收益法评估报告

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收益法评估报告范文第1篇

关键词：财务报告；投资性房地产；评估

根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

3.1评估对象的具体范围

投资性房地产的评估对象具体包括：

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

3.2确定评估对象注意的问题

自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

4.2.1收益额的确定

已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

4.2.2折现率的确定

折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

4.2.3收益期限的确定

收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

5.2会计准则和法规修改时的特别要求

当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说明和披露。

收益法评估报告范文第2篇

一、房地产评估准则结构比较

中国资产评估协会于2007年颁布了并于2008年7月1日起开始施行《资产评估准则——不动产》。不动产准则属于资产评估具体准则的实体性准则，框架结构包括：总则、基本要求、操作要求、评估方法、企业价值中的不动产、评估披露以及附则等七部分。不动产准则在《资产评估准则——基本准则》的总体指导下，对不动产评估业务进一步规范，具体内容包括：明确了不动产以及不动产权益的概念；明确要求具体分析不动产三种基本方法市场法、收益法和成本法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法；重点探讨了企业价值评估中的不动产评估。

《国际评估准则》（IVS）在“资产评估准则”部分对不动产进行规范。IVS中不动产评估包括准则、注释和附件三个部分，其中准则包括工作范围、执行、报告以及有效期四个方面；注释包括不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场法、收益法、成本法七个方面；附件是历史性不动产。

美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）对于不动产评估的规范包括不动产评估和不动产评估报告两个方面。不动产评估准则规定，在一般情况下需要关注的相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。不动产评估报告准则规定的是传达不动产评估结果中所要求的信息内容和信息量，但并不指定不动产评估报告的形式、格式和文体，由报告的预定使用者和评估师的需求决定。

从中外不动产评估准则的对比可以看出，我国的不动产评估准则结构合理，层次清晰，内容较全面详实，但是还缺乏对于具体不动产评估实务操作的详尽指导。国际评估准则虽然单列一章内容规范不动产评估，但是内容不够全面，仅强调了不动产评估的方法，其他方面大多没有涉及，比如信息的披露。美国评估准则突出强调了信息的披露，有专门的不动产评估报告准则，但是对于披露的具体内容没有相应的规定。

二、不动产评估准则定义比较

我国不动产评估准则在总则中就明确了有关不动产和不动产评估的基本定义。该准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

国际评估准则在“定义”部分就界定了关于不动产的定义。不动产是指与房地产所有权相关的所有权利、权益和利益。同时，在国际评估准则的资产准则——不动产权益（IVS230）的注释部分又进一步明确了不动产权益是指对土地和建筑物拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益包括三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。

美国评估准则也在“定义”部分界定了不动产的定义。不动产指的是属于不动产所有权的固有利益、利得和权利。因为在西方的不动产价值评估理论中，都特别强调不动产价值的评估是评估不动产权利和利益的价值。美国评估准则的标准1——不动产评估中则没有不动产的界定。

从中外不动产评估准则界定的不动产定义的对比可以看出，我国的不动产评估准则不但明确了不动产的定义而且指出了不动产评估的定义，还具体区分了单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。国际评估准则界定了不动产的含义，并着重强调不动产的权益。美国评估准则也强调不动产的权益，但是解释的并不具体。总之，不动产评估评估的是不动产权益的价值，而并非不动产的实物本身的价值。

三、不动产评估准则评估方法比较

我国不动产评估准则把评估方法作为准则的重点内容，对市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法进行了明确的规定和要求。注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例；并进行修正。运用收益法评估不动产时，应当了解不动产应当具有的经济收益或者潜在经济收益；并合理确定收益期限与折现率。运用成本法评估不动产应合理估算重置成本、经济寿命年限以及可能引起不动产贬值的主要因素。运用假设开发法评估不动产时，应当合理估算开发完成后的不动产价值和后续开发建设的必要支出和应得利润。运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理进行修正。

国际评估准则规定，市场法、收益法和成本法三种主要评估方法均适用于不动产权益的评估。市场法是不动产权益评估普遍采用的方法，应注意考虑能够提供价格依据的权益，以及被评估的权益等。在收益法分类下有各种不同的具体操作技术方式，可以使用各种形式的折现现金流模型。成本法常常被应用于不动产权益的评估，需要计算重置成本，并将现时等效不动产的重置成本进行贬值调整。

