集体土地使用权转让
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集体土地使用权转让范文第1篇
中图分类号S29 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2014）120-0173-02
1 建立农村集体土地使用权流转的基本原则
农村集体土地使用权流转的原则内涵主要包含两个方面的内涵：一方面，农村集体土地使用权流转需要贯穿到整个使用权流转的整个历程中，对流转过程将起到指导性意义，是使用权流转制度的重要根据。另一方面，农村集体土地使用自身也起到一定的规范作用。不管是集体性的经济组织、个人还是政府在开展农村土地使用权流转的过程中，都需要从以下几个原则出发：
1.1 有偿使用原则
农村集体土地使用权流转应该坚持有偿性原则，这主要是考虑到农民所获得的土地承包经营权既为经营行为，并体现出社会保障性质与福利性质。
1.2 自愿原则
农村集体土地使用权流转将尊重群众的基本要求。在坚持自愿原则后，确保广大农民能能参照自身的意愿就能有效转让土地使用权，根据市场经济规律办事，这样土地流转才能有效的推行。
1.3 效率原则
在社会主义市场经济体制下，农村集体土地使用权流转应该将遵守市场规律，全面考虑到效率原则，市场可以通过价格控制，根据竞争的基本原则来有效调控土地使用权并从低效使用渐渐向高效使用转变。
2 确立农村集体土地使用权流转的具体形式
2.1低价入股
将农村集体土地当成是出资，一同举办联营企业，这是通过以农村土地作为资金吸纳的有效路径。农村集体土地组织能参照法律来进行土地使用权联营、入股等多种形式，来一起举办企业。农村集体土地使用权采取低价入股实际上是土地承包人员或者是具有对土地有永久性支配权的经济组织把土地所有权采用折股的方式和其余的生产要素综合之后出现的经济行为。农民将土地使用权进行入股，农民自然就成为了股东，采取这样方式后，不管农民是否参与种田或者是土地实现增值的潜能多大，都不再关心土地本身增值的潜能，都能依托股权来获得土地收益的分配，为今后实现土地的集中式连片流转奠定了基础。并且，还能对土地实现企业化管理以及实现市场化运作，农民可以采取自愿入股的方式，创建农业股份合作制公司来真正完成土地资源动态配置，能便于开展土地的规模化经营，而农民则凭借占有的额实际股份到股份合作制企业来进行投资，凭借获得股权来参与权益的分配之中，并且能一起来承担相关的风险。
2.2 转让
转让是变更权利主体，转让可以采取互换、转包以及赠予等。农村中的集体土地使用权转让，指的是开展土地承包的人员把还没有到期的土地使用权，全部转让给土地承包经营者的经济行为，实际上，这里的土地使用权转让是在土地承包期中，将余下的期限进行转让。转包指的是新的土地承包人向原来的土地承包人来履行相关的义务，原来的承包人再向发包人履行特定的义务，再由原来的承包人、新承包人一起来承担相关风险，也就是说新的承包人不和土地的所有人产生直接的经济关系，双方可按照承包时的经济、社会、技术等多个方面的条件签署新的协议，来确定双方应有的权利与义务，在转包期限内，原来的土地承包所有人使用权在剩余期限内可以采取随机行动，转让行为在全部完成之后，原来的土地承包人和所有人主体之间形成的权利、义务也将发生变化，也就是新的承包人应该承担原承包契约义务，并且享受到原来承包契约权利。该种形式的土地流转形式因为与土地所有权主体密切相关，应该获得土地所有人的许可，并对其加以监督。
2.3 竞价承包
竞价承包指的是，在农民已经放弃土地的经营权、或者承包权后，坚持将土地归集体所有，集体采用行政手段来接管并进行统一管理，重新进行发包，但是承包期长短不确定。采用竞价承包本身属于市场行为，将土地经营权去哪不转入到市场机制内，将土地直接推向市场，将竞争导入农田，对生产关系进行全面有效的调整，重新确立农业生产内的农户与集体间的关系，确定双方的责任、义务与权利，让其更符合当前社会生产力发展的整体要求。
2.4 反租倒包
反租倒包指的是，农户保有土地承包权的情况下，由村集体、乡集体对土地进行集中之后，将集中之后土地，再租赁给中粮大户或者是一些其他的经营单位，这样有利于形成规模化经营。
2.5拍卖未充分利用的土地
拍卖的方式上，全部引入市场竞争机制，具体来说，可以采用以下几种方式：一是，竞标拍卖，二是协商拍卖，三是招标拍卖等。而购买荒地的形式主要包含以下几种：一是，个体独自购买，然后进行综合开发。这样做的好处是农户可以从家庭劳动力以及资金实际情况出发，来购买一定数量的土地；二是，一起联合起来购买，进行综合治理。可以由当地的大户牵头，采用股份合作的方式来购买未利用的土地，有效弥补了单一个体购买在技术、资金以及劳动力等方面存在的而不足之处，渐渐产生一些规模效应；三是，采用集体投资的方式，进行集中购买，这能有效弥补资金、技术以及劳动力等方面存在的不足之处，由集体组织相关劳动力进行统一治理，之后，再将其卖给广大农户来进行统一开发。
