宅基地征收与补偿条例
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宅基地征收与补偿条例范文第1篇
【法律依据】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
1、被征收房屋价值的补偿;
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
宅基地征收与补偿条例范文第2篇
众所周知，我国的土地分为城市国有土地和农村集体土地，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于年初出台，对遏制违法拆迁、野蛮拆迁起到了重要作用，但是，农村集体土地的征收和补偿，仍沿用土地管理法的相关规定，不仅不够细化，而且难以适应近年来出现的新情况、新问题，所以，农村集体土地征收需要一部专门法规予以规范。
实际上，近年来引起社会强烈关注的恶性拆迁事件，更多的发生在农村集体土地(包括农民的宅基地)上。比如在唐福珍事件和江西宜黄拆迁事件中，被拆迁者舍命保护的是自家建造的小楼，而拆迁者想征占的则是楼下的宅基地。毫无疑问，如果不对征占农民土地的权力进行规范和约束，这类影响很坏的强拆仍会继续上演。
除了致人死伤，农村土地征收问题还表现为违背农民意愿强行“撤村并居”“两分两换”，不少农民“被上楼”“被进城”――这似乎是当下一大趋势：城市里能拆的地方已经拆得差不多，一些地方转而将推土机开进农村，征收、拆迁攻防“主战场”向农村转移，农地和农房成为被强征、强拆的主角。
应该看到，相比城市居民，农民的话语权更微弱，没有多少博弈能力，面对强征强拆，他们要么忍气吞声，要么以命相拼；城市居民的房屋被拆迁，涉及的还只是补偿、安置是否合理的问题，而农民的土地被征用。则可能危及他们的“生命线”以及子孙后代的活路。
宅基地征收与补偿条例范文第3篇
论文关键词：宅基地使用权 资源优化配置 流转制度 农民集体
“一个法律制度，如果跟不上时代的需要或要求，而且死死抱住上个时代的只具有短暂意义的观念不放，那么显然是不可取的。”人为的从制度上禁止宅基地使用权向农村集体外转让，将使大量的宅基地闲置，反而不利于农民利益的保护，和土地资源的优化配置，并与经济规律相悖。因此，适时开放农村土地市场是一种必然的趋势，应尽可能按照市场规律处理农村宅基地使用权的转让。
一、还原宅基地使用权的用益物权属性
我国宅基地使用权建立在农村土地集体所有制的基础之上，一般情况下使用权受限必然伴随着所有权的强大。但目前在我国农村宅基地使用权受限的现象严重，集体土地所有权虚化。集体作为宅基地所有权人和农民作为宅基地使用权人的权利都受到国家宏观行政权力或政策影响，强调集体土地所有权的同时，利用相关所有权制度对宅基地使用权人的处分权能进行诸多不合理限制。但物充分发挥其使用价值才是人类社会市场化的真实追求。宅基地使用权作为用益物权，其目的在于发挥物的使用价值，激活物本身的市场经济性，提高其经济收益效用，即拥有其物者得自不使用，而使他人利用之，以收取利益（对价）。无其物者得支付代价而利用他人之物，而不必取得所有权。用益物权制度设计的目标就是促进使用价值的实现。我国公民与法人享有的土地权利并不是所有权，只是类似于所有权的使用权利。笔者认为，细化到宅基使用权时，只有还原宅基地使用权原有的用益物权属性，才能使宅基地使用权充分流转起来。应当丰富宅基地使用权各项用益权能，用合理的使用权制度来限制所有权的不当干涉，促进宅基地用益物权权能的全面回归。
二、重构宅基地所有权主体制度
宅基地所有权主体虚位是宅基地使用权流转存在的一大问题。虽然立法上授予“农民集体”以集体土地所有权主体的资格，但实践中，由于种种原因“农民集体”无力行使这种权利，基于所有权应有的对于土地的经营、管理权利形同虚设。所以，宅基地所有权主体的明确，要求对“农民集体所有”这个概念进行必要完善和补充。我国《物权法》第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。“而行使集体所有权的主体呈现三级结构形态：属于村内两个以上农村集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村内村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权。”在现实中，大部分的集体经济组织并不存在或已不再健全，不可能再实现对其所有的土地的处分与管理。那么实践中处分和管理集体土地的权利就需要交于村民委员会行使。宅基地所有权之所以存在所有权主体虚位的情况，在于村委会等代表机构的成员在参与集体利益的选择时，权责不对等统一，权利由集体里的成员享有，而责任和利益由集体承担。此时就产生了，产生了机构成员滥用权力的可能性。笔者认为，乡镇级集体经济组织的所有权主体地位应予取消，而仅以村级农民集体作为土地所有权的唯一主体。农民集体对于其关于土地所有权的行使应该授权与本村内村民委员会或者集体经济组织，本着村民自治的属性，村委会应当有权负责本村集体所有的土地的处分与管理，享有农村土地流转所获得的收益。集体组织成员不能以个人身份行使集体土地所有权。