美国评估准则规定，当销售比较途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须对用于评估价值推断的销售比较数据进行分析。当成本途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须：使用恰当的方法和技术对宗地价值进行评定；对新开发成本估算时可参照的成本数据进行分析。当收益途径对于可靠的评估结果是必需的情形下，评估师必须：分析那些计算不动产全部潜在收入时可获取的参照租金收入数据和（或）不动产的潜在获利能力。

从中外不动产评估准则对评估方法的具体规定可以看出，市场法、收益法和成本法三种基本评估方法都可以应用于不动产评估，只不过美国评估准则是分别从销售途径、收益途径和成本途径规定的，但实质内容是一致的。中国不动产评估准则不但介绍了三种方法，还对实践中经常用到的假设开发法和基准地价修正法做了具体规定。此外，中国不动产评估准则的规定是最详细和最具可操作性的，国际评估准则和美国评估准则都是原则性的指导，尤其是美国评估准则。也就是说，国外的评估准则没有特别强调评估方法的应用。

参考文献

[1]中国资产评估协会. 资产评估准则[M]. 中国财经出版社，2007年

收益法评估报告范文第3篇

一、评估中介机构与评估委托方的归责

评估机构作为社会中介组织，对外承担三种责任：

(一)行政责任。国务院91号令规定，资产评估机构资产评估结果失实的，国资管理部门可以宣布评估结果无效，并可以对该资产评估机构给予处罚。还规定，被处罚的单位和个人对处罚决定不服的，可以向上一级国资管理部门申请复议。但随着国有资产管理体制改革的深化，国有资产管理部门不再履行公共管理职能，因此行政处罚及行政复议在现行体制下能否成立，在实践中值得探讨。

(二)刑事责任。我国刑法第229条规定“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。”

(三)民事责任。评估机构作为受托方，与委托方国有资产占有单位之间形成委托合同，适用《合同法》调整。对由于资产评估机构的过错，给国有资产占有方造成损失的，可依据《合同法》第406条的规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”评估机构在处理委托事项过程中，由于重大过失或故意，给国有资产占有方造成损失的，应由资产占有方追究其违约责任。

从另一角度来考虑，国有资产买受人出于对资产评估机构出具报告的信赖，做出并实施了国有资产购买行为，但因评估报告存在重大缺陷使其形成错误的判断，造成重大损失的，国有资产买受人是否可向评估机构请求损害赔偿？要解释这一问题可通过一个案例来进行：

浙江某鞋业厂(A1)为国有企业，其投资主体为浙江省某鞋业集团公司(A)。鞋业厂由于市场竞争激烈，常年亏损，企业难以维系。为甩掉历史包袱，鞋业集团公司努力为其寻找新婆家，后被江苏省某民营鞋业公司(B)相中。B公司长期以来欲扩大在浙江省的市场份额，想通过兼并浙江老厂的行为实现其市场战略意图。根据《国有资产评估管理办法》，A公司委托某评估机构进行资产评估，评估后鞋业厂净资产为245万元。买卖双方经协商，一致同意以评估确认值作为转让价款的依据，并签订了正式的国有资产转让协议，B公司一次性支付了245万的转让价款。B公司进驻A1厂后，发现评估报告结果与实物资产情况相距甚远，评估机构未按国家评估规范进行实物核查，只是“闭门造车”，简单根据企业提供财务报表，套上某某计算公式，在一天内“计算”出评估值。A1厂的实际净资产仅为52万元，大多数实物资产都因国有企业常年管理失控而早已丢失。

B公司立即要求解除与A公司的国有资产转让协议，并要求A公司承担违约责任，还要求评估机构承担连带赔偿责任。但评估机构辩称，其与B公司未发生业务关系，评估机构也未从B公司处获得收益，B公司不应向其主张赔偿。B公司以侵权为由，坚持将评估机构告上法庭。

评估机构对B公司的侵权行为是否成立，应从侵权行为构成要件切入分析。按照民法通则，构成一般侵犯责任要具备四个要件：(1)损害事实客观存在。国有资产买受人因评估报告不当，做出错误判断，给自身造成了经济上的损失这一事实客观存在；(2)行为违法性。评估机构未按《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》等行政法规、文件的要求，履行必要的评估手续，其行为具有违法性；(3)违法行为和损害事实之间的因果关系。B公司的购买行为，出于对独立中介机构所出具报告的信赖，如未有该评估机构提供评估报告，B公司也不会支付对价。因此，可以认为，B公司的购买行为与评估机构出具的评估报告存在因果关系；(4)行为人的过错。评估机构搞“纸上评估”，存在严重过错，这是不争事实。对于评估机构执业过程中的归责原则，笔者认为应采用过错责任原则，即以行为人——评估机构的过错为承担民事责任的必要条件。