总之，农村集体土地使用权流转，需要在建立农村集体土地使用权流转的有偿使用原则、自愿原则以及效率原则基础上，采用低价入股、转让、竞价承包、拍卖未充分利用的土地等形式，提升农村集体土地使用权流转水平。
参考文献
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集体土地使用权转让范文第2篇
农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段，主要体现为以下几种形式。
1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权
这是集体建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。主要有三种形式：其一，集体所有者为出租主体，将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，集体收取租金。其二，建设用地使用者为出租主体，主要表现为村办企业以全部或部分土地出租，以收取租金为企业盈利。其三，农村村民个人出租房产，连带出租土地使用权，按期收取租金。这种情况在城乡结合部比较普遍，并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。
2.企业或个人以土地使用权抵押融资
集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济发达地区，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。
3.农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权
集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。主要表现为：其一，集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金。其二，集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移。其三，建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。
4.农村集体经济组织以土地使用权作价入股
一是在乡镇企业合并、兼并及股份制改组中，集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作价入股、联营形式为合办企业的条件，从而引致土地使用权转移。二是在基础设施项目建设中，以集体土地使用权合作的方式进行流转。
5.其他方式取得的土地使用权
符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的，企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。
二、当前农村集体建设用地流转存在的主要问题
1.法律制度不完善
现行相关法律制度在确定农村集体土地所有权权力内容的行使上有明显的不完全性。例如，在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企业或者乡（镇）村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益，在市场经济的拉动下，农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，正常土地市场秩序受到严重干扰。
2.土地流转不规范，缺乏契约约束，影响稳定
集体建设用地私下流转，得不到法律的保护。在征地拆迁中，往往因为补偿费用问题，卖出方反悔，要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可，因此买方的权益得不到法律的保护，造成交易双方的矛盾，以致发生，甚至，影响社会稳定。
3.耕地保护制度受到冲击
过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设用地流转的过程中，必须严格执行土地用途管制制度，加强规划引导，切实保护好耕地和基本农田。
4.集体土地资产和国家土地收益大量流失
