地产开发税收筹划
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地产开发税收筹划范文第1篇
一、税收筹划的基本理论
1.税收契约理论
契约理论是20 世纪30 年代以来形成的一种企业理论。契约理论认为企业是由投资人、所有人、经历金额贷款人之间订立的一系列契约组成的集合体，契约各方的目标都是追求自身效用的最大化。契约理论包括完全契约和不完全契约。完全契约指契约双方都能完全预见到契约内可能发生的重要事情，愿意遵守双方所签订的契约，当契约双方对契约条款产生争议时，第三方可以强制执行。不完全契约是由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息的不对称性和不完整性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察这一切。税收的本质是一种契约关系，税收政策是政府和纳税人之间通过博弈达成的均衡契约。因此，税收筹划一定要在符合税收契约的前提下才能进行。然而，由于经济活动的多样性，政府在制定税收契约的时候不可能面面俱到，难免存在税收漏洞和税收空白。但是，企业完全采取灵活的经营策略，这也决定了企业是可以在税收契约的范围内进行一定的税收筹划。
房地产开发的首要步骤是要选取项目，确定开发对象。在这个环节，房地产开发企业应该取得由政府城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。
项目确定开发之后，就要获取建设项目所用土地。目前土地使用权的获得一般是采用招标的方式。但是也可以采用其他不同的获取方式。如可以采用企业合作开发、公司合并、股权收购等不同的方式。不同的土地获得方式会对企业的财务产生非常重要的影响，同时也是适应不同的税收政策。
有了前两项工作的铺垫，房地产企业需要正式着手项目的具体规划设计工作和相关资质的取得以及资金的筹集工作。房地产开发企业首先要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件以获取《规划设计条件通知书》，房地产委托有规划资质的单位依据上述通知书来进行方案设计。方案设计主要是用来确定建筑物的平面布局、空间尺度以及建筑结构。设计完毕提交城市规划行政管理部门审查并核发建设用地规划许可证。后续再进行进一步的详细方案设计。同时不能忘记资金的筹集工作，即企业的融资工作。常见的融资方式主要包括银行借款、发行债券、发行股票等融资方式。同时，房地产开发企业也可以采取期房销售的方式筹集资金。
在前述准备做好后，房地产开发企业正式进入非常核心的环节――建设施工环节。在具体的施工中，房地产开发企业可以是请公司以外的建筑公司进行施工，也可以是自行成立建筑公司进行。这些不同的安排都会使用不同的会计和税收政策。前文谈及商品房预售的问题，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是当今房地产企业最为盛行的一种经营方式，同时也是一条重要的筹资渠道，预售房地产可以用客户的资金建房，同时也完成了房屋销售工作，即售房又筹资，资金来源既无息又安全。
当然，最终房地产的销售策略也会影响到房地产企业的盈利状况，同时也会带来不同的会计及税务处理。可谓各个环节都有税收合理筹划的可行性存在。
二、房地产开发企业各环节税收筹划政策建议
1.土地取得环节
通过对房地产开发企业取得土地的最常见的三种形式即：直接购买、合作建房和接受以土地使用权投资入股的分析。直接购买土地使用权的优点是：房地产开发企业容易保证对房地产企业的控制权，不容易稀释股权；直接购买土地使用权交易简单，便于土地使用权交易双方操作。但是，直接购买土地使用权也存在其固有的缺点，而这些恰恰是另外两种方式的优点所在：不必直接支付购置成本，会在一定程度上减轻企业的资金压力；可以很好的解决企业建成房屋的销售问题，便于节约销售费用，畅通销售渠道。所以，在房地产开发企业的初创时期，可以采用合作建房或接受土地使用权投资入股的方式获得土地使用权。但是房地产开发企业在盈利能力日益增强的繁荣发展时期，可以采用直接购买土地使用权的方式，一方面在这个发展阶段，企业具有较强的资金技术实力，另一方面，合作建房和接受土地使用权投资入股的方式容易稀释企业股权。
2.前期准备环节
在房地产开发的前期准备环节，房地产企业需要做好拆迁安置和融资准备。针对房地产企业选择拆迁补偿方式时，需要考虑诸多因素，如被拆迁户的求偿意愿，应和被拆迁户做好沟通，保证前期的拆迁工作的顺利进行。即将建设的项目的市场需求度以及房地产企业的定价和盈利能力。
在选择融资手段时，保证融资方式的多样性，以确保房地产企业的资金安全。同时善于利用债务融资在进行利息抵税时的重要作用，发挥“税盾效应”应有的功能，切实降低企业税收负担。同时在利用的过程中要掌握“适度”原则，保证净经营资产净利率与税后利息率的差额是正值，以便使债务融资的优点发挥到最大。
3.工程施工环节
针对于工程开发项目采用自建销售模式还是受托代建也有不同的盈利方式、空间和税收负担。针对于销售渠道畅通、预计销售净利率比较高的模式下，自建销售带来的巨大盈利可以弥补其多样和复杂的税收成本；相反，则受托代建能给企业带来稳定的收益和较少的税收负担。企业需要结合现有的市场状况和代建机遇来确定具体采用何种盈利方式。同时，房地产开发企业还可以测算出利润均衡时的销售收入和代建费用，可以使决策更加的科学。房地产开发企业的在建设环节的相关合同的签订，对于企业的税收负担有一定的影响，根据前述分析和我国税法的有关规定，房地产开发企业在签订建设阶段的有关合同时一定要注意以下几点：（1）在签订建筑安装合同时，房地产开发企业作为建设方可以在建筑企业的指导下，自行采购设备，减少营业税的应纳税额。（2）在签订装饰劳务合同时，房地产企业提供各项材料、设备，建筑企业只提供劳务及辅料，这种做法会减少建筑企业的营业税税收负担。（3）针对于开发项目的需要分包或者借助外部设备的辅助才能完成的情况下，要权衡分包款项和设备租赁款项，并在此基础上计算各自税负，以确定在同样完成该项工程的成本和税负最优的方案。
4.完工销售及清算环节
房地产开发企业的租售选择应该注意房地产开发企业的资金实力，在房地产开发企业的资金实力比较雄厚时，可以选择一部分进行出租，一部分直接销售，这样可以获得房地产未来的增值收益。并且可以通过对于将售价、租金、税收成本的等因素包含在内的收益均衡点的测算，计算出合理的租售比例。针对房地产开发企业的出租部分房产，在签订租赁合同时要注意租金收入的合理分解。针对与房屋租赁相关的代收费用、物业管理费用通过成立物业管理公司等方式而与租金分离开来，以减轻物业管理费部分的房产税的税收负担。
地产开发税收筹划范文第2篇
关键词：房地产企业 税收筹划 营业税 土地增值税 企业所得税
一、 税收筹划的意义
税收筹划是指纳税人在法律规定的范围内，通过对筹资、投资和经营活动精心谋划和安排，以达到规避纳税风险，税负相对最小化和经济利益最大化目的的管理活动。
房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。
对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。目前而言，房地产开发企业纳税筹划的重点税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税。
二、 房地产开发企业营业税税收筹划策略
1、代收费用纳税筹划
《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。
房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。
2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划
房地产企业向目标客户销售房产或土地使用权的，不妨采取先投资后转让股权的方式进行筹划。这样，可以在不增加购买者税负的情况下，避免缴纳不动产的营业税。
根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。
实际操作中要注意：交易双方要签订投资合同，而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。
3、销售商品房促销活动纳税筹划
销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。
若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。
如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略
1、 利用避税临界点进行税收筹划