为规避上述风险，评估报告常有下列声明：“本评估报告仅供贵公司为本次特定的评估目的使用，并报送国有资产管理部门或评估行业管理机构审查，未经评估机构同意，本评估报告的全部或部分内容不得向委托方之外的单位和个人提供，不得发表于任何公开媒体上。”评估机构意图以此来规避评估报告由委托人以外的第三方使用所带来的侵权责任。

二、评估方法对评估报告公信力的影响

通行评估方法有四种：(1)收益现值法，将被评估资产在剩余寿命内的预期收益用适用的折现率折现为评估基准日的现值，并以此确定被评估资产价格；(2)重置成本法，在现时条件下重新建造或购置一项全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去该被评估资产的各种陈旧贬值(含实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)后的差额作为被评估资产现时价格；(3)现行市价法，按市场现行价格为价格标准来确定资产价值；(4)清算价格法，以清算价格为标准，对企业或资产进行价格评估。

上述四种评估方法各有利弊，收益现值法在未来年限收益不确定的情况下，将难以操作；重置成本法简便易行，但成本增加与价值增加之间未必具有必然联系，因此很难反映市场真实价值；现行市价法如遇到同类物品交易实例太少，将会使评估结果缺乏参照；清算价格法的运用容易出现价格低估的情况。

在现实评估运作中，一份评估报告往往对不同种类的标的采用各异的评估方法，而且各评估机构在具体评估过程中采用的参数也不同，这将导致同一交易标的由不同评估机构评估得出的结果可能大相径庭。我们在实践操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限责任公司的两家国有股东关系不佳，都要转让所持有公司的50%的股权，各自委托不同的评估机构在同一评估基准日进行评估，得出评估值分别为300万和600万，究竟采用何种评估结果引起了较大争议。

笔者认为，解决这一问题的途径为：(1)评估协会细化评估操作规范，使同一时点、同一标的的评估值在不同评估所之间趋于一致；(2)对账面原值在1000万元以上的重大国有资产评估项目，要求由两家以上评估所共同出具评估报告，一来可仿照再保险的有关做法，降低评估机构间的恶性竞争，二来可降低因人为故意或过失原因造成国有资产流失的可能性。

三、或有债务影响评估结果的有效性

个别国有企业由于长期内部管理混乱，公章管理失控现象常有发生，这就造成许多或有负债未在账上体现。而评估机构的原始资料来源于委托企业，如委托企业未提供相应资料，评估机构便无从着手。问题比较突出的是对企业净资产的评估，净资产=资产-负债。这不同于简单的资产评估，提供多少实物就评估多少。如果负债未完全列入报表，将直接影响净资产评估值的准确性。

或有负债有时连现任企业经营者都不清楚，所以当委托评估企业未提供或无法提供真实、完整资料，致使评估报告失实，给评估报告使用人造成损失的，受损人是应当向资产占有方索赔还是应向评估机构索赔？举证责任在评估机构一方还是在受损方？笔者认为评估机构承担的责任应为过错责任，即需要受损方提出评估机构在执业过程中存在过错导致其损失的有力证据。

最高法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第二十二条规定，“企业出售时，出卖人对所售企业的资产负债状况、损益状况等重大事项未履行如实告知义务，影响企业出售价格，买受人就此向人民法院主张补偿的，人民法院应当予以支持。”

四、评估机构收费与评估结果的关系

评估机构的收费有国家统一规定阶梯标准，基本上体现“高估高收、低估低收”的原则。这一收费方式事实上诱导了评估机构高估评估标的，评估报告的公信力易于受损。

五、无形资产评估的障碍

我国1992年的《企业会计准则》，对无形资产作如下表述：“无形资产是指企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。”无形资产的主要特点是：(1)依附性。无形资产不具有独立的物质实体，不占有空间，但又必须通过一定的物质载体表现其自身，这是有别于有形资产的重要特点。如土地使用权依托于土地，商誉混于企业的整体资产；(2)不确定性。无形资产价值受市场、经营等综合因素影响，具有高度的不确定性。今天上百亿的无形资产，明天可能一文不值；(3)独特性。无形资产常是各有特点、独立成形，互相之间缺乏可参照性。

《国有资产评估管理办法》第六条规定，“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。”无形资产属法定评估范畴，但在许多实际工作中，无形资产未评估即出让的现象普遍存在，原因在于无形资产评估缺乏定性定量标准，即便评估也因与市场价值严重脱节，缺乏实用性。但如任由无形资产未评估即出让的现象发生，可能会导致百年老字号的招牌拱手送予他人，造成国有资产的“无形”流失。