集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来，集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易，谁交易谁受益，这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。
三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议
1.加快法制建设，为流转提供法律保障
通过立法或修改、完善相关法律法规，废除对农村集体所有土地的歧视性规定，明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没有国有土地可以提供的，可以在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下取得农村集体建设用地使用权。第一，应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。第二，必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。
2.转变职能，加强管理，切实搞好流转服务保障
充分发挥政府的服务职能作用。各级政府依法监督、管理农村土地的合理使用，为土地使用权流转提供法律、信息服务，收集供求信息，规范土地流转程序，处理好各方面的利益关系。首先，要严格土地规划管理，加强土地利用总体规划的修编工作，建立健全土地规划体系，全面实施土地用途管制，充分发挥土地规划在土地市场中的引导和调控作用；其次，应加强农村土地的产权管理，要结合第二次土地调查，加快农村集体土地的登记发证步伐，确保农民集体土地在进入市场前产权明晰，没有权属争议，并核发土地证书，为集体土地进入市场提供完善准确的权属保障。
3.建立健全配套制度，严格规范集体建设用地流转
一是建立土地流转收益分配机制。建立农民应得土地收益和集体经济组织土地收益的监督机制，加快建立集体土地流转收益管理办法以及农民社会保障措施等配套政策。二是建立地价评估机制。建立相应的地价体系及评估体系，包括转让价格、租赁价格、抵押价格等，健全集体建设用地价格评估体系。三是建立集体建设用地基准地价和最低价保护制度，以及土地价格评估备案制度。四是建立健全农村集体建设用地（宅基地）复垦置换机制，切实解决“一户多宅”、超标准占地、违法违规用地等遗留问题。五是调整税收政策，使集体土地的流转和国有土地的流转都需要缴纳相同的税种、税额，为达到集体土地和国有土地的同地、同权、同价、为集体土地市场和国有土地市场搭建同一平台的最终目标奠定基础。六是搞好信息公开查询工作、指导签订各有关文书、产权变更登记政策咨询等相关配套工作。
4.严格土地执法监察，依法治理土地流转
集体土地使用权转让范文第3篇
【关键词】： 土地经济；土地征用；失地农民；经济权益；可持续保障
中图分类号：F301文献标识码： A
前言
对于农民来说，土地就是他们的全部，失去土地就失去了一切。要根本解决被征地农民的经济保障问题，必须从土地本身入手，从保障农民的土地所有权、使用权、支配权、以及经营权等方面深入研究，深化改革。必须依据基本原理，解决土地价值增值收益分配问题。
一、我国现行征地制度的缺陷
观点认为，所有制问题是生产关系的根本问题，与所有制相关的主要是所有权、支配权、使用权及经营权等问题。其中所有权是核心，其它权利行使都会受到所有权的制约。我国经济体制改革过程中，实施了所有权与经营权的分离。国家在保持重要生产资料所有权的同时，可依据法律对生产资料使用权进行转让、买卖。国有土地使用权出让、转让的规定就体现了这一原理。
但是，在农村集体所有制土地征用过程中，这一原理却遭到摒弃。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条却规定， 任何单位和个人进行建设需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国家及地方政府可以凭借自己掌握的权力，变集体所有制土地为国有土地。因改变土地用途，形成的土地价值增值收益，大量装入各级政府及开发商的腰包。地方财政很大部分变成了土地财政，一个个开发商因此获得大量超额利润。不少农民因为失去土地，失去了经济依靠，变成了无所事事的城市居民。
事实上，现有土地管理的法规政策，本身就存在弊端。一是为各级政府采用强制力量，剥夺农民集体所有制土地的权利提供了合法依据；二是否定了不同所有制主体之间的平等权利。从理论和实践方面看，政府征收集体土地这个环节，也存在严重问题。
1、否定了不同所有制主体之间的平等权益 集体所有、国家所有和私人所有，都是平等的所有制主体，现行土地管理体制，保证了其它所有制主体的建设权和发展权，却限制了农民集体所有制主体的建设权和发展权。这一体制是国家和政府通过限制一个利益主体的合法权益，而满足另外一个主体经济利益的法律歧视。