按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额计税。另外，税法还规定，对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。
设房地产销售收入为X，设不含息建造成本为Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%时，X=1.67024Y，即当增值率为20%时，销售价格是建造成本的1.67024倍，当X〈1.67024Y时，增值率〈20%，根据税法规定，免交土地增值税。
故销售房地产定价时，要特别注意，建造的普通标准住宅增值率处于20%临界点左右时，企业更应加倍关注，此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20%以内，达到减税作用。
另外，房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投入，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。这样，既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美、配套更加完善，有利于促进房地产的销售和企业的品牌建设。
2、 利用利息费用进行税收筹划
根据国税函（2010）220号文件规定：（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上两种扣除方法为企业进行税收筹划提供了一定的空间，企业应根据两种方法计算出企业能进行的扣除金额，比较选择出最利于企业的扣除方法。若企业主要依靠负债融资，利息费用占的比重较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益筹集资金，利息很少，则可不计入应分担的利息，按10%比例计算扣除。由于目前受国家宏观调控政策影响，房地产贷款金额较小，如果贷款利息〈（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）*5%，应选择两项合计数的10%计算扣除，以增加项目扣除数，减少增值额，从而减少土地增值税。
3、选择较好的建房方式进行税收筹划
土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。
（1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。
（2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。
四、房地产开发企业企业所得税税收筹划
房地产开发企业由于具有生产周期长、投资数额大、项目滚动开发、市场风险不确定等特点，因此房地产企业所得税的核算办法较其他类型企业差别较大，即对开发产品区分完工与未完工阶段，对属于已经完工的开发产品，按照实际毛利率计算缴纳企业所得税；对未完工的开发产品，应按预计计税毛利率计算应缴纳的企业所得税。
根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。
由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。
1、 合理推迟工程竣工和交房手续时间
例如项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。
2、 合理推迟工程结算时间
根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。
参考文献：
[1]、2009年全国注册税务师执业资格考试教材编写组：《税法Ⅰ》、《税法Ⅱ》
[2]、胡俊坤：房地产开发企业营业税筹划的六大策略.《注册税务师》，2011.6
[3]、刘玉章：房地产企业财税操作技巧
地产开发税收筹划范文第3篇
【关键词】 房地产开发企业; 土地增值税; 税收筹划
2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%―60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。
一、土地增值税税收筹划分析
土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。
(一)增加扣除项目金额
房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。
案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1 000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
1.扣除的利息支出差异=(1 000+600)×(10%-5%)=80(万元);
2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元
3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万
房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。
(二)对于不同增值率的房产的筹划
同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。
案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1 为写字楼,营业收入为20 000万元,可扣除项目金额为6 000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4 000万元,可扣除项目金额为2 400万元。
1.分开核算:项目1:增值额=20 000-6 000=14 000(万元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14 000×60%-6 000×35%=6 300(万元)。项目2:增值额=4 000
-2 400=1 600(万元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1 600×40%-2 400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额
=6 300+520=6 820(万元)。
2.合并核算:该公司营业总收入=20 000+4 000=24 000(万元),扣除项目总金额=6 000+2 400=8 400(万元),增值额=24 000-8 400=15 600(万元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15 600×50%-8 400×15%=6 540(万元)。
比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。
二、合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1 000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1 000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(万元)。即当该公司的销售价格在1 285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1 071万元,获利214万元。
如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1 071+5.5%y;增值额=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1 364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。
三、综合应用
以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。
华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1 000万元,合计开发成本费用为5 000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3 269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4 670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?