三、规范宅基地使用权取得制度
我国《土地管理法》仅从行政管理的角度对宅基地使用权取得进行规范，并未给宅基地使用权因何设定以答案。《物权法》第153条将宅基地使用权的取得、行使与转让交由其它法律规定，从而使我国宅基地使用权的设立和变更出现制度空缺。“物权法立法的重要目的是明确我国土地上的基本权利状态，”我国法律规制的不完备并不是因为立法技术层面有困难，因此构建合理的宅基地使用权取得制度是必要和可行的，对物权法进行修订和补充，以物权法的层面对宅基地使用权的取得标准，程序等先进行原则性规定，再在专门的宅基地立法中对具体的标准和具体实施程序进行详细规定。综上所述，笔者拟对宅基地使用权的取得制度进行重新梳理，并结合实践对完善宅基地使用权取得制度提出设想。
（一）宅基地使用权取得的强制登记制度
宅基地使用权具有一定的身份属性和成员性，即只能由集体经济组织的成员申请取得，流转要求以产权明晰为前提。根据第二次全国土地调查以来的相关数据显示，集体土地所有权证累计发证率刚刚过半数；集体土地使用权证累计登记发证率不足八成。《物权法》第31条关于登记效力的规定表明，如果处分物权不经有关登记机关登记就不发生法律上的物权效力，物权法明确规定宅基地使用权属于用益物权性质，民法的基本原理规定不动产物权未经登记不发生法律效力或者不动产物权未经登记不能对抗善意第三人。2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》对全国范围内的房屋进行登记，该办法将登记的范围扩大至农村地域的房屋，但是我国《物权法》和《土地管理法》并没有明确规定对宅基地使用权的取得要强制登记。同时，散见于各种条例、行政法规中的宅基地使用权登记制度在实践中也缺乏配套的制度体系。这些问题的解决，必须依靠统一的登记和管理，这就要求建立城乡一体化的房产管理制度。笔者认为，应立法加强宅基地使用权的登记工作，建立统一的宅基地使用权强制登记制度，明晰宅基地使用权的权利主体及其权属范围。在立法上也应明确登记仅是农村宅基地使用权取得的成立要件，而非转让农村宅基地使用权的成立要件。同时做好变更登记和消灭登记的工作，打破现在农村宅基地使用权的流转障碍。与此同时，也应建立由上对下的监督制度，对强制登记进行审查。
（二）超标宅基地使用权有偿取得制度
在《物权法》的制定过程中，关于宅基地使用权是否应该有偿取得，存在三种争议：第一种意见认为，宅基地使用权是农民利益的最后一道屏障，在我国其取得应当具有无偿性；第二种意见认为，宅基地使用权不能无偿取得；第三种意见认为，我国的国情不可能对所有的宅基地都实行有偿使用制度，主张对保障基本居住的宅基地部分采用原有的无偿取得制度，对其它超标使用部分则实行有偿使用制度。笔者认为，宅基地使用权有偿取得是一种发展趋势。但在现有情况下不能一概而论，而应当只对超出基本居住范围的那一部分实行有偿使用制度。随着经济的发展，土地作为一种资源的市场价值越来越显现出来。再加上缺乏严格的土地管理规范，农村宅基地乱占和超标占用现象越来越严重。由于继承等现象的发生，也会造成一户拥有多处宅基地的情况。在此种情形下，继续坚持原有的宅基地使用权取得的无偿性显然是不合适的，会在一定程度上鼓励更多农民超标使用宅基地，影响整个农村土地资源配置的合理性。为了避免这种情况的发生，又基于我国的基本国情。宅基地使用权取得的原则应当设定为符合标准的宅基地取得应坚持采用无偿性，其他超标多占以及继承等方式获得的宅基地的取得采取有偿取得的形式。各个地区根据当地的情况，制定出收费标准，对超占多占的宅基地以补偿差价获得。这个标准应当不得低于该户农民多占的宅基地获得利益的程度。
四、确定宅基地使用权流转的对象和范围
我国法律规定的宅基地使用权具有一定的身份属性，只能有特定主体即农村集体成员才能申请取得。但笔者认为其肩负的社会福利性质和保障功能是相对于权利的取得而言的，农民在取得宅基地使用权以后，其对宅基地使用权的支配和收益权就不应该再受身份属性的影响。将宅基地使用权流转的对象和范围扩大到城镇居民，可能在最开始会出现城镇居民到农村投资置地的风潮，但最终宅基地使用权流转会回归到受市场因素的制约。在购买需求增加后，价格的上涨就会在此时对需求形成制约。那么对农村房屋和宅基地使用权的需求就不会是无限的，就不会必然出现扩大流转对象和范围后无法控制的局面。因此，宅基地使用权流转的对象和范围不应该仅仅局限于本集体经济组织成员内部之间，而应该在一般社会成员之间进行流转。