2、 “公共利益”本身就界定不清 一个村的利益可以是公共利益，一个乡、一个县、一个市的利益也可以看作是公共利益，农村集体所有土地，可以为了任何一级的政府的“公共利益”而被剥夺。地方社会发展、文化发展、生态环境改善是公共利益，招商引资，开发建设也可以看成是“公共利益”，任何意图都可以看成是“公共利益”需要 [2]，对 “公共利益”的解释变成了职能部门和主要行政领导自由裁量的权力[3]。
3、为有关管理人员权力寻租提供了便利和通道 从土地征收到出让，再到转让，任何用地都必须办理近百个手续，每道手续一道坎，道道都为权力寻租开辟了通道。
4、严重损害农民的合法权益 农民没有权利在属于自己的土地上投资开发建设。而政府却为开发商提供便利。大量的超额利润，诱发开发商私欲膨胀，不惜铤而走险，暴力剥夺农民的土地所有权，侵害农民的土地使用权和经营权，损害农民群众的经济利益。
5、农民的合法经济权益得不到持续保障 在我国，现行政策对农民的征地补偿一般是一次性货币补偿，之后让农民自谋出路这种措施无法保证农民的“可持续生计”问题。根据中华人民共和国国土资源部官网公布数据显示，当前法定最高补偿标准大约为24000元/亩，按最低生活标准每人300元/月计算，当前法定的征地补偿费仅够农民维持不到7年的生活需要。而失地农民由于文化水平低，缺少现代工业所需的劳动技能，加之生活习惯差异，很难真正融入城市社会，有些甚至走向违法犯罪，形成现代城市不安全隐患。
二、研究现状
根据目前土地征用过程农民权益保障研究的现状来看，业内人士主要提出了以下几种观点：一种观点是改革征收制度，将符合土地利用规划的集体非农建设用地纳入土地使用权交易市场，建立城乡统一的土地使用权交易市场。用地单位与农民集体通过谈判，以市场价格达成土地使用权出让协议，在国家土地管理部门登记备案即可。另一种观点是改变土地增值分配格局，增加农民的分配份额。在现有的土地征收制度下，即国家作为征收主体，可以因“公共利益”需要征收土地所有权，对于农民的赔偿价格要以市场价为准。第三种观点是对于征收集体土地，赔偿时可以借用使用年限趋于无穷时的国有土地使用权的出让价格代替集体土地所有权的出让价格，从而维护农民可持续性经济保障对于以上观点我认为都有一定的局限性。
对于第一种观点，我认为存在一些问题。首先，对于农民来说，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第十条规定：加强村镇建设用地的管理，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，第十一条规定：要严格保护基本农田。但由于农民缺乏法律知识，他们可能会将更多的基本农田非法用于非农业建设，再进行自由转让，进而获取更大的利润。其次，就地方政府而言，土地征收是其主要财政收入，是其进行基础设施建设，社会公益建设的资金来源，地方政府不可能将这部分土地的主动权交给农民。
国家征收土地是垄断行为，具有强制性，非竞争性，既不符合市场交易原则，也不符合市场价格规律，那么第二种观点提出的市场价到底应该以什么为准则来衡量，也难以确定，而且不具备可持续性。
第三种观点虽然提出了土地可持续性补偿，但无穷年限土地价格的确定，要考虑通货膨胀以及国家经济发展速度，难以计算。而且一次性货币补偿不利于农民的可持续生计，这中补偿也会给国家带来巨额的资金压力。
三、维护失地农民经济权益的几点建议
1、 国家征收集体土地使用权，保留农民土地所有权 国家征收集体土地使用权，保留集体土地的所有权，保证了政府参与征收，获取财政收入，防止农民非法转让土地使用权，同时农民享有永久土地收益权。《宪法修正案》第10条第4款：“任何组织或者个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
集体土地使用权流转可分为“首次流转”和“再次流转”[4]。上文所提及征地制度不完善是基于所有权的征收，如果征收过程只涉及使用权，不涉及所有权。国家按一定使用年限（70年）征收农民土地使用权，再通过收取转让金，将土地使用权转让出去进行开发建设。这样既符合现有法律规定，也可以在不触动农民土地所有权的同时，保证农民享有永久土地增值收益。这与小产权不同，开发商仍旧以买国有土地的模式进行开发，国家仍就颁发产权证，只是国家对于买卖土地的资金应和拥有所有权的农民进行合理分配。
2、健全土地增值收益分配机制 集体土地流转过程中的土地增值主要是指政府征收后的建设用地价格与征地前的农业用地价格的差额，扣除必要的土地开发成本以及征地过程中交纳的有关税费后的余额[5]。
农用地转变为建设用地，一般需要经过两个阶段，即国家先把农用地的使用权征收，然后再出让给开发商，开发商对其进行开发利用，获取利润。其流程如图 1 所示：
