工商局监制，分为《上海市内销商品房预售合同》、《上海市外销商品房预售合同》、《上海市内销商品房出售合同》、《上海市外销商品房出售合同》四种版本（以下简称97版合同文本）。
2.房地产开发企业预售、出售商品房时，应当参照97版合同文本与承购人签订商品房预售、出售合同。也可以采用97版合同文本与承购人签订商品房预售、出售合同。
企业参照97版合同文本自制合同文本的（以下简称自制合同），在申请商品房预售时（或出售前）应送审。自制合同的审核由市房地局委托市房地局法律顾问室审核。
3.房地产开发企业在1998年5月31日前可以继续采用根据沪房地交（1995）387号文规定由市房地局印制、市工商局监制的商品房预售、出售标准合同文本（以下简称95版合同文本）与承购人订立合同。
1997年5月31日前，预售商品房采用95版合同文本订立合同的，仍需按合同本身约定在房屋交付使用后签订出售合同，方能办理过户手续。
1997年6月1日后预售商品房采用95版合同文本订立合同的，在直接办理预售商品房过户手续时，须提交有关合同双方当事人对交易行为最后确认的书面材料。
4.房地产开发企业预售外销商品房签订的预售合同须经上海市公证处公证。
5.97版合同文本由各房地产交易中心向社会公开发售，购买对象与购买份数不予限制。
六、申请与核发商品房预售许可证的其它管理要求：
1.1995年1月1日前以划拨方式取得土地使用权建造的内资内销商品房，有完整的建设用地划拨手续、市商品房建设计划批文，可视作符合了《上海市房地产转让办法》第三十二条第（一）、（二）款规定。
2.商品房预售申请人必须与土地使用权出让合同的受让人一致，商品房预售申请人是项目公司的，项目公司的组成人须与受让人一致。
3.若干个房地产开发企业合作开发的商品房，可以项目为单位核发一张商品房预售许可证，也可以合作各方所占份额核发多张商品房预售许可证。
4.申请商品房预售的建筑面积不得大于土地使用权出让合同约定的房屋建筑面积。
5.已核发商品房预售许可证的、在建的房屋建设工程按规定转让的，受让方须持市房地局核发的同意转让批复、转让合同及受让方的房地产权证申请变更商品房预售许可证。
6.商品房预售许可证正、副本由市房地局统一印制。核发商品房预售许可证时，正本发给一份，副本可根据申请人需要一式多份，正副本具有同等效力。