笔者认为评估不能解决的事情，留给市场机制去解决。不管评估值合理不合理，只要确定国有无形资产的出卖时点，交由产权交易机构进行充分的出让信息披露，实行公开交易，用市场机制检验价格，这就能从制度上确保在这一特定的时点上，不存在国有资产流失问题。

六、评估结果的确认或备案

长期以来，对国有资产评估结果采取确认制，即《国有资产评估管理办法》第十八条规定，“委托单位收到资产评估机构的资产评估结果报告书后，应当报其主管部门审查；主管部门审查同意后，报同级国有资产行政管理部门确认评估结果。”以往，评估机构对行政部门的确认行为是喜忧参半，“喜”在有了国有资产管理部门的确认，相应的评估机构的自身责任似乎有所缩小；“忧”在评估过程有了确认程序，许多评估机构的结果被调整或修改，评估时间过程也相应有所延长。

笔者认为，在评估机构出具结果后确认程序，容易导致责任模糊。如评估报告的使用者认定经确认的评估结果有重大瑕疵，是对评估机构提起民事诉讼还是向评估行业主管部门申请行政复议或提起行政诉讼，尚有争议。所幸的是，2001年12月31日，《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令)出台后，国有资产评估确认制改为备案制。备案制减轻了评估行业行政管理部门的责任，相应增加了评估机构的责任感，评估机构无法再用行业主管部门的确认书来抗辩自身的过错。《企业国有资产评估管理办法》(国有资产监督管理委员会第12号令)更加明确了这一定位。

但需指出的是，《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)是行政法规，而《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部14号令)、《企业国有资产评估管理办法》(国有资产监督管理委员会第12号令)是部门规章，后者效力低于前者。以部门规章改变行政法规的规定，恐有不当之处。建议在适当时机，应以法律或行政法规的形式，对评估结果的处理方式重新加以明文规定。

收益法评估报告范文第4篇

笔者认为，《指导意见》中“充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响”给我们一个启示，即评估报告可以采用概率分析的方法，使报告使用者充分了解企业未来收益预测中可能存在的风险因素、风险大小及其对评估结论的影响程度。本文拟将概率统计学的原理引入资产评估之中，以拓展评估报告的方式。

一、“最可能的”评估价值

我们在资产评估中提供的评估价值是评估标的于评估基准日最可能的和最公允的价值。这里的“最可能”的评估价值，就是各评估参数在可能发生的各种状态组合下得出的可能评估结果之一。对于这些许多的可能评估结果，我们可以通过概率分析，分析各种风险对评估结果的影响。

二、价值评估中概率分析应用的基本理论

价值评估结果的风险分析可分为定性分析和定量分析两大类。定量的分析主要是概率的分析方法，其中主要是概率树分析和蒙特卡洛模拟法。价值评估结果的风险概率分析要确定对评估结果有决定性影响的关键变量。通常使用的方法是以敏感性分析法来确定评估结果中最为敏感的因素，然后将这些敏感的因素作为概率分析的关键变量。

概率分析需要对前提条件基本不变的类似事件进行多次观察和试验，统计每次观察和试验的结果，最后得出各种结果的发生概率。

在价值评估的实际工作中，变量可能值的概率需要评估人员在对与评估目的所有相关的各种数据与资料进行调查、统计和分析的基础上才能获得。

通常的变量概率有两种分布：

（1）离散型分布：当变量可能值是有限的个数，则变量为离散型的随机变量。

（2）连续型分布：当变量的可能值充满某一个区间，则这样的随机变量为连续型随机变量。连续型随机变量的概率分布可以用概率密度和分布函数表示。常用的连续型概率分布有：

1）正态分布：正态分布适用于描述一般经济变量的概率分布。其特点是密度函数以均值为中心对称分布，用N（均值，标准差）表示，其中N（0,1）称为标准正态分布。

2）三角型分布：三角型分布的特点是由最大值、最可能值和最小值构成的对称的或不对称的三角型。

3）β分布：β分布的特点是函数曲线在最大值两边不对称地分布。

描述概率分布的指标有期望值、方差、标准差和离散系数。

（1）对于离散变量，期望值是变量的加权平均值。

（2）方差是描述变量偏离期望值大小的指标。方差的平方根称为标准差。

（3）离散系数是描述变量偏离期望值离散程度的指标。

三、价值评估中概率分析方法的运用

1、概率树分析法：

通常而言，一个企业未来收益预测中的销售收入、销售成本、资本性支出是对评估结果产生重大影响的关键参数。这时，关键参数即为评估结果概率分析中的风险变量。

我们知道，机械零件在制图时除了画出中心尺寸外还必须给出公差，它表示在加工时零件尺寸的差异必须限制在某个范围内。对于价值评估中的关键参数，我们也同样可以给出它可能出现的状态或状态范围和相应的概率，从而求出评估结果的期望值，步骤如下：