3、合理确定土地增值收益分配比例 目前大部分土地增值收益是分配给国家的.李英强在座谈会上也指出，学界公认的分配格局是地方政府占到20-30%，开发商占40-50%，村集体占到25-30%，农民大概只占5-10%。笔者认为，要保证土地增值收益分配的合理性，就必须：
3.1 实现农村集体土地使用权的有偿有期转让 保障农民对土地的永久所有权，国家保留农民的土地所有权，征收其土地使用权，并保证其在使用者之间有偿有期转让（一般以建筑使用年限为标准确定土地使用权转让期限），并根据此期限进行补偿。这一观点解决了上文提出的无穷年限的土地补偿弊端。
3.2 土地首次转让增值收益应该在农民和政府之间合理分配 地租是土地所有权在经济上的实现形式，地租虽然可以以级差地租和垄断地租形式存在，但其根源都在于土地所有权。政府规划土地，改变土地用途，使其经济位置变化，有了更大的交换价值，其地租就应该在农民和政府之间进行分配。
其实，政府作为土地利用规划及其管理者，只不过是国家利益的“守门员”，农民和开发商之间的利益“调解员”。政府行使其职能所产生的地价增值及其分配，只能通过制定合理的税收政策予以保证。
3.3 土地转让的二次增值收益应该在农民和开发商之间进行合理分配 农民作为土地的最终所有者，应该是土地收益的首要受益人，开发商作为投资人，只能获得投资利息和资本利润，获得经营管理回报。在转让年限到期后，由开发商投资所产生的土地价格增长，归享有土地所有权的农民所有。如此进行循环，保证农民土地永久性收益。
总结：
农村集体所有制土地征用过程，侵害村民合法权益现象时有发生，由此引发失地农民经济权益的保障问题。现行土地征用政策存在诸多不合理，国家应在保证所有权主体平等的基础上，实现农民与其土地使用者之间的平等交易。国家可在保障农村集体土地所有权的基础上，由农民收取土地使用权出让金。国家转让土地使用权，收取使用权转让费用。土地流转中的地价增值收益，应在农民、政府和开发商之间合理分配，保证农民所有权收益，体现政府规划权收益，保护开发商投资收益，实现农民经济权益的可持续保障。
中国参考文献：
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集体土地使用权转让范文第4篇
一、产权制度建设是规范集体建设用地流转的基础
集体非农建设用地流转是围绕集体土地产权这个核心内容展开的。土地产权关系明晰、权能明确是集体建设用地使用权流转有序进行的前提条件。
综观我国国有土地使用制度改革，始终是围绕土地产权制度建设进行的。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。在法律上明确了土地所有权的国家所有制和集体所有制，同时规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。此后，随着
农民利用农村房地产进行融资的愿望难以实现。如何寻找突破，为农民发展效益农业，提前实现农业、农村现代化服务，有待研究和规范。
三、加强土地产权制度建设，规范集体建设用地流转
为切实保障农民合法权益，促进土地资源的集约、高效、合理利用，加快农村经济发展，需要我们以现有法律法规为基础，按照江总书记“创新、创新、再创新”的要求，探索集体土地产权制度建设，研究集体建设用地流转问题，以构筑与市场经济相适应的农村财产制度。
（一）进一步明确集体土地所有权主体
依法合理界定集体土地所有权主体，是规范集体建设用地流转的基础。
确定集体土地所有权主体应以现有法律为基础，从农村实际出发，在稳定农村大局的前提下，进一步明确集体土地所有权主体。一是已属于村农民集体所有的土地，包括已打破村民小组界限和虽未打破村民小组界限但已由村农民集体实际使用的土地，宜承认现状，明确为村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。二是已经属于乡（镇）农民集体所有的土地，应依法确认为乡（镇）农民集体所有，由乡（镇）集体经济组织经营、管理；没有乡（镇）集体经济组织的，可由乡（镇）政府代为经营、管理。三是村内有两个以上的农村集体经济组织或村民小组，各集体经济组织或村民小组之间仍然保持着过去生产队时期的土地权属界线，并在各自的范围内具有占有、使用、收益、处分的权利的，应确认各该农村集体经济组织或村民小组为相应的集体土地所有权主体。如村民小组在组织形式上已不健全，可以由村委会监管，实行“组有村管”。
（二）合理界定集体非农建设用地的权能
在明确集体土地所有权主体的前提下，实现集体土地使用权和所有权分离。明晰集体建设用地使用权权能，是实现集体非农建设用地有序流转的前提。