一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。
二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (万元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(万元),此时免征土地增值税。
三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5 600万元,写字楼价格不变,总收入为6 000万元。此时住宅楼增值额=5 600-3 500=2 100(万元),住宅楼增值率=2 100÷3 500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2 100×40%-3 500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)
=3 100(万元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3 100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。
四、结束语
随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。
【参考文献】
[1] 国土资源局.2009年调查报告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.
[2] 国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).
[3] 中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社,2009.
地产开发税收筹划范文第4篇
关键词：房地产；土地增值税；筹划
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地产开发企业税负情况
房地产行业是资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，加之现在房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划减小企业税收负担，减轻资金压力，从而增加经济效益。
房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
房地产企业从项目前期、开发过程、销售等不同阶段涉及耕地占用税、契税、营业税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税等税种。
三、房地产公司土地增值税税收筹划
地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，也是企业开展税收筹划的重点税种。以下对税负较大的土地增值税所存在的问题、风险及若何筹划作详细说明。
（一）土地增值税汇缴实务中存在问题及风险
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，其高低决定了税负的大小，税率最低为30%，最高为60%，对企业的资金压力大，在实际操作中存在以下问题及风险：
1.各单位财务人员对土地增值税的重要性都有一定认识，但在实际操作中受所在单位的限制无法充分利用税收筹划的切入点。
2.对土地增值税的筹划，由于缺乏与工商局、税务局等部门的沟通，不能取得公司相关部门和人员支持，对企业整个流程了解不足，筹划无法带来收益。
3.对增值额计算中所涉成本扣除项目的理解不到位，致使未能合理按税法规定归集成本，造成项目工程建安成本虚高，给企业带来税收风险。
（二）按房地产开发流程对土地增值税进行的税收筹划
1.项目前期准备阶段
（1）开发主体经营组织形式的选择
首先应考虑房地产开发项目公司的组织形式是子公司还是分公司。由于子公司与分公司承担的法律义务与责任不同，进行选择时，应考虑区域间的税率差异、地区间的优惠政策来选择最适合开发项目的组织形式。
（2）开发方式选择
一个地产项目可分为自建、合作建房和代建三种开发方式。
合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
2.项目建设阶段
（1）建设期扣除项目筹划
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。按此规定，成本核算对象直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。另房地产开发企业开发项目所在地区差异，导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可对同一地点、结构类型相同、开工、竣工时间接近、同一施工单位施工的群体开发项目合并为一个成本核算对象。对个别规模较大的开发项目，可按一定区域和不同的分摊方法划分成本核算对象。
（2）借款费用的筹划
房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则计算分摊利息，提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则不计算应分摊利息，有利于实现企业价值最大化。
3.项目销售阶段
（1）销售方式的选择
可采取直接销售和设立独立核算的销售公司销售等。基于土地增值税税率是超额累进税率，增加销售环节后，适用税率下降，将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，就可免征土地增值税，而只对外销售征收土地增值税，税收负担变小。
（2）销售定价的筹划
根据相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；若超过其20%，应就其全部增值额按规定计税。筹划就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内。在扣除项目既定的情况下，合理定价就是关键，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
（3）把代收费用并入房价减少税基进行筹划
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。将代收费用并入房价向购买方一并收取只会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。
四、对房地产税收筹划的思考
上述筹划方案看起来推理严密、论证完整、结论可靠，但在实际操作中扔存在着很大风险。税收筹划似乎成镜花水月，存在着理论与实践脱节的现象。税务筹划不仅是税收的事情，要把它放到整个企业的价值链中去考量。缺少对企业整个流程的了解，没有充分考虑企业周围利益群体的反应的理论性筹划，并没有十足的实用性。
参考文献：
地产开发税收筹划范文第5篇
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.