五、构建宅基地使用权流转制度
（一）宅基地使用权转让制度
如果宅基地使用权过多地流转给城市居民，会使宅基地的调控空间越来越小，必然影响本集体成员的生存利益。因此，在宅基地需要出卖的时候，应当优先考虑本集体成员的利益。《农村土地承包法》关于“其他方式承包”的规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”基于土地承包法的相关规定和土地承包方式实践中的可取之处，宅基地使用权流转时也可以参照此方式，即转让给集体以外人时参照上述规则进行表决。另外，由于宅基地使用权本身的身份属性，根据民法的基本原则，在同等条件下，应当赋予本集体内部成员优先购买权。农民出卖宅基地后，视为宅基地已经完成其承担的社会保障功能，不得再次申请宅基地。土地管理部门应当及时变更宅基地使用权登记，如果将来发生征地补偿安置时，买受方有权获得征地补偿。
另一方面，转让宅基地上房屋时，是否包括房屋下的宅基地使用权？设计宅基地上房屋转让制度时，有两个基本点，即“自由转让”和“地随房走”，允许宅基地上房屋单独转让，有利于保护农民的私有财产权，而“地随房走”则有利于国家对房地产的统一管理规制，减少房屋和土地分离引发的各种争议。现行相关法律在制定时，立法者基于权衡私人财产权保护和强制性规定，选择了宅基地使用权在住房转让时一并转让。《物权法》既然规定了农民对其在宅基地上建造的房屋享有所有权，那么理论上农民作为房屋的所有权人就应当享有完全的处分权能。而我国法律对宅基地使用权的转让是限制性的规定。⑩“根据‘地随房走’的‘房地一体’主义原则豘，如果只允许让渡房屋的所有权，而保留宅基地使用权，就会出现混乱的权利义务关系。因此，笔者认为，应当允许宅基地使用权与房屋的所有权一起转让，即转让宅基地上的房屋所有权时，意味着同时转让了房屋附着的宅基地的使用权。
（二）宅基地使用权租赁制度
在实践中，宅基地使用权的租赁可以参照合同法的相关规定进行。具体设计如下：第一，租赁原则。参照合同法的有关规定，农民出租宅基地上的房屋，期限为6个月以上20年以下的，应当视为同时出租了房屋所在宅基地的使用权。第二，租赁期限。宅基地使用权的租赁期限参照合同法豙规定不得超过20年，超过部分的宅基地使用权约定为无效。租赁双方当事人在合同期满以后，可以根据自愿原则选择是否继续签订宅基地使用权租赁合同，约定的租赁期限同前所述。第三，合同形式。宅基地使用权租赁合同约定的期限在六个月上的应当采用书面形式，出租双方未能采用书面形式的，视为不定期租赁宅基地使用权。
（三）宅基地使用权抵押制度
《担保法》规定宅基地使用权属于禁止抵押的用益物权，学术界有些观点表示：如果允许宅基地使用权抵押，那么一旦发生不能清偿的情况，债权人将行使抵押权，处置被抵押的宅基地使用权，宅基地使用权所承载的农民的房屋居住权将丧失殆尽。豜但笔者认为，如前文所述宅基地使用权作为是一种土地资源和生产材料，其本身具有财产属性，只有通过市场机制的调节才能发挥资源的最大效用，才能实现资源的优化配置。赋予宅基地完整的用益物权以后，其从法律上就符合流转的条件。同时允许宅基地使用权的抵押也符合我国房地一体化的原则。
在制度设计时，首先应当强制规定宅基地使用权的抵押登记，抵押登记为生效要件，而不仅是对抗要件。其次，抵押权的实现规制：享有抵押权的银行可以根据实际情况确定清偿和还款的方式，比如是一次性偿还的形式或是分期偿还的形式。债权债务到期以后，农户一旦出现不能偿还的情形，享有抵押权的银行应当给予一个适当的还款宽限期。在这个银行提供的清偿宽限期内偿还的，宅基地使用权恢复给农户。清偿宽限期届满以后，依然出现不能清偿的情形时，享有抵押权的银行给享有此宅基地所有权的集体一个回购抵押宅基地使用权的机会，回购价格由集体组织与银行按照合理的标准商议制定。同时，如果该集体组织放弃回购的权利，则此宅基地使用权可以由国家回购。国家回购该宅基地使用权以后，可以再选择通过一定的方式转回原集体所有。
（四）宅基地使用权继承制度
《土地管理法》规定农民对宅基地并不享有所有权，只享有使用权。根据继承法的相关规定：我国公民死亡以后，个人的合法财产允许继承人合法继承，而这个合法财产并不包括宅基地使用权，宅基地使用权不能被继承。然而宅基地不属于我国公民的个人合法财产，不能继承。然而，通常农民在宅基地上会建造房屋，房屋当然属于农民个人的合法财产，宅基地上的房屋属于被继承的范围。那么，在实践中就会出现这样的情况：如果在享有宅基地使用权的农民死亡时，集体组织将宅基地收回，死亡农民的继承人就无法处置宅基地上其继承下来的房屋。如果所在地乡级政府批准将死亡农民宅基地上的房屋出售给其它符合条件的农民，那么房屋所在的宅基地使用权也就随之转移了。此时死亡农民的继承人继承的只是随着房屋流转的宅基地的使用权利，而并不是对宅基地使用权的继承。由于继承人可能是城镇居民，这样的情况就不足以保护继承人合法权益。赋予宅基地使用权完整的用益物权属性，则此种转移方式就是宅基地使用权作为土地用益物权的内在要求。