集体非农建设用地主要包括乡村企事业用地和宅基地。目前乡村企事业用地的土地使用权主要通过批准拨用、入股、联营等方式取得，还有因兼并、破产等情形转移取得；农村宅基地土地使用权通常是本集体经济组织成员在规定的使用面积范围内通过合法审批程序经批准后划拨使用或通过继承等取得。随着农村社会经济的发展，乡镇企业结构的调整，客观上要求对集体建设用地产权权能进行重新设定，在强化土地利用规划控制的前提下，允许集体建设用地使用权依法有偿流转，以实现集体土地财产权利。一是从集体土地所有权上直接派生的集体土地使用权可比照国有土地使用权，可通过出让、租赁、作价出资或入股等方式取得；二是依法取得集体建设用地使用权的权利人，在土地使用年期内，可将集体建设用地使用权转让、出租、抵押，对批准拨用的集体土地使用权制定出相应的流转管理办法。从而，赋予集体土地产权更为丰富的内容。所以，应尽早出台相关法律、法规，以尽快完善集体土地产权制度。
（三）加强土地登记工作，明晰土地产权
明晰土地产权是入市的前提。为规范集体建设用地流转，应加强土地登记工作，依法确定集体土地的权属范围，明晰土地产权主体，保障交易的安全性。在具体登记过程中，一要加强土地登记的规范化建设，特别是对“一户多宅”和超过法定面积的处理上，要依法进行，保持集体建设用地使用权在不同主体间的公平和公正。二要强化集体土地变更登记工作，依法改变土地权属或土地用途的，应及时凭有关批准文件及有关申请资料，办理集体土地使用权变更登记手续，以加强对集体土地产权流转的检查监督，及时发现和制止违法行为，切实保障土地权利人的合法权益，保证地籍资料的现势性，为集体建设用地流转创造良好的市场环境。
集体土地使用权转让范文第5篇
中国作为一个大国正在崛起，她的现代化、城市化所需的土地资源也从自然资源开始转变为法律权利。但同时土地粗放的使用也同时威胁着她的生存，正越来越明显地影响着她的发展。
中国可能的四种用地模式
综合来看，一个国家进行高速现代化所需要的建设用地，来源主要有四种方式：
一、石板森林模式。这是日本、中国香港所采用的模式，即土地高度集约利用，充分向空间扩展，此模式对中国来说，需要革命性改变现行城市规划和建设总体规划，建立新的资源运转制度和国家增长管理体制。这种土地集约利用已经成为城市土地高效使用的主要业态，没有任何一个工业国家可以逾越。
二、独木桥模式。即农用地只有经过征地转为国有土地之后才可以作为建设用地使用。根据国土资源部调查，我国现有可利用的建设用地面积大约为500万平方公里左右，其中农村、牧场、林地、园地等面积超过六成，国有建设用地面积不足一成。广阔的农村集体土地将是中国新增国有建设用地的基本来源，若仅以廉价的征地方式解决几百万平方公里的开发建设之使用，将构成历史上最大的社会强制性互动和利益剥夺，其惩罚性报复也不是一个和谐社会能够接受的。由此也就决定了独木桥模式必然是一种临时模式。
三、土地使用权直接流转和买卖模式。目前农村集体所有的土地主要有两个使用主体，一个是农村的集体组织使用的建设用地，伴随着农村工业化、城镇化，农村建设用地的使用已超出中国目前运转的国家地政管理行政系统的监管和约束，正在成为农村资本积累的重要来源，广东、安徽、重庆等地正在推进有限制的集体土地流转；另一个就是城市对郊区土地的索取利用，在中国许多发达地区的城市它也成为地方政府和企业利润的来源。这是一种农村建设用地直接流通并通过市场公平交易的“土地使用权直接流转和买卖”的模式，比较符合各方利益的平衡和需要。
四、全球分工的用地转换替代模式。即通过国际分工将中国目前的资源基地、重化工业体系扩散到全球体系中去，若努力，每年最高可节省工矿用地100万亩。这种模式将对中华民族的生存方式产生重大影响，目前中国对此还没有重视。事实上国家应当对此进行战略补贴，循此也可分解全球贸易顺差的国际压力；或者通过建立稳定的国际贸易分工体系以进口重大资源替代中国工矿用地需求；或者集合性直接向市场利益关联的区域分散工业制造力量。港台地区有过这样的行为，内地的企业家也应该认识到此举的重要性。
由此我们必须认识到中国土地利用的改革方向，不能只主要维系在征地制度这座独木桥的，必须走世界先进国家以市场为主配置土地资源的成功管理道路，并推行各种土地直接入市和公平交易的市场运转改革。
为此，中国应该实现国家从集权式的综合经营管理土地资源转型为依法管治和统筹规划土地资源的管治制度。有必要加快以编纂《民法》，修改补充《物权法》、《土地管理法》等为基础重构中国的土地权利制度和权利体系，并在此基础上建立和运转全国统一的现代化的地政管理体制，这应是中国建立公平的市场经济的核心任务之一。
农村集体土地承载着农民的生存和城市发展的多重功能，建立市场化的农村集体土地用地体系，就是要对土地进行体系性的权利设定、合理利用和法律保护，这也是解决中国土地使用公平的唯一选择。