（1）假定各关键参数之间是相互独立的，根据每个关键参数可能出现的各种状态的组合计算得到的概率为各种状态组合的联合概率。

（2）分别计算各种状态组合下的评估结果。

（3）将各种状态组合下的联合概率乘以评估结果，得出加权评估结果，然后将各个加权评估结果相加，即求得期望值，并可以计算该期望的方差、标准差和离散系数。

该期望值即为最终的评估结果，亦为《国际评估准则》中提出的“最可能的价值评估金额”。并可以根据实际情况的需要，由标准差或通过累计概率图求出所确定的置信区间内的评估价值的范围。

2、蒙特卡洛模拟法

当关键参数的数量和每个关键参数的状态数大于三个时，这时状态组合数过多，一般不适于使用概率树方法。这是因为计算量随输入变量或状态的增加呈几何级增长，当有3个风险变量，每个变量有3种状态时，已组成了27个评估结果；当有4个风险变量，每个变量有4种状态时，将会组成了256个评估结果。这时如采用概率树分析的方法，工作量太大。此时可以用蒙特卡洛模拟技术。

蒙特卡洛模拟法的原理是采用随机抽样的方法抽取一组变量的数值，并根据这组输入变量的数值计算评估结果，用这样的方法抽样计算足够多的次数，即可获得评估结果的概率分布及累计概率分布、期望值、方差和标准差。

从理论上来讲，蒙特卡洛模拟法中模拟计算的次数越多，得出的结果越正确。但模拟次数过多不仅成本高，整理计算结果时也很费时费力。因此在应用蒙特卡洛模拟时，模拟次数过多也无必要。当然，模拟次数过少，随机数的分布就不均匀，影响模拟结果的可靠性，模拟次数一般在200-500次之间为宜。

用蒙特卡洛模拟法求出的期望值，同样可以认为是最终评估结果所需要的“最可能的价值评估金额”。并且，通过蒙特卡洛模拟结果的累计概率图亦能求出置信区间内的价值范围。

3、对上述两种概率计算模型的简化

不论是概率树法还是蒙特卡洛模拟法，计算过程都较复杂，花费的成本也都较大。而评估人员执业时还要受经济方面和本人精力、经验等主、客观条件的制约。因此，在价值评估概率分析方法的应用中，可以采取简化的方式：即首先对关键参数的概率进行估计，给出各状态下的主观概率，若为连续型概率分布则判断其所服从的概率分布，进而确定各关键参数的期望值；以各关键参数的期望值进而得出最后的评估结果。简化方式也能在评估报告中披露相关关键参数的概率状况，也能使报告使用者了解评估报告中收益预测的风险，缺点是计算精度不如上两种方法。

收益法评估报告范文第5篇

【关键词】无形资产，评估风险，风险防范

一、无形资产的定义

无形资产的概念源于美国经济学家托尔斯·本德，包括无实物形态、具有超额获利价值和能持续发挥作用这三点涵义。国内外对无形资产还没有形成共识，目前对其的定义方法有比较法和列举法。如无形资产是有形资产的对称，是无物质实体的资产是从比较法的角度予以定义，而美国的哈特菲尔德于1927 年提出的无形资产的涵义是指专利权、版权、秘密制作法和配方、商誉、商标、专营权及其他类似的资产则开创了列举法定义无形资产的先河。之后又有不同学者对其不断的完善。本文所指的无形资产是广义的无形资产。