宅基地征收与补偿条例范文第4篇
一、青苗补偿费标准
（一）年产值确定方法
征收耕地的年产值不低于各县（区）近3年上报市统计局核定的耕地年产值的平均数。征收蔬菜地的年产值为各地相应年度征收耕地年产值的185%。
（二）青苗补偿标准
征收耕地当季为小春农作物的，青苗费补偿标准为耕地年产值的45%；当季为大春农作物的，其补偿标准为耕地年产值的55%。征收蔬菜地的为蔬菜地年产值的50%。
（三）地类和面积确定
征收土地的地类和面积以有资质的勘测定界单位出具的勘测定界图和报告为准。蔬菜地是指**省人民政府公布的无公害蔬菜基地和市、县（区）人民政府及其主管部门公布的专业蔬菜组内常年用于种植蔬菜的耕地。
二、拆迁房屋补偿标准
（一）砖混结构
等级
补偿标准（元/m2）
条件
标准
特等
680－750
1、框架结构，层高3米以上，现浇楼面；
2、有厨厕及卫生设备，水电设备齐全，门窗完好，内装修保护好；
3、磨石或地板砖地面，水刷石罩面，内墙涂料粉饰。
甲等
610－680
1、层高3米以上，屋面、楼板、圈梁均为钢筋混凝土结构；
2、磨石或地板砖地面，24砖墙，水刷石罩面，涂料粉饰；
3、有厨厕及卫生设备，水电设备齐全，门窗完好，内装修保护好。
乙等
540-610
1、层高2.8米以上，楼板、圈梁均为钢筋混凝土结构；
2、混凝土或三合土地面，18砖墙，水泥罩面，内墙涂料粉饰；
3、门窗较完好，内装修保护一般，水电设备齐全。
丙等
480-540
1、层高2.5米以上，钢筋混凝土楼板；
2、18砖墙，清水墙面；
3、水泥或三合土地面，门窗破损，内装修保护差，水电等设备不全。
（二）砖木结构
等级
补偿标准（元/m2）
条件
标准
甲等
390-460
1、形状整齐，墙体端正，层高2.8米以上；
2、青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度；
3、18砖墙，内墙涂料粉饰，地板砖、磨石或水泥地面；
4、白灰顶或木质涂料望板，门窗完好，内装修保护好，厨厕和水电设备齐全。
乙等
320-390
1、形状变化不大，层高2.5米以上，青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度；
2、18砖墙，清水墙面；
3、竹席顶、三合土或素土地面；
4、门窗完好，内装修保护一般，厨厕和水电设备齐全。
丙等
250-320
1、形状变化比较明显，层高2.5米以上，墙体有沉陷；
2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檩木质好，中柱平均直径25厘米以上；
3、竹席顶、三合土或素地面；
4、门窗及内装修保护差。
（三）穿逗结构
等级
补偿标准（元/㎡）
条件
标准
甲等
350-400
1、形状整齐，排扇端正，自扇自墙，层高2.8米以上；
2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檩木质好，中柱平均直径25厘米以上；
3、木装板或单砖墙，质量好，正规竹席顶，三合土地面；
4、门窗及内装修保护完好和水电设备齐全。
乙等
310-350
1、形状变化不大，共墙共扇，屋高2.5米以上；
2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檩木质一般，中柱平均直径20厘米以上，木装板，抹灰竹编墙，单砖墙；
3、不正规竹席顶，三合土地面；
4、门窗及内装修保护一般和水电设备齐全．
丙等
260-310
1、形状变化比较明显，共扇共墙，层高2.5米上；
2、青瓦屋面，瓦稀疏，有破损风蚀，柱檩质差料小，中柱平均直径15厘米以上；
3、竹编墙、土墙、砖墙质差，竹席顶或原顶，素土地面；
4、门窗及内装修保护差。
（）土木结构
等级
补偿标准（元/㎡）
条件
标准
甲等
330-380
1、形状整齐，墙体端正，层高2.8米以上；
2、青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度，梁、檩、屋架、木楼木质较好；
3、内外土墙或部分砖墙，内外墙粉饰；
4、三合土或水泥地面，门窗及内装修保护好和水电设备齐全。
乙等
280-330
1、形状变化不明显，层高2.5米以上；
2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，梁檩木楼质量差；
3、内外土墙未粉饰。
4、三合土或素土地面，门窗及内装修保护一般和水电设备齐全。