土地使用权作为市场经济结构中重要的物权，是中国市场经济体系中最大价值的商品。限制集体土地使用权的流转、抵押等，就是限制了中国市场经济的规模和体量，集体土地使用权隐蔽的暗盘方式交易，不仅影响了国家的税收，也扭曲了中国市场经济的重要框架。
中国城乡分治的二元土地制度、社会制度维护了城市对农村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架内，由于农村集体土地权利设定简单，与初步形成体系的国有土地使用权体系相比有天壤之别。在实行市场经济的中国，农村集体土地使有权与国有建设用地使有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点，即农村集体土地不能流转，它本身不是一个完整的物权，权利转换的唯一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用，由此国家仍然处于计划经济模式之中，这种模式并不适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用，它的本质是国家财政的广义负债和强者对弱者利益的实际占有。
农民财产权的真正价值也是中国改革的价值
解决城乡二元土地运转之道大体可以有三条通路：
其一，实行城乡两个地权市场和政府作为主要征地者的模式。城市房屋价格将在中国房地产市场的半边市中受困土地供应并将单边上涨；农民住房暂时脱离了中国市场经济体系并成为随时可能冲击中国城市住房体系的洪水猛兽，房价越高，冲击越大。
其二，跨越式发展模式。即将中国农民建设用地一次性整体转为私有制，或实行国有化，以国有土地使用权进入市场。
其三，总体保障，分期实现。即通过制度建设和权利诉求的转换，通过法律或法律的修改重新界定农村建设用地和农民住房的商品化权利，通过具体的行政法规或限定条件分期、分区域、分重点地实现商品化，我们称之为农村改革的“开权”之策，它应该是中国继“均田”“免赋”之后更重要的改革重点。当然为保证中国的基本生存能力，农业耕地仍可维持现有制度。
对于中国而言，第三种模式是中国农村城市化最理想的道路和最小的改革代价，其实质就是将农民200多亿平方米的住房商品化和近4亿亩农村集体建设用地直接转入中国的市场经济体系，体现农民财产权的真正价值，打通城乡一体化的战略通道，重构农村市场经济的体系。事实上，如何解决1.2亿亩的建设用地、32万个村庄、7.5亿人口的中国农村的富裕成长，已经成为中国现代化的核心和不可逾越的主题。
仅以中国村镇住房平均600～800元的成本造价计算，中国农村200多亿平方米的农民住宅价值20万多亿人民币；以较高的市场价1200元计算，即价值30多万亿人民币，实施商品化房改是对中国农民核心财产权的最大确权和最高的肯定。目前中国金融资产总量现今已达到60多万亿人民币，其中银行业金融资产高达50多万亿人民币，中国金融资产总量约占全球总量的4%～5%。因此中国的货币体系和金融力量已经完全具备了承纳农宅商品化改革的基础和能力。
中国土地权利调整的现实路线
只要中国宪法不取消农村集体土地在所有、所用上与国有土地的区别，就有可能建立更加特殊的有关农村集体土地所有权的区分所有权制度，其实质就是解决国家和农民土地利益的重新分配。
从1954年宪法到1982年宪法，是农民从获得土地所有权和宅基地所有权，到失去土地所有权和宅基地所有权的历史，此中用一个集体土地所有架构重组，使农民对土地和宅基地的所有权转型为成员权，避免了国家需承担的没收、赎买、补偿或掠夺的责任，减少了在困难时代土地集中造成的农村动乱，并艰难地推进了中国工业化的高速发展，而且最终又通过农村土地承包制推动了中国改革。我们目前正处在又一次的以农村建设用地使用权建立农民财产权的时代，当代的改革将创造未来中国的历史。
目前农村所有权的主体缺位或不明确，应该构成农村集体土地所有权改革的主要方向，在完成这个支架后，农民集体土地所有权才能进一步完善。土地国有化更符合效率和成本原理，但无论是将农民集体土地区分所有权，还是将此种土地转并为国家所有，都涉及到中国法律体系的整体调整和现行地政体制的巨大转换成本。
因此，中国土地权利调整的现实路线是：可以仍然保持宪法中现行的国家和集体土地分有制制度，加快建立城乡不同所有土地的统一使用权的法律体系，建立土地使用权在市场经济结构中直接入市和公平买卖的长期的法律管理准则，确保农村集体建设用地为法定不动产，促使其转让必须按照不动产转让的规则进行；确保全国土地使用权的转让采用依法登记的方式行为转让，确保全国土地使用权统一的买卖、交换和赠与的转让方式，推行以税代费的改革，改变土地使用权成为中国现代化中地方政府的主要积累的现有方式，土地使用权的转让收益应归农民所有。建基于不同土地所有权而保留统一的土地使用权制度应该成为中国农村集体土地使用权设定的基本方向。