二、无形资产风险的体现

由于其性质的特殊，无形资产评估风险可能会使评估结果与客观价值存在偏差，从而误导交易双方而引发纠纷。无形资产评估风险具体体现在以下几个方面：

（一）评估对象的不确定性。《资产评估操作规范意见（试行）》将专利权、专有技术、生产许可证等列举为无形资产，但近年来出现的客户价值、营销网络、企业综合人力资源、企业管理水平、网址和域名权等新型资产等都具有被列举的无形资产同样的性质，却没有被收录。法律没有列举而实际又存在的无形资产是否是评估的对象？对这些无形资产进行评估尚无可参考依据和公认的标准，各评估机构只能根据自己的判断进行评估，导致评估结果没有可比性。另外，企业某项无形资产价值的实现可能是由于另外几项无形资产的综合效应，这便造成了无形资产的交叉重复评估。例如海尔商标是对海尔商品的质量、性能、服务等因素的标识，综合反映出海尔企业的生产经营水平，融合了海尔企业的商标权、专利权、专有技术、营销网络、客户价值、管理水平等多项无形资产，这便给海尔商标的评估带来了困难，容易造成重复评估。

（二）评估方法的选择受限。无形资产评估主要用于对外投资和转让，其转让的是收益能力，其使用权和所有权具有可分离性。因此无形资产的交易价格主要取决于它所创造的超额收益。从评估对象和市场条件看，无形资产的投入产出具有弱对应性，账面成本具有不完整性和虚拟性，加之研制与开发耗费的非标准性，这些特征都限制了成本法和市场法在无形资产评估中的应用，而使收益法成为评估无形资产的首选方法。在收益法评估无形资产中，必须确定收益额、收益期限和折现率这三个基本指标。但无形资产的收益受到多重因素的影响，如企业状况、行业竞争、外界市场环境等，企业收益额预测不确定性非常大。同时，无形资产的收益期限除了法制的保护期限和合同约定外，还受到科技发展的冲突，无法准确预测和确定。最后，无形资产的折现率由于受到经济发展总体水平和评估机构的主观判断的影响，难以合理确定折现率。

（三）评估主体的执业风险

执业风险主要指评估机构和评估人员在执业中业务素质未达专业要求或违反职业道德而导致评估结果失实，使评估报告使用者权益受到影响，评估机构和评估人员因此承担诉讼或仲裁及赔偿责任等风险。知识、技术型无形资产，专业性强且种类繁多，在公开市场上难以找到参考物，需咨询相关的专家；某些无形资产如非专利技术和商业秘密对外是保密的，信息资料和技术经济参数的收集较困难，加之评估中很多不确定因素，这些因素不仅增加了无形资产评估的困难，并且对评估机构和评估人员的专业素质和能力提出了较高的要求。在我国目前市场经济发育没有完全成熟，资产评估行业不规范，由委托方提供数据和资料，评估结果的真实性存在一定的质疑。

（四）评估结果的使用风险

评估结果使用风险一般是在评估工作结束后，外界各种相关因素出现并发生变化而引起的。无形资产未来收益的预测主观性较大，市场因素变动多，但其实际价值是由市场供求关系决定。因此，无形资产评估需要在严格的技术性能鉴别基础上，在较多评估假设条件下，借助于数学模型进行测算得出模拟价值。并以评估基准日为时间参照，按照无形资产实际状况对其进行的评定估算。由于无形资产评估的时效性和现实性特点，评估报告书通常约定有效期为一年。但是，评估报告书的使用人为了自己的利益，可能不按约定，策略性使用评估结果，或因使用人本身素质问题，不清楚此方面相关规定，从而引起评估结果使用风险。

三、无形资产风险的防范

（一）规范无形资产评估环境，完善无形资产评估法律法规。我国无形资产评估风险与当前经济中法律、法规的相对滞后密不可分。加强无形资产评估的理论研究，探索无形资产评估操作实务，完善的无形资产评估专业标准，使无形资产评估有法可依。其次，建立统一的资产评估信息服务网络体系，成立专门机构从事这方面的研究与咨询，向评估机构提供可参考的市场平均风险报酬率、行业风险报酬率等信息，降低非市场因素的影响，从而规范资产评估行为。最后，强化行业协会的作用，形成良好的自律管理，保证资产评估市场行为和业务操作的规范化，使其真正成为履行独立、客观、公正原则的具有国际先进水平的社会中介行业。

（二）评估机构加强自身建设，增强风险意识。评估机构应当努力塑造企业形象，树立以质量求发展，以信誉求生存的理念， 对于超出自身评估能力的资产业务，应不予接受。健全内部控制管理制度，建立评估损失理赔制度和评估风险保障机制，提高评估机构的风险承担能力。建立以评估质量为核心的绩效评估考核制度，促使员工积极提高评估的质量。加强职业道德观的建设，做好评估人员的后续教育，做到职业技能和道德修养的双提高。

参考文献：

[1]宗义湘，张润清，张洪杰.量化研究在无形资产评估中的意义及应注意问题【J】.经济论坛，2004，（19）