丙等
230-280
1、形状变化明显，层高2.5米以上；
2、青瓦屋面、瓦稀疏破损，梁檩木质差，楼层破损；
3、土墙破损、开裂、变形质量差；
4、素土地面，门窗及内装修保护差，有破损。
（五）简易结构
等级
补偿标准（元/㎡）
条件
标准
甲等
120-150
砖木结构或木质结构，石棉瓦、油毡或小青瓦屋面。
乙等
90-120
木质结构，石质或土墙体，瓦盖或草盖。
丙等
50-90
结构简单，无固定主体。
（六）拆迁房屋补偿相关说明：
1、征收土地拆迁的房屋需要补偿的，其房屋必须具有合法审批建房用地手续，修新宅未按规定拆旧的，拟拆旧房不予补偿。
2、各类房屋拆迁补偿的面积为建筑面积，房屋建筑面积经实地丈量后按以下方法计算：
（1）层高2.5米(含2.5米)以上的，按实际丈量的建筑面积计算；
（2）层高2米（含2米）至2.5米的，按80%计算；
（3）层高1.5米（含1.5米）至2米的，按50%计算；
（4）层高1米（含1米）至1.5米的，按30%计算；
（5）层高低于1米的，按10％计算；
（6）砖木、土木、穿逗、层高2.5米以下的木楼，按60%计算补偿面积；
（7）有房盖柱架未装修的门道、明柱走廊、过道，按60%计算补偿面积，外楼梯按40%计算补偿面积。
（七）拆迁房屋相关问题的规定
1、拆迁房屋的户数以被拆迁房屋中常住人口持有的有效农业户口本为准。
2、过渡费、搬家补助费及奖励。
从签订拆迁协议之日起，到新的安置点达到建房条件后4个月止为过渡期。过渡费每人每月补助100元，因新安置点不具备建房条件使总过渡期超过1年的，其超过时间的过渡费上浮20%,由拆迁人或项目业主统一提供过渡房的不再支付过渡费。
搬家补助费按拆迁房屋补偿费总额的1％支付。在规定期限内签订协议并按协议约定拆迁完毕的给予奖励，奖励金额每户在5000元范围之内根据拆迁项目的缓急程度等确定具体数额，并在拆迁合同中约定。
3、其它事项
（1）房屋登记补偿以建筑面积为准，即在丈量房屋时以外墙体为准。
（2）房屋屋顶女儿墙按围墙标准补偿。
（3）地下室按房屋主体结构类别补偿，并根据房屋层高折算面积的方法计算补偿面积。
（4）将各类房屋的新旧程度分为3级，房屋修建时间在5年以内（含5年）的按相应等级的最高补偿标准补偿，5至15年（含15年），按同类同级中限标准进行补偿，超过15年的按相应等级的最低标准进行补偿。
（5）被拆迁的房屋如集中安置，其宅基地由拆迁单位或项目业主负责达到建房条件；如分散安置，按达到当地（乡镇）集中建房条件所需平均费用以货币形式直接补偿给被拆迁人。
（6）被拆迁房屋装修超过同等级房屋基本装修水平以上的分项补偿：①房间包门、包窗、包墙；②地面大理石、花岗石、全瓷地砖或木地板；③固定木质家具、装饰台柜；④外墙瓷砖、洗石、外墙涂料；⑤内墙乳胶漆、吊顶；上述各项具备其中一项的，对装修房屋在同类同级房屋补偿标准上再上浮6%，装修补偿上浮总额最高不超过30％。
（7）被拆迁的圈舍、辅房按本条第2项相关方式计算后，以同结构、等级的房屋补偿标准补偿。
（8）被拆迁房屋或附属设施的残值归被拆迁人所有，由被拆迁人在限定的期限内自行拆除，如由拆迁人拆除将不予补偿。
三、住房拆迁安置办法
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，结合我市实际情况，对被征地拆迁的住房采取“统建还房”、“货币补偿”、“划地自建”三种方式相结合安置。以“统建还房”为主，市、县（区）行政中心所在城镇规划区范围内，原则上不再实行“划地自建”安置，一律采取“统建还房”和“货币补偿”安置。对于产业园区和产业集中发展区以及规划区范围内城乡结合部，因建设需要拆迁安置的，在符合城镇统一规划的情况下，按因地制宜的原则，确需划地自建安置的，必须由拆迁单位提出方案，报规划管辖权所属人民政府批准后执行。
（一）划拨宅基地自建安置
划拨宅基地自建安置，结合生态小康村或新农村建设统一规划，按一户一宅，人均宅基地面积不超30㎡的法律规定，以划拨宅基地采取集中或分散形式自建为主，划拨宅基地应根据各安置点情况，配置适当的附属及配套基础设施用地。宅基地、附属及配套基础设施用地需办理农地转用和征收的按程序报批。宅基地基础设施建设按本方案第二项第七条第三款（5）执行。
（二）“统建还房”和“货币补偿”安置
1、统建还房安置
方式一：按照被拆迁住房的应安置人员进行还房安置，在按照现行补偿标准对被拆迁住房进行补偿后，不再划拨宅基地，实行以宅基地还建安置住房。具体方式是：为被安置人员无偿提供35㎡/人建筑面积的住房和10㎡/人建筑面积的经营性用房，并办理产权手续。被安置户选择与对应人口应享受安置房面积相近的安置户型，选择的安置住房超面积的，由被拆迁户按成本价购买，但最多每人不得超购35㎡。安置经营性用房超出无偿提供部分10㎡以内（含10㎡）的按成本价格购买，超出10㎡以上的以市场价格购买。该类还建房的户型设计，根据被拆迁户的实际人口比例结构，住宅可按建筑面积35㎡、70㎡、105㎡和140㎡种户型设计修建，经营性用房的修建根据拆迁安置实际情况确定。
方式二：以住房补偿被拆迁住房，不再对被拆迁住房支付拆迁补偿费用。采取还房与被拆迁住房面积、结构、等级挂钩，以被拆迁住房砖混结构甲等为标准，其它结构的住房按等级折算，相互补差，也可以还房面积与被拆迁住房结构、等级折算面积换算折抵差款。被拆迁住房经折算后大于70㎡/人的，按建筑面积最多不超过70㎡/人还房，大于部分按拆迁补偿标准给予货币补偿；被拆迁住房经折算后小于70㎡/人的，按1:1还房后，被拆迁人可自愿按成本价申购至70㎡/人。
统建还房用地一律为划拨性质，比照经济适用房规定，房屋在使用5年后可上市交易。拆迁还房后，统一办理房屋和土地产权手续。对给被拆迁户无偿提供的和按成本价购买的住房及经营性用房分摊的土地办理划拨土地证书。住户自愿按现行政策规定标准补交出让金的和按市场价购买的，办理商住用途出让土地证书。
还房装修标准，根据实际情况以达到入住条件为准。
安置还房应实行规范物业管理，入住人员须按住房面积缴纳标准合理的物管费。
具体还房补偿方式，由被拆迁户根据被拆住房和家庭人口的实际情况自行选择。
2、货币补偿安置
按被拆迁应安置人员35㎡/人计算还房补差款，以当地（乡镇、办事处）上年度平均商品房价格减去现行砖混甲等房屋最低补偿标准的差，乘以35㎡/人为应拆迁安置人员的货币补偿金额。
（三）拆迁住房安置相关问题的规定
1、下列人员应计入拆迁住房安置人员：
（1）在被征地农村集体组织有承包地并参加集体经济组织分配且在被拆迁住房常住的农业人口，虽无承包地并且未参加集体经济组织分配，但依法取得了宅基地，并有住房且户口迁入被征地村组的（包括正常婚迁、生育人口）。
（2）原属于本集体经济组织的农业人口，因国家征地已农转非未享受住房安置现仍在被拆迁住房常住的。
（3）原常住户口在被拆迁住房中，现正在部队服兵役的士兵（不包括军官、文职人员和10年以上的士官）、正在大中专院校就读的学生、正在服刑或劳教的人员。
（4）原属被征地集体经济组织成员因各种原因户口迁出，现已退职、退休在被拆迁住房中居住，户口已迁回的人员，且在原工作单位未享受过房改房、集资建房和经济适用房等属国家福利性质住房的。
2、下列人员不得计入住房安置：
（1）非本集体经济组织成员，因买卖宅基地而形成的住房被拆迁人。
（2）虽有常住户口，但无承包地，且未参加集体经济组织分配和未依法取得宅基地的被拆迁人员。
（3）在本集体经济组织原已享受住房安置的被拆迁人员。
3、征地部门会同公安部门、乡（镇）或办事处、村组集体负责对拆迁安置人员资格进行审核，并通过公示后确认。
（）统建房建设
1、投资规模。每年第三季度，由国土部门会同相关部门根据下年度建设用地需求，编制“统建还房”规模，报同级人民政府审定，由建设部门会同相关部门根据政府批准的建设规模，编制投资概算，由财政部门组织评审。
2、建设资金。财政部门依据评审结果，将建设资金列入年度基建预算，从土地收益中安排资金。
3、规划布局。统建房建设要紧密结合安置拆迁的特点，与城市规划相衔接，合理布局，充分考虑交通便捷和失地农民再就业等因素，让失地农民可就近解决失地后生活生产问题。
4、建设主体。统建还房建设主体为市、县（区）人民政府，由国土、建设部门统筹管理，业主具体实施。
5、加强组织领导。市、县（区）人民政府成立以政府主要领导为组长，相关单位为成员的领导小组，负责牵头协调，全面推进。
（五）市、县（区）规划和建设部门要对原“划地自建”形成的“城中村”做出改造规划，逐步实施改造。
、附属设施拆迁补偿标准及相关问题的规定
种类
补偿标准
条件
调整后标准
防旱池、储水池
50-85元/m3
条石、砖浆砌、混凝土
水渠（按工程量补偿）
100-300元/m3
条石、砖浆砌、混凝土
粪池
50-85元/m3
石砌、砖砌、混凝土
堰塘
7-12元/m3
鱼塘
30-40/m3
条石、砖砌、混凝土
按容积补偿，包括鱼塘内的鱼和水面。
20-30/m3
块石、卵石
7-12元/m3
土埂
水井
（机井抽水机电
设备根据使用年限折旧补偿）
1700/口
压水井
200-290元/m3
石砌、混凝土山水井
1200-1500元/m
口径0.2-1m，砖、混凝土、石砌管井
400-450元/m3
口径1m以上沉井
400元/口
红层找水井
水窖（人畜饮水）
120-170元/m3
条石、砖、浆砌，混凝土且加盖封闭，机井抽水机电设备根据使用年限折旧补偿
围墙
50-65元/m2
砖砌、粉饰
320-360元/m3
15元/m2
土墙
晒坝
50元/㎡
混凝土、石板
25元/㎡
三合土
堡坎（与宅基地院坝配套的堡坎）
100-140元/m3
条石、浆砌、混凝土
50-80元/m3
片石、块石、卵石
洗衣台
200元/座
砖石砌、混凝土
糟子（饲料发酵）坑
50-85元/m3
砖石砌、混凝土
灶
680-1100元/套
砖灶、瓷砖铺贴
340-510元/套
土灶
沼汽池
3000-4000元/套
可使用的沼汽池
大棚
30-60元/㎡
竹架、铁架、钢架，扣件，无覆盖物的减半计算
花台
50-85元/m3
砖、石砌
坟墓（明坟、有主坟）
1500-2000元/座
碑帽齐全
统一安排新坟地减半补偿
1000-1500元/座
土坟
苕窖
30-70元/m3
土窑、石砌、砖砌
室外引水管
2-5元/m
塑料
10-16元/m
铁管、钢管
庭院大门
400元/m2
铁管、钢管结构大门
庭院门柱
300元/m3
砖砌、混凝土结构
道路
路面
280-320元/m3
混凝土
150-220元/m3
泥结石
80-120元/m3
三合土
路基
10-15元/m3
宽2.5m以上，含开挖、回填、堡坎、旁沟、路肩和涵洞等工程
果园架桩
5-10元/根
水泥桩
3-5元/根
木桩
养殖窟
40-60元/m3
石砌、砖砌、混凝土
卫星电视接受器、太阳能
400元/座
防盗门
600-1000元/扇
铁、铝合金
雨棚、防盗护栏
60-100元/㎡
钢筋、铁、铝合金
相关说明：
1、无人认领的室外附着物登记补偿到集体经济组织。
2、专项设施搬迁（杆管线、桥、企业、厂矿、学校、大型水利水电设施）根据有资质的单位出具的评估报告协商补偿或双方协商补偿。
3、房前屋后所种植的花草不予补偿。
4、迁坟墓确需进公墓的，其费用协商补偿。
五、林木补偿标准
种类
条件
补偿标准
备注
果
树
幼树
地径小于或等于2㎝
5-20元/株
桃、杏、李、梨、橘、柿、樱桃、苹果、枇杷、柚树、石榴等
初挂果
地径大于2cm,
小于或等于5cm
20-60元/株
盛挂果
地径大于5cm，
小于或等于20cm
60-200元/株
地径大于20cm
按盛果补偿标准的2倍补偿
挂果树超过300株/亩按面积补偿
10000-30000元/亩
猕猴桃
地径小于或等于2㎝
5-20元/株
地径大于2cm,
小于或等于5cm
50-100元/株
地径大于5cm，
小于或等于20cm
200-300元/株
地径大于20cm
按盛果补偿标准的2倍补偿
挂果树超过350株/亩按面积补偿
30000-60000元/亩
干
果
树
幼树
地径小于或等于2㎝
5-20元/株
核桃、枣、板栗、油橄榄等
初树
地径大于2cm，
小于或等于5cm
20-50元/株
盛挂果
地径大于5cm,
小于或等于20cm
50-200元/株
地径大于20cm
按盛果补偿标准的3倍补偿
葡
萄
幼树
地径小于或等于1cm
5-10元/株
未搭架的按同
等级下调20%
初挂果
地径大于1cm,小于或等于3cm
10-30元/株
盛挂果
地径大于3cm,小于或等于5cm
30-100元/株
地径大于5cm
100-200元/株
成片
幼树亩均超过800株
4000-10000元/亩
挂果树亩均超过400株
30000-50000元/亩
经
济
树
油桐
米径小于或等于10cm
10-40元/株
米径大于10cm
40-100元/株
花椒
地径小于或等于5cm
40-100元/株
地径大于5cm,小于或等于20cm
100-200元/株
地径大于20cm
200-400元/株
杜仲
米径小于或等于2cm
5-10元/株
米径大于2cm,小于或等于10cm
10-20元/株
米径大于10cm,小于或等于20cm
20-30元/株
米径大于20cm
30-100元/株
亩均超过200株
4000-10000元/亩
桑
地径小于或等于3cm
2-3元/株
良种桑按同等级的1.5倍补偿
地径大于3cm
3-5元/株
亩均800株以上的桑园
3000-4000元/亩
其他类
按经济产值比照上述经济树标准补偿
树木
胸径1.3m处
胸径小于或等于3㎝
不予补偿
天然生长
胸径3-5㎝
5元/株
胸径5-8㎝
5-10元/株
胸径8-14㎝
10-20元/株
胸径大于或等于14㎝
50元/株
成片林按林业法相关规定进行补偿
竹丛
新栽竹丛
10元/㎡
成材竹丛
16元/㎡
灌木林
成片林
1200-1800元/亩
薪炭林
成片林
1000-1400元/亩
园林
绿化树木
零星园林绿化树木和成片林中个别米径大于或等于20cm
按国家定额
补偿搬迁费
只补偿搬迁费用（含搬迁损失费）
成片林以面积补偿
6000-10000元/亩
苗圃
嫁接苗圃超过10000株/亩
10000-20000元/亩
实生苗圃超过10000株/亩
4000-10000元/亩
相关说明：
1、国家、省公布的名贵树种目录上的树种和特大果树协商补偿。政府组织和推广的未投产的名优林木，除按一般林木同类同级标准补偿外，另再按农户购买苗木的价格进行补偿。
2、古树和有历史文化意义的树木，按有关部门的规定办理。
3、移栽和砍伐树木由其所有者自行负责。
六、其它说明
（一）自《征地公告》后，抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗不予补偿。
（二）地上附着物的类别和数量以征地实施单位与附着物所有者现场调查和经各方签字认可的数据为准。
（三）因征收土地确需另行还建被征土地所有者的道路、变电房等公益设施的，原用地已补偿的，相同面积用地不再补偿，超出部分按征用土地的标准进行补偿。
（）因征收土地需拆掉城镇居民在农村拥有的合法产权房屋，只对房屋及其附着物等进行补偿，不再安排新的宅基地；其房屋补偿标准在当地同类同级房屋补偿标准的基础上上浮5%，其附着物补偿标准按当地同类同级标准执行。
（五）因征收土地需拆迁国家的通讯、电力、交通、能源、国防等设施的，按有资质的单位评估并经审计后的价格或政府协调的方案进行补偿。
（六）本调整方案未明确的，仍按**府函〔**〕90号文件执行。
（七）凡是征地补偿安置费用不到位的，不得实施征地拆迁补偿工作。
宅基地征收与补偿条例范文第5篇
关键词：宅基地使用权；限制；政府职能
中图分类号：DF45 文献标识码：A
市场经济的发展对土地使用权的可流转性提出了要求，先是国有建设用地使用权走向市场化，接着农村承包经营权适应土地规模化、集约化经营的需求自由流转。但我国现行法律、规定对宅基地使用权流转作了严格限制，使得政府干预、介入土地使用管控的公权力扩大，表现为政府职能的基本特点是刚性管控。三十年来土地制度的发展，中央政府注意到宅基地流转的必要性，一些地方进行了宅基地换房、地票交易等制度改革创新，相应地政府对宅基地流转中的刚性管控职能要随之弱化，注重鼓励和引导，通过自愿、有偿方式推进农村“公共利益”的 实现。
一、宅基地使用权的法规范限定
农村宅基地是指农村农民家庭依法批准，用于建造住宅（包括住宅、附属用房和庭院等）的集体所有的土地。宅基地使用权是指权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，并有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权是一种财产权利，由于其具有生存利益的保障功能，现行立法对宅基地使用权作了严格限制。
第一，权利主体的身份限制。首先，取得资格的限制。1998年《土地管理法》之前，宅基地的取得资格并不仅限于集体经济组织的成员身份，城镇居民也可以通过申请在集体所有的土地上建造个人住宅。如1983年《城镇个人建造住宅管理办法》第3条规定：“凡在城镇有正式户口、住房确有困难的居民或职工，都可以提出申请，由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明，向所在地房地产管理机关提出申请，经审核同意后建造住宅”。1986年《土地管理法》规定，城镇非农业户口居民申请建造住宅，需要占用集体所有的土地的，须经县级人民政府的审查批准。1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要占用集体所有的土地建造住宅的，须经所在单位或者居民委员会同意后，由乡级人民政府审核、县级人民政府批准。1998年《土地管理法》之后，城镇居民不能再依据1986年《土地管理法》及之前的规定申请集体所有的土地建造住宅，而是限定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这样，现行法律的措词排除了城镇居民申请集体经济组织宅基地的可能。2004年国土资源部下发《关于加强农村宅基地管理的意见》严格宅基地申请条件：根据“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件，不符合申请条件的不得批准宅基地。其次，权利主体变更的资格限制。根据1998年《土地管理法》第43条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，即国有土地和国家征收的原属于集体所有的土地。宅基地作为农村集体所有的土地，如果要用于非农建设，只能通过国家征收、办理农用地专用手续，成为国有土地后方可进行。集体经济组织成员的农户作为宅基地使用权人，不能将自己所占有的宅基地用于其他商业开发，也不能将自己占有的宅基地有偿转让给非集体经济组织的其他主体，还不能自愿地将宅基地有偿转让给国家，只能依据宪法的规定由国家根据公共利益的需要征收或征用获得补偿。这就是说，宅基地使用权流转主体限于国家，农村集体经济组织和农户没有自主处分的资格。